Na de eerste zes maanden van een huurovereenkomst ligt de huurprijs vast

Gedaagde erkent dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Hij geeft bij de rechter als reden dat hij jaren lang een te hoge huurprijs heeft betaald. De rechter vind dit geen goede reden, en legt hem uit dat hij (op grond van artikel 7:249 BW) in de eerste 6 maanden van een huurovereenkomst de huurcommissie kan laten kijken naar de redelijkheid van de huurprijs. Als er niet naar de huurcommissie wordt gegaan in de eerste zes maanden ligt de huurprijs vast, ondanks dat die prijs misschien onredelijk is. De rechter gaat dan ook mee met de verhuurder en ontbindt de huurovereenkomst conform het verzoek van de verhuurder. Ook moet de huurder de huurachterstand en de kosten betalen.

Datum: 31 juli 2019
Rechtbank: Rechtbank Lelystad
Zaaknummer: 7703585 / LC EXPL 19-1246

Vonnis

in de zaak van

Eiser,

wonende te,

eiser,

gemachtigde Incassobureau IntoCash,

tegen

Gedaagde,

wonende te,

gedaagde,

verschenen in persoon.

Partijen zullen hierna worden aangeduid als Eiser en Gedaagde.

1.            De procedure

1.1.         Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 26 juni 2018;
- de akte van 10 juli 2019 van Eiser met producties 4 en 5.

1.2.         De comparitie is gehouden op 17 juli 2019. Van hetgeen tijdens de comparitie aan de orde is gekomen is aantekening gehouden.

1.3.         Ten slotte is vonnis bepaald.

2.            De feiten

2.1.         Gedaagde huurt van Eiser de woning tegen een huurprijs van laatstelijk E 785,00 per maand. bij vooruitbetaling te voldoen.

Er is een achterstand ontstaan in de betaling, van de huurpenningen.

3.            Het geschil en de beoordeling daarvan

3.1.         Eiser vordert na eisvermeerelering - kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen. Aan deze vordering legt Eiser ten grondslag dat Gedaagde zijn betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen.

Gedaagde voert verweer. Gedaagde erkent de (hoogte van) de huurachterstand maar stelt zich op het standpunt dat hij de afgelopen jaren een te hoge huurprijs heeft betaald. Volgens Gedaagde heeft hij een huurprijscheck gedaan en is daaruit gebleken dat de huurprijs in 2018 € 504,00 per maand zou moeten zijn. Gedaagde heeft, naar zijn zeggen, € 150,00 per maand teveel aan huur betaald.

3.3.         De kantonrechter overweegt als volgt.

3.3.1.      Nu Gedaagde de verschuldigdheid van de door Eiser bij specificatie gestelde huurachterstand, namelijk € 4.745,00 berekend tot en met de maand juli 2019, erkent, staat deze achterstand vast en zal de hierop ziende vordering in beginsel worden toegewezen.

3.3.2.      Gedaagde heeft nog aangevoerd dat hij de afgelopen jaren een te hoge huurprijs heeft betaald,

De kantonrechter overweegt dat een huurder - op grond van artikel 7:249 BW - tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan (in casu februari 2019), de huurcommissie kan verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Nu de eerste zes maanden (na het aangaan van de huurovereenkomst) zijn verstreken, zonder dat Gedaagde de huurcommissie heeft verzocht de overeengekomen prijs te toetsen, ligt de overeengekomen huurprijs vast, ook al zou die prijs ten opzichte van de kwaliteit van de woning onredelijk zijn.

Dat Gedaagde, volgens zijn zeggen, niet naar de huurcommissie is gegaan omdat Eiser dan ook verzoeken van andere huurders zou krijgen om de huurprijs aan te passen komt voor zijn eigen rekening en risico. Het staat Gedaagde immers vrij om een verzoek bij de huurcommissie in te dienen en hoeft daarbij geen rekening te houden met het belang van de verhuurder. Op grond van het voorgaande zal her verweer dan ook worden gepasseerd.

3.3.3.      De omvang van de huurachterstand (6 maanden) is zodanig dat ook de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar is. De termijn voor ontruiming zal op 14 dagen worden gesteld.

3.3.4.      De meegevorderde wettelijke rente van € 7,12 (tot 8 april 2019) en de wettelijke rente over de hoofdsom zullen, als onweersproken en als op de wet gegrond, worden toegewezen zoals hierna vermeld.

3.3.5.      Eiser heeft een bedrag van € 433,79 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is en dat Gedaagde een consument-schuldenaar is als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW.

Nog daargelaten dat de aanmaning van 11 december 2018 slechts ziet op een bedrag van € 785,00 (en de gevorderde bedrag aan incassokosten gebaseerd is op het bij dagvaarding gevorderde bedrag van 2.390,00), is in de aanmaning niet het bedrag aan incassokosten vermeld, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. Nu hieraan niet is voldaan, zal de vordering voor de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.

3.3.6.      Eiser vordert daarnaast betaling van een vergoeding van E 785,00 (onder voorbehoud van huurverhoging) voor iedere maand na april 2019 dat Gedaagde met ontruiming van het gehuurde is gebrek blijft. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, zal de vordering worden toegewezen, met dien verstande dat de vordering vanaf augustus 2019 zal worden toegewezen. nu Eiser zijn vordering heeft vermeerderd met de huurtermijnen van mei tot en met juli 2019.

3.3.7.      Als de in het ongelijk gestelde partij zal Gedaagde in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eiser worden begroot op:

- dagvaarding                  €                    101,06

- griffierecht                   €                    231,00

- salaris gemachtigde €                          420,00 (2 punten x tarief E 210,00)

Totaal                             €                    752,06

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

3.3.8.      Het nasalaris, waarvan Eiser betaling heeft gevorderd, zal op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

4.            De beslissing

De kantonrechter:

4.1.         ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met ingang van heden:

4.2.         veroordeelt Gedaagde om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege Gedaagde bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Eiser te stellen:

4..3.        veroordeelt Gedaagde om tegen bewijs van kwijting te betalen aan Eiser:

1. C 4,745,00 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en niet de maand juli 2019. te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 april 2019 tot aan de dag van betaling, waarbij rekening dient te worden gehouden met tussentijdse debet- en creditmutaties;

€ 7,12 aan wettelijke rente, berekend tot 8 april 2019;
een bedrag van E 785,00, althans een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gegolden voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 augustus 2018 en de daadwerkelijke ontruiming;

4.4.         veroordeelt 1-leuveling van Beek tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Eiser tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 752,06, waarin begrepen E 420,00 aan salaris gemachtigde, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

4.5.         veroordeelt Gedaagde, onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Eiser volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op E 100,00;

4.6.         verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.         wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2019.