Beroep op verrekening schade aan winkelpand afgewezen

De verhuurder wilt zijn huurovereenkomst winkelruimte met de huurder ontbinden bij de rechter. De huurder heeft een huurachterstand laten ontstaan. De huurder erkent deze huurachterstand ook en hij doet een beroep op verrekening. Volgens de huurder is er sprake van een lekkage in het pand op grond waarvan hij schade heeft geleden. Omdat er overal schimmel en vocht tussen de muren zou zitten kan zijn winkel niet openen. Nu de huurder naar eigen zeggen geen omzet heeft kan hij ook geen huur betalen.

De rechter geeft aan dat als hij een beroep op verrekening wilt toewijzen dat de tegenvordering dan op eenvoudige wijze vast te stellen is. De verhuurder heeft de schade betwist en de huurder heeft vervolgens onvoldoende toegelicht dat (en hoeveel) de schade daadwerkelijk is. De gegrondheid van het verrekeningsverweer kan daardoor niet eenvoudig vastgesteld warden. Op grond van artikel 6:136 BW wordt dit beroep op verrekening dan ook gepasseerd. De rechter ontbindt de huurovereenkomst.

Datum: 21 september 2018
Rechtbank: Rechtbank Rotterdam
Zaaknummer: 6935694/ CV EXPL 18-21880

vonnis

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Eiser B.V. (in liquidatie),

gevestigd te Rotterdam,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 17 mei 2018,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung (lntoCash) te Rotterdam,

tegen

Gedaagde,

wonende te Rotterdam,

gedaagde,

procederend in persoon.

Partijen worden hierna aangeduid als "Eiser" en "Gedaagde".

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

-het exploot van dagvaarding met producties;
- de aantekeningen van 7 juni 2018 van de griffier van het mondelinge antwoord van Gedaagde, alsmede de bij die gelegenheid door Gedaagde in het geding gebrachte producties;
- het tussenvonnis van 18 juni 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de op 30 juli 2018 gehouden comparitie van partijen.

1.2 De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

2.1 Tussen Eiser als verhuurder en Gedaagde als huurder bestaat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, te weten van 1 februari 2017 tot en met 31 januari 2019, met betrekking tot de winkelruimte in Rotterdam.

2.2 Op de huurovereenkomst zijn de "Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte" van toepassing.

2.3 De huurprijs bedraagt E 1.525,00 per maand en is bij vooruitbetaling door Gedaagde aan Eiser verschuldigd.

3. De vordering

3.1 Eiser heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
- Gedaagde te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
- Gedaagde te veroordelen tot betaling aan Eiser van € 9.725,00;
- Gedaagde te veroordelen om aan Eiser onder voorbehoud van huurverhoging te betalen een bedrag van € 1.525,00 voor iedere maand na mei 2018 dat Gedaagde met ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;
- Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan 8 mei 2018 ten bedrage van € 31,04;
- Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen de wettelijke rente ex artikel 6:1 19 BW over de hoofdsom vanaf 8 mei 218 tot aan de dag van algehele voldoening;
- Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen primair de schade als gevolg van de ontbinding ten bedrage van € 12.200,00 en subsidiair een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 861,25 (exclusief btw) vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis, althans een in goede justitie redelijke geachte termijn, tot aan de dag van algehele voldoening;
- Gedaagde te veroordelen om aan eiser te betalen de kosten van de procedure vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis, althans een in goede justitie redelijke geachte termijn, tot aan de dag van algehele voldoening;
- Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen de nakosten ten bedrage van 50% van liet geldende gemachtigdensalaris, indien en voor zover Gedaagde deze niet binnen de vereiste termijn van 2 dagen, althans een in goede justitie redelijk geachte termijn, na betekening van dit vonnis, heeft voldaan;
- Gedaagde te veroordelen te kosten van de dagvaarding te betalen ten bedrage van 82,57.

3.2 Aan haar vordering heeft Eiser - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

Op grond van de huurovereenkomst is Gedaagde gehouden tijdig de huur te voldoen. Ondanks sommatie heeft Gedaagde een huurachterstand laten ontstaan ten bedrage van € 7.924,00 berekend tot en met de maand mei 2018. Het niet tijdig betalen van de volledige huur gedurende een langere periode rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Vanwege deze ontbinding en ontruiming lijdt Eiser vermogensschade ten bedrage van € 12.200,00 (8 x 1.525,00). De huurovereenkomst is immers aangegaan voor bepaalde tijd.

Gelet op hetgeen is bepaald in artikel 25.3 van de algemene bepalingen is Gedaagde een boete verschuldigd. Berekend tot en met de maand mei 2018 bedraagt de boete € 1.800,00 (6 x 300,00).

Ten slotte is Gedaagde op grond van artikel 6:119 BW wettelijke rente verschuldigd aan Eiser en op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen dan wel artikel 6:96 BW een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten.

4. Het verweer

Gedaagde heeft de vordering betwist en voert daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aan.

