Al had de huurder wel melding gedaan van de gebreken, had zijn beroep op opschorting niet kunnen slagen

samenvatting:

De verhuurder wilt de overeenkomst met zijn huurder ontbinden bij de rechter gezien de huurachterstand. De huurder is het er niet mee eens. De woning is volgens de huurder een bouwval met vochtproblemen, lekkages, elektra problemen, ongedierte, problemen met de riolering etc. De huurprijs is volgens huurder te hoog en hij vordert daarom de helft van de reeds betaalde huur terug. Ook wilt hij een schadevergoeding.

De schadevergoeding is echter op geen enkele wijze onderbouwd, waardoor de rechter deze afwijst. Dan kijkt de rechter naar de gestelde gebreken. De gebreken worden door de verhuurder betwist. Bovendien wordt betwist dat de huurder heeft geklaagd over de problemen bij de verhuurder. De huurder laat dan wel foto's zien, maar dit zijn geen foto's van het appartement van de huurder, wat is in goede staat is volgens de verhuurder.

De rechter geeft aan dat zelfs indien de huurder wel zou hebben geklaagd over de gebreken, dan alsnog staat 10 maanden huur inhouden totaal niet in verhouding. De huurder heeft in die periode tenslotte wel gewoon (enig) huurgenot gehad of kunnen hebben. Dit bevestigd hij zelf ook, aangezien hij maar restitutie van 'slechts' de helft van de huurprijs vraagt.

Datum: 8 januari 2020
Rechtbank: Rechtbank Bergen op Zoom
Zaaknummer: 7802118 CV EXPL 19-2259

vonnis

inzake

Eiser,
wonende te (België),
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
verder te noemen: Eiser,
gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung, werkzaam ten kantore van IntoCash te Rotterdam,

tegen

Gedaagde,
wonende te
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
verder te noemen: Gedaagde,
voorheen procederend in persoon en thans procederend met gemachtigde: mr. C.G.A.
Mattheussens, advocaat te Roosendaal.

1. Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis in deze zaak van 28 augustus 2019 met de daarin genoemde processtukken;
b. de conclusie van antwoord in reconventie;
c. de akte houdende wijziging van eis in reconventie;
d. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling van 7 november 2019.

2. Het geschil

in conventie:

2.1 Eiser vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte te Bergen op Zoom te ontbinden;
b. Gedaagde te veroordelen om deze woonruimte, primair binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis en subsidiair binnen een in goede justitie te bepalen termijn, met al de hunnen en het hunne (eventuele onderhuurders daaronder begrepen, voor zover zij niet huurder van zelfstandige woonruimte zijn) te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen;
c. Gedaagde te veroordelen tot betaling van een bedrag aan hoofdsom van 2.418,00;
d. Gedaagde te veroordelen om aan Eiser onder voorbehoud van huurverhoging te betalen de somma van 403,00 voor iedere maand na mei 2019, dat Gedaagde met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;
e. Gedaagde te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, over de hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan 8 mei 2019 een bedrag van € 10,62;
f. Gedaagde te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, over de hoofdsom vanaf 8 mei 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
g. Gedaagde te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na het te wijzen vonnis en te vermeerderen met de nakosten.

2.2 Gedaagde voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in conventie.

in reconventie:

2.3 Gedaagde vordert— na wijziging van eis — bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. te verklaren voor recht dat de tussen Eiser en Gedaagde gesloten huurovereenkomst betreffende de woonruimte staande en gelegen aan de Bosstraat 25b, 4611 NB te Bergen op Zoom, per 31 maart 2019 is geëindigd;
b. te verklaren voor recht dat Gedaagde door toedoen dan wel nalaten van Eiser over de periode maart 2018 tot en met maart 2019 niet het ongestoord huurgenot heeft genoten, althans er sprake is geweest van verminderd huurgenot aan de zijde van Gedaagde, en Gedaagde dientengevolge slechts gehouden is over voornoemde periode te betalen 50% van de maandelijks verschuldigde huur ad E 403,00 per maand;
c. Eiser te veroordelen tot betaling van € 1.750,00 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van het instellen van de eis in reconventie tot aan de dag der algehele voldoening;
d. Eiser te veroordelen in de proceskosten.

2.4 Eiser voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie, met veroordeling van Gedaagde in de proceskosten.

3. De verdere beoordeling

in conventie en in reconventie:

3.1 Bij voornoemd tussenvonnis van 28 augustus 2019 is een mondelinge behandeling gelast. Deze is gehouden op 7 november 2019. Ter zitting is geen minnelijke regeling bereikt.

3.2 Tussen partijen staan — voor zover van belang — de volgende feiten in rechte vast:

a. tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de verhuur door Eiser aan Gedaagde van de woning aan de Bosstraat 25b te Bergen op Zoom;
b. in de huurovereenkomst is een huurprijs overeengekomen van 403,00 per maand, te voldoen bij vooruitbetaling.

