Boetes zakelijke huur terecht gerekend; geen dwaling

Gedaagde huurde van Eiser op schriftelijke overeenkomst een bedrijfsruimte. Hieraan voorafgaand huurde Gedaagde deze ruimte onder van X, welke de ruimte huurde van Eiser. Gedaagde heeft één maand huur op tijd betaald. Nu is er een huurachterstand ontstaan, welke in eerste instantie zou worden afgelost met een betalingsregeling. Na twee betalingen volgens deze regeling heeft Gedaagde zich hier niet meer aan gehouden. Eiser vordert nu de huurachterstand met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. Gedaagde zegt dat het openstaande bedrag zo'n €1000,- minder is dan gevorderd. Vervolgens maakt Gedaagde bezwaar tegen de buitengerechtelijke incassokosten. Zij heeft namelijk al eerder aan Eiser vermeld dat zij niet aansprakelijk is voor verdere kosten. Gedaagde doet een beroep op dwaling. Eiser stelt in zijn reactie dat het gevorderde bedrag correct is berekend en dat gedaagde een onjuiste voorstelling van zaken geeft. Ook stelt eiser dat er geen sprake is van dwaling. De rechter oordeelt dat de eiser zijn verweer voldoende weerlegd. Ook oordeelt de rechter dat er inderdaad geen sprake is van dwaling. Ook de buitengerechtelijke kosten zijn correct in rekening gebracht. Als de in het ongelijk gestelde partij moet Gedaagde de proceskosten betalen.

Datum: 15 maart 2011
Rechtbank: 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Boxmeer
Zaaknummer: CV 707428 10-984

Vonnis

in de zaak van

Eiser, wonende in Spanje, eiser,

gemachtigde mr. E.C.Y. Cheung, IntoCash te Rotterdam,

tegen:

Gedaagde, gevestigd,

gedaagde sub 2., vennoot van gedaagde sub 1. wonende te,

gedaagde sub 3., vennoot van gedaagde sub 1. wonende te,

gedaagden, gedaagde sub 2. en gedaagde sub 3., vennoten sub 1., beiden in persoon.

De procedure

Eiser heeft gevorderd zoals hieronder staat aangegeven.

De vennootschap onder firma Gedaagde (h.o.d.n. Gedaagde, hierna te noemen Gedaagde) heeft bij conclusie van antwoord verweer gevoerd.

Partijen hebben van re- en dupliek gediend.

Eiser heeft een akte uitlating producties genomen.

Hierna is vonnis bepaald.

De feiten

Als niet, dan wel onvoldoende weersproken, staat tussen partijen het volgende vast:

Gedaagde huurde als rechtsopvolger van de eenmanszaak Gedaagde van Eiser op schriftelijke
overeenkomst de bedrijfsruimte aan de van 1 mei 2009 tot
en met 30 april 2011 tegen een huurprijs van € 975,80 per maand, op de eerste van elke kalendermaand bij vooruitbetaling te voldoen.

Hieraan voorafgaand huurde Gedaagde deze ruimte vanaf 10 oktober 2008 onder van X, welke de ruimte huurde van Eiser.

Bij aanvullende overeenkomst van 20 juni 2009 zijn partijen overeengekomen dat Gedaagde de contractueel verplichte borgsom in termijnen kon betalen.

Gedaagde heeft één maand huur op tijd betaald.

Op 13 oktober 2009 hebben partijen een betalingsregeling getroffen, waarbij, kort gezegd de achterstand en de nog verschuldigde borg met een bedrag van € 500 = per week zouden worden ingelopen en de lopende huur steeds op tijd zou worden betaald. Als aan die regeling zou worden voldaan, zouden de contractuele boetes niet verschuldigd zijn.

Op 15 oktober 2009 zijn partijen in een "weekbetalingsregeling" overeengekomen om de maandelijkse lasten en de overeengekomen termijnbetalingen van de borg per week te gaan betalen.

Na twee betalingen volgens deze laatste regeling heeft Gedaagde niet meer aan de regeling kunnen voldoen,

Bij e-mail van 30 november 2009 heeft Gedaagde de huurovereenkomst opgezegd.

De opzegging is door Eiser geaccepteerd, de huurovereenkomst is geëindigd per 4 december 2009.

Per e-mail van 8 december 2009 (productie 4 bij dagvaarding) heeft Eiser de gespecificeerde eindafrekening gezonden met een nog te betalen bedrag van € 1.380,32,

De vordering

De vordering strekt tot betaling van € 1.380,32, vermeerderd met de verschenen wettelijke rente van € 60,81 over iedere huurpenning vanaf de vervaldatum tot aan 20 juli 2010, de wettelijke rente over de huurachterstand vanaf 20 juli 2010 tot aan de dag der algehele voldoening en de buitengerechtelijke incassokosten van € 300,-, kosten rechtens.

