Rechter ontbindt huurovereenkomst, gebreken worden niet onderbouwd

Samenvatting:

Huurders hebben een huurachterstand van duizenden euro's laten ontstaan. Als reden voor het niet betalen van de huur geven zij dat er sprake zou zijn van lekkage en schimmel. Daarbij zouden ze enkele weken zonder stroom gezeten hebben.

Gedaagden hebben weliswaar uitvoerig betoogd dat sprake is van lekkage en schimmel en schade door lekkage, doch iedere onderbouwing van hun stellingen betreffende gebreken en schade met stukken ontbreekt. Van gedaagden had mogen worden verwacht dat zij hun stellingen nader met stukken zouden onderbouwen, hetgeen zij niet hebben gedaan.

Gezien de achterstand van ruim 9 maanden ontbindt de rechter de huurovereenkomst en worden de huurders in de kosten veroordeeld.

Datum: 31 augustus 2018
Rechtbank: Rechtbank Rotterdam
Zaaknummer: 6602623 CV EXPL 18-2585

vonnis

in de zaak van

Eiser,

eiser,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung,

tegen

Gedaagde 1
Gedaagde 2
beiden wonende te Rotterdam,
gedaagden,

procederend in persoon.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:

het exploot van de dagvaarding van 19 januari 2018, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 14 maart 2018, waarin een comparitie van partijen is gelast;
de brief van 17 april 2018, met producties aan de zijde van eiser;
de brieven van 17 april 2018, 22 april 2018 en 20 juli 2018, met producties aan de zijde van gedaagden;
het proces-verbaal van de op 25 juli 2018 gehouden comparitie van partijen.

1.2 De uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1 Eiser verhuurt aan gedaagden sinds 7 juli 2017 de woning (hierna: het gehuurde).

2.2 Gedaagden zijn op grond van-de huurovereenkomst een huurprijs bij vooruitbetaling van laatstelijk E 600,00 per maand verschuldigd aan eiser.

3. De vordering

3.1 Eiser heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

- de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en

- gedaagden te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en

- gedaagden te veroordelen, hoofdelijk, tot betaling aan eiser van:

- € 1350,00 aan hoofdsom:

- € 600,00 voor iedere maand na januari 2018 dat gedaagden niet de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijven;

- € 16,22 aan vervallen wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de vervaldatum tot 8 januari 2018;

- de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 8 januari 2018 tot aan de dag der algehele voldoening;

- € 322,50 aan buitengerechtelijke incassokosten plus de btw van € 67,73, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis:

- met veroordeling van gedaagden in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis.

3.2 Aan zijn vordering heeft eiser naast de onder 2. vermelde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

3.2.1 Gedaagden zijn, ondanks sommaties, in gebreke gebleven met (volledige) voldoening van de verschuldigde borg en huur en hiermee in verzuim geraakt. De niet betaalde borg bedraagt E 600,00. De huurachterstand bedraagt E 2.750,00 berekend tot en met de maand januari 2018. Deze huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

3.2.2 Nu gedaagden in verzuim zijn met tijdige betaling van de borg en huur, zijn zij de wettelijke rente verschuldigd vanaf de verzuimdatum. Berekend tot 8 januari 2018 bedraagt de rente 16,22. Tevens zijn gedaagden vanaf 8 januari 2018 de wettelijke rente verschuldigd.

3.2.3 Omdat betaling uitbleef, heeft eiser zijn vordering ter incasso uit handen moeten geven en incassokosten moeten maken. Gedaagden zijn gehouden de buitengerechtelijke kosten van € 390,23 (incl. BTW) te voldoen. te vermeerderen niet de wettelijke rente.

