Gedaagde komt geen beroep op verrekening van de waarborgsom toe

In februari 2008 is tussen partijen een huurovereenkomst gesloten. Hierin is onder andere bepaald dat de huurder de woning aan derden mocht verhuren na toestemming van de verhuurder. In de procedure vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en de huurachterstand, kosten en rente. De huurder erkent dat er sprake is van een huurachterstand maar wilt dit verrekenen met de borg. Zij betwist echter het overige gevorderde verschuldigd te zijn. Naar haar zeggen hebben de huurders van de woning vanaf augustus 2016 het contract met Gedaagde opgezegd en zijn deze een huurrelatie aangegaan met E&H Vastgoed. De huurpenningen worden vanaf die datum ook aan E&H Vastgoed voldaan. Ter onderbouwing van haar verweer heeft Gedaagde een tweetal uitdraaien van rekeningoverzichten overgelegd, waarbij zij erop wijst dat haar laatste betaling aan Eiser in september 2016 ziet op de huur over de maand augustus 2016.

De rechter oordeelt dat E&H Vastgoed mogelijk niet heeft voldaan aan haar betalingsverlichting jegens Gedaagde, maar dat kan Gedaagde niet aan Eiser tegenwerpen. Na 1 augustus 2016 is Gedaagde daarom onverkort de huurpenningen verschuldigd aan Eiser. Ook is de rechter het eens met de Eiser dat aan Gedaagde geen beroep op verrekening toekomt van de waarborgsom met de achterstallige huur, gelet op hetgeen is bepaald in artikel 16 van de toepasselijke voorwaarden en het feit dat de huurovereenkomst (nog) niet is geëindigd. Een bedrag van € 4.600,00 aan huurachterstand tot en met oktober 2016 is toewijsbaar.

Datum: 8 september 2017
Rechtbank: Rechtbank Amsterdam
Zaaknummer: 5406579 CV EXPL 16-28800

vonnis

Inzake

Eiser
wonende te, eiser
nader te noemen: EISER, gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung

tegen

GEDAAGDE Beheer B.V.
gevestigd te, gedaagde
nader te noemen: GEDAAGDE, gemachtigde: mr. E. Tahitu

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken bevinden zich in het dossier:

de dagvaarding van 23 september 2016, met producties;
het faxbericht van Turna met een wijziging van eis;
de conclusie van antwoord;
het instructievonnis van 16 december 2016;
de conclusie van repliek, met producties;
de conclusie van dupliek, met producties;
de akte uitlating producties van Eiser;
de rolmededeling van 21 april 2017;
de (nadere) akte uitlating producties van Eiser;

Vervolgens is vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1. Tussen partijen is op 7 februari 2008 een overeenkomst gesloten met betrekking tot de woning (verder: de woning).

Bovenaan de overeenkomst staat vermeld: 'gebruikersovereenkomst woonruimte'. In de overeenkomst is bepaald dat Gedaagde - na toestemming van Eiser - het recht heeft de woning aan derden te verhuren. Een eventuele opzegging dient, met inachtneming van een opzegtermijn van 2 maanden, schriftelijk te gebeuren. Ingevolge artikel 2 van de overeenkomst maken van de overeenkomst deel uit de 'algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte'(hierna: de algemene bepalingen). In artikel 16 van die algemene bepalingen is - voor zover relevant - bepaald: "De betaling van de huurpenningen (...) zal (...) zonder opschorting, korting aftrek, of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben (...) geschieden (...). "

1.2. Gedaagde heeft op 1 januari 2016 met E&H Vastgoed een overeenkomst gesloten met betrekking tot de woning voor de periode 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016. Bovenaan deze overeenkomst staat eveneens "gebruikersovereenkomst woonruimte" vermeld. In artikel 1.2. van deze overeenkomst staat Gedaagde Beheer als verhuurder vermeld. E&H Vastgoed is maandelijks een vergoeding van € 1.250,00 aan Gedaagde verschuldigd. Opzegging dient met inachtneming van een opzegtermijn van 2 maanden schriftelijk te gebeuren.

