Boete bij niet nakomen van verplichtingen voortvloeiende uit koopovereenkomst huis

samenvatting:

Gedaagde heeft in 2017 de woning gekocht van Eiser. In de koopovereenkomst stond dat Gedaagde vóór 12 december een borg moest betalen van €29.000. Dit heeft hij niet gedaan, ondanks meerdere verzoeken daartoe van Eiser. Eiser heeft Gedaagde in gebreke gesteld. Toen er maar geen borg werd betaald heeft Eiser de koopovereenkomst ontbonden. Terecht, oordeelt de rechter. Omdat de koopovereenkomst is ontbonden kan Eiser nu een contractuele boete vorderen. Hier is de gedaagde het niet mee eens en hij vraagt aan de rechter om deze boete te matigen. Dit is geregeld in artikel 6:94, eerste lid BW.

Een rechter kan een boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist". Uit het gebruik van het woord "klaarblijkelijk", dat wil zeggen dat ontegenzeggelijk of ongetwijfeld sprake moet zijn van strijd niet de billijkheid, valt af te leiden dat de rechter bij liet matigen van bedongen boeten terughoudendheid dient te betrachten. Hoewel een (enorme) wanverhouding tussen schade en boete op zichzelf voldoende grond kan zijn om een boete te matigen ((1IR 11-02-2000_ ECLI:NL:PHR:2000:AA4779 (Kok/Schoor)), zal de rechter ook rekening moeten houden met de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638), Deze toetsingsmaatstaf dient de rechter eveneens toe te passen indien sprake is van een tussen particulieren gesloten boetebeding, hoewel de rechter bij het beoordelen van een matigingsberoep wel gewicht mag toekennen aan de hoedanigheid van een partij als particulier (vgl. HR 13 juli 2012, ECL1:NL:HR:2012:13W4986). De kantonrechter neemt in aanmerking dat het hier gaat om een zeer gebruikelijke boete ten bedrage van 10% van de koopsom, die niet zonder meer uitkomt op een buitensporig hoog bedrag van € 29.000,00. Als uitgangspunt wordt voorts genomen dat een contractuele boete er niet alleen toe strekt om geleden schade te dekken, maar bovendien dient als prikkel tot nakoming. Vast is komen te staan dat Gedaagde c.s. niet het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen. In dat geval zou, mits hij dat beroep ook zou hebben gedocumenteerd, tijdig duidelijk zijn geweest voor Eiser c.s. dat de koopovereenkomst niet werd uitgevoerd, maar zou Gedaagde c.s. ook geen boete zijn verschuldigd. Eerst op 3 mei 2018, nadat de ontbinding van de overeenkomst was ingeroepen, heeft Gedaagde c.s. kenbaar gemaakt dat de financiering voor de geplande transportdatum van 6 juni 2018 niet rond zou komen. Deze omstandigheden komen voor rekening en risico van Gedaagde.

Daarentegen staat verder vast dat Eiser c.s, de woning aan een derde heeft verkocht op dezelfde datum waarop het transport met Gedaagde c.s. zou plaatsvinden (4 juni 2018). De woning is verkocht voor een bedrag van € 310.000,00, derhalve is de feitelijke schade € 5.000,00. De kantonrechter stelt dan ook vast dat de schade aanzienlijk minder bedraagt dan de hoogte van de gevorderde boete, Daarmee lopen de schade en boete niet slechts uiteen, maar is de boete naar het oordeel van de kantonrechter buitensporig in verhouding tot de schade. Nu verder niet in geschil is dat partijen niet hebben onderhandeld over het boetebeding of dit onderwerp nadrukkelijk hebben besproken. overweegt de kantonrechter dat het niet redelijk is dat een particulier een boete van E 29.000,00 verschuldigd raakt en daardoor — zoals Gedaagde c.s. onweersproken heeft gesteld — in grote financiële problemen raakt terwijl de wederpartij slechts beperkte schade lijdt. De kantonrechter is van oordeel dat gegeven de omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien. de billijkheid klaarblijkelijk een matiging van de boete eist. Het verweer van Gedaagde c.s. dat de boete dient te worden gematigd tot nihil kan echter niet worden gevolgd, gelet op de omstandigheden als bovengenoemd. Naar het oordeel van de kantonrechter dient de boete in dit geval te worden gematigd tot een bedrag van E 10.000,00 (bijna 35% van de contractuele boete). De kantonrechter zal de vordering van Eiser c.s. dan ook tot dit bedrag toewijzen met dien verstande dat het reeds betaalde bedrag van € 4.000,00 op grond van verrekening daarop in mindering strekt.