4. Het verweer

4.1 Gedaagden concluderen tot afwijzing van de vorderingen van eiser.

4.2 Daartoe hebben gedaagden - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - liet volgende aangevoerd.

De huurachterstand klopt. Ook is de borg niet betaald. Het huurbedrag is te hoog vanwege gebreken in het gehuurde, er was lekkage in september, er zit schimmel in het gehuurde en gedaagden hebben enkele weken zonder stroom gezeten. Gedaagden stellen dat zij de huur niet betalen zolang de gebreken niet zijn verholpen. Vanwege de schimmel zijn dingen weggegooid waaronder schoolboeken, wat zij willen verhalen op eiser. Voorts hebben gedaagden aangevoerd dat zij door omstandigheden voor betaling afhankelijk waren van de Belastinedienst.                                                                                       

5. De beoordeling

5.1 Gedaagden hebben bij antwoord de huurachterstand ad € 2.750,00 erkend. Voorts hebben zij erkend dat zij de borg ad E 600,00 niet hebben betaald. Op 17 april 2018 heeft eiser, onder overlegging van een recente specificatie, gesteld dat de huurachterstand € 3.950,00 bedraagt en de borg ad E 600,00 niet is betaald. Bij brief van 22 april 2018 hebben gedaagden ook deze achterstand in betalen erkend.

5.1.1 Ter comparitie van partijen heeft eiser voorts gesteld dat de borg weinig zin heeft als wordt ontruimd. Gelet hierop gaat de kantonrechter er vanuit dat eiser thans geen belang meer heeft bij toewijzing van de gevorderde borg van € 600.00, mede gelet op hetgeen hierna wordt overwogen en beslist ter zake de gevorderde ontruiming van het gehuurde en eiser evenmin verder heeft gesteld waarin het belang bij toewijzing zou liggen.

Dit deel van de vordering wordt dan ook afgewezen bij gebrek aan belang.

5.1.2 Ter comparitie van partijen heeft eiser, onder overlegging van een recente specificatie, voorts gesteld dat de huurachterstand tijdens de procedure is toegenomen en dat thans, berekend tot en met de maand juli 2018, sprake is van een huurachterstand van € 6.350,00 (inclusief € 600,00 aan borg). Gedaagden zijn, ondanks deugdelijke oproeping, niet ter comparitie van partijen verschenen en hebben aldus niet op de (nadere) stellingen van eiser gereageerd. Gelet hierop dient de kantonrechter uit te gaan van de juistheid van de huurachterstand van € 5.750,00, berekend tot en met de maand juli 2018 en zal dit deel van de vordering worden toegewezen.

5.2 Vervolgens is aan de orde of gedaagden zich terecht hebben beroepen op - naar de kantonrechter begrijpt - opschorting dan wel verrekening. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is en overweegt ter zake als volgt.

5.3 Ingevolge artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht gebreken te verhelpen op verlangen van de huurder, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Ingevolge artikel 6:52 BW is een schuldenaar die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser bevoegd de nakoming van zijn verbintenis op te schorten tot voldoening van zijn vordering plaatsvindt. Op grond van artikel 6:127 BW gaan, wanneer een schuldenaar die de bevoegdheid tot verrekening heeft, aan zijn schuldeiser verklaart dat hij zijn schuld met een vordering verrekent, beide verbintenissen tot hun gemeenschappelijk beloop teniet (lid 1) en heeft een schuldenaar de bevoegdheid tot verrekening. wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering (lid 2).

