Huurcontract ontbonden ondanks onterechte huurverhoging

Eiser heeft aan Gedaagde een woning verhuurd. Omdat er een huurachterstand is ontstaan vordert Eiser ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling tot betaling van alle kosten. Gedaagde betwist de gestelde huurachterstand en wilt de huurovereenkomst niet laten ontbinden. Zo heeft de Huurcommissie de huurprijs verlaagd en had Eiser niet zo snel een huurverhoging mogen doorvoeren. De huurachterstand valt volgens Gedaagde dus lager uit dan dat Eiser stelt. Ook geeft Gedaagde aan dat hij de servicekosten niet verschuldigd is en vordert dat Eiser enkele gebreken herstelt. Bij de zitting heeft Eiser een nieuwe berekening gemaakt waardoor de eerder aangevoerde huurachterstand inderdaad iets minder hoog blijkt. Echter oordeelt de rechter dat dit nog steeds voldoende is om de huurovereenkomst te ontbinden. Wel moet de Eiser een bedrag aan administratiekosten aan Gedaagde betalen. Hiermee zal Gedaagde ook als de in het ongelijk gestelde parij worden veroordeeld in de proceskosten.

Datum: 12 augustus 2015
Rechtbank: Rechtbank Den Haag
Zaaknummer: 3404266/14-27702

Vonnis

in de zaak van:

Eiser,

wonende te, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung (IntoCash),

tegen

Gedaagde,

wonende te, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, gemachtigde: mr. J. Biemond.

Partijen zullen nader worden aangeduid als "Eiser" en "Gedaagde".

Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken: de dagvaarding van 2 september 2014 met producties;

de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties; de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 21 januari 2015, ter gelegenheid waarvan Eiser een akte wijziging van eis heeft ingediend en Gedaagde bij brief bezwaar maakt tegen deze wijziging; de conclusie van antwoord in reconventie met producties; de conclusie na comparitie na antwoord aan de zijde van Gedaagde; de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 25 juni 2015, ter gelegenheid waarvan beide partijen nog een productie hebben overgelegd. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

Feiten

1.1 Eiser heeft aan Gedaagde verhuurd, gelijk Gedaagde van Eiser heeft gehuurd de woning aan de Loosduinse Hoofdstraat 241 te Den Haag tegen een huurprijs van € 486,21 (€ 466,21 huur + € 20,00 servicekosten) per maand, de eerste van iedere maand bij vooruitbetaling te voldoen.

Vordering in conventie

2.1   Eiser heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd, kort samengevat, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, de veroordeling tot betaling van de huurachterstand c.a. en de veroordeling van Gedaagde in de kosten van dit geding en de nakosten.

2.2   Eiser legt aan deze vordering ten grondslag dat Gedaagde een huurachterstand heeft doen ontstaan, welke tot 1 september 2014 € 2.262,61 bedraagt. Hij vordert dit bedrag te vermeerderen met de rente tot en met 2 september 2014 ad € 11,02.

2.3   Bij akte heeft Eiser zijn vordering vermeerderd tot een bedrag van € 3.195,38, zijnde de huurachterstand tot 14 januari 2015, en een bedrag van € 50,78, zijnde de rente tot 14 januari 2015.

Verweer in conventie en vordering in reconventie

3.1   Gedaagde betwist de gestelde huurachterstand en tevens de gevorderde ontbinding en ontruiming. Op 1 oktober 2013 heeft de Huurcommissie de huurprijs verlaagd tot € 448,28 per maand. Hieruit volgt dat Eiser niet eerder dan 12 oktober 2014 een voorstel tot huurverhoging kon doen en niet al per 1 juli 2014. Gedaagde maakt tevens bezwaar tegen de huurverhoging. De huurachterstand kan, blijkens het door Gedaagde overgelegde overzicht van betalingen, niet hoger zijn dan € 1.010,22. Daarnaast betwist zij de verschuldigdheid van de servicekosten. Dit alles met veroordeling van Eiser in de kosten van dit geding.

3.2    In reconventie vordert Gedaagde onder meer Eiser te veroordelen de gebreken, zoals vermeld in de sommatie van 25 juli 2013 te herstellen, te betalen een bedrag van € 131,70 ter zake herstel van de lekkage in januari 2014, een verklaring voor recht dat de servicekosten als genoemd in het huurcontract een nietig beding is en Eiser te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.320,00, althans een bedrag van € 20,00 voor iedere maand dat Gedaagde € 20,00 aan die servicekosten betaalde.

3.3   Partijen hebben vervolgens over en weer elkaars standpunten betwist, waarop, voorzover van belang, hieronder nader zal worden ingegaan.

Beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1   Ter zitting van 25 juni 2015 is, volgens de berekeningen van Eiser, gebleken dat tot en met de maand juni 2015 is verschuldigd een bedrag van € 3.386,63. Hierop strekt wel in mindering een bedrag van € 246,00 wegens ten onrechte in rekening gebrachte bedragen aan huurverhoging. Dit is door Gedaagde niet (langer) betwist. Eiser persisteert bij de gevorderde ontbinding en ontruiming.

4.2 Gelet op de hoogte van de huurachterstand is de vordering voor toewijzing vatbaar, te vermeerderen met de rente als hierna vermeld.

4.3 Ten aanzien van de vordering in reconventie het volgende. Eiser dient een bedrag van € 300,00 aan administratiekosten, welke in het bedrag aan servicekosten zijn opgenomen, aan Gedaagde te betalen. Tevens dient Eiser een bedrag van € 131,70 ter zake het herstel van de lekkage in januari 2014 aan Gedaagde te betalen.

4.4  Voor wat betreft het door Gedaagde gevorderde herstel van gebreken kan worden geconcludeerd dat zij daar geen belang meer bij heeft, gelet op de toewijzing van de vordering in conventie.

4.5  Gedaagde zal zowel in conventie als in reconventie, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Voorzover nakosten gemaakt worden levert dit vonnis voor die nakosten een titel op.

De kantonrechter beschikt over onvoldoende gegevens om de nakosten te begroten. In zoverre is de vordering van Eiser derhalve niet toewijsbaar.

Beslissing

De kantonrechter:

in conventie

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;

veroordeelt Gedaagde om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al wie en al wat zich daarin van de zijde van Gedaagde bevindt te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde om tegen behoorlijke kwijting aan Eiser te betalen een bedrag van € 3.140,63, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vervaldata tot die der algehele voldoening, en voorts te betalen een bedrag van (€ 448,28 + € 15,00=) € 463,28 voor iedere maand gedurende welke Gedaagde het gehuurde na in bezit zal houden, een ingegane maand voor een hele maand gerekend;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedure, tot hiertoe aan de zijde van Eiser vastgesteld op een bedrag van € 612,80 waaronder € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde van Eiser;

in reconventie

veroordeelt Eiser om tegen behoorlijke kwijting aan Gedaagde te betalen een bedrag van € 431,70;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van het geding, tot hiertoe aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 150,00 als vergoeding voor de gemachtigde van Eiser;

in conventie en in reconventie

verklaart dit vonnis, voor wat betreft de veroordelingen, uitvoerbaar bij voorraad;

wij st af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. B.C. Vink en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 augustus 2015 in het bijzijn van de griffier.