Bijzondere voorwaarde in mondelinge huurovereenkomst

Tussen de gedaagde en de eiser bestaat sinds 2008 een mondelinge huurovereenkomst over een gemeubileerde en gestoffeerde woning. De verhuurder heeft deze woning gekocht om er gebruik van te maken tijdens zijn vakanties. De huurder gebruikt het huis als zijn woning. De huurder vindt nu dat hij niet wettelijk verplicht is om de woning een aantal weken per jaar ter beschikking te stellen aan de verhuurder. Hij vindt dat het verboden is voor de verhuurder om het huis binnen te komen zonder zijn toestemming. Wel erkent hij dat hij een huurachterstand heeft en is bereid om deze te betalen. De vraag is of de verhuurder een aantal weken per jaar de woning mag gebruiken voor zijn vakantie. Aan het begin van de eerste huurovereenkomst was dit afgesproken, maar dit was een afspraak voor één jaar. Later zijn de partijen overeengekomen dat het huis ook na dit eerste jaar verhuurd zou worden aan de huurder, maar volgens de huurder is hier toen niet afgesproken dat het elk jaar een paar weken vrij moet zijn voor de verhuurder. De verhuurder geeft aan de woning juist gekocht te hebben om in de vakantie hier gebruik van te maken. Het is aan de verhuurder om te bewijzen dat er correspondentie is geweest die laat zien dat dit ook besproken is. De huurder moet tot die tijd wel de huurachterstand betalen.

Datum: 4 juni 2012
Rechtbank: 's-Gravenhage. Sector kanton, locatie 's-Gravenhage
Zaaknummer: 1143942/12-4779

Vonnis

in de zaak van:

EISER 1 en EISER 2, wonende te  , eisers in conventie, verweerders in reconventie,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung (IntoCash),

tegen

GEDAAGDE, wonende te 's-Gravenhage, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie gemachtigde: mr.

Partijen worden aangeduid als Eiser enerzijds en Gedaagde anderzijds.

Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de inleidende dagvaarding van 7 februari 2012, met bijlagen; de conclusie van antwoord, met bijlagen;

de aantekeningen van de op 23 april 2012 gehouden comparitie van partijen, ter gelegenheid waarvan partijen en hun gemachtigden zijn verschenen.

Feiten

Tussen Gedaagde en Eiser bestaat sinds 18 augustus 2008 een mondelinge huurovereenkomst betreffende de gemeubileerde en gestoffeerde woning aan de    te (hierna ook te noemen: de woning).

Eiser heeft de woning aangeschaft met als doel daarvan gebruik te maken tijdens vakanties. Bij Gedaagde is de woning in gebruik als eerste en enige woning.

Geschil in conventie en in reconventie

Eiser vordert in conventie, zakelijk weergegeven, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

 - veroordeling van Gedaagde tot betaling van een bedrag van € 1.264,- aan huur en een bedrag van € 17,10 aan rente, eerstgenoemd bedrag te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 31 januari 2012 tot aan de dag der algehele voldoening;

- veroordeling van Gedaagde tot betaling van € 357,- aan buitengerechtelijke

incassokosten en

- een proceskostenveroordeling.

Gedaagde vordert in reconventie, zakelijk weergegeven, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

verklaring voor recht dat zij niet gehouden is de woning een aantal weken per jaar ter beschikking te stellen aan Eiser;

te bepalen dat het M.P.M. Eiser is verboden het gehuurde te betreden, tenzij Gedaagde daarvoor toestemming heeft verleend, met uitzondering van die gevallen waarin het betreden van het gehuurde zonder haar toestemming vanwege een dringende noodzakelijkheid is geboden, met ingang van de dag dat dit vonnis aan M.P.M. Eiser is betekend;

te bepalen dat Eiser gebreken aan de woning binnen twee maanden na betekening van dit vonnis dient te verhelpen en

een proceskostenveroordeling. Tijdens de comparitie van partijen heeft Gedaagde haar vordering ingetrokken voor zover die zag op het opleggen van dwangsommen.

Verweren komen hierna aan de orde, voor zover van belang.

Beoordeling

in conventie

Het verweer dat uitsluitend Eiser1 en niet Eiser2 partij is bij de huurovereenkomst heeft Gedaagde tijdens de comparitie van partijen laten varen. Het wordt er daarom voor gehouden dat zij alle drie partij zijn bij die overeenkomst.

Gedaagde heeft erkend dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan en is bereid die achterstand te voldoen, onder verrekening van een bedrag van € 99,- in verband met kosten voor een defect penslot. Eiser heeft erkend dat de kosten voor dat slot voor zijn rekening dienen te komen. In conventie wordt Gedaagde dan ook veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.165,- met rente.