5.4 Gedaagden hebben weliswaar uitvoerig betoogd dat sprake is van lekkage en schimmel en schade door lekkage, doch iedere onderbouwing van hun stellingen betreffende gebreken en schade met stukken ontbreekt echter, afgezien van wat foto's en een kort fragment op een USB-stick waarvan niet kan worden vastgesteld wanneer en waar deze zijn gemaakt. In de aanloop van de, op hun verzoek aangehouden, aanvankelijk op 26 april 2018 gelaste comparitie van partijen, hebben gedaagden zich voorts beperkt tot de stelling dat zij door de gebreken weg hebben kunnen gooien, 3 studieboeken. hand- en keukendoeken, 3 broeken. een rugtas en een leren jas en dat zij extra kosten hebben gehad vanwege de vochtigheid voor het verwarmen van de woning. Van gedaagden had mogen worden verwacht dat zij hun stellingen nader met stukken zouden onderbouwen, hetgeen zij, ondanks hiertoe meermalen in de gelegenheid te zijn gesteld, niet hebben gedaan. Ter comparitie van partijen heeft eiser gesteld dat gedaagden al vanaf oktober 2017 geen huur hebben betaald en de door gedaagden genoemde lekkage, schimmel en stroomstoring pas in november 2017 zijn gemeld en deze gebreken door eiser in december 2017 zijn opgelost. Eiser heeft ter comparitie van partijen voorts gemotiveerd betwist dat sprake is van gebreken aan het gehuurde, anders dan de eerder bedoelde gebreken die zijn gemeld in november 2017 en door eiser in december 2017 zijn hersteld. Gedaagden zijn, zoals hiervoor overwogen. niet ter comparitie van partijen verschenen en hebben ook hierop niet gereageerd. Gedaagden hebben, in het licht van het voorgaande, daarom onvoldoende onderbouwd om aan te moeten nemen dat er daadwerkelijk sprake is van gebreken of schade, zodat deze niet zijn vast komen te staan. De door gedaagden geschetste financiële omstandigheden van gedaagden komen, hoe vervelend ook, voor hun risico. Dit betekent dat dit deel van de vordering wordt toegewezen.

5.5 Ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt als volgt overwogen.

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding niet haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling hiervan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Het (op tijd) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voor de huurder. Vaststaat dat de huurachterstand bij dagvaarding berekend tot en met januari 2018 € 2.750,00 bedroeg, zijnde een achterstand van ruim vier maanden. Zoals hiervoor in 5.1.2 en 5.4 is overwogen zijn na dagvaarding op de huurachterstand geen betalingen gedaan, hebben gedaagden de huur over de maanden februari tot en met juli 2018 niet voldaan en komt gedaagden geen geslaagd beroep op opschorting en verrekening toe. De huurachterstand is daarmee gedurende de procedure opgelopen en bedraagt thans

€ 5.750,00, zijnde een achterstand van ruim negen maanden. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming thans gerechtvaardigd is. De daarop gerichte vordering zal clan ook worden toegewezen. De ontruimingstennijn wordt gesteld op veertien dagen.

5.6 Gedaagden hebben geen zelfstandig verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente. De vervallen wettelijke rente ad € 16,22, alsmede de verdere wettelijke rente is als op de wet gegrond voor toewijzing vatbaar zoals hierna vermeld.

5.7 Eiser maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding ad € 390,23 (incl. btw) komt voor toewijzing in aanmerking, nu voldoende is gesteld en gebleken dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW aan gedaagde is verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016 (ECL1:NL:HR:2016:2704).

5.8 De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar, nu niet is gesteld of gebleken dat de kosten voor dagvaarding dan wel voor de ingebrekestelling door eisende partij zijn betaald aan de gemachtigde.

5.9 Gedaagden hebben geen zelfstandig verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente. De vervallen wettelijke rente ad € 16,22, alsmede de verdere wettelijke rente is als op de wet gegrond voor toewijzing vatbaar zoals hierna vermeld.                                                                                                   

5.10 Gedaagden worden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van eiser vastgesteld op 327,81 aan verschotten en € 500,00 (2 x 1 punt á 250,00) aan salaris gemachtigde.

5.11 De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

6. De beslissing

De kantonrechter

veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, om aan eiseres tegen kwijting te betalen € 5.750,00 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand juli 2018, € 390,23 aan buitengerechtelijke incassokosten (incl. btw) en € 16,22 aan verschenen rente, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het saldo vanaf de dag der dagvaarding dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetrnutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning en veroordeelt gedaagden om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege gedaagden daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van eiser te stellen;

veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, om aan eiser te betalen € 600,00 (of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten) met ingang van de maand augustus 2018 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

veroordeelt gedaagden, hoofdelijk. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde

van eiseres vastgesteld op:

- € 327,81 aan verschotten;

- 500,00 aan salaris voor de gemachtigde;

- vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

en indien gedaagden niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis hebben voldaan. begroot op:

-     131,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw. vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. 1.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.