1.3. De gemachtigde van Eiser heeft Gedaagde diverse malen tot betaling van achterstallige huur aangemaand.

1.4. De heer J. Uitslager van E&H Vastgoed heeft per e-mail van 13 december 2016 bevestigd dat zij de huur met betrekking tot de woning tot en met oktober 2016 aan Gedaagde heeft betaald.

Vordering

2.   Eiser vordert bij dagvaarding ontbinding van de huurovereenkomst en voorts Gedaagde te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen en - na wijziging van eis - tot betaling van:

a)        een bedrag van € 4.600,00 als huurachterstand tot en met oktober 2016;

b)        een bedrag van € 707,85 als vergoeding voor buitengerechtelijke kosten;

c)        een bedrag van € 711,14 als contractuele rente tot 13 september 2016;

d)        de contractuele rente as 1% over het onder a) gevorderde bedrag;

e)        de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.

3.   Eiser stelt daartoe - kort gezegd - dat zij met Gedaagde een huurovereenkomst heeft gesloten en dat Gedaagde" lange tijd in gebreke is met de tijdige en volledige betaling van de huur. Zij betwist dat de overeenkomst tussen partijen is geëindigd. Van een opzegging is geen sprake geweest. Gelet op het door Royal City bij antwoord gevoerde verweer heeft Eiser E&H Vastgoed gevraagd de huur vanaf november 2016 rechtstreeks aan haar te voldoen, teneinde de schade te beperken. Ter onderbouwing van haar stelling heeft Eiser een email van E&H Vastgoed overgelegd.

Verweer

4.   Gedaagde erkent dat er sprake is van een huurachterstand over de maanden februari, juli en september 2014. Onder aftrek van de door haar betaalde waarborgsom van € 1.100,00, resteert een te betalen bedrag van € 1.300,00. Zij betwist echter het overige gevorderde verschuldigd te zijn. Naar haar zeggen hebben de huurders van de woning vanaf augustus 2016 het contract met Gedaagde opgezegd en zijn deze een huurrelatie aangegaan met E&H Vastgoed. De huurpenningen worden vanaf die datum ook aan E&H Vastgoed voldaan. Ter onderbouwing van haar verweer heeft Gedaagde een tweetal uitdraaien van rekeningoverzichten overgelegd, waarbij zij erop wijst dat haar laatste betaling aan Eiser in september 2016 ziet op de huur over de maand augustus 2016.

5.   De nadere standpunten van partijen zullen hierna, voor zover relevant, bij de beoordeling worden besproken.

Beoordeling

6.   Hoewel bovenaan de tussen partijen gesloten overeenkomst staat vermeld dat er sprake is van een gebruiksovereenkomst en Gedaagde in de bij dagvaarding overgelegde e- mails zich er op heeft beroepen dat zij geen huurder is van de woning, maar slechts beheerder, heeft zij dit standpunt in de onderhavige procedure - waarin zij wordt bijgestaan door een gemachtigde - niet (langer) ingenomen. Derhalve staat in deze procedure als onweersproken vast dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen waarbij het aan Gedaagde is toegestaan de woning onder te verhuren.

7.   Voorts staat als onweersproken vast dat Gedaagde in het kader van deze huurovereenkomst maandelijks een bedrag van € 1.100,00 aan Eiser is verschuldigd. Gedaagde erkent ook de huurpenningen tot - en naar de kantonrechter begrijpt - en met augustus 2016 aan Eiser verschuldigd te zijn. Om die reden is de vordering in zoverre reeds toewijsbaar. Zij beroept zich er evenwel op dat de huurders van de woning de overeenkomst met Gedaagde in augustus 2016 hebben opgezegd en Gedaagde als gevolg daarvan na augustus 2016 geen huur meer aan Eiser is verschuldigd.

