De door de huurder gestelde gebreken zijn niet aan de verhuurder gemeld. Ontbinding toegewezen

Tussen de verhuurder en de huurder is een huurovereenkomst gesloten. Aangezien de huurder een grote huurachterstand heeft laten ontstaan wilt de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden door de rechter. De huurder verweert zich met de stelling dat er helemaal geen huurachterstand is. Volgens hem is deze verrekend met door hem gemaakte onderhoudskosten. Volgens de huurder voldeed de woning namelijk niet aan wat hij van de huurovereenkomst mocht verwachten. Naast dat de CV en verwarming niet werkte was er ook sprake van lekkage welke hij aan de verhuurder gemeld had, maar deze is niet door de verhuurder opgelost. De huurder heeft dit laten repareren en stelt toestemming te hebben gekregen van de verhuurder om deze bedragen met de huur te verrekenen. De rechter beoordeeld dat dergelijke kosten allen voor rekening van de verhuurder kunnen komen voor zover de verhuurder met de verrekening van die kosten heeft ingestemd dan wel voor zover vast komt te staan dat sprake was van gebreken, verhuurder met het verhelpen van die gebreken in verzuim was en de gestelde kosten redelijk zijn. De verhuurder heeft betwist dat er sprake zou zijn van gebreken aan de woning. Uit de correspondentie blijkt ook dat de verhuurder meerdere malen om de facturen heeft gevraagd, maar deze niet van de huurder heeft ontvangen. In de procedure heeft de rechter uitdrukkelijk de huurder verzocht om zijn stelling te onderbouwen met bewijzen (de facturen). Dit heeft de huurder nagelaten. Het beroep op verrekening moet daarom worden afgewezen en de vordering tot betaling van de huurachterstand worden toegewezen. Aangezien de hoogte van deze huurachterstand ontbinding rechtvaardigd wijst de rechter dit ook toe. 

Datum: 22 februari 2016
Rechtbank: Rechtbank Den Haag
Zaaknummer: 4282240 RL EXPL 15-20500

Vonnis

in de zaak van:

Eiser,

wonende te Verenigde Staten, eisende partij,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung van IntoCash, tegen

Gedaagde,

wonende te Den Haag, gedaagde partij,

gemachtigde: mr. H.D.E. Kaasjager.

Partijen worden hierna aangeduid als "Eiser" en "Gedaagde".

Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 2 juli 2015, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de aantekeningen van de griffier van de op 6 oktober 2015 gehouden comparitie van partijen;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek tevens houdende een eis in reconventie;
- de akte van uitlating van Eiser.

Feiten

1.   Tussen Eiser als verhuurder en Gedaagde als huurder bestaat een huurovereenkomst betreffende de woonruimte te Den Haag.

2.      Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van laatstelijk € 1.850,- per maand.

3.   Artikel 16 van de "Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte", ROZ- model 2003 (hierna: de Algemene Bepalingen) luidt:

"De betaling van de huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek — geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (...)"

4 Gedaagde heeft, ook na aanmaning daartoe, de verschuldigde huur niet tijdig en volledig betaald.

5. De door Eiser ingeschakelde incassogemachtigde heeft Gedaagde tot betaling gesommeerd.

Geschil

In conventie

6. Eiser vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van Gedaagde tot:

•     ontruiming van het gehuurde;

•     betaling van een bedrag van € 9.250,-;

•     betaling van de wettelijke rente daarover, tot 22 mei 2015 berekend op €41,55;

•     betaling van een bedrag van € 1.850,- voor elke ingegane maand na mei 2015 tot de ontruiming;

•     betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 1.013,38, met de wettelijke rente daarover;

•      schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

•      de proceskosten, met de wettelijke rente daarover, en de nakosten.

7. Aan zijn vordering heeft Eiser het volgende ten grondslag gelegd. Op de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen van toepassing. Gedaagde is in gebreke gebleven met de tijdige en volledige betaling van de huur en heeft aldus - berekend tot en met de maand mei 2015 - een huurachterstand van € 9.250,- laten ontstaan. Eiser stelt dat de tekortkoming van Gedaagde de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Aangezien Gedaagde in gebreke bleef de verschuldigde bedragen te voldoen heeft Eiser de vordering ter incasso uit handen gegeven. Eiser maakt daarom aanspraak op vergoeding van € 1.013,38 aan buitengerechtelijke kosten. Daarnaast maakt Eiser aanspraak op de wettelijke rente.

