VVE bijdrage verplicht ook als beheerder niet zou functioneren

Als eigenaar van een appartement heeft u te maken met een Vereniging van Eigenaren. Die hebben als taak het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten te verzorgen en de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars te behartigen. De gedaagde in deze zaak is eigenaar van een appartementsrecht dat valt onder de VVE. De maandelijkse bijdrage hiervoor is €100,- per maand. Echter heeft gedaagde dit al meer dan twee jaar niet betaald. De reden hiervoor is dat de gedaagde vindt dat de vve niets gedaan heeft. De rechter vindt dat wanneer de gedaagde klachten had over het functioneren van de beheerder zij de klachten kenbaar had moeten maken tijdens de vergadering van eigenaars. De rechter veroordeelt de gedaagde dan ook om het complete bedrag te betalen.

Datum: 22 november 2013
Rechtbank: Rotterdam
Zaaknummer: 2003269 CV EXPL 13-7196

Vonnis

in de zaak van

de Vereniging van Eigenaars met volledige rechtsbevoegdheid Eiser, gevestigd te, eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung, van incassobureau IntoCash

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Gedaagde, gevestigd te Rotterdam, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, die schriftelijk heeft gereageerd.

Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:

het exploot van dagvaarding van 12 februari 2013, met producties;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
de conclusie van repliek tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, met producties;
de conclusie van dupliek in reconventie, met productie.

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.

De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

Gedaagde (hierna: Gedaagde) is eigenaar van een appartementsrecht dat valt onder de VVE te (hierna: de VVE).

De beheerder /administrateur van de VVE is X Beheer (hierna X Beheer).

De maandelijkse bijdrage voor de VVE bedraagt voor Gedaagde, althans voor het appartementsrecht van Gedaagde, € 100,00 per maand.

De stellingen van partijen

In conventie

De VVE heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Gedaagde te veroordelen aan haar te betalen € 2.500,00 aan hoofdsom, € 375,00 (exclusief BTW) aan buitengerechtelijke kosten en € 210,42 aan verschenen rente, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 24 januari 2013 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Gedaagde in de kosten van de procedure en de nakosten. Bij conclusie van repliek heeft de VVE haar eis gewijzigd in die zin dat de vordering is vermeerderd met de vervallen bijdragen tot en met juni 2013, in totaal bedraagt de achterstand tot en met juni 2013 € 3.500,00 en te verminderen met de premie opstalverzekering - door Gedaagde voldaan - over 2011, 2012 en 2013, respectievelijk € 624,63, € 624,63 en € 718,49. Per saldo resteert door Gedaagde te voldoen € 1.032,25.

Aan haar vordering heeft de VVE - samengevat weergegeven- ten grondslag gelegd dat Gedaagde de maandelijkse VVE-bijdrage vanaf de maand januari 2011 tot en met juni 2013 onbetaald heeft gelaten. De VVE heeft herinneringen en aanmaningen verstuurd maar Gedaagde is niet tot betaling overgegaan. De VVE heeft zich genoodzaakt gezien haar incassogemachtigde in te schakelen die buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht. De daaraan verbonden kosten komen primair op grond van de overeenkomst en subsidiair op grond van de wet voor rekening van Gedaagde.

Gedaagde heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende - eveneens samengevat weergegeven - het volgende aangevoerd. Tot X Beheer door de deelgemeente Charlois werd verzocht de VVE te activeren (omstreeks 2009) in het kader van de per 1 mei 2008 van kracht zijnde verplichting een actieve vereniging van eigenaren te voeren, zorgde Gedaagde voor de opstalverzekering voor het hele pand en berekende deze door aan de bovenliggende woningen. X Beheer heeft echter nimmer een vergadering uitgeschreven noch een jaarrekening opgemaakt. Kortom, zij heeft niets gedaan. De premie van de opstalverzekering voor 2011 is ook nog door Gedaagde voldaan omdat Gedaagde niets van X Beheer vernam. Zulks geldt ook voor de opstalverzekering voor de jaren 2012 en 2013. Opeens ontving Gedaagde in 2012 nota's voor de bijdrage. Ook over het jaar 2011. Gedaagde is van mening dat zij de bijdrage niet verschuldigd is nu X Beheer niets heeft gedaan. In ieder geval hadden de door Gedaagde betaalde premies verrekend moeten worden met de gevorderde bijdrages.

