Beroep opschorting wegens gebreken faalt

Tussen eiser en gedaagde is een huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd. Nu is er een huurachterstand gekomen. De huurder geeft toe dat deze huurachterstand er is, maar dat komt omdat er verschillende gebreken zijn die niet verholpen worden door de verhuurder. Zo zijn er loshangende elektriciteitsdraden, een lekkend dakkapel en een niet sluitend raam. De communicatie met de verhuurder verloopt zeer moeizaam. Zo had de huurder met instemming van de verhuurder de achtertuin opgeknapt, maar naderhand zag de verhuurder dit toch liever weer terug in oude staat. Volgens de verhuurder zijn de genoemde gebreken verholpen, of zijn ze niet zo ernstig als de huurder zegt. Het huis is casco opgeleverd, dus zaken als bedradingen moesten toen nog naar eigen inzicht van de huurder gedaan worden. Omdat de huurder niet op de zitting verschenen is, heeft hij zijn verweer niet voldoende toegelicht. De vordering tot betaling van de huurachterstand en ontruiming zal dan ook worden toegewezen.

Datum: 23 februari 2012
Rechtbank: Haarlem, Sector kanton, Locatie Haarlem
Zaaknummer: 536266 CV EXPL 11-15572

Vonnis

inzake

EISER 1 en EISER 2, beiden wonende te, eisers

gemachtigde mr. E.C.Y. Cheung

tegen

GEDAAGDE, te, gedaagde, hierna te noemen Gedaagde, procederend in persoon

De procedure

Eiser heeft Gedaagde gedagvaard op 15 november 2011. Gedaagde heeft schriftelijk geantwoord. Na antwoord is een comparitie van partijen bepaald op 20 januari 2012. Eiser is verschenen. Gedaagde, die behoorlijk is opgeroepen, is zonder bericht van verhindering niet verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat namens Eiser naar voren is gebracht.

De feiten

Gedaagde is huurder en Eiser is verhuurder van de woning aan te . De huurprijs van de woning bedraagt € 850,- per maand exclusief gas, water en elektra. De overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, vanaf 3 juni 2011. Artikel 2 van de huurovereenkomst bepaalt: "De betalingsverplichting van de huurder bestaat uit: De Huurprijs (...). Het storten van een waarborgsom ter waarde van € 850,00. Deze waarborgsom dient gelijktijdig bij de eerste huurbetaling te geschieden. " Bij brief van 11 juli 2011 heeft Eiser aan Gedaagde geschreven: " 6 juli 2011 om 18.30 uur met elkaar afgesproken dat maandag ochtend vroeg 11 juli 2011 om 7.00 uur de borg zal worden betaald contant. Ik vind het zeer vervelend te constateren dat je wederom een afspraak niet nakomt, na vorige week diverse afspraken te hebben gemaakt op huur en borg te betalen. (...). Voor de goede orde evt. klachten die er zijn over de woning zijn geen reden om huur of borg achter te houden. Maar mij dit z.s.m. te laten weten zodat ik deze problemen voor jullie kan oplossen. "

Op 5 september 2011 heeft Eiser een 2e herinnering en op 13 september 2011 een aanmaning aan Gedaagde gestuurd tot betaling van de huurachterstand over de maand september 2011 en tot betaling van de waarborgsom.

Bij e-mail van 24 september 2011 heeft Gedaagde aan de gemachtigde van Eiser onder meer geschreven: "ik stort die 500,00 september naar Eiser en de borg betaal ik pas als de boel waterdicht is en heb bewijzen genoeg en foto s van de heer zijn werkwijzen niet acceptabel"

Gedaagde is bij brieven van 22 september 2011, 29 september 2011, 3 oktober 2011 en 10 oktober 2011 door de gemachtigde van Eiser aangemaand de huur, waarborgsom en bijkomende kosten te betalen.

De vordering

Eiser vordert (samengevat) ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst veroordeling van Gedaagde tot:

-ontruiming van de woning;

-betaling van de huurachterstand van € 3.400,00;

-betaling van € 850,00 per maand te rekenen vanaf 1 december 2011 voor iedere maand dat Gedaagde met de ontruiming in gebreke blijft;

-betaling van de wettelijke rente over de huur tot 9 november 2011 van € 24,98;

-betaling van de wettelijke rente over de huur vanaf 9 november 2011;

-betaling van buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van deze procedure.

