Dat eiser zich niet als goed verhuurder heeft gedragen rechtvaardigde niet meteen ontbinding van de huurovereenkomst

Eiser als verhuurster heeft aan Gedaagde als huurder een kamer verhuurd tegen een huurprijs van €500,- per maand. In januari 2017 is de huurder vertrokken. De huurder heeft de huur over de maanden februari tot en met april 2017 onbetaald gelaten. Ook heeft de huurder de kamer niet in dezelfde staat achtergelaten als hij de kamer bij aanvang van de huurovereenkomst in ontvangst heeft genomen. Gedaagde heeft schade aan het gehuurde toegebracht: de muren zijn beschadigd en vervuild. De kosten voor herstel van deze schade bedraagt € 650,00.

De huurder stelt dat de verhuurder op 18 januari 2017 zonder toestemming de kamer had betreden en een laptop meegenomen. Dit is aan te merken als diefstal. Nadat de huurder de verhuurder hierover had aangesproken heeft de verhuurder de laptop teruggelegd. De verhuurder zou zich dus niet als goed verhuurder hebben gedragen. Daarom is er een vertrouwensbreuk ontstaan, op grond waarvan de huurder direct is vertrokken. Ook betwist de huurder dat hij schade zou hebben veroorzaakt.

De rechter merkt op dat de verhuurder niet betwist dat hij de kamer heeft betreden en de laptop heeft meegenomen. De verhuurder geeft aan dat hij de laptop had gepakt als onderpand. De rechter oordeelt dat de verhuurder dit niet op goede grond heeft gedaan en dus inderdaad niet als goed verhuurder gedragen. Echter is de rechter van oordeel dat dit niet ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigd. Bovendien is de laptop kort na het incident teruggelegd. De huurachterstand wordt toegewezen.

Datum: 2 maart 2018
Rechtbank: Rechtbank Rotterdam
Zaaknummer: 6323136 CV EXPL 17-32680

vonnis

in de zaak van Eiser,

wonende te Rotterdam,

eiseres in conventie bij exploot van dagvaarding van 31 augustus 2017, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung,

tegen

Gedaagde,

wonende te Schiedam,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. M.E. Hoogenraad.

Partijen worden hierna aangeduid als "Eiser" respectievelijk "Gedaagde".

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

•      het exploot van dagvaarding van 31 augustus 2017, met producties;

•      de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties;

•      de akte van depot van een door Gedaagde in het geding gebrachte USB-stick in tweevoud;

•      het vonnis van 11 oktober 2017, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

•      de brief van 15 januari 2018 van de gemachtigde van Eiser, met producties;

•      de brief van 22 januari 2018 van de gemachtigde van Gedaagde, met een productie;

•      het proces-verbaal van de op 23 januari 2018 gehouden comparitie van partijen.

De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.

2.  De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende vast-

2.1 Eiser als verhuurster heeft aan Gedaagde als huurder een kamer verhuurd.

2.2  De huurovereenkomst is 1 mei 2016 ingegaan voor de duur van een jaar.

2.3  De huurprijs bedraagt € 500,00 per maand.

2.4  Gedaagde heeft de woning in januari 2017 ontruimd en verlaten.

3. De vorderingen en de stellingen van partijen in conventie

3.1   Eiser heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad Gedaagde te veroordelen aan haar te betalen € 1.789,00 aan hoofdsom, € 19,14 aan tot 29 augustus 2017 verschenen wettelijke rente en € 314,70 aan buitengerechtelijke kosten (inclusief BTW)

alsmede de verdere rente, proceskosten en de nakosten.

3.2  Aan de eis is naast de hiervoor genoemde vaststaande feiten – zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd:

3.2.1 Gedaagde heeft de huur over de maanden februari tot en met april 2017 onbetaald gelaten. Gedaagde heeft de kamer niet in dezelfde staat achtergelaten als hij de kamer bij aanvang van de huurovereenkomst in ontvangst heeft genomen. Gedaagde heeft schade aan het gehuurde toegebracht: de muren zijn beschadigd en vervuild. De kosten voor herstel van deze schade bedraagt € 650,00, exclusief 6% BTW.

