Beroep verrekening voor verbouwingswerkzaamheden afgewezen

Eiser en gedaagden zijn een huurovereenkomst aangegaan voor een pand tegen een huurprijs van €850,- per maand. Na een paar maanden is de huurovereenkomst op verzoek van gedaagden beëindigd en hebben ze de woning verlaten. Gedaagden dienen echter nog een maand huur te voldoen. Gedaagden voeren aan dat aangezien ze de zolder verbeterd hebben, deze vordering hiermee verrekend kan worden. De rechter merkt dat in de huurovereenkomst onder meer is vermeld dat de huurder zonder toestemming van de verhuurder geen wijzigen mag aanbrengen. Hiervoor kan eiser zelfs een schadevergoeding vragen. Nu gedaagden zich niet meer op deze verrekening kunnen beroepen wordt deze vordering toegewezen. Gedaagden worden hierbij in de proceskosten veroordeeld.

Datum: 29 mei 2006
Rechtbank: Assen Sector kanton
Zaaknummer: 176250 \ CV EXPL 06-780

Vonnis

in de zaak van

Eiser

wonende te, gemachtigde INTOCASH,

eisende partij

tegen

Gedaagde 1

wonende te procederend in persoon

Gedaagde 2

wonende te procederend in persoon

gedaagde partij

Het verloop van de procedure

Eiser heeft bij dagvaarding, op de daarin geformuleerde gronden, gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad gedaagden te veroordelen tot betaling van een geldbedrag met rente en kosten.

Gedaagden hebben de vordering betwist.

Partijen hebben vervolgens over en weer hun standpunten nader toegelicht waarop het vonnis op heden is bepaald. De inhoud van alle stukken geldt als hier herhaald.

De feiten

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken het volgende vast.

Eiser en gedaagden zijn ingaande 1 augustus 2004 een huurovereenkomst aangegaan voor het pand te Assen tegen een huurprijs van € 850,- per maand. Op verzoek van gedaagden is de huurovereenkomst beëindigd op 31 oktober 2005. De woning is door gedaagden ontruimd opgeleverd per 14 november 2005.

Bij brief van 4 november 2005 is door makelaar van de kant van eiser aan gedaagden onder meer bevestigd dat gedaagden de huur over september 2005 aan eiser zouden betalen en dat de huur van de maand oktober en V2 maand november 2005 (tezamen € 1.275) verrekend zouden worden met de borg van € 1.700. In de brief is tevens vermeld:" Inzake uw opmerking inzake de aftimmering van de kamer op de tweede verdieping verzoek ik u dit met verhuurder kort te sluiten."

Bij brief van 16 november 2005 heeft makelaar gedaagden bericht dat eiser akkoord gaat met verrekening van de huur over september en oktober 2005 met de borg zodat gedaagden nog een halve maand huur ad € 425,- dienen te voldoen.

De vordering van eiser

Eiser vordert betaling van een hoofdsom van € 425,00 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 december 2005 en een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 64,81. De mondelinge overeenkomst ter zake van de betaling van een halve maand huur over november 2005 is per aangetekende brief bevestigd. Eiser heeft slechts toestemming gegeven om de zolderkamer achter te laten in de staat waarin die was maar heeft niet ingestemd met een verrekening met de halve maand huur. Gedaagden hadden ingevolge de huurovereenkomst de kamer eigenlijk in de oude staat dienen te herstellen.

Het verweer van gedaagden

Gedaagden voeren bij antwoord aan met makelaar te hebben afgesproken de resterende huurpenningen over twee maanden te verrekenen met de gestorte borgsom. Daarna is afgesproken dat voor de benodigde extra dagen geen huur betaald diende te worden omdat het op de zolder aangebrachte materiaal een verbetering was van de woning. Die post kon daarmee verrekend worden. Bij dupliek hebben gedaagden aangegeven hun verweer te handhaven.

Beoordeling

Overwogen wordt als volgt. Het verweer van gedaagden wordt aldus opgevat dat zij op zich niet betwisten dat zij een vergoeding aan huur over de maand november 2005 zijn verschuldigd. Zij beogen zich kennelijk te beroepen op verrekening van die huur met een kostenpost voor gebruikte materialen voor de aftimmering van een zolder.

In de huurovereenkomst is onder meer vermeld dat het de huurder behoudens schriftelijke toestemming vooraf niet is toegestaan veranderingen van blijvende aard aan te brengen. Tegenover de betwisting door eiser hebben gedaagden zelfs niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat van een toestemming is voormelde zin sprake is geweest.

Op grond van het bepaalde in artikel 7:216 tweede lid kan een huurder ter zake van geoorloofde veranderingen die niet ongedaan gemaakt kunnen worden in beginsel vergoeding vorderen. Het betreft in dit geval echter geen geoorloofde verandering omdat niet de dan vereiste schriftelijke toestemming vooraf is verleend. Gedaagden beroepen zich er voorts wel op dat nadien een afspraak in de door hen gestelde zin zou zijn gemaakt doch die afspraak wordt betwist. Gedaagden hebben ook overigens niet aangegeven met wie die afspraak is gemaakt. Makelaar verwijst immers slechts naar eiser om dit punt desgewenst te bepreken.

Nu gedaagden zich op verrekening hebben beroepen en de juistheid van dat beroep zich overigens niet eenvoudig laat vaststellen wordt dat beroep op verrekening gepasseerd met toepassing van het bepaalde in artikel 6:136 BW.

De vordering hoofdsom en met betwiste wettelijke rente wordt toegewezen zijnde € 425,00 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 december 2005.

De vordering buitengerechtelijke kosten € 64,81 wordt eveneens toegewezen. Gedaagden hebben ter zake geen apart verweer gevoerd. Het is redelijk dat eiser zich tot een incassogemachtigde heeft gewend. Het gevorderde bedrag dient eveneens gelet op de Staffel kanton van het rapport Voorwerk II als een redelijke vergoeding voor de verrichte werkzaamheden te worden aangemerkt.

Proceskosten

Gedaagden worden als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld.

De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt gedaagden om aan eiser te betalen € 489,81, vermeerderd met de wettelijke rente over € 425,00 vanaf 21 februari 2006 tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt gedaagden tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van eiser begroot op € 84,87 aan dagvaardingskosten, € 90,00 aan vast recht en € 120,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. B. van den Bosch en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2006