Eiser legt aan de vordering ten grondslag dat Gedaagde niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst om de overeengekomen huurprijs en waarborgsom tijdig en volledig te betalen. Door niet te betalen pleegt Eiser wanprestatie die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Eiser heeft (buitengerechtelijke) kosten moeten maken om ter incasso van de vordering te komen. Deze kosten evenals de proceskosten dienen voor rekening van Eiser te komen.

Het verweer

Gedaagde betwist niet de verschuldigdheid van de huur. Gedaagde voert aan dat het huis verschillende gebreken vertoont, die, hoewel Gedaagde bij verhuurder heeft geklaagd, niet worden verholpen. De klachten zien onder andere op het loshangen van elektriciteitsdraden, een doorgezakte voor- en achtergevel, een lekkende dakkapel en een niet sluitend raam. Communicatie met de verhuurder verloopt zeer moeizaam. Zo heeft Gedaagde het achtertuintje met instemming van de makelaar en de verhuurder opgeknapt, maar bleek naderhand dat verhuurder het toch weer direct in oude staat hersteld wenste te zien.

De beoordeling

Eiser heeft ter zitting zijn vordering gehandhaafd en is daarbij nader ingegaan op het verweer van Gedaagde. Volgens Eiser zijn de door Gedaagde genoemde gebreken verholpen en/of is de situatie niet zo schrijnend als Gedaagde doet voorkomen. Voordat de oplevering heeft plaatsgevonden, heeft Eiser het huis gerenoveerd. Het huis is casco opgeleverd, dus zaken als bedrading en het bevestigen van lampen komen voor rekening van de huurder. De klachten over de dakkapel en het kozijn bij de slaapkamer zijn terecht. Eiser is voornemens die in de zomerperiode te repareren, maar dan moet Wel eerst worden betaald. Gedaagde beroept zich, zo begrijpt de kantonrechter, op het recht de huur op te schorten zolang de gebreken niet zijn verholpen. Nog afgezien van de vraag of Gedaagde gelet op de aard en omvang van de gestelde gebreken en het nog resterende woongenot gerechtigd is de gehele huur achter te houden - vermindering van de huurprijs ligt gelet op het voorgaande meer voor de hand, waarbij wordt opgemerkt dat artikel 7:257 BW in een wettelijke regeling voorziet op welke wijze een huurder van woonruimte een vordering tot vermindering van de huurprijs kan instellen -, heeft Gedaagde, door niet ter zitting te verschijnen, zijn verweer niet nader toegelicht. Gevolg hiervan is dat als onweersproken vaststaat dat Eiser de gebreken waarvan herstel door de verhuurder wordt verlangd, heeft verholpen dan wel dat deze op termijn (de dakkapel en het kozijn van de slaapkamer) worden gerepareerd. Voor opschorting van de huur is onder deze omstandigheden geen plaats. De vordering van Eiser tot betaling van de huur is dan ook toewijsbaar. De vordering tot betaling van € 850,- per maand tot dat is ontruimd zal ook worden toegewezen, met dien verstande dat huurverhoging niet meer mogelijk is na ontbinding van de huurovereenkomst. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbjnding van de huurovereenkomst en ontruiming uit hét gehuurde. De periode waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden, zal billijkheidshalve worden gesteld óp na te noemen termijn. Gelet op onder andere de verschillende sommatiebrieven die de gemachtigde van Eiser heeft gestuurd, is voldoende aangetoond dat buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt. Deze zijn overeenkomstig het rapport Voorwerk II toewijsbaar voor een bedrag van € 535,50.

De proceskosten komen voor rekening van Gedaagde omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.

De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaand de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan  te;

veroordeelt gedaagde om het gehuurde met al het hijne én het zijne te verlaten en te ontruimen binnen één maand na betekening van dit vonnis en door afgifte van de sleutels aan eiser ter vrije en algehele beschikking van eiser te stellen, met machtiging aan eiser om die ontruiming door de deurwaarder te doen bewerkstelligen met behulp van politie en justitie;

veroordeelt Gedaagde tot betaling aan Eiser van € 3.400,00 terzake huurachterstand; veroordeelt Gedaagde te betalen een bedrag van € 850,- huur per maand voor iedere maand te rekenen vanaf 1 december 2011 dat Gedaagde met de ontruiming in gebreke is;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van de wettelijke rente over € 3.400,00 van € 24,97:

veroordeelt Gedaagde tot betaling van de wettelijke rente over € 3.400,00 vanaf 9 november 2011 tot de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van €535,50;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Eiser tot op heden worden begroot op de volgende bedragen:

dagvaarding  € 99,13

vastrecht € 208,00

salaris gemachtigde € 350,00

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.