Dringend nodig hebben voor eigen gebruik voldoende aannemelijk gemaakt

Gedaagde huurt van Eiser een studio op de begane grond met een keukenblok en een aparte douche en toilet. De echtgenoot van Eiser heeft een herseninfarct gehad waardoor hij problemen heeft met zijn motoriek aan de rechterkant. Door deze problemen kan hij niet zelfstandig de trap op en af. In zijn huidige woning (met trappen) is Eiser te afhankelijk van andere voor ondersteuning. Hij wilt dan ook gebruik gaan maken van de studio op de begane grond en de huurovereenkomst met Gedaagde opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Gedaagde gaat hier niet mee akkoord aangezien de woning de ideale mogelijkheid biedt om zelfstandig te wonen aangezien ook hij last van lichamelijke klachten heeft. Als verweer geeft Gedaagde aan dat gezien zijn fysieke situatie hij geen passende woonruimte kan vinden en dat dat een vereiste is voor dringend eigen gebruik. Eiser voert aan dat er voldoende woonruimte beschikbaar is in de omgeving van de gemeente en dat Eiser tevens twee verschillende vervangende woonruimte heeft aangeboden waar Gedaagde niet op in is gegaan. Dit wordt door Gedaagde niet gemotiveerd bestreden. Verder oordeelt de rechter dat er voldoende kan worden aangenomen dat er sprake is van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik aan de zijde van de eiser en beëindigd de huurovereenkomst.

Datum: 2 april 2015
Rechtbank: Rechtbank 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 3520042 / 303

Vonnis

in de zaak van:

Eiser, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna te noemen: ‘Eiser’, gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung,

tegen:

Gedaagde,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie, hierna te noemen: 'Gedaagde', gemachtigde: mr. E.K.G.M. Martens.

1. De procedure

1.1.      Het verloop van de procedure blijkt uit:

-   de dagvaarding met producties,

-   de conclusie van antwoord met producties,

-   de brief van 6 maart 2015 met producties die Eiser ten behoeve van de comparitie van partijen aan de rechtbank en de wederpartij heeft toegezonden,

-   de comparitie van partijen van 16 maart 2015.

1.2.      Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast:

2.1. Gedaagde huurt per 1 december 2013 van Eiser de studio aan de, tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 375,- per maand.

2.2.  Het gehuurde maakt onderdeel uit van de vrijstaande woning aan de, welke door Eiser wordt bewoond samen met haar echtgenoot, de heer H. Het gehuurde betreft een studio op de begane grond met een keukenblok van 25/30m2 met een aparte douche en toilet.

De studio staat in verbinding met de vrijstaande woning door een deur in de hal van de vrijstaande woning. Voor deze deur is een kast geplaatst. Gedaagde heeft aan de zijkant van de vrijstaande woning een eigen toegangsdeur tot de studio.

2.3.  De echtgenoot van Eiser heeft een herseninfarct gehad.

2.4.  Eiser heeft bij brieven van 14 april 2014, 5 juni 2014 en 4 augustus 2014 de huurovereenkomst per aangetekende brief opgezegd wegens dringend eigen gebruik met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn. Gedaagde heeft bij brieven van 27 mei en 10 juni en 7 oktober 2014 gereageerd op de opzeggingsbrieven, waarbij aangegeven is niet akkoord te gaan met de opzegging.

3. Het geschil

in conventie

3.1. Eiser vordert, kort weergegeven,

-  ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, met ontruiming van het gehuurde,

-    betaling van € 375,- voor iedere maand na de ontbinding van de huurovereenkomst dat Gedaagde met de ontruiming in gebreke blijft,

-   met veroordeling van de kosten van de procedure.

Eiser legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, het volgende aan haar vordering ten grondslag.