3.3 Eiser stelt zich bij dagvaarding op het standpunt dat de huur over de maanden december 2018 tot en met mei 2019 — ondanks herhaaldelijke sommatie — niet is voldaan door Gedaagde. Volgens Eiser is Gedaagde dusdanig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Ter zitting heeft hij de hoogte van de huurachterstand geactualiseerd in die zin dat er sinds de dagvaarding niets is betaald zodat de huurachterstand met nog eens zes maanden is opgelopen. De totale huurachterstand bedraagt op dat moment € 4.836,00.

3.4 Gedaagde voert verweer tegen de vordering. Hij stelt zich in zijn conclusie van antwoord op het standpunt dat hij niet meer in de woning woont en dat de huurovereenkomst in februari 2019 — op initiatief van Eiser — is overgenomen door zijn moeder. Indien hij nog een bedrag aan huur zou zijn verschuldigd, kan dit derhalve enkel de huur tot en met februari 2019 betreffen. Vanaf maart 20 l9 is de huur betaald door zijn moeder, zowel in geld als in natura door het verrichten van schoonmaakwerkzaamheden voor Macs. Gedaagde heeft voorts aangevoerd dat er sprake is van een constructiefout in de woning waardoor deze twee jaar geleden is overstroomd tijdens een harde regenbui. Eiser heeft toen toegezegd alle schades te herstellen en te vergoeden maar daarvan is tot op heden geen sprake geweest. Volgens Gedaagde is de woning thans een bouwval en is er sprake van vochtproblemen, lekkages van leidingen, problemen met elektra, ongedierte boven de nieuwe plafonds en problemen met de riolering. Gelet op deze problemen is lstha van oordeel dat de huurprijs voor de woning te hoog was. Hij vordert in reconventie daarom restitutie van 50% van de huurprijs over de periode van maart 2018 tot en met maart 2019. Ook vordert hij een schadevergoeding van E 1,750,00 met betrekking tot de schade die de overstroming heeft veroorzaakt aan zijn inboedel.

3.5 Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide geschillen gezamenlijk worden behandeld.

3.6 Hoewel lstha bij antwoord heeft aangevoerd dat er sprake is geweest van een contractsovername per maart 2019, vordert hij — na wijziging van eis — een verklaring voor recht dat de tussen hem en Eiser gesloten huurovereenkomst is geëindigd per 31 maart 2019. Ter zitting heeft lstha aangevoerd dat Eiser na deze beëindiging een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan met zijn moeder. Nu tussen partijen kennelijk niet langer in geschil is dat er geen sprake is geweest van een contractsovername door de moeder van Gedaagde, kan de huurovereenkomst tussen Eiser en lstha enkel zijn geëindigd door middel van opzegging. Gedaagde stelt dat hiervan sprake is geweest maar Eiser betwist dat hij de huurovereenkomst met Gedaagde heeft opgezegd. lstha heeft weliswaar een — ongespecificeerd —bewijsaanbod gedaan maar naar het oordeel van de kantonrechter heeft Gedaagde op dit punt onvoldoende gesteld om tot bewijslevering over te kunnen gaan. Al hetgeen Gedaagde in zijn conclusie van antwoord in dit kader naar voren heeft gebracht zag immers op de stelling dat de huurovereenkomst zou zijn overgenomen door zijn moeder maar dit standpunt is later verlaten. Ter zitting is enkel gesteld dat de overeenkomst is beëindigd zonder nader te onderbouwen op welke manier en op welk moment dit zou zijn gebeurd.

3.7 Het voorgaande heeft tot gevolg dat niet is gebleken dat de huurovereenkomst met Gedaagde is geëindigd. Dit betekent dus dat deze overeenkomst nog steeds voortduurt. Door Gedaagde is niet weersproken dat hij de huur over de maanden december 2018 tot en met februari 2019 onbetaald heeft gelaten. Ondanks hetgeen Gedaagde in zijn conclusie van antwoord naar voren heeft gebracht, is ter zitting erkend dat er ook vanaf mei 2019 geen huur meer is betaald door Gedaagde dan wel door zijn moeder. Vast staat derhalve dat de huur ten tijde van de mondelinge behandeling over ten minste tien maanden niet is betaald (te weten over de periode van december 2018 tot en met februari 2019 en van mei 2019 tot en met november 2019). Een dergelijke huurachterstand rechtvaardigt in beginsel de gevorderde ontbinding en ontruiming.

3.8 Gedaagde heeft echter aangevoerd dat er sprake is van gebreken aan de woning. Naar de kantonrechter begrijpt, doet Gedaagde hiermee een beroep op opschorting van de huur. Een geslaagd beroep op opschorting zou met zich brengen dat Gedaagde niet is tekortgeschoten in zijn betalingsverplichting en dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde niet kan warden toegewezen. De door Gedaagde gestelde gebreken worden echter betwist door Eiser. Bovendien wordt betwist dat Gedaagde heeft geklaagd over deze gebreken bij Eiser. De overgelegde foto's zien enkel op de gang van het appartementencomplex. Het appartement zelf is volgens Eiser in goede staat.

