Borgsom kan niet worden verrekend met de huurachterstand

Gedaagde huurt van Eiser een woning en heeft hierbij een huurachterstand laten ontstaan. Hierdoor wilt de eiser de huur ontbinden en de gedaagde te laten veroordelen om de huurachterstand te betalen. De gedaagde voert als verweer dat partijen hebben afgesproken om de gemaakte kosten voor schilderwerkzaamheden met de huur te verrekenen. Ondanks dat de eiser de hoogte van deze kosten pas in de loop van de procedure als eerste hoort wilt hij deze tegemoetkomen. Verder voert de gedaagde verweer dat de eiser de borgsom huur heeft ontvangen en dat deze op de huurachterstand in minder moet worden gebracht. De rechter is het hier niet mee eens. Het doel van de borgsom is dat de verhuurder zekerheid heeft dat dat de huurwoning netjes wordt opgeleverd. De waarborgsom van de huur en is daarom niet bedoeld om te verrekenen met de huurachterstand. Een ander verweer van gedaagde is dat de verhuurder nooit enige mankementen heeft verholpen. Hier komt echter bij dat de huurder de verhuurder ook nooit in gebreke heeft gesteld. Eiser is dan ook niet in verzuim geraakt. Voor het overige heeft gedaagde de gestelde huurachterstand niet voldoende betwist, zodat deze in rechte is vast komen te staan en zal worden toegewezen. De huurovereenkomst wordt ontbonden en de gedaagde wordt veroordeeld in alle kosten.

Datum: 17 maart 2011
Zaaknummer: 1012887 \ CV EXPL 10-11765 17

Vonnis

in de zaak van

EISER, wonende te, gemeente, eisende partij,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung, verbonden aan IntoCash,

tegen

GEDAAGDE wonende te, gemeente gedaagde partij, procederend in persoon.

Partijen worden hierna aangeduid als Eiser en Gedaagde.

Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding van 4 november 2010, met producties;

de conclusie van antwoord;

de conclusie van repliek, tevens houdende vermindering van eis;

de conclusie van dupliek.

Feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.

Gedaagde huurt van Eiser de woning aan te. De huur dient vooruit te worden betaald en bedraagt laatstelijk € 1.750,00 per maand.

Gedaagde heeft een huurachterstand laten ontstaan.

Eiser heeft deze huurachterstand ter incasso uit handen gegeven aan zijn gemachtigde. Deze heeft diverse buitengerechtelijke werkzaamheden verricht, waaronder het sturen van sommatiebrieven aan Gedaagde.

(Verminderde) vordering

Eiser heeft gevorderd, na vermindering van eis bij repliek, kort samengevat, dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: de huurovereenkomst wordt ontbonden; Gedaagde wordt veroordeeld: het gehuurde te ontruimen en te verlaten; aan Eiser te betalen een bedrag van € 17.500,00, een bedrag van € 952,00 en een bedrag van € 419,39, alsmede een bedrag van € 1.750,00 voor elke ingegane maand vanaf 1 december 2010 dat Gedaagde met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blij ft, met de wettelijke rente over de huurachterstand ad € 17.500,00 vanaf 2 november 2010 tot de dag der algehele voldoening; met veroordeling van Gedaagde in de kosten van de procedure.

Eiser heeft aan zijn vordering voormelde vaststaande feiten ten grondslag gelegd alsmede, zakelijk weergegeven, de volgende stellingen.

Berekend tot en met de maand november 2010 en rekening houdend met een met de huurachterstand te verrekenen bedrag van € 2.100,00 - verband houdend met door Gedaagde verricht schilderwerk aan de woning - bedraagt de huurachterstand€ 17.150,00. Gedaagde heeft de hoogte van de kosten van het schilderwerk pas in de loop van deze procedure aan Eiser bekend gemaakt, maar Eiser is bereid deze kosten op de vordering in mindering te brengen. De borgsom kan niet met de huur­achterstand worden verrekend. Deze borgsom krijgt Gedaagde terug als hij de woning naar behoren oplevert.

De buitengerechtelijke kosten bedragen € 952,00 inclusief BTW. De werkzaamheden van de incassogemachtigde zijn aanmerkelijk verder gegaan dan de verrichtingen waarvoor de artikelen 237 tot en met 240 van het Wetboek van Burgerlijke Rechts­vordering (Rv)een vergoeding plegen in te sluiten.

De wettelijke rente over de onbetaald gebleven huurtermijnen bedraagt, berekend tot 2 november 2010, € 419,39.

De verwarmingsketel functioneert goed, ook al is af en toe sprake van een storing. Klem onderhoud, zoals een mankement aan de droogkookbeveiliging, is voor rekening van Gedaagde. Omdat Gedaagde geen klein onderhoud pleegt, is het te verwachten dat de verwarmingsketel af en toe een storing heeft. Eiser heeft toegezegd de verwarmingsketel te zullen vervangen, echter op (de niet vervulde) voorwaarde dat de huurachterstand zal zijn voldaan.

Verweer

Gedaagde heeft zich verweerd tegen de vordering en daartoe, zakelijk weergegeven het volgende aangevoerd.