Aangezien Gedaagde heeft aangegeven niet akkoord te gaan met de opzegging van de huurovereenkomst en hij niet binnen zes weken gereageerd heeft op de laatste opzeggingsbrief d.d. 4 augustus 2014 heeft Eiser er recht en belang bij het einde van de huurovereenkomst te vorderen. De huur is opgezegd op grond van dringend eigen gebruik van het gehuurde en dat is ingevolge artikel 7:274 lid 1 sub c BW een geldige grond van opzegging. De echtgenoot van Eiser is van de herseninfarct gedeeltelijk hersteld, maar hij heeft nog steeds problemen met zijn motoriek aan de rechterkant. Hij kan niet schrijven, dingen optillen met zijn rechterhand en is slecht ter been. In maart/april van 2014 zijn bovendien complicaties opgetreden. Hij heeft last gekregen van aanvallen op zijn evenwichtsorgaan. Door deze problemen kan hij niet zelfstandig met de trap naar beneden en naar boven gaan. Gezien de fysieke gesteldheid en gezondheid van de echtgenoot van Hoho- Arts is het voor Eiser van belang dat zij de beschikking krijgt over de studio vanwege de aanwezige douche en slaapkamer. De echtgenoot van Eiser heeft nu zijn bed in de woonkamer staan om er ook 's nacht te slapen wanneer hij niet naar boven kan. Hij is nu afhankelijk van zijn vrouw en anderen om hem naar boven te brengen. Tevens is het risico aanwezig dat hij van de trap valt door de problemen met zijn evenwichtsorgaan. Eiser is fysiek niet in staat om hem daarbij voldoende te ondersteunen. Door over de studio te beschikken is de man van Eiser veel minder afhankelijk van anderen en kan hij een stuk zelfstandiger en prettiger leven.

De belangen van Eiser voor beëindiging van de huur dienen zwaarder te wegen dan de belangen van Gedaagde bij continuering van de huurovereenkomst. Gedaagde huurt het gehuurde

pas vanaf 1 december 2013. Eiser heeft tevens twee verschillende vervangende woonruimte aangeboden. Gedaagde heeft zelf nagelaten om andere woonruimte te vinden en heeft alles op zijn beloop laten gaan.

3.2.  Gedaagde voert, kort weergegeven, het volgende verweer.

Gedaagde heeft necrose en chronische jicht, waardoor hij zelf beperkt is. Het gehuurde biedt Gedaagde de ideale mogelijkheid om zelfstandig te kunnen wonen, daar alles gelijkvloers is. Gedaagde ontkent dat de man van Eiser nog problemen zou hebben met zijn motoriek. Gedaagde ziet hem namelijk voortdurend zelfstandig functioneren. Gedaagde is van oordeel dat Hoho weer grotendeels is hersteld, in ieder geval in zoverre is hersteld dat er geen sprake meer is van een medische noodzaak om gelijkvloers te wonen. De door Eiser overgelegde brief van de fysiotherapeute en de KNO-arts zijn erg gedateerd en geven niet de huidige fysieke situatie weer van de man van Eiser. Het is voor hem helemaal niet noodzakelijk om op de benedenverdieping gebruik te maken van de douche en slaapkamer. Gezien de huidige gesteldheid zal hij geen duurzaam gebruik maken van de slaapkamer en de douche van het gehuurde. Een voorwaarde voor de toepassing van de beëindigingsgrond 'dringend eigen gebruik', is dat Gedaagde andere passende woonruimte kan krijgen. Dit is niet het geval. Naast het feit dat Gedaagde een beperkt inkomen, een bijstandsuitkering geniet, wordt Gedaagde door zijn medische toestand beperkt in het vinden van passende woonruimte. Gedaagde heeft, zonder succes, getracht om passende woonruimte te vinden.

in voorwaardelijke reconventie

3.3.  De Visser vordert - ingeval de huurovereenkomst beëindigd mocht worden — betaling van in totaal € 38.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente. Gedaagde maakt aanspraak op een vergoeding ter zake van verhuis- en inrichtingskosten. Hij heeft zowel fysiek als financieel niet de mogelijkheid om zijn inboedel te verhuizen en vordert de reguliere vergoeding terzake ad circa € 6.000,-. Daarnaast dient eveneens rekening te worden houden met het feit dat Gedaagde door de verhuizing meer schade zal lijden. De gemiddelde huurprijs in Oeffelt en omstreken zal rond de € 750,- per maand liggen, zodat Gedaagde eveneens een vergoeding ter zake vordert van € 30.000,-. Tevens vordert Gedaagde vergoeding voor de door hem in het gehuurde aangebrachte verbeteringen ad € 2.000,-.

