Door huurder zelf veroorzaakte gebreken leiden niet tot huurprijsvermindering

Een huurder huurde een winkelruimte, maar deze huurovereenkomst is met wederzijds goedvinden beëindigd. Wel is er nog een huurachterstand die de verhuurder probeert te vorderen. De huurder wilt op zijn beurt van een paar maanden huurprijsvermindering en een schadevergoeding. Deze schadevergoeding wilt de huurder omdat er sprake was van een gebrekkige afvoerleiding met als gevolg ernstige schimmelvoering in het pand, waardoor de huurder zijn klantenkring verloor. De verhuurder zegt dat de gebreken volledig verholpen zijn en dat de onaangename lucht die in de winkel hangt komt doordat de huurder geen fatsoenlijk gebruik van het pand maakt. Hij zou de keuken en vloer slecht onderhouden en het pand niet de mogelijkheid geven om goed te fentileren door ramen dicht te houden. Er zijn foto's gemaakt door de deurwaarder die bewijzen dat het vies is in het gehuurde. Ook de loodgieter wijst er op dat de problemen die er zijn niet zozeer worden veroorzaakt door omstandigheden waar de verhuurder iets aan kan doen, maar dat de huruder dit zelf veroorzaakt. Er is daarom geen recht op huurprijsvermindering. Nu er geen sprake is van een gebrek is er ook geen recht op schadevergoeding.

Datum: 6 juni 2014
Rechtbank: Rotterdam
Zaaknummer: 2025644 CV EXPL 13-16995

Vonnis

in de zaak van

Eiser, wonende te, eiser in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung van incassobureau IntoCash te Rotterdam,

tegen

Gedaagde, handelend onder de naam Gedaagde, wonende en zaakdoende te, gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid met 'Eiser' en 'Gedaagde'.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:

•    de dagvaarding van 8 april 2013 met producties;
•    de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties;
•    de conclusie van antwoord in reconventie met producties;
•    het tussenvonnis van 2 juli 2013 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
•    de brief met één productie van Gedaagde van 4 september 2013 voorafgaand aan de com paritie van partijen;
•    het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 11 september 2013;
•    de akte vermeerdering van eis in reconventie van Gedaagde met producties;
•    de antwoordakte van Eiser met producties;
•    de rolbeslissing van 17 januari 2014;
•    de akte van Eiser van 11 februari 2014 met één productie;
•    de antwoordakte van Gedaagde van 11 maart 2014 met één productie;
•    de akte van Eiser van 8 april 2014.

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Er wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn door de ene partij gesteld en door de andere partij erkend of niet weersproken.

2.1    Gedaagde huurde van Eiser voor € 700,00 per maand de winkelruimte aan de in. De huurovereenkomst is met wederzijds goedvinden per 16 november 2013 beëindigd.

2.2    Gedaagde schrijft in een brief aan de gemachtigde van Eiser van 5 februari 2013, voor zover nu van belang:

U heeft mij namens uw cliënt Eiser aangeschreven om een bedrag van € 4109,64 te betalen. De rekening is opgebouwd uit o.a. achterstallige huur en buitengerechtelijke kosten. Over de reden van deze achterstand heb ik genoegzaam met uw opdrachtgever gecorres¬pondeerd. Uw opdrachtgever Eiser weet namelijk heel goed dat door een gebrekkige afvoerleiding het pand zodanig stinkt dat ik mijn clientèle verlies. Uw opdrachtgever weet ook dat er sprake is van ernstige schimmelvorming in het pand, zodanig dat ik mijn clientèle verlies. Hij behoort tegen deze ernstige gebreken op te treden. Dat gebeurt niet en in plaats daarvan legt hij de zaak aan u voor.

2.3    De gemeente Rotterdam (Afdeling Stadsontwikkeling) heeft Eiser bij brief van 6 februari 2013 meegedeeld dat de standleiding in de linkermuur van het gehuurde in slechte staat verkeert. Eiser is een maand de tijd gegeven hier iets aan de doen. Eiser heeft de leiding op 27 februari 2013 gerepareerd.