De standpunten van partijen

Gedaagde verweert zich door - voor zover diens van belang en zakelijk weergegeven - aan te voeren dat het openstaande bedrag niet meer is dan € 309,32. De betalingsregeling werd steeds nagekomen voor zover er geld was. Eiser had de boetes over de maanden september en oktober kunnen laten vervallen. Een openstaand bedrag van € 91,60 had kunnen worden verrekend met de borg van € 125,= die op 5 juli 2009 was betaald. Er resteerde dan een bedrag van € 33,40. In november zijn twee termijnen van € 254,04 betaald en de borg van € 125,=, samen € 666,48. Als dit bedrag wordt verrekend met de maandtermijn van november van €975,80 resteert €309,32.

Voorts maakt Gedaagde bezwaar tegen de buitengerechtelijke incassokosten. Zij heeft toentertijd al aan Eiser te kennen gegeven dat zij niet aansprakelijk is voor verdere kosten.

Gedaagde doet een beroep op dwaling. Op dezelfde dag dat de onderhuurovereenkomst tussen X en Gedaagde werd ondertekend, moest Gedaagde ook al ondertekenen de huurovereenkomst met Eiser, ingaande 1 mei 2009. Achteraf heeft Gedaagde bemerkt dat dit niet had gehoeven. Dus gaat het verhaal van Eiser dat Gedaagde op de hoogte was van alle gebreken omdat zij al 6 maanden huurde van X niet op. Zij zat al vast aan Eiser. Eiser heeft ook steeds geadverteerd dat bij alle panden voldoende parkeergelegenheid is. In strijd met de waarheid hebben X en de makelaar voor en op 13 oktober 2008 aangegeven dat de airco ook warmte zou kunnen geven. Alleen de batterijen van de afstandsbediening zouden maar behoeven te worden vervangen. Dat moet allemaal indirect aan Eiser worden toegerekend.

Meerdere keren is Eiser ingelicht over het gebrek van het pand omdat het niet opviel, iedere keer kreeg zij te horen dat er meer reclame op de gevel moest Gedaagde heeft alles gedaan om het pand te onderscheiden van het pand ernaast maar niets mocht baten.

Eiser stelt in reactie - zakelijk samengevat - dat het gevorderde bedrag van € 1.380,32 juist is berekend. Ook de boetes zijn verschuldigd omdat Gedaagde zich niet heeft gehouden aan de afgesproken betalingsregeling. De berekening van Gedaagde berust op een onjuiste voorstelling van zaken.

Eiser heeft nooit aangegeven dat er geen betalingen werden gedaan. Gedaagde heeft echter niet voldaan aan haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst, de aanvullende overeenkomst inzake de borg, de betalingsregeling van 13 oktober 2009 en de weekbetalingsregeling van 15 oktober 2009.

Eiser heeft wel coulance getoond. Hij is akkoord gegaan met de huuropzegging voor de resterende 17 maanden, en heeft geen boetes in rekening gebracht over de maanden juni tot en met augustus 2009.

Buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd. Er zijn herhaaldelijk aanmaningen en sommaties gezonden en er zijn betalingsregelingen overeengekomen. Het gevorderde bedrag overeenkomstig het forfait is redelijk.

Van dwaling was geen sprake. Gedaagde wist bij het aangaan van de overeenkomst met X dat zij vervolgens een overeenkomst voor een langere periode zouden aangaan met Eiser. Zij had daar zelf ook belang bij omdat zij dan zeker was van de huur en niet naar een ander pand zou hoeven verhuizen. In de brief van 30 november 2009 heeft Gedaagde zelf opgezegd, deze opzegging was een reactie op een e-mail van 29 november 2009 van Eiser waarin hij Gedaagde aansprak omdat zij zonder medeweten van Eiser een advertentie had geplaatst op Internet tot onderverhuur.

Eiser betwist dat er sprake was van gebreken aan het pand, en daarmee van verminderd huurgenot. Als er al gebreken waren, is hij nooit in gebreke gesteld en de gelegenheid gegeven die te herstellen. Al uit de plattegrond bij de huurovereenkomst blijkt duidelijk dat de bedrijfsruimte deel uitmaakt van een groter pand. Daarop staan ook de toegangsdeuren aangegeven. Eiser beroept zich op het begin inspectie rapport waarin de airco unit is vermeld en waaruit blijkt dat er geen gebreken zijn, Eiser betwist dat hij heeft aangegeven dat de airco ook beschikt over een warmtepomp. Hij verwijst naar de e-mail wisseling hierover en punt 8 van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat verwarming door middel van electrische-of gaskachels, zoals bij vorige huurders, is toegestaan. Eiser ontkent dat hij altijd heeft geadverteerd dat er bij het pand voldoende parkeergelegenheid is. Er is melding gemaakt van gratis parkeergelegenheid. Gedaagde heeft op 20 juni 2009 toestemming gekregen reclame aan te brengen op het pand.