Voorts verzoekt Gedaagde dat de huurovereenkomst pas twee maanden na het vonnis zal worden ontbonden.

3.4.  Eiser voert verweer.

4. De beoordeling

in conventie

4.1. In artikel 7:272 lid 2 BW is bepaald dat de verhuurder, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kan vorderen dat de rechter op de gronden vermeld in de opzegging het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

Eiser heeft, nadat zij de huurovereenkomst had opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en Gedaagde binnen de hiervoor vermelde termijn niet heeft ingestemd met deze opzegging, een vordering ingesteld. Uit het petitum van de inleidende dagvaarding volgt weliswaar dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is ingesteld, maar gelet op de onderbouwing van de vordering heeft Eiser kennelijk beoogd een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt in te stellen op de voet van artikel 7:272 lid 2 BW. De kantonrechter zal daarom uitgaan van een verschrijving in het petitum en de vordering van Eiser aanmerken als een vordering ex artikel 7:272 lid 2 BW.

4.2.  Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c kan de beëindigingsvordering als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW slechts worden toegewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

4.3.  Eiser heeft, naast eerdere verklaringen, een tweetal recente verklaringen met betrekking tot de lichamelijke gesteldheid van haar echtgenoot in het geding gebracht. Het betreft hier een verklaring van de KNO-arts en een verklaring van de fysiotherapeut. Uit deze verklaringen blijkt genoegzaam dat de echtgenoot van Eiser lichamelijke klachten heeft (problemen met de motoriek als gevolg van een herseninfarct, vermoeidheidsklachten en problemen met het evenwichtsorgaan) en dat hij in zodanige staat van gezondheid verkeert, dat het zelfstandig gebruiken van de trap door hem onverantwoord is. De KNO-arts heeft de echtgenoot expliciet geadviseerd om de slaapkamer op de begane grond te betrekken en niet meer zelfstandig de trap te gebruiken.

Op grond van de voormelde medische verklaringen en mede gelet op de leeftijd van de echtgenoot van Eiser acht de kantonrechter het aannemelijk dat het voor het zelfstandig blijven wonen van de echtgenoot het noodzakelijk is dat alle essentiële voorzieningen gelijkvloers aanwezig zijn. De studio, die onderdeel uitmaakt van de woning en beschikt over een aparte douche en toilet, is dan ook de aangewezen plek voor bewoning door de echtgenoot. Dit betekent dat Eiser er groot belang bij heeft dat de thans door Gedaagde bewoonde ruimte beschikbaar komt.

Gelet op de noodzaak aan de zijde van de echtgenoot om het gehuurde te gebruiken en nu gezien de fysieke gesteldheid van de echtgenoot enige spoed geboden is, kan worden aangenomen dat sprake is van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik aan de zijde van Eiser.

4.4.  Gedaagde heeft nog aangevoerd dat hij ervan overtuigd is dat de echtgenoot het gehuurde niet duurzaam in gebruik zal nemen. De kantonrechter oordeelt dat dit voor de beoordeling of sprake is van dringend eigen gebruik niet ter zake doende is. Mocht onder valse voorwendselen een rechterlijke beslissing zijn verkregen, dan heeft Gedaagde de mogelijkheid om hiertegen op te treden. Eiser is immers op grond van artikel 7:276 BW jegens Gedaagde gehouden tot schadevergoeding indien de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst is toegewezen, en de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.