Datum: 1 maart 2019
Rechtbank: Rechtbank Almere
Zaaknummer: 7237194 MC EXPL 18-8154

comparitie van partijen tevens van de mondelinge uitspraak van de kantonrechter

inzake

Eiser 1
wonende te Nijkerk

Eiser 2

verder ook te noemen Eiser c.s.,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr E.C.Y. Cheung (IntoCash),

tegen:

Gedaagde 1
wonende te Almere
Gedaagde 2

wonende te Almere,

verder ook te noemen Gedaagde c.s.,

gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. R,P. Adema.

1.        Het procesverloop

1 .1 .    Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 september 2018

- de conclusie van antwoord in conventie tevens van eis in reconventie van 7 november 2018

- de conclusie van antwoord in reconventie

- het tussenvonnis van 5 december 2018.

1.2.      Op 1 maart 2019 heeft mr. R.M. Berendsen. kantonrechter, bijgestaan door mr. H.W. ten Heuw-Wong, griffier, een comparitie van partijen gehouden in bovengenoemde zaak.

1.3.      Eiser c.s. is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde, mr. E.C.Y Cheung. Gedaagde c.s. is verschenen, bijgestaan door mr R.P. Adema,

1.4.      Van het verhandelende ter zitting zijn afzonderlijk zittingsaantekeningen gemaakt.

1.5.      Na afloop van de zitting heeft de kantonrechter niet toepassing van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering mondeling uitspraak gedaan.

1.6.      De rechter wijst het volgende vonnis.

2.         De beoordeling

2.1.      Tussen partijen is op 24 oktober 2017 een koopovereenkomst gesloten, waarbij Gedaagde c.s. de woning gelegen te Nijkerk heeft gekocht van Eiser c.s. voor een bedrag van € 315.000,00 met als transportdatum 4 juni 2018. Later in februari 2018 is op verzoek van Gedaagde c.s. de koopprijs in de koopovereenkomst gezet op € 290.000,00 en onderhands een schuldigverklaring getekend voor een bedrag van € 25.000,00. Gedaagde c.s. heeft vooruitlopend op de uitvoering van de koopovereenkomst op het laatste bedrag E 4.000,00 in mindering voldaan.

2.2.      Gedaagde c.s. is op grond van artikel 5.1 van de koopovereenkomst verplicht vóór 12 december 2017 een bankgarantie te verstrekken of een waarborgsom te storten bij de notaris voor een bedrag van € 29.000,00. Gedaagde c.s. heeft geen bankgarantie gesteld noch een waarborgsom gestort. Op 6 maart 2018 wijst Eiser c.s. Gedaagde c.s. bij WhatsApp bericht op de bankgarantie. Na op 12 maart 2018 door de notaris te zijn gewezen op het feit dat nog geen bankgarantie is gesteld, vraagt Eiser c.s. bij WhatsApp bericht: "Nu gauw de bankgarantie regelen" "De garantie moest er allang zijn_ December 2017. Graag voor het eind van de maand in orde", Bij brief van 27 maart 2018 stelt Eiser c.s. Gedaagde c.s. in gebreke en sommeert om binnen 8 dagen alsnog te voldoen aan haar verplichting voortvloeiende uit artikel 5.1 van de koopovereenkomst. Bij brief van 1 mei 2018 roept Eiser c.s. de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst in en maakt tevens aanspraak op de boete van 10% van de koopprijs op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst. Bij brief van 3 mei 2018 van Gedaagde c.s. aan Eiser c.s. deelt Gedaagde c.s. mede nog steeds de woning te willen afnemen, maar voor de overeengekomen transportdatum de hypotheek niet voor elkaar te krijgen.

2.3.      Tussen partijen is niet in geschil dat Gedaagde c.s. geen bankgarantie of waarborgsom heeft gesteld/gestort. Het voorgaande houdt in dat Gedaagde c.s. tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst door (i) niet op uiterlijk op 4 april 2018, na daartoe in gebreke te zijn gesteld en gesommeerd alsnog een bankgarantie van E 29.000,00 te doen stellen, dan wel voor dat bedrag een waarborgsom te storten op de derdengeldenrekening van de notaris. Dit betekent dat Eiser c.s. terecht de koopovereenkomst op 1 mei 2018 buitengerechtelijk heeft ontbonden,

2.4.      Het enkele feit dat Gedaagde c.s. ernst was met de koop van de woning en Eiser c.s. steeds op de hoogte heeft gehouden van de ontwikkelingen met betrekking tot de financiering van de aangekocht woning (waarvan overigens geen stukken zijn overgelegd met betrekking tot de aanvraag van een hypotheek en de aanvraag van een bankgarantie) bevrijdt Gedaagde c.s. niet uit de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Nu gesteld noch gebleken is dat sprake is geweest van overmacht aan de zijde van Gedaagde c.s., zijn de tekortkomingen in de nakoming van de koopovereenkomst toerekenbaar en is Gedaagde c,s. op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst in beginsel de gevorderde boete van € 29.000,00 verschuldigd.