De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen omdat de werkzaamheden uitsluitend een voorbereiding zijn geweest van de gerechtelijke procedure. De beslissing over de proceskosten zal worden aangehouden tot in reconventie wordt beslist.

in reconventie

Eiser heeft erkend dat hij, behoudens noodsituaties, de woning niet dient te betreden zonder toestemming van Gedaagde. De vordering die daarop betrekking komt daarom voor toewijzing in aanmerking.

Eiser heeft zich ter zitting bereid verklaard gebreken te herstellen. Het gaat daarbij om de bevestiging van wandcontactdozen en andere aan de muur gehechte voorzieningen, om het verhelpen van een lekkage in de badkamer en om het voorkomen dat de cv. ketel frequent moet worden bijgevuld. Ter zitting heeft Gedaagde laten weten dat zij er niet langer bezwaar tegen maakt dat het voordeurslot niet van binnenuit op slot kan worden gedraaid. Eiser heeft bestreden dat het aanrechtblad rot en krom trekt door vocht. Een en ander leidt tot de conclusie dat de vordering om te bepalen dat Eiser gebreken dient te verhelpen kan worden toegewezen, waarbij partijen in onderling overleg dienen vast te stellen of de staat van het aanrechtblad als een gebrek moet worden beschouwd.

Resteert de vraag of Gedaagde is gehouden de woning een aantal weken per jaar ter beschikking te stellen aan Eiser. Gedaagde heeft daarover aangevoerd dat Eiser aan het begin van de eerste huurovereenkomst met haar heeft besproken dat hij in overleg met haar in de zomervakantie een aantal weken gebruik wilde maken van de woning. Die afspraak werd gemaakt in het licht van de eerste huurovereenkomst, die was bedoeld voor één jaar. Vervolgens zijn partijen nader overeengekomen dat Gedaagde de woning ook na ommekomst van het eerste jaar zou blijven huren, maar zijn partijen volgens Gedaagde niet opnieuw overeengekomen dat zij de woning jaarlijks ter beschikking diende te stellen gedurende een aantal weken in de zomervakantie. Gedaagde heeft tot drie maal toe gehoor gegeven aan de wens van Eiser om de woning enkele weken zelf te gebruiken tijdens de zomervakantie, omdat zij vanwege van het ontbreken van een schriftelijke huuroverkomst meende zich niet op het adres te kunnen inschrijven in gemeentelijke basisadministratie, maar dat wil zij nu niet meer omdat dit ingrijpende gevolgen voor haar heeft.

Volgens Eiser hoorde de voorwaarde om de woning gedurende de zomervakantie ter beschikking te stellen er van meet af aan bij. Hij heeft de woning immers gekocht om daar vakanties door te brengen. Het was de bedoeling van partijen dat Gedaagde de woning slechts tijdelijk zou huren. Zij heeft aanvankelijk nog aangeboden de woning ook tijdens de herfstvakantie en de kerstvakantie aan hem ter beschikking te stellen.

Tussen partijen is nooit een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen, terwijl Gedaagde, zo heeft zij onbetwist gesteld, daar wel al geruime tijd op aandringt. Gevolg daarvan is dat thans tussen partijen onenigheid bestaat over het bestaan van een bijzondere voorwaarde in hun mondelinge overeenkomst. Het ligt op de weg van Eiser om het overeenkomen met Gedaagde van de in het licht van de omstandigheden weliswaar begrijpelijke, maar des al niettemin ongebruikelijke en voor de huurder belastende voorwaarde te bewijzen.

Tijdens de comparitie heeft Eiser desgevraagd een bewijsaanbod gedaan. Eiser heeft tijdens de comparitie aangevoerd dat hij waarschijnlijk wel correspondentie kan terugvinden waaruit het bestaan van de bijzondere voorwaarde blijkt. Eiser wordt in de gelegenheid gesteld die correspondentie bij akte in het geding te brengen om zo zijn bewijsaanbod te specificeren. Iedere verdere beslissing in reconventie wordt aangehouden.

Beslissing

De kantonrechter

in conventie

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen een bedrag van € 1.165,- te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de huurpenningen tot aan de dag der algehele betaling;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijs af de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten;

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

verwijst de zaak naar de rol van 2 juli 2012 te 11.00 uur voor akte aan de zijde van Eiser, als bedoeld in onderdeel 3.9;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.A.M. Veraart, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 4 juni 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.