4.5.  Door Gedaagde is de stelling van Eiser dat er voldoende woonruimte beschikbaar is in de omgeving van de gemeente Boxmeer, niet voldoende gemotiveerd bestreden. De kantonrechter merkt in dit verband op dat voor wat betreft de hoogte van de woonlasten geldt dat niet alleen woonruimte met woonlasten die vergelijkbaar zijn met de huidige huur als passend kunnen worden aangemerkt. Het feit dat Gedaagde een bijstandsuitkering geniet, beperkt hem niet om een andere passende woonruimte te vinden. Gedaagde kan mogelijk aanspraak maken op huurtoeslag of een andere vorm van toeslag in verband met zijn laag inkomen in het geval de huurprijs hoger is dan hij nu betaalt. Naar de kantonrechter begrijpt, heeft Gedaagde de voorkeur voor een huurwoning die gelijkvloers is. Het vinden van een gelijkvloerse woning (een appartement of studio) voor een persoon in de omgeving van Boxmeer, acht de kantonrechter niet problematisch. Dat Gedaagde zelf om medische redenen beperkt zou zijn, is onvoldoende onderbouwd. Enige belemmering om elders in de omgeving passende woonruimte te vinden is daarin dan ook niet gelegen.

Aan de voorwaarde voor de toepassing van artikel 7:274 lid 1 sub c BW - dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen - is aldus voldaan.

4.6.  Nu aangenomen kan worden dat sprake is van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik aan de zijde van Eiser en voldoende aannemelijk is dat Gedaagde een andere passende woonruimte kan verkrijgen, dient gelet op artikel 274 lid 1 sub c BW nog een belangenafweging plaats te vinden om vast te stellen of niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd'.

Zoals overwogen is er sprake van dringend nodig hebben voor eigen gebruik aan de zijde van Eiser. De door Gedaagde aangevoerde persoonlijke en financiële belangen acht de kantonrechter niet zwaarwegend genoeg om tot het oordeel te komen dat de huurovereenkomst dient te worden voortgezet. Het belang van Gedaagde weegt niet op tegen het belang van Eiser om het gehuurde te gebruiken voor bewoning door haar echtgenoot in verband met diens gezondheidsklachten.

4.7.  De conclusie van het voorgaande is dan ook dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst voor toewijzing in aanmerking komt.

De kantonrechter stelt op de voet van artikel 7:272 lid 2 in samenhang met artikel 7:273 lid 3 BW het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen alsmede het tijdstip van ontruiming, in aanmerking genomen het belang van Gedaagde om enige tijd te hebben om een andere woning te vinden, vast op 1 juli 2015.

4.8.  Eiser vordert tevens betaling van € 375,- voor iedere maand na het ontbinden van de huurovereenkomst dat Gedaagde met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft. Nu geen sprake is van een ontbinding van de huurovereenkomst, kan deze vordering niet worden toegewezen.

De kantonrechter merkt op dat Gedaagde uit hoofde van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst gehouden is om de bedongen huurtermijnen te voldoen tot aan het einde van deze huurovereenkomst.

4.9.  De kantonrechter zal op de voet van artikel 7:275 BW een bedrag vaststellen dat Hoho- Arts aan Gedaagde moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.

In dit kader is van belang dat de studio nagenoeg volledig gemeubileerd is verhuurd. Door Eiser is onweersproken gesteld dat Gedaagde enkel een paar kasten gekocht heeft, die fungeren als afscheiding, en een bed. Als vaststaand kan daarom worden aangenomen dat Gedaagde niet veel zaken, afgezien van zijn persoonlijke spullen, hoeft te verhuizen. Van een situatie als bedoeld in artikel 7:275 lid 3 BW is geen sprake en er is onvoldoende reden, gelet op het feit dat het gehuurde een gemeubileerde studio betreft, om het in artikel 7:275 lid 4 BW bepaalde op de onderhavige situatie toe te passen.

Alle omstandigheden in aanmerking genomen, begroot de kantonrechter de verhuis- en inrichtingskosten op een bedrag van afgerond € 1.000,-.