8. Gedaagde voert verweer. Gedaagde wijst er op dat de dagvaarding ten onrechte de naam "Liman" vermeldt en concludeert daarom primair tot niet-ontvankelijkheid van Eiser in zijn vorderingen. Gedaagde betwist dat de Algemene Bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Hij stelt de verschuldigde huurtermijnen te hebben verrekend met door hem ten behoeve van de woning gemaakte onderhoudskosten. Volgens Gedaagde voldeed het gehuurde niet aan hetgeen hij van de huurovereenkomst mocht verwachten. Er was sprake van een lekkage van het riool, waardoor het laminaat op de begane grond vochtig is geworden en is gaan scheuren. Als gevolg van de lekkage kon het toilet op de beneden etage niet worden gebruikt. Gedaagde heeft bedoelde lekkage bij Eiser gemeld, maar door het door hem langs gestuurde familielid werd de lekkage niet verholpen. De lekkage heeft Gedaagde € 2.740,- gekost en Eiser heeft ingestemd met een korting op de huurprijs over de maand januari 2015 van € 1.720,-. Daarnaast konden de bovenlichtjes in de woning niet worden geopend en functioneerde de CV-installatie in de woning het niet, aldus Gedaagde. Er werd opnieuw een familielid door Eiser langs gestuurd, maar die was niet in staat het probleem met de CV te verhelpen. Na een door Gedaagde betaald reparatie van € 3.000,- was er weer warm water. Eiser heeft Gedaagde toestemming gegeven de rekening met de huurpenningen van februari en maart 2015 te verrekenen. De verwarming functioneerde evenwel nog altijd niet. Gedaagde heeft zelf opdracht gegeven tot reparatie en heeft daartoe reeds € 2.500,- aanbetaald. De reparatie zal in augustus 2015 worden uitgevoerd en in totaal € 3.726,- kosten. Ten slotte is er nog een probleem op de badkamer. Het badwater van één van de twee douches stroomt weg onder het laminaat. De reparatie van dit gebrek en de vervanging van het laminaat zal begin augustus 2015 plaatsvinden. De kosten van de reparatie zijn nog onbekend. De vervanging van het laminaat zal € 2.950,30 kosten. Gedaagde heeft al een aanbetaling gedaan van € 1.000,-. Gedaagde stelt dat aldus geen sprake is geweest van huurgenot.

In reconventie

9.   In reconventie vordert Gedaagde veroordeling van Eiser tot restitutie van € 9.226,-.

10. Op de grondslag van die vordering en het verweer van Eiser wordt - voor zover van belang - in het hiernavolgende teruggekomen.

Beoordeling

In conventie

11. De kantonrechter stelt voorop dat de onjuiste vermelding in de dagvaarding van de naam van Gedaagde niet leidt tot niet-ontvankelijkheid. De juiste partij is immers gedagvaard, maar door een kennelijke verschrijving is de naam van foutief weergegeven. Gedaagde is naar aanleiding van de dagvaarding in rechte verschenen en heeft inhoudelijk verweer gevoerd. Dat sprake is van een kennelijke verschrijving was kenbaar voor Gedaagde en hij wordt door rectificatie daarvan niet benadeeld of in zijn verdediging geschaad. De kantonrechter zal de foutieve vermelding daarom herstellen door de dagvaarding te lezen als ware daar "Gedaagde" in plaats van "Liman" vermeld.

12. Partijen zijn het erover eens dat Gedaagde de huur over de maanden januari 2015 tot en met november 2015 onbetaald heeft gelaten. De stellingen van Gedaagde komen er op neer dat hij zich beroept op verrekening van door hem gemaakte kosten voor het herstel van gebreken aan het gehuurde. De kantonrechter stelt voorop dat dergelijke kosten alleen voor rekening van Eiser als verhuurder kunnen komen voor zover Eiser met de verrekening van die kosten heeft ingestemd dan wel voor zover vast komt te staan dat sprake was van gebreken, Eiser met het verhelpen van die gebreken in verzuim was en de gestelde kosten redelijk zijn.

13.    Aan verrekening van die kosten staat artikel 16 van de Algemene Bepalingen niet in de weg. Artikel 16 van de Algemene Bepalingen beperkt de huurder weliswaar in zijn bevoegdheid om bedragen te verrekenen met de verschuldigde huur, maar in dat artikel wordt een uitzondering gemaakt ten aanzien van verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 BW, zijnde de verrekening van redelijke kosten die huurder heeft gemaakt door het verhelpen van gebreken, voor zover verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim was. Verrekening op basis van dat artikel wordt, ook als de Algemene Bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing blijken zijn, dus niet uitgesloten en kan gelet op het dwingendrechtelijke karakter van 7:206 lid 3 BW ook niet worden uitgesloten. Of de Algemene Bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing zijn kan derhalve in het midden worden gelaten.

14. Nu Gedaagde zich beroept op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde gebreken en de hoogte van de gemaakte kosten rust de stelplicht en de bewijslast daarvan op Gedaagde.