2.4    R. schrijft in een niet gedateerde verklaring (productie 5 conclusie van antwoord in reconventie), voor zover nu van belang:

Hierbij verklaar ik R. werkend bij X b.v. dat ik in juli 2011 een lekkageprobleem op heb gerepareerd. Oorzaak van het lekkage was door het intensieve gebruik van de badkamer. Verder waren alle leidingen in het pand in orde. Tevens zijn de CV installatie en verwarming in maart 2013 gecontroleerd.

2.5    R. verklaart in de als productie 11 bij de conclusie van antwoord overge¬legde, niet gedateerde verklaring, voor zover nu van belang:

Hierbij verklaar ik R. werkend bij X bv, dat ik op 03 augustus 2013 het volgende werkzaamheden op de heb uitgevoerd:

- Het herstellen van de hemelwaterafvoer
- Het schoonmaken van het dak van de bergruimte

Voor de goede orde merkte ik dat de hemelwaterafvoer is gedeeltelijk los gemaakt en geplakt met een niet geschikt plakband. Het ondergedeelte van de afvoer was kapot geslagen. Tevens wordt het gebouw niet goed geventileerd door de gebruiker. Op de keukenvloer zijn aantal houten spaanplaten door de gebruiker gelegd, die snel kan verrotten en schimmel vormen als ze in contact met water komen. Ik had ook de gebruiker verzocht om de platen te verwijderen en de vloer schoon te maken.

2.6    Eiser schrijft in een e-mail aan de gemachtigde van Gedaagde van 7 augustus 2013, voor zover nu van belang:

Zaterdag zijn de gebreken volledig verholpen. De lekkende hemelwaterafvoeren zijn volledig gerepareerd. Het dak is schoongemaakt. De onaangename lucht die in de winkel hangt komt doordat uw cliënt geen fatsoenlijk gebruik van het pand maakt. Het keuken wordt niet schoongemaakt. Er zijn veel etensresten die weken in de keuken staan. De vloer wordt niet gedweild. Bovendien staat het raam op de eerste verdieping op slot zodat het pand niet goed wordt geventileerd. De gebreken die uw cliënt noemde heeft niks te maken met achterstallige onderhoud.

Wat betreft punt 4 is er een opening in de muur naar de standleiding. Deze opening is voor de constructie van belang. De opening veroorzaakt verder geen problemen. De muren zijn droog en er komen geen vliegjes uit de opening, maar de vliegjes zijn aanwezig omdat uw cliënt het pand niet ventileert en niet schoonmaakt.

3. De stellingen van partijen (in conventie en in reconventie)

3.1    Eiser vordert in conventie, na wijziging van de eis, Gedaagde te veroordelen aan hem een huurachterstand te betalen van € 10.150,00, met veroordeling van Gedaagde tot betaling van € 61,55 aan vervallen rente, € 744,15 aan buitengerechtelijke incassokosten, met verde¬re rente en met veroordeling van Gedaagde in de kosten van de procedure (waaronder de na- kosten).

3.2    Gedaagde concludeert tot afwijzing van de vordering in conventie, met veroordeling van Eiser in de kosten van de procedure. Gedaagde vordert in reconventie, na wijziging van de eis, (1) de huurprijs te verminderen, vanaf 1 juli 2011 met € 300,00 per maand en vanaf 27 februari 2011 met € 200,00, (2) Eiser te veroordelen hem € 4.915,13 aan schadevergoeding voor beschadigde voorraden te betalen en (3) Eiser te veroordelen hem zijn omzetschade te vergoeden (nader op te maken bij staat), met veroordeling van Eiser in de kosten van de procedure.

3.3    Voor zover voor de uitkomst van de zaak van belang, wordt onder de beoordeling inge¬gaan op de (overige) stellingen van partijen.

4. De beoordeling

4.1    In deze zaak moeten (in conventie en in reconventie) drie dingen beoordeeld worden: (1) hoe hoog de huurachterstand is, (2) of er aanleiding bestaat voor huurprijsvermindering en (3) of Gedaagde recht heeft op vergoeding van de door hem gestelde schade.