2.5.       Gedaagde c.s. meent dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat Eiser c.s. onverkort aanspraak maakt op de contractuele boete verminderd met de reeds betaalde € 4.000,00. De kantonrechter begrijpt het verweer van Gedaagde c.s. als een beroep op matiging van de boete. De toepasselijke maatstaf voor matiging van contractuele boete is gelegen in artikel 6:94, eerste lid BW, dat bepaalt dat de rechter de bedongen boete kan matigen, "indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist". Uit het gebruik van het woord "klaarblijkelijk", dat wil zeggen dat ontegenzeggelijk of ongetwijfeld sprake moet zijn van strijd niet de billijkheid, valt af te leiden dat de rechter bij liet matigen van bedongen boeten terughoudendheid dient te betrachten. Hoewel een (enorme) wanverhouding tussen schade en boete op zichzelf voldoende grond kan zijn om een boete te matigen ((1IR 11-02-2000_ ECLI:NL:PHR:2000:AA4779 (Kok/Schoor)), zal de rechter ook rekening moeten houden met de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638), Deze toetsingsmaatstaf dient de rechter eveneens toe te passen indien sprake is van een tussen particulieren gesloten boetebeding, hoewel de rechter bij het beoordelen van een matigingsberoep wel gewicht mag toekennen aan de hoedanigheid van een partij als particulier (vgl. HR 13 juli 2012, ECL1:NL:HR:2012:13W4986). De kantonrechter neemt in aanmerking dat het hier gaat om een zeer gebruikelijke boete ten bedrage van 10% van de koopsom, die niet zonder meer uitkomt op een buitensporig hoog bedrag van € 29.000,00. Als uitgangspunt wordt voorts genomen dat een contractuele boete er niet alleen toe strekt om geleden schade te dekken, maar bovendien dient als prikkel tot nakoming. Vast is komen te staan dat Gedaagde c.s. niet het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen. In dat geval zou, mits hij dat beroep ook zou hebben gedocumenteerd, tijdig duidelijk zijn geweest voor Eiser c.s. dat de koopovereenkomst niet werd uitgevoerd, maar zou Gedaagde c.s. ook geen boete zijn verschuldigd. Eerst op 3 mei 2018, nadat de ontbinding van de overeenkomst was ingeroepen, heeft Gedaagde c.s. kenbaar gemaakt dat de financiering voor de geplande transportdatum van 6 juni 2018 niet rond zou komen. Deze omstandigheden komen voor rekening en risico van Gedaagde c.s..

2.6.       Daarentegen staat verder vast dat Eiser c.s, de woning aan een derde heeft verkocht op dezelfde datum waarop het transport met Gedaagde c.s. zou plaatsvinden (4 juni 2018). De woning is verkocht voor een bedrag van € 310.000,00, derhalve is de feitelijke schade € 5.000,00. De kantonrechter stelt dan ook vast dat de schade aanzienlijk minder bedraagt dan de hoogte van de gevorderde boete, Daarmee lopen de schade en boete niet slechts uiteen, maar is de boete naar het oordeel van de kantonrechter buitensporig in verhouding tot de schade. Nu verder niet in geschil is dat partijen niet hebben onderhandeld over het boetebeding of dit onderwerp nadrukkelijk hebben besproken. overweegt de kantonrechter dat het niet redelijk is dat een particulier een boete van E 29.000,00 verschuldigd raakt en daardoor — zoals Gedaagde c.s. onweersproken heeft gesteld — in grote financiële problemen raakt terwijl de wederpartij slechts beperkte schade lijdt. De kantonrechter is van oordeel dat gegeven de omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien. de billijkheid klaarblijkelijk een matiging van de boete eist. Het verweer van Gedaagde c.s. dat de boete dient te worden gematigd tot nihil kan echter niet worden gevolgd, gelet op de omstandigheden als bovengenoemd. Naar het oordeel van de kantonrechter dient de boete in dit geval te worden gematigd tot een bedrag van E 10.000,00 (bijna 35% van de contractuele boete). De kantonrechter zal de vordering van Eiser c.s. dan ook tot dit bedrag toewijzen met dien verstande dat het reeds betaalde bedrag van € 4.000,00 op grond van verrekening daarop in mindering strekt.

2.7.       De gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken warden toegewezen.

2.8.       Gedaagde c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

2.9.       Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, wordt de vordering tot terugbetaling van een bedrag van € 4.000,00 nu verrekening in conventie heeft plaatsgevonden afgewezen.

3.         De beslissing

De kantonrechter:

In conventie en reconventie

3.1.       veroordeelt Gedaagde c.s. hoofdelijk, in die zin, dat 'wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om aan Eiser c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen € 6.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2019 tot de voldoening;

3.2.       veroordeelt Gedaagde c.s. hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Eiser c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op 1.574,01, waarin begrepen E 1.000,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

3.3.       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.       wijst het meer of anders gevorderde af.

Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. R.M. Berendsen rechter, en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat is verzonden op 4 maart 2019.