In reconventie

Gedaagde heeft gevorderd de VVE te veroordelen aan haar te betalen dan wel te verrekenen een bedrag € 1.967,75 ter zake de door haar betaalde premies opstalverzekering 2011, 2012 en 2013.

Voorts heeft Gedaagde gevorderd de VVE respectievelijk X Beheer te veroordelen de door haar betaalde premies opstalverzekering aan haar terug te betalen.

Al hetgeen partijen in conventie hebben aangevoerd dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd.

De beoordeling

In conventie

In artikel 5:125 lid 2 BW is bepaald dat iedere appartementseigenaar van rechtswege lid is van de vereniging van eigenaars. Door de leden wordt in de vergadering van eigenaars een bijdrage vastgesteld die de leden verplicht zijn te voldoen. De maandelijkse bijdrage voor het appartementsrecht van Gedaagde bedraagt € 100,00 per maand. Vast staat dat Gedaagde de gevorderde maandelijkse bijdragen niet heeft voldaan. Gedaagde heeft aangevoerd dat de beheerder, X Beheer, haar taken niet of niet voldoende heeft uitgevoerd en dat zij daarom de bijdragen niet heeft voldaan. De bijdrage is echter niet een vergoeding voor X Beheer voor de door deze verrichte werkzaamheden maar komt de VVE zelf toe, bijvoorbeeld om een beheerder te betalen of bijvoorbeeld om een reservefonds voor onderhoudswerkzaamheden te kunnen opbouwen. Terecht is door de VVE aangevoerd dat wanneer Gedaagde klachten had over het functioneren van de beheerder zij de klachten kenbaar had moeten maken tijdens de vergadering van eigenaars. In tegenstelling tot wat Gedaagde heeft aangevoerd, dat er nooit vergaderingen zijn uitgeschreven, is in ieder geval genoegzaam gebleken dat in 2010 een vergadering is gehouden (en in 2009 waarvan Gedaagde immers zelf stukken in het geding heeft gebracht). Bovendien hebben leden, onder bepaalde voorwaarden, de bevoegdheid om zelf een vergadering uit te schrijven als het bestuur zulks nalaat.

Verder heeft Gedaagde een beroep op verrekening gedaan. Gedaagde heeft namelijk over de jaren 2011, 2012 en 2013 de premie voor de opstalverzekering van de VVE voldaan (dus voor alle appartementen die bij de VVE behoren). Bij conclusie van repliek heeft de VVE haar vordering met de respectievelijke bedragen verminderd. Dat verweer van Gedaagde heeft derhalve doel getroffen.

Een en ander leidt tot de conclusie dat geen grond aanwezig was om de betaling van de, na verrekening nog openstaande, VVE-bijdragen op te schorten en dat de gevorderde achterstand na wijziging van eis zal worden toegewezen.

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen nu niet dan wel onvoldoende gemotiveerd is weersproken dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die meer omvatten dan de werkzaamheden waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te houden. De kosten worden beperkt tot het bedrag van € 178,50 gelet op de gewijzigde hoofdsom en de daarvoor geldende tarieven.

De gevorderde rente zal worden toegewezen als hierna vermeld.

Gedaagde zal als de in essentie in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

De door de VVE (voorwaardelijk) gevorderde afwikkelingskosten (nakosten) worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het de VVE vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

In reconventie

Gelet op de verrekening van de premies opstalverzekering over de jaren 2011, 2012 en 2013 in conventie heeft Gedaagde geen belang meer bij haar vordering in reconventie. Een veroordeling jegens X Beheer had niet kunnen worden uitgesproken nu X Beheer geen partij is in deze.
De proceskosten in reconventie zullen worden gecompenseerd.

De beslissing

De kantonrechter:

In conventie,

veroordeelt Gedaagde om aan de VVE tegen kwijting te betalen € 1.210,75, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 1.032,25 vanaf de vervaldata van de respectievelijke bijdragen tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VVE vastgesteld op € 540,82 aan verschotten en € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst afliet meer of anders gevorderde.

In reconventie,

wijst af de vorderingen van Gedaagde;

compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. van Breevoort-de Bruin en uitgesproken ter openbare terechtzitting.