Partijen hebben afgesproken dat de door Gedaagde gemaakte kosten voor het schilderen van de woning met de huurpenningen zal worden verrekend. Deze kosten hebben €2.100,00 bedragen. Dit bedrag dient dan ook op de huurachterstand in mindering te worden gebracht. Eiser heeft daarnaast ook nog de door Gedaagde betaalde borgsom. Eiser heeft nooit enig onderhoud aan de verwarmingsketel laten plegen. Er waren daardoor storingen aan deze ketel waardoor Gedaagde en zijn ernstig zieke vriendin herhaaldelijk in de kou hebben gezeten. Het is juist dat klein onderhoud voor rekening van de huurder is, maar de vraag is wat klein onderhoud is. Gedaagde heeft een lekkage opgelost, heeft doorgeroeste koppelingen laten vervangen en de droogkookbeveiliging provisorisch laten herstellen. Gedaagde moet door de kapotte droogkookbeveiliging regelmatig het water controleren. Als Gedaagde een huis huurt, dan mag hij ook verwachten dat de verwarmingsketel goed functioneert en dat is niet het geval.

Gedaagde kon aan zijn verplichtingen jegens Eiser tijdelijk niet voldoen omdat een opdrachtgever van Gedaagde failliet ging. Inmiddels is het Gedaagde bijna gelukt om een lening te krijgen om de problemen met Eiser op te lossen Gedaagde wil bij ontbinding van de huurovereenkomst graag een termijn van vier maanden om de woning te ontruimen en te verlaten, dit mede in verband met de verwerking van het overlijden van zijn vriendin en de opvang van zijn zoon.

Beoordeling

Aan het verweer met betrekking tot het verrekenen van de kosten van schilderwerk is met de vermindering van eis tegemoet gekomen. Dit verweer behoeft dan ook geen bespreking meer.

Het verweer met betrekking tot (de verrekening met) de betaalde borgsom gaat niet op. De ratio van deze borgsom, het bieden van zekerheid aan Eiser dat Gedaagde de woning naar behoren aan Eiser zal opleveren, staat eraan in de weg dat deze borgsom wordt verrekend met de huurachterstand. Bovendien stemt Gedaagde niet in met een dergelijke verrekening en is de gegrondheid van dit verweer van Gedaagde niet op eenvoudige wijze vast te stellen, reeds omdat onvermeld is gebleven welk bedrag Gedaagde bij wijze van borg heeft betaald.

Het hiervoor onder 3.2 vermelde verweer gaat evenmin op. Wat verder ook van de gestelde mankementen aan de verwarmingsketel zij, niet is gesteld of gebleken dat Gedaagde Eiser in gebreke heeft gesteld door Eiser schriftelijk op deze mankementen te wijzen en Eiser te sommeren deze mankementen binnen een redelijke termijn te verhelpen. Eiser is dan ook niet in verzuim geraakt.

Voor het overige heeft Gedaagde de gestelde huurachterstand niet (voldoende gemotiveerd) betwist, zodat deze achterstand in rechte is komen vast te staan en zal worden toegewezen, inclusief de inmiddels opeisbaar geworden huur over de maanden december 2010 tot en met maart 2011 en rekening houdende met betalingen tot en met 22 november 2011. Eventuele betalingen na 22 november 2010 die zien op de onderhavige schuld dienen nog in mindering te worden gebracht op hetgeen zal worden toegewezen.

Eiser heeft zijn vordering terecht ter incasso uit handen gegeven. Gedaagde heeft de hiervoor onder 2.2 vermelde stellingen van Eiser voorts niet weersproken en de buitengerechtelijke kosten moeten, gelet op de gewoonlijk gehanteerde tarieven, niet onredelijk hoog worden geacht. De buitengerechtelijke kosten zijn dan ook toewijsbaar.

Het gevorderde rentebedrag ad € 419,39 is niet toewijsbaar omdat deze is berekend over een, gelet op de vermindering van eis, onjuist gebleken hoofdsom. De rente is toewijsbaar op na te melden wijze.

De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Ook in zoverre is de vordering derhalve toewijsbaar. Voor een nadere termijn van vier maanden waarbinnen de woning dient te worden ontruimd, als door Gedaagde bepleit, ziet de kantonrechter onvoldoende aanleiding. De (persoonlijke) omstandigheden van Gedaagde kunnen in diens rechtsverhouding met Eiser niet aan deze laatste worden tegengeworpen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zonodig zelf uit te voeren zal worden afgewezen, omdat de mogelijkheid tot reële executie van het betreffende deel van de veroordeling reeds voortvloeit uit het bepaalde in de artikelen 555 en volgende juncto artikel 444 Rv. Eveneens zijn toewijsbaar, bij wijze van schadevergoeding, bedragen ter hoogte van de huur tot aan de ontruiming.

Gedaagde zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.

Beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan te, gemeente;

veroordeelt Gedaagde voormelde woning binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis met al wie en al wat zich daarin van de zijde van Gedaagde mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrij en algehele beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde om tegen deugdelijk bewijs van kwijting aan Eiser te betalen een bedrag van € 25.452,00, en voorts voor elke ingegane maand vanaf 1 april 2011 tot de ontruiming een bedrag van € 1.750,00, met de wettelijke rente over de op de datum van de dagvaarding, 4 november 2010, onbetaald gebleven huurtermijnen, telkens vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag der voldoening;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedure tot hiertoe aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 827,39, waaronder begrepen een bedrag van € 600,00 als het aan de gemachtigde van Eiser toekomende salaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de hiervoor onder 2 tot en met 4 gegeven veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Y.E. Kastein, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 17 maart 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.