15. Eiser heeft gemotiveerd betwist dat sprake is geweest van gebreken aan de woning, dat de door Gedaagde gestelde kosten zijn gemaakt en dat die kosten redelijk zijn. Eiser heeft in dat verband verwezen op de tussen partijen gevoerde correspondentie, de steeds wisselende bedragen die door Gedaagde worden genoemd en de ondeugdelijkheid van de door Gedaagde kennelijk aan Eiser verstrekte facturen. Uit die correspondentie blijkt dat partijen contact hebben gehad over verschillende vermeende gebreken, dat Eiser Gedaagde herhaaldelijk heeft gevraagd om facturen van de werkzaamheden in het gehuurde te verstrekken, dat Gedaagde meermalen heeft toegezegd de huur te voldoen en dat door Gedaagde in een eerder stadium andere bedragen zijn genoemd dan de bedragen die hij thans wenst te verrekenen.

16. Het had op de weg van Gedaagde gelegen om zijn stellingen ten aanzien van de door hem gestelde gebreken tegenover de betwisting van Eiser en de door hem overgelegde stukken nader te onderbouwen en de volgens hem gemaakte kosten met facturen te onderbouwen. Hiertoe is Gedaagde door de kantonrechter, nadat Gedaagde bij de comparitie na antwoord had aangegeven over relevante facturen te beschikken, ook uitdrukkelijk in de gelegenheid gesteld. De kantonrechter heeft Gedaagde immers opdracht gegeven bij akte duidelijk uiteen te zetten ten aanzien van welke gebreken, welke afspraken zijn gemaakt en de daarbij behorende facturen en e-mailwisseling in het geding te brengen.

17. Desondanks is door Gedaagde, behoudens voor wat betref de bij conclusie van antwoord overgelegde factuur van B.L.S. Diensten van 8 juni 2014, geen enkel stuk in het geding gebracht en heeft Gedaagde bij conclusie van dupliek uitsluitend kort gereageerd op door Eiser bij conclusie van repliek ingenomen stellingen. Uit de in re- en dupliek door partijen gevoerde discussie leidt de kantonrechter af dat Gedaagde Eiser nog een aantal facturen heeft verstrekt, maar de juistheid van die facturen wordt door Eiser betwist. Nu de betreffende facturen door geen van partijen in het geding zijn gebracht, kan de kantonrechter die facturen niet in haar oordeel mee laten wegen.

18. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat Gedaagde ter zake van de door hem gestelde gebreken en daarmee gemoeide kosten niet heeft voldaan aan zijn stelplicht.

19. De overgelegde factuur van B.L.S. Diensten van 8 juni 2014 zou volgens Gedaagde zien op de verwijdering en de vervanging van het laminaat op de bovenetage in verband met onder het laminaat gestroomd badwater. Gesteld noch gebleken is evenwel dat Gedaagde bij Eiser melding heeft gemaakt van bedoeld gebrek aan dat laminaat of dat Eiser op enige andere wijze ter zake van dat vermeende gebrek in verzuim is geraakt.

20. Het beroep op verrekening moet daarom worden afgewezen en de vordering tot betaling van de huurachterstand en de lopende huurtermijnen worden toegewezen, met de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat - nu Eiser zich bij conclusie van repliek bereid heeft getoond in te stemmen met de verrekening van een bedrag van in totaal € 2.065,- met het verschuldigde bedrag aan huur - dat bedrag op het toe te wijzen bedrag in mindering zal worden gebracht.

21. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, zodat ook de daarop gerichte vordering worden toegewezen.

22. Eiser maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke

incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking nu het toepasselijke wettelijke tarief niet in de aanmaning is vermeld.

23. Gedaagde wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.

In reconventie

24. Gedaagde heeft eerst in zijn conclusie van dupliek een reconventionele vordering geformuleerd. Een eis in reconventie dient ingevolge het bepaalde in artikel 137 Rv evenwel dadelijk bij antwoord te worden ingediend. Nu een dergelijke eis in de conclusie van antwoord ontbreekt, zal de kantonrechter Gedaagde niet-ontvankelijk verklaren in zijn vordering in reconventie.

25. Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de procedure in reconventie aan de zijde van Eiser.

Beslissing

De kantonrechter:

in conventie

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde staande en gelegen aan Rederserf 17 (2586 KL) te Den Haag;

veroordeelt Gedaagde voormeld gehuurde met al wie en al wat zich daarin van de zijde van Gedaagde mocht bevinden binnen 14 dagen na heden te ontruimen en te verlaten en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Eiser te betalen een bedrag van 6 7.226,55 en voorts voor elke ingegane maand vanaf 1 juni 2015 tot de ontruiming een bedrag van € 1.850,-, met de wettelijke rente over € 7.185,- vanaf 22 mei 2015 tot de dag van de voldoening;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van Eiser vastgesteld op€ 1.065,19, waaronder begrepen een bedrag van € 750,- als het aan de gemachtigde van Eiser toekomende salaris en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis moet zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening.

veroordeelt Gedaagde tot betaling van € 100,- aan nasalaris, voor zover Eiser daadwerkelijk nakosten zal maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

verklaart Gedaagde niet-ontvankelijk in zijn vordering;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 250,- als het aan de gemachtigde van Eiser toekomende salaris.