Enkele betwisting huurachterstand volstaat niet

Eisers hebben met gedaagden een huurovereenkomst dat gaat over een recreatiewoning op een bungalowpark. Gedaagden hebben een huurachterstand laten ontstaan en volgens eisers zijn er meer personen in de woning dan was afgesproken in de huurovereenkomst. Ook zouden er te veel huisdieren aanwezig zijn, hebben ze zich niet ingeschreven bij de woningbouwvereniging en hebben ze de tuin niet laten onderhouden. De eiser vordert de huurachterstand en