Beoordeling

Gedaagde maakt in de eerste plaats bezwaar tegen de hoogte van de eindafrekening. Dat bedrag is gespecificeerd in de e-mail van 8 december 2009, productie 4 bij dagvaarding. Kortheidshalve wordt verwezen naar deze specificatie. Een belangrijk deel van dit bedrag is de boete over drie maanden, een bedrag van in totaal € 1.071,=. In punt 4 en volgende van de conclusie yan repliek weerlegt Eiser het bezwaar. Uit de afspraken tussen partijen over de betalingsregelingen blijkt duidelijk dat de boetes alleen niet in rekening zouden worden gebracht als Gedaagde zich aan de betalingsregelingen zou houden. Dat heeft zij niet gedaan. Anders dan Gedaagde meent, kan Eiser niet verweten worden die boetes in rekening te brengen.

Ook voor het overige heeft Eiser het verweer over het gevorderde bedrag voldoende weerlegd.

Uit de stukken blijkt dat de nodige pogingen buiten de procedure zijn gedaan om een regeling te bereiken. Dat is niet gelukt omdat Gedaagde de regelingen niet nakwam. Eiser heeft dan ook buitengerechtelijke werkzaamheden doen verrichten, waar voor de gevraagde vergoeding in overeenstemming met de forfaitaire regeling volgens het rapport Voorwerk II redelijk is en in redelijkheid in rekening kan worden gebracht.

Gedaagde doet achteraf een beroep op dwaling. Anders dan zij meent, kan bij de geschetste gang van zaken niet van dwaling worden gesproken. Zij wist al bij het aangaan van de onderhuur met X waar zij aan toe was. Nergens blijkt uit dat Eiser haar toen onder een verkeerde voorstelling van zaken heeft gedwongen of heeft misleid met hem het opvolgende contract aan te gaan. Onweersproken is dat partijen al in september 2008 in gesprek waren over een 2 jarige huur overeenkomst die Eiser echter niet wilde aangaan omdat er geen enkele borg was. Voor zover Gedaagde in de e-mail van 30 november 2009 zou hebben opgezegd op grond van dwaling, wordt het beroep daarop worden verworpen. Overigens is van enige tegenvordering niet gebleken.

Gedaagde doet achteraf een beroep op gebreken aan het gehuurde. Onvoldoende weersproken is dat Eiser nimmer in gebreke is gesteld en in de gelegenheid is gesteld eventuele gebreken te herstellen. In de huurovereenkomst staat dat Gedaagde een deel van het pand huurde, en dat blijkt ook uit de plattegrond die deel uitmaakt van de overeenkomst. De airco is vermeld, nergens blijkt uit dat deze ook kon verwarmen. Voorts is uitdrukkelijk opgenomen dat Gedaagde net als de vorige huurders de ruimte kon verwarmen met electrische- of gaskachels. Tenslotte heeft Gedaagde ook na betwisting door Eiser zijn verweer dat Eiser hem heeft misleid over de parkeergelegenheid, niet onderbouwd.

Samenvattend komt de kantonrechter daarom tot het oordeel dat alle weren van Gedaagde moeten worden verworpen. De vordering zal worden toegewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij dient Gedaagde in de gedingkosten van de wederpartij te worden verwezen.

Beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt de vennootschap onder firma Gedaagde Handelsonderneming en haar vennoten hoofdelijk aldus, dat als de één betaalt de anderen zullen zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Eiser te betalen:

de somma van € 1.380,32

de somma van € 60,81 aan verschenen wettelijke rente tot aan 20 juli 2010

de wettelijke rente over de huurachterstand vanaf 20 juli 2010 tot aan de dag der algehele voldoening

de buitengerechtelijke incassokosten van € 300,=

verwijst de vennootschap onder firma Gedaagde en haar vennoten hoofdelijk aldus, dat als de één betaalt de anderen zullen zijn bevrijd, in de gedingkosten, tot dit vonnis aan de zijde van Eiser begroot op € 581,89 waarvan € 300,00 aan salaris gemachtigde (niet met BTW belast).

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2011 door mr. P. van Uffeten, kantonrechter, in tegenwoordigheid van de griffier.