4.10. De tekst van artikel 7:272 lid 1 BW verzet zich tegen uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het beëindigings- en ontruimingsvonnis. In dit artikel is immers bepaald dat de opgezegde overeenkomst van kracht blijft, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsvordering van de verhuurder. Dit vonnis zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

4.11. Gedaagde zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

Ter zake de gevorderde veroordeling in de nakosten oordeelt de kantonrechter als volgt. De voorwaarden waaronder de nakosten zijn gevorderd, zijn niet duidelijk geformuleerd in het petitum. Daarom zal de vordering ter zake worden afgewezen.

in voorwaardelijke reconventie

4.12. Gedaagde vordert in reconventie een vergoeding ter zake verhuis- en inrichtingskosten. Deze vordering behoeft hier, gelet op hetgeen hiervoor onder 4.9. in conventie reeds is overwogen, geen bespreking meer.

4.13. Ter zake de gevorderde schadevergoeding overweegt de kantonrechter als volgt. Voldaan is aan de voorwaarde waaronder de eis in reconventie is ingesteld, zodat deze vordering zal worden behandeld.

Gedaagde gaat er vanuit dat hij na verhuizing uit de huurwoning schade zal lijden omdat hij een substantieel hogere huurprijs zal moeten betalen voor een nieuwe huurwoning en baseert de begroting van deze schade op een te betalen huurprijs van € 750,- per maand. Gedaagde heeft zijn standpunt niet nader onderbouwd. Door Gedaagde is niet aangetoond dat voor een passende woning een dergelijke huurprijs gevraagd wordt. Bovendien brengt de enkele omstandigheid dat Gedaagde voor een nieuwe huurwoning wellicht een hogere huurprijs zal moeten betalen niet mee dat Eiser hiervoor aansprakelijk is. De vordering tot vergoeding van de door Gedaagde gestelde schade zal daarom worden afgewezen.

4.14. Gedaagde vordert tevens vergoeding van door hem in het gehuurde aangebrachte verbeteringen, begroot op € 2.000,-. Deze verbeteringen zouden bestaan in het plaatsen van een afscheidingswand teneinde een slaapkamer te creëren en het door de tuinman laten geven van een grondige beurt aan de tuin.

Het laten geven van een grondige beurt aan de tuin, zonder meer, betreft geen verbetering van het gehuurde, maar onderhoud.

Ter zitting is gebleken dat de afscheidingswand bestaat uit door Gedaagde aangeschafte kasten. Deze zijn roerend en kunnen door hem bij de verhuizing worden meegenomen. Van een verbetering van het gehuurde is ook hier geen sprake.

Er is aldus geen grond voor het toekennen van een vergoeding in verband met verbeteringen aan het gehuurde.

4.15. Gedaagde zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze proceskosten in reconventie worden aan de zijde van Hoho- Arts begroot op nihil.

In conventie is immers reeds aan Eiser een vergoeding voor de proceskosten - waaronder een bedrag aan salaris gemachtigde voor de comparitie van partijen volgens de gebruikelijke staffel - toegekend. Het ter zitting gevoerde verweer door de gemachtigde van Eiser tegen de vordering van Gedaagde is niet van zodanige omvang is dat een afzonderlijke vergoeding hiervoor op zijn plaats is.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

bepaalt dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst met betrekking tot de studio zal eindigen per 1 juli 2015 en dat Gedaagde de woning per die datum moet hebben ontruimd;

wijst partijen erop dat Eiser op grond van artikel 556 Rv bevoegd is om de ontruiming te laten uitvoeren door een deurwaarder;

stelt het door Eiser aan Gedaagde te betalen bedrag voor verhuis- en inrichtingskosten vast op € 1.000,- en veroordeelt Eiser tot betaling van dit bedrag aan Gedaagde;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Eiser tot aan deze uitspraak begroot op € 93,80 wegens explootkosten,

€ 77,- wegens griffierecht en

€ 300,- wegens salaris gemachtigde (niet met btw belast); wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

in reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Eiser tot aan deze uitspraak begroot op nihil.