De door Eiser gestelde huurachterstand klopt. Gedaagde doet een beroep op verrekening. Gedaagde heeft schade geleden als gevolg van lekkage. Bovendien is er overal schimmel aanwezig in het gehuurde, omdat er vocht in de muren zit. Hierdoor kan Gedaagde zijn winkel niet openen. De winkel is sinds eind januari 2018 dicht. Gedaagde heeft geen omzet en kan daarom de huur niet betalen. Naast de lekkage en schimmel zijn er ook problemen met de wc. Gedaagde wil het gehuurde verlaten, maar wil graag de borg terug ontvangen van Eiser.

5. De beoordeling

5.1 Tijdens de comparitie van partijen heeft Eiser aangegeven dat de betalingsachterstand is opgelopen tot E 14.300,00 berekend tot en met augustus 2018. Uit de specificatie van Eiser die is opgenomen in de dagvaarding volgt dat in dit bedrag, een bedrag van E 1.800,00 is opgenomen aan boete. De huurachterstand bedraagt daarom E 12.500,00 (E 14.300,00 — 1.800,00) berekend tot en met augustus 2018.

5.2 Gedaagde erkent voornoemde huurachterstand ten bedrage van E 12.500,00 berekend-tot en met augustus 2018, zodat dit bedrag in beginsel toewijsbaar is. Gedaagde wil de huurachterstand echter verrekenen met de door hem gestelde schade.

5.3 Ingevolge artikel 6:136 Burgerlijk Wetboek (BW) kan de rechter een vordering ondanks een beroep van de gedaagde op verrekening toewijzen, indien de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is. Om tot een geslaagd beroep op verrekening te komen, moet er aldus sprake zijn van een tegenvordering die op eenvoudige wijze vast te stellen is. Eiser heeft de vordering van Gedaagde gemotiveerd betwist en Gedaagde heeft onvoldoende inzicht gegeven op grond waarvan Gedaagde een bedrag aan schade aan hem verschuldigd is en wat de hoogte van het schadebedrag volgens hem is. De gegrondheid van het verrekeningsverweer kan daardoor niet eenvoudig vastgesteld warden. Op grond van artikel 6:136 BW wordt dit beroep op verrekening dan ook gepasseerd.

5.4 Gedaagde heeft voorts aangegeven dat hij de borg terug wil ontvangen van Eiser. De ratio van de borg is dat de verhuurder niet met lege handen komt te staan na het einde van de huurovereenkomst indien er onverhoopt kosten in verband met herstelwerkzaamheden moeten worden gemaakt. Gedaagde heeft geen concrete feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan Eiser thans gehouden is de borg aan hem terug te geven. Voor het retourneren dan wel verrekenen van achterstallige huurtermijnen met de borg zoals Gedaagde kennelijk wil, is dan ook geen plaats.

5.5 Hetgeen hiervoor is overwogen heeft tot gevolg dat de huurachterstand van E 12.500,00 berekend tot en met augustus 2018 wordt toegewezen.

5.6 De hoogte van de betalingsachterstand (ruim acht maanden) rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde zodat deze eveneens zullen worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen.

5.7 De vordering van Eiser omvat vergoeding van schade bestaande uit gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd. Over de periode nadat ontruiming heeft plaats gehad is begroting van die schade op grond van de beschikbare gegevens niet mogelijk. Daarom zal de kantonrechter ambtshalve wat dit deel van de schade betreft Eiser veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat.

5.8 Gedaagde heeft de verschuldigdheid van de gevorderde contractuele boete van 1.800,00 en de wettelijke rente ad E 31,04 niet betwist. Die bedragen worden dan ook toegewezen. De door Eiser gevorderde wettelijke rente vanaf 8 mei 2018 wordt toegewezen op de wijze zoals hierna is vermeld.

5.9 De door Eiser gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 861,25 (exclusief btw) zal worden toegewezen. Nu Gedaagde de verschuldigdheid daarvan op grond van de tussen hen gesloten overeenkomst niet heeft betwist en geen termen aanwezig zijn om (ambtshalve) tot matiging van de gevorderde vergoeding over te gaan. De gevorderde wettelijke rente over de vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat Eiser deze kosten reeds aan haar incassogemachtigde betaald heeft.

5.10 Gedaagde wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.

5.11 De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor een executoriale titel geeft en deze kosten zich vooraf laten begroten.

6. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen € 15.192,29 (€ 12.500,00 aan huurachterstand berekend tot en met de maand augustus 2018, € 1.800,00 aan boete, € 31,04 aan vervallen wettelijke rente en E 861,25 aan buitengerechtelijke incassokosten), vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het saldo vanaf 8 mei 2018 dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening:

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt Gedaagde om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege Gedaagde daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen (onder voorbehoud van huurverhoging) E 1.525,00 met ingang van de maand september 2018 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;

veroordeelt Gedaagde, over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot aan het moment dat Eiser het pand aan een ander heeft verhuurd, echter ten laatste tot 1 februari 2019, tot betaling aan Eiser van een schadevergoeding op te maken bij staat;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 558,57 aan verschotten en 600,00 aan salaris voor de gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening;

en indien Gedaagde niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op C 131,00 aan nasalaris, te verhogen niet een bedrag van E 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing te vermeerderen met btw;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.