8.   Gedaagde kan hierin niet worden gevolgd. Immers, op grond van de tussen Eiser en Gedaagde geldende huurovereenkomst is Gedaagde maandelijks huurpenningen aan Eiser verschuldigd. Nog daargelaten de vraag of een eventuele opzegging van de overeenkomst tussen Gedaagde en de (onder)huurders van de woning, ook een einde maakt aan de betalingsverplichting van Gedaagde jegens Eiser, is van enige opzegging, die blijkens de contracten schriftelijk dient te geschieden, - tegenover de gemotiveerde betwisting door Eiser - niet gebleken. Daarvan kan dan ook niet worden uitgegaan. Dat E&H Vastgoed mogelijk niet heeft voldaan aan haar betalingsverlichting jegens Gedaagde, kan Gedaagde aan Eiser niet tegenwerpen. Na 1 augustus 2016 is Gedaagde daarom onverkort de huurpenningen verschuldigd aan Eiser.

9.   Eiser heeft erkend dat zij op 26 september 2016 van Gedaagde een betaling van € 1.100,00 heeft ontvangen. Onbestreden is dat de per 1 oktober 2016 openstaande huur niet is voldaan.

10. Gelet op het vorenstaande is vast komen te staan dat er per saldo een huurachterstand bestaat van € 4.600,00. Gedaagde heeft aangevoerd de door haar betaalde waarborgsom ad € 1.100,00 te verrekenen met de huurachterstand. Met Eiser is de kantonrechter echter van oordeel dat aan Gedaagde geen beroep op verrekening toekomt van de waarborgsom met de achterstallige huur, gelet op hetgeen is bepaald in artikel 16 van de toepasselijke voorwaarden en het feit dat de huurovereenkomst (nog) niet is geëindigd. Een bedrag van € 4.600,00 aan huurachterstand tot en met oktober 2016 is toewijsbaar.

11. De hoogte van de aldus bestaande huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming, met nevenvorderingen. Deze zullen dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de door E&H Vastgoed rechtstreeks aan Eiser gedane huurbetalingen met betrekking tot de woning daarop in mindering strekken.

12. De hoogte van de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten valt binnen de daarvoor geldende tarieven, en komt niet onredelijk voor zodat deze kan worden toegewezen.

13. Voor zover Eiser wettelijke rente heeft willen vorderen over de buitengerechtelijke incassokosten, geldt dat niet is gesteld of gebleken dat Eiser deze kosten al daadwerkelijk aan zijn gemachtigde heeft betaald of met de betaling daarvan in verzuim verkeert en als zodanig vermogensschade heeft geleden. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal daarom niet worden toegewezen.

14. Als in het ongelijk gestelde partij wordt Gedaagde veroordeeld in de kosten van het geding. De over de proceskosten gevorderde rente is toewijsbaar met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.

BESLISSING

De kantonrechter:

I.  ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning Ladögamëërhöf 153 të Amsxërdam;

II.  veroordeelt Gedaagde om de woning met al wie en al wat zich daarin vanwege Gedaagde bevindt, binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Eiser te stellen;

III.  veroordeelt Gedaagde om tegen bewijs van kwijting te betalen aan Eiser:

a) € 4.600,00 ter zake van achterstallige huur tot en met oktober 2016 te vermeerderen met de contractuele rente ad 1 % per maand daarover vanaf 13 september 2016 tot de dag van voldoening;

b)   € 711,14 wegens contractuele rente tot 13 september 2016;

c)   € 707,85 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;

d)   € 1.100,00 per maand vanaf 1 november 2016 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

IV. bepaalt dat Tuma geen aanspraak op de veroordeling onder III d) geen aanspraak kan maken, voor zover zij daarvoor reeds betaling van E&H Vastgoed heeft ontvangen;

V.  veroordeelt Gedaagde in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eiser begroot op:

exploot € 94,08

salaris € 500,00

griffierecht € 223,00

totaal € 817,08

voor zover van toepassing, inclusief btw;

VI. veroordeelt Gedaagde tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

VII. bepaalt dat indien Gedaagde de onder V. en VI. genoemde bedragen niet voldoet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis;

VIII. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

IX.  wijst het meer of anders gevorderde af.