3.9 De kantonrechter stelt voorop dat een huurder zich vanwege het bestaan van gebreken enkel op zijn opschortingsrecht kan beroepen indien hij melding heeft gemaakt van deze gebreken bij de verhuurder. Gedaagde heeft — tegenover de betwisting van Eiser op dit punt — niet nader onderbouwd wanneer hij (mondeling) zou hebben verzocht de gebreken te verhelpen. Dat dit is gebeurd, is dan ook niet komen vast te staan. Als gevolg hiervan slaagt het beroep van Gedaagde op zijn opschortingsrecht niet. Door het onbetaald laten van de volledige huur is Gedaagde dan ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst hetgeen de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Deze vorderingen zullen dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn waarbinnen Gedaagde de woning moet ontruimen zal worden gesteld op veertien dagen na de betekening van dit vonnis.

3.10 Ook voor zover Gedaagde wel melding zou hebben gedaan van de gebreken en het bestaan van deze gebreken ook zou zijn komen vast te staan, had zijn beroep op opschorting niet kunnen slagen. In dit kader overweegt de kantonrechter wellicht ten overvloede — dat de opschorting van de gehele huur over ten minste tien maanden niet in verhouding staat met de gebreken. Gedaagde heeft gedurende deze periode immers wel (enig) huurgenot gehad dan wel kunnen hebben. Dat de gestelde gebreken niet tot gevolg hebben gehad dat er in het geheel geen sprake meer was van woongenot, kan ook worden afgeleid uit de door Gedaagde ingestelde eis in reconventie. Hij vordert — op basis van dezelfde gebreken — immers een restitutie van `slechts' 50% van de huurprijs over de periode van maart 2018 tot maart 2019.

3.11 Gedaagde is gehouden de huurpenningen tot aan het moment van ontbinding van de huurovereenkomst alsnog te voldoen. Ten aanzien van de huur over de maanden maart en april 2019 heeft Gedaagde gesteld dat deze maanden reeds zijn betaald door zijn moeder maar ook daarvan is geen enkel bewijs overgelegd. Gedaagde biedt weliswaar aan de betaling van de maand april 2019 te bewijzen maar ook in dit aanbod zal lstha niet worden toegelaten nu Gedaagde onvoldoende heeft gesteld ten aanzien van deze betaling. Dit brengt met zich dat de vordering tot betaling van de huurpenningen in zijn geheel zal worden toegewezen. te vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente.

3.12 Gedaagde vordert in reconventie een vermindering van de huurprijs over de periode van een jaar vanwege de gestelde gebreken. De kantonrechter stelt voorop dat een huurder op grond van artikel 7:257 BW slechts over een voorafgaande periode van ten hoogste zes maanden een vermindering van de huurprijs kan vorderen. De vordering over de daarvoor gelegen periode dient derhalve reeds op deze grond te worden afgewezen. Ten aanzien van de resterende periode van zes maanden overweegt de kantonrechter dat ingevolge artikel 7:207 BW voor een geslaagd beroep op huurprijsvermindering is vereist dat de huurder behoorlijk kennis heeft gegeven van het gebrek aan de verhuurder dan wel dat het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan. In het voorgaande is reeds overwogen dat van voldoende kennisgeving niet is gebleken. Evenmin is gesteld noch gebleken dat de gebreken bij Eiser bekend waren. De vordering tot vermindering van de huurprijs dient dan ook te worden afgewezen.

3.13 Ook de gevorderde schadevergoeding ad € 1.750,00 zal warden afgewezen nu deze schade op geen enkele wijze is onderbouwd door lstha.

3.14 Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij warden veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis.

3.15 De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en lstha niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving door Eiser aan de veroordeling in het vonnis heeft voldaan. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van E 120,00), zijnde een bedrag van € 90,00. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

ontbindt niet ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning, staande en gelegen te Bergen op Zoom:

veroordeelt Gedaagde om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis niet al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Eiser te betalen:

- een bedrag van € 4.836,00 aan huur vanaf december 2018 tot en met november 2019 (inclusief verschenen rente tot 8 mei 2019 over E 2.418,00), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.418,00 vanaf 8 mei 2019 tot aan de dag van de algehele voldoening;

- een bedrag van € 403,00, onder voorbehoud van huurverhoging, vanaf december 2019 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst;

- een bedrag van € 403,00, onder voorbehoud van huurverhoging, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat Gedaagde het gehuurde na de ontbinding van de huurovereenkomst feitelijk in gebruik houdt;

in reconventie:

wijst de vordering af;

in conventie en in reconventie:

veroordeelt Gedaagde in de kosten van dit geding, aan de zijde van Eiser tot op heden begroot op 870,01, daarin begrepen een bedrag van € 540,00 als salaris voor de gemachtigde van Eiser;

veroordeelt Gedaagde onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Eiser volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 90,00 aan salaris voor de gemachtigde van Eiser en te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Borm, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2020.