De door de huurder betaalde bemiddelingskosten kan niet ingehouden worden op de huur

samenvatting:

Gedaagde was huurder en Eiser verhuurder van een woning in Rotterdam. Gedaagde heeft een bedrag van €2.150,- aan huur niet betaald. Hij is van mening dat hij onterecht courtage heeft betaald aan het bedrijf (Vastgoed H) dat hij heeft ingeschakeld om een woning te vinden. Dat bedrag heeft gedaagde dan ook op de huur ingehouden. Ook wilt hij zijn betaalde borg verrekenen.

De kantonrechter is van oordeel dat uit de door Gedaagde overgelegde stukken onvoldoende is gebleken dat Eiser Vastgoed H heeft ingeschakeld. Eiser heeft aan de andere kant een e-mail overgelegd van 11 maart 2017 waarin Vastgoed H het heeft over zijn klanten, wat erop wijst dat Gedaagde juist het bedrijf heeft ingeschakeld. De courtage betaling kan dus niet in mindering komen op de openstaande huur. Gedaagde zegt dat hij een bepaald bedrag aan borg heeft betaald, maar dat wordt door Eiser betwist. Vervolgens heeft Gedaagde onvoldoende onderbouwd dat dit bedrag wel is betaald. De hoofdsom zal dan ook worden toegewezen en gedaagde moet de kosten van de procedure betalen.

Datum: 8 maart 2019
Rechtbank: Rechtbank Rotterdam
Zaaknummer: 7127745/ CV BXPL 18-32940

vonnis

in de zaak van

EISER,

wonende te,

eiser in conventie, verweerder in reconventie,.

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung,

tegen

GEDAAGDE,

wonende te,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. P.L. van der Eerden.

Partijen worden hierna aangeduid als "Eiser" en "Gedaagde".

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de

kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 30 juli 2018, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
het vonnis van 1 oktober 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de door Eiser ten behoeve van de comparitie van partijen overgelegde producties;
het proces-verbaal van de op 16 januari 2019 gehouden comparitie van partijen.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

2.1. Eiser heeft met ingang van 15 maart 2017 de woning verhuurd aan Gedaagde en mevrouw S. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar en de overeengekomen huurprijs bedroeg € 1.950,- per maand, exclusief 200,- energiekosten.

2.2. De huurovereenkomst is door partijen en door de heer T als garantsteller ondertekend. T is werkzaam bij Vastgoed H.

3. Het geschil in conventie

3.1. Eiser heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Gedaagde te

veroordelen aan hem te betalen € 2.150,- aan hoofdsom, € 16,49 aan verschenen rente en

€ 390,23 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over E 2.150,- vanaf 26 juli 2018 tot aan de dag van algehele voldoening en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 390,23 vanaf 14 dagen na het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening. Tevens heeft Eiser gevorderd Gedaagde te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening, en de nakosten.

3.2. Aan zijn vorderingen heeft Eiser het volgende ten grondslag gelegd. Gedaagde is bij herhaling in gebreke gebleven met stipte nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Gedaagde heeft de huurpenningen niet tijdig bij vooruitbetaling betaald. De huur over de maand februari 2018 heeft Eiser verrekenend met de borg, zodat Eiser nog moet betalen de huur over de maand maart 2018. Indien Gedaagde van mening is dat hij ten onrechte courtage heeft betaald, moet Gedaagde die zelf terugvorderen. Deze kan Gedaagde niet verrekenen met de huur. Omdat Eiser de vordering uit handen heeft gegeven aan IntoCash is hij buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd geworden, zodat Eiser betaling van deze kosten van Gedaagde heeft gevorderd. Op grond van artikel 6:119 BW heeft is Gedaagde daarnaast de wettelijke rente verschuldigd.

3.3 Gedaagde heeft tot afwijzing van de vorderingen geconcludeerd en daartoe het volgende aangevoerd. Gedaagde was in totaal € 25.800,- aan huur en kosten voor de servicekosten en nutslevering verschuldigd aan Eiser. Gedaagde heeft in totaal e 28.086,65 aan Koers en zijn vertegenwoordigers betaald, zodat Koens niets meer van Gedaagde te vorderen heeft. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was Eiser niet aanwezig, want hij liet zich vertegenwoordigen door zijn makelaars: mevrouw H en de heer Alex T. Gedaagde kende deze personen niet en hij had alleen met hen contact gehad om een afspraak te maken over de verhuur. Gedaagde moest van H en T bij het sluiten van de huurover­eenkomst meteen € 6.185,65 voldoen, waaronder € 2.238,50 aan fee/bemiddelingskosten. Dit heeft hij ook gedaan. Gedaagde heeft T nooit ingeschakeld om te bemiddelen, maar dat heeft Eiser gedaan. Een huurder mag niet belast worden met de kosten aan de eigen makelaar/vertegenwoordiger van de verhuurder. Gedaagde is daarom de bemiddelingskosten niet verschuldigd, zodat Eiser deze ten onrechte op de betaalde huur heeft ingehouden. Omdat het standpunt van Gedaagde helder een eenduidig is geweest, heeft Eiser ten onrechte buitengerechtelijke incassokosten gevorderd.

4. Het geschil in reconventie

4.1. Gedaagde heeft in reconventie gevorderd bij vonnis Eiser te veroordelen aan hem te betalen 2.238,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening. Tevens heeft Gedaagde gevorderd Eiser te veroordelen in de proceskosten in reconventie.

