De regels voor huurverhoging bij een vrije-sectorwoning

Huur

Wij hebben u in een eerder blog uitgelegd hoe u als verhuurder de huur kunt verhogen bij een niet geliberaliseerde woning. Maar hoe zit het met de huurverhoging bij een geliberaliseerd huurcontract (ook wel ‘vrije-sectorhuur’ genoemd). In dit blog leggen we het u uit.

Wanneer zit een huurwoning in de vrije sector?

Om te bepalen of een woning  een sociale-huurwoning is of een woning in de vrije sector moet er gekeken worden naar de huurliberalisatiegrens van het jaar waarin de huurovereenkomst is gesloten. Deze grens is te vinden op de website van de rijksoverheid.  In 2019 is deze grens bijvoorbeeld vastgesteld op €720,42. Stel dat er een huurovereenkomst wordt gesloten in 2019 en de kale huurprijs ligt bij de start van de huurovereenkomst lager dan €720,42 dan is het een sociale-huurwoning. Is de huurprijs hoger dan dit bedrag, dan zit de huurwoning in de vrije sector.

Verschil tussen sociale-huurwoning en een huurwoning in de vrije sector?

Een belangrijk verschil is dat er bij sociale huurwoningen enkele regels zitten bij de huurprijs verhogen. Bij een vrije-sectorwoning gelden er minder regels. Zo moeten sociale huurwoningen werken met een puntensysteem die de maximale huurprijs bepaalt. Bij een vrije sectorwoning mogen een verhuurder en huurder zelf de hoogte van de huurprijs bepalen. Er is geen puntensysteem en ook geen maximale huurprijs.

Huurverhogen

In principe is de regel dat de huurprijs maar eens in de 12 maanden verhoogd mag worden, maar als de verhuurder de woning in de tussentijd dermate heeft verbeterd dan mag er een tussentijdse huurverhoging plaatsvinden. Hoe een huurverhoging vervolgens in zijn werk gaat is afhankelijk of er een indexeringsclausule in de huurovereenkomst is opgenomen. Dit is als het ware de afspraak tussen huurder en verhuurder dat de huur om de zoveel tijd verhoogd gaat worden en met welk percentage.

Wel een clausule in het huurcontract?

Dan hoeft de verhuurder alleen maar de huurder te laten weten wat de nieuwe huurprijs gaat worden en welke berekening hij hiervoor heeft gebruikt. Dit moet dan uiteraard wel de berekening zijn die in de clausule is overeengekomen. Een huurder kan hier geen bezwaar tegen maken. De huurder is tenslotte al akkoord gegaan met deze huurverhoging toen hij het huurcontract ondertekende.

Geen clausule in het huurcontract?

Als er geen indexeringsclausule in het huurcontract staat dan is het ingewikkelder. De verhuurder kan in zo’n geval namelijk alleen de huur verhogen door de huurder een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden met de nieuwe huurprijs.

Huurder gaat akkoord
Dan is het de vraag of de huurder akkoord gaat met het nieuwe huurcontract. Als de huurder akkoord gaat dan is op deze manier de huur verhoogd.

Huurder gaat niet akkoord
Gaat de huurder echter niet schriftelijk akkoord met het nieuwe contract dan zal de verhuurder naar de rechter moeten gaan. De rechter zal dan kijken of de aangeboden nieuwe huurovereenkomst redelijk is. De rechter houdt hierbij onder andere rekening met de woningmarkt. Als bijvoorbeeld de huurprijs bij huizen om de woning heen ook flink hoger ligt, dan zal een rechter het aanbod sneller redelijk vinden. Als de rechter het als een redelijk aanbod ziet, dan geeft hij de huurder een laatste kans om akkoord te gaan met de huurverhoging. Als de huurder alsnog niet akkoord gaat met de huurverhoging, dan zal de rechter de huurovereenkomst beëindigen en moet de huurder dus weg uit de woning. Maar als de rechter het aanbod van de verhuurder niet redelijk vindt, dan blijft het oude huurcontract met de oude huurprijs geldig. De huurder kan in zo’n geval dus gewoon in de woning blijven. Als de verhuurder hierna nog een poging tot huurverhoging wilt doen, dan moet hij weer rekening houden met dat de huurprijs maar eens in de 12 maanden verhoogd mag worden.

Het advies van IntoCash

Zoals hierboven omschreven is het bij de vrije sector van belang wat er in de huurovereenkomst staat. Als in het huurcontract een clausule is afgesproken dan dient de huurder de huurverhoging te betalen. Doet de huurder dit niet dan kunt u bij ons een no-cure-no-pay incassoprocedure starten. Ook kunnen wij u bijstaan tijdens een procedure bij de kantonrechter.

U kunt hierover contact met ons opnemen of uw zaak online indienen.