4.2 huurachterstand

4.2.1    Eiser stelt in zijn akte van 11 februari 2014 dat Gedaagde van september 2012 tot en met november 2013 (toen Gedaagde het gehuurde verlaten heeft) € 10.150,00 aan huur niet heeft betaald.

4.2.2    Gedaagde voert in zijn akte van 11 maart 2014 aan dat uit productie 3 bij de conclusie van antwoord in reconventie van Eiser blijkt dat na september 2012 nog vier keer een bedrag van € 700,00 is betaald. Deze betalingen strekken daarom in ieder geval in minde¬ring op de huurachterstand, aldus Gedaagde.

4.2.3    In zijn reactie van 8 april 2014 betwist Eiser niet dat er na september 2012 nog € 2.800,00 is betaald. Zonder nadere verklaring van Eiser, die ontbreekt, moet ervan uitgegaan worden dat deze betalingen in mindering strekken op huur die na september 2012 verschuldigd werd. Dat Gedaagde noch bij conclusie van antwoord (juli 2013) noch tijdens de comparitie van partijen (september 2013) de hoogte van de huurachterstand heeft betwist, doet aan deze constatering niet af. Als de betalingen namelijk zien op huur die verschuldigd werd vóór september 2012, had het op de weg van Eiser gelegen dit aan te voeren. Dat heeft hij echter niet gedaan.

4.2.4    Ook de borg van € 2.550,00 strekt in mindering op de huurachterstand. Pas in zijn akte van 8 april 2014 stelt Eiser dat deze borg verrekend is met een huurachterstand van augustus tot en met december 2009. Het had echter op zijn weg gelegen dit al in zijn akte van
11 februari 2014 naar voren te brengen, dan had Gedaagde daar nog op kunnen reageren. In de akte van 11 februari 2014 staat nu alleen iets algemeens over verrekening, waar Gedaagde ook alleen iets algemeens op terug heeft kunnen zeggen.

4.2.5    De conclusie van het voorgaande is dat er een huurachterstand is van (€ 10.150,00 - € 2.800,00 - € 2.550,00 = ) € 4.800,00.

4.3 huurprijsvermindering

4.3.1    Als sprake is van een gebrek, bestaat in beginsel recht op huurprijsvermindering vanaf de dag waarop de huurder dit gebrek behoorlijk onder de aandacht van de verhuurder brengt (artikel 7:207 lid 1 BW). Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst verwachten mag (artikel 7:204 lid 2 BW).

4.3.2    De kantonrechter is van oordeel dat Gedaagde onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een gebrek als bedoeld in het genoemde artikel 7:204 lid 2 BW. Duidelijk is welliswaar dat er problemen zijn geweest met de leidingen maar Eiser heeft adequaat op deze problemen gereageerd. Hij heeft na de brief van de gemeente van 6 februari 2013 de leiding laten repareren (zie 2.3) en ook de vervolgens in de zomer van 2013 ontstane problemen zijn door Eiser verholpen (zie 2.6). Het eerste schriftelijke bericht van Gedaagde over gebreken dateert van 5 februari 2013 (zie 2.2). Gedaagde voert weliswaar aan de gebreken 'veelvuldig en herhaaldelijk' bij Eiser gemeld te hebben, maar wanneer en hoe dit is gebeurd is niet naar voren gebracht.