Eiser heeft zich genoodzaakt gezien de vordering ter incasso uit handen te geven. Eiser heeft schade geleden bestaande uit wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.

3.4 Gedaagde heeft de vordering van Eiser betwist en daartegen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.'

3.4.1  Gedaagde heeft zich genoodzaakt gezien de huurovereenkomst, die aanvankelijk was opgezegd tegen 1 mei 2017, medio januari 2017 met onmiddellijke ingang te beëindigen. Op 18 januari 2017 heeft Eiser zonder toestemming van Gedaagde de kamer betreden en een laptop meegenomen. Dit is aan te merken als diefstal. Nadat Gedaagde Eiser hierover had aangesproken heeft Eiser de laptop teruggelegd.

Door aldus te handelen is Eiser tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst: zij heeft zich niet als een goed verhuurster gedragen. Door één en ander is een vertrouwensbreuk ontstaan, op grond waarvan Gedaagde zich genoodzaakt heeft gezien de woning onmiddellijk te verlaten en de huurovereenkomst per direct op te zeggen.

3.4.2  Gedaagde betwist dat hij de muren van de kamer heeft beschadigd en vervuild.

3.4.3  Gedaagde betwist dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, die meer hebben omvat dan werkzaamheden ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak Gedaagde is dan ook geen buitengerechtelijke kosten verschuldigd.

in reconventie

3.5 Gedaagde heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Eiser te veroordelen aan hem te betalen € 770,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 januari 2017, alsmede de proceskosten.    

3.6 Aan de eis is heeft Gedaagde naast de hiervoor genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd:

3.6.1 Gedaagde heeft de huurovereenkomst op goede grond per 18 januari 2017 opgezegd Gedaagde heeft de huur over de periode 18 tot en met 31 januari 2017 (€ 220,00) ten onrechte voldaan Gedaagde heeft een borgsom ad € 550,00 voldaan, die Eiser ondanks (schriftelijke) verzoeken ' daartoe niet terug heeft gegeven.

3.7 Eiser heeft verweer gevoerd tegen de vordering van Gedaagde en het navolgende aangevoerd:

3.7.1 Gedaagde heeft bij het verlaten van de woning geen brief achtergelaten, waarin hij per direct de huurovereenkomst heeft opgezegd. Gedaagde heeft evenmin de sleutels op 19 januari 2017 ingeleverd, die zijn pas eind januari 2017 door Gedaagde in een enveloppe in de brievenbus gedeponeerd.

3/7 2 De huurovereenkomst kon niet tussentijds worden opgezegd en liep door tot en met april

3.7.3 Gelet op de door Eiser geleden schade is Eiser evenmin gehouden om de borgsom terug te storten.

4. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

4.1  De vorderingen in conventie en in reconventie zullen gelet op de samenhang tegelijkertijd worden beoordeeld.

4.2  Gedaagde heeft niet betwist dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst voor een jaar is aangegaan, tot en met april 2017 zou voortduren en tussentijds niet opzegbaar was. Tussen partijen staat verder als erkend vast dat Gedaagde de huur tot en met januari 2017 heeft voldaan, als ook dat hij de kamer in januari 2017 heeft ontruimd en verlaten, met inlevering van de sleutels. Het vorenstaande brengt met zich dat Gedaagde in beginsel de huur over de maanden februari tot en met april 2017 nog aan Eiser dient te voldoen.

4.3  Gedaagde heeft echter als bevrijdend verweer aangevoerd dat hij op goede grond de huurovereenkomst op 18 januari 2017 met onmiddellijke ingang heeft opgezegd, de kamer heeft verlaten en ontruimd en de sleutels heeft ingeleverd, omdat Eiser door te handelen zoals zij volgens hem heeft gedaan zich niet als goed verhuurster heeft gedragen en wel zodanige ernstig te kort is geschoten in de nakoming van de voor haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, dat van Gedaagde niet kon worden gevergd de huurovereenkomst tot en met april 2017 voort te zetten.

4.4  Door Eiser is niet betwist dat zij op 18 januari 2017 zonder instemming daartoe van Gedaagde zijn laptop uit de kamer had meegenomen. Dat zij daartoe is overgegaan omdat zij een onderpand wilde hebben, omdat zij vermoedde dat Gedaagde bezig was om, met medeneming van de sleutels, te verhuizen zonder iets te zeggen, leidt er niet toe dat zij de laptop op goede grond had meegenomen. Zij had immers op dat moment geen vordering op Gedaagde (Gedaagde had de huur tot en met januari 2017 voldaan) en zij had de laptop niet rechtmatig onder zich. Van het uitoefenen van een retentierecht was dan ook geen sprake.

Door aldus te handelen heeft Eiser zich niet als goed verhuurder gedragen. Naar het oordeel van de kantonrechter brengt dit weliswaar met zich dat Eiser haar verplichtingen uit de overeenkomst niet behoorlijk is nagekomen, maar rechtvaardigde dit niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Daartoe wordt overwogen dat tussen partijen niet in geschil is dat Eiser de laptop kort na dit incident heeft teruggelegd en dat de aangifte van Gedaagde van diefstal door Eiser niet tot strafvervolging van Eiser heeft geleid, zodat niet (onherroepelijk) is komen vast te staan dat Eiser zich aan diefstal schuldig heeft gemaakt.

4.5  Het voorgaande leidt er toe dat de vordering ter zake van de huurpenningen voor toewijzing gereed ligt. De huurachterstand tot en met april 2017 bedraagt € 1.650,00. Zoals ook uit de dagvaarding volgt wordt dit bedrag verminderd met de door Gedaagde bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde borgsom ad € 550,00, zodat de vordering voor wat betreft de huurachterstand tot een bedrag van € 1.100,00 voor toewijzing gereed ligt.

4.6  Eiser vordert verder de door haar gestelde door Gedaagde veroorzaakte schade aan de kamer Ter onderbouwmg van die schade heeft Eiser foto's overgelegd. Gedaagde heeft uitdrukkelijk betwist dat hij schade aan de kamer heeft toegebracht. Gedaagde voert daartoe aan dat de kamer gemeubileerd en gestoffeerd was verhuurd en de stangen, waaraan de televisie kon worden bevestigd, al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in de kamer zaten gemonteerd De door Eiser overgelegde foto's geven dan ook, aldus Gedaagde, geen goed beeld van de situatie bij aanvang van de huurovereenkomst.

4.7  Eiser, op wie, gelet op de betwisting door Gedaagde, de bewijslast ligt, heeft geen verder bewijs van haar stellingen op dit punt aangeboden en de kantonrechter ziet geen aanleiding haar ambtshalve tot het bewijs van haar stellingen toe te laten. Dit deel van de vordering is dan ook niet komen vast te staan en ligt voor afwijzing gereed.

4.8  Eiser maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding ad € 324,70 (inclusief BTW) komt voor toewijzing in aanmerking, nu gebleken is dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96, zesde lid BW is verzonden.

4.9  De vordering tot vergoeding van de vervallen rente zal worden afgewezen, nu Eiser bij dagvaarding van een onjuist bedrag aan hoofdsom is uitgegaan. Eiser heeft hiermee over een te hoog bedrag aan hoofdsom vervallen rente berekend. De rente zal dan ook worden toegewezen zoals hierna vermeld.

4.10  Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, des dat iedere partij zijn of haar eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie en in reconventie

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen kwijting te betalen € 1.424,70, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 1.100,00 vanaf de dag van de opeisbaarheid van iedere huurtermijn tot aan de dag van algehele voldoening;

compenseert de proceskosten, des dat iedere partij haar of zijn eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. KJ. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.