4.2. Gedaagde heeft ter onderbouwing van zijn vordering in reconventie verwezen naar wat hij in conventie als verweer heeft gevoerd. Gedaagde was in totaal € 25.800,- verschuldigd was aan Eiser, terwijl hij € 28.086,65 heeft betaald. Hij heeft derhalve € 2.286,65 onverschuldigd betaald. Het verschil zit hem met name in de fee van € 2.238,50 die de vertegenwoordiger van Eiser ten onrechte aan Gedaagde in rekening heeft gebracht. Dit bedrag heeft Gedaagde daarom teruggevorderd van Eiser.

4.3. Eiser heeft tot afwijzing van de vordering in reconventie geconcludeerd, en voert aan dat Gedaagde T zelf ingeschakeld.

5. De beoordeling

5.1. Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen deze gezamenlijk behandeld worden.

5.2. Koens heeft in conventie van Gedaagde de huurpenning over de maand maart 2018 gevorderd. Gedaagde heeft niet betwist dat hij de huur voor de maand maart 2018 niet heeft overgemaakt aan Koens, maar volgens Gedaagde heeft hij in totaal al voldoende betaald aan Eiser en is hij niets meer aan hem verschuldigd.

5.3. Omdat Gedaagde als verweer heeft aangevoerd dat hij de huur al betaald heeft en dat daarmee de verbintenis tot betaling teniet is gegaan, rust op grond van artikel 150 Rv op Gedaagde de stelplieht en bewijslast en ligt het op zijn weg om dit te onderbouwen.

5.4. Gedaagde heeft daartoe een betalingsoverzicht overgelegd en kopieën van zijn bankafschriften. De kantonrechter is van oordeel dat Gedaagde hiermee en met de door hem gegeven toelichting onvoldoende heeft onderbouwd dat hij de huurachterstand betaald heeft en overweegt daartoe als volgt. Uit deze bankafschriften blijkt dat Gedaagde in totaal € 6.986,65 heeft overgemaakt aan Vastgoed H en dus niet aan Eiser. Volgens Rusjes was dit zo afgesproken en was T van Vastgoed H door Eiser ingeschakeld. Eiser heeft dit echter betwist. De kantonrechter is van oordeel dat uit de door Gedaagde overgelegde stukken onvoldoende is gebleken dat Eiser Vastgoed H heeft ingeschakeld. Eiser heeft aan de andere kant een e-mail overgelegd van 11 maart 2017 van T aan H van TRS waarin T het heeft over zijn klanten, wat erop wijst dat Gedaagde T heeft ingeschakeld. De ondertekening van de huurovereenkomst door T als garantsteller duidt er ook eerder op dat T door Gedaagde is ingeschakeld dan door Eiser. Het is immers niet logisch dat een makelaar van een verhuurder zich garant stelt voor een huurder. Gedaagde heeft niet toegelicht waarom dit zo gegaan is. Gedaagde heeft daarom onvoldoende onderbouwd dat het Eiser is geweest die T van Vastgoed H heeft ingeschakeld, zodat Gedaagde met zijn betalingen aan Vastgoed H niet is bevrijd van zijn betalingsverplichtingen jegens Eiser.

5.5. Eiser heeft echter wel erkend dat T de borg en de huur over de periode 15 maart tot en met 31 maart 2017 aan TRS heeft voldaan, maar volgens Eiser was dit maar een bedrag van € 3.637,95. Dit bedrag is derhalve een stuk lager dan de vergoeding die Gedaagde aan T heeft betaald van € 6.186,65. De kantonrechter begrijpt dat Gedaagde met zijn betaling aan T dacht dat hij reeds voldoende had betaald aan Eiser. Dat is echter niet het geval omdat niet gebleken is dat T de gehele € 6.186,65 aan TRS/Eiser heeft overgemaakt. Gedaagde heeft derhalve onvoldoende onderbouwd dat hij de huur al betaald heeft aan Eiser en dat er geen achterstand is.

5.6. De conclusie is derhalve dat de gevorderde hoofdsom van e 2.150,- zal worden toegewezen, omdat Gedaagde onvoldoende heeft onderbouwd dat hij de huur over de maand maart 2018 reeds betaald heeft.

5.7. Het voorgaande heeft tot gevolg dat de door Gedaagde in reconventie gevorderde bemiddelingskosten ook zullen worden afgewezen. Als Gedaagde van mening is dat hij ten onrechte bemiddelingskosten aan T van Vastgoed H heeft betaald, dan zal Gedaagde bij T of bij Vastgoed H de bemiddelingskosten moeten terugvorderen en niet bij Eiser.

5.8. De door Eiser in conventie gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komen niet voor toewijzing in aanmerking, omdat niet gebleken is dat in de aanmaning aan Gedaagde een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECL1:NL:HR:2016:2704.

5.9. Eiser heeft voorts in conventie de wettelijke rente gevorderd als bedoeld in artikel 6:119 BW. Deze zal als onbetwist en op grond van de wet worden toegewezen. Met dien verstande dat de toekomstige rente zal worden toegewezen vanaf 27 juli 2018, omdat de vervallen rente is berekend tot en met 26 juli 2018.

5.10. Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De proceskosten in reconventie zullen worden gecompenseerd tussen partijen, omdat de vordering in reconventie nauw samenhangt met de vordering in conventie.

6. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen kwijting te betalen E 2.166,49 aan hoofdsom en wettelijke rente, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over E 2.150,- vanaf 27 juli 2018 tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Koens vastgesteld op E 327,74 aan verschotten en E 360,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie:

wijst de vordering van Gedaagde af;

compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. van de Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.