4.3.3    Eiser betwist niet dat het stinkt in het gehuurde en dat sprake is van overlast door vliegjes. Dit valt Eiser echter niet te verwijten. De bij de processen-verbaal van constatering door de deurwaarder gevoegde foto's laten weliswaar zien dat het pand een opknapbeurt kan gebruiken, maar deze foto's en de als productie 9 bij de conclusie van antwoord in reconventie overgelegde foto's laten óók zien dat het simpelweg vies is in het gehuurde. Van Gedaagde als huurder mag verwacht worden dat hij het gehuurde schoon houdt. Om een voorbeeld te noemen: uit de foto's blijkt dat het gasstel vies is. Een gasstel schoonmaken behoort niet tot de verplichtingen van de verhuurder. De door de loodgieter gegeven verklaringen (zie 2.4 en 2.5) wijzen er ook op dat de problemen die er zijn niet zozeer worden veroorzaakt door omstandigheden die aan Eiser toe te rekenen zijn, maar dat Gedaagde hetgeen mis is in het pand zelf veroorzaakt, waaronder naast het niet schoonmaken het gebrek aan ventilatie. Uit niets valt uit af te leiden dat door de problemen met de standleiding stank is ontstaan, evenmin dat de stank ontstaat door de schimmelvorming, noch dat de vliegjes uit een gat in de muur komen.

4.3.4    De conclusie van het voorgaande is dat nu er geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, geen recht bestaat op huurprijsvermindering.

4.4 schadevergoeding

Nu geen sprake is van een gebrek, bestaat voor Gedaagde evenmin recht op schadevergoe¬ding, nog daargelaten dat Gedaagde de schade die hij stelt geleden te hebben op geen enkele wijze onderbouwt. Er is alleen een zelfgemaakte lijst overgelegd van verloren gegane producten, maar er is geen inzicht gegeven in hoe deze lijst tot stand is gekomen. Wat de omzetschade betreft is in het geheel niets onderbouwd.

4.5    Eiser vordert een bedrag aan tot 26 maart 2013 vervallen rente van € 61,55. Bij de berekening van dit bedrag is ervan uitgegaan dat de huur over de periode september 2012 tot en met maart 2013 in zijn geheel niet betaald was, maar gelet op de betalingen van Gedaagde na september 2012 kan dit niet kloppen. Dit onderdeel van de vordering zal daarom als zodanig worden afgewezen en de gevorderde rente zal worden toegewezen zoals onder de be¬slissing vermeld. Nu er voor Gedaagde geen recht op opschorting bestond (er is immers geen sprake van een gebrek) was hij wel degelijk al die tijd in verzuim met het betalen van de huur.

4.6    Nu voldoende is gesteld en gebleken dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding toekent, is ook de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar. Er is voorafgaand aan deze procedure schriftelijk en telefonisch contact tussen partijen geweest, waarbij Gedaagde heeft gezegd een voorstel voor een betalingsregeling te doen (wat hij uit¬eindelijk niet heeft gedaan, waarna Eiser een dagvaarding heeft uitgebracht). De ver¬goeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt vastgesteld op € 480,00 (€ 375,00 + 10% over hetgeen de toewijsbare hoofdsom (€ 4.800,00) de € 3.750,00 te boven gaat). Omdat Gedaagde geen consument is, is de zogenaamde ' 14-dagenbrief (om Gedaagde een laatste gelegenheid te geven alsnog te betalen) niet vereist.

4.7    Gedaagde zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Er worden volle punten aan gemachtigdensalaris toegekend voor de dagvaarding, de conclusie van antwoord in reconventie en de comparitie van partijen en halve punten voor twee aktes die Eiser na de comparitie van partijen heeft genomen. Bij elkaar dus 4 punten. Eén punt gemachtigdensalaris wordt vastgesteld op € 250,00. De akte van Eiser van 11 februari 2014 is zo summier dat daarvoor geen afzonderlijk sala¬ris voor de gemachtigde wordt toegekend. De door Eiser (voorwaardelijk) gevorderde afwikkelingskosten (nakosten) worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds nu te kunnen begroten. Als tussen partijen een geschil ontstaat over de om¬vang van die kosten, staat het Eiser vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op grond van artikel 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

5. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen kwijting te betalen € 5.280,00, zijnde de huurachterstand tot het einde van de huurovereenkomst en de buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW over het bedrag dat aan huurachterstand berekend tot en met maart 2013 telkens, na elke creditmutatie, uitgestaan heeft vanaf de dag van de dagvaarding tot en met de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 76,71 aan dagvaardingskosten, € 213,00 aan griffierecht en € 1.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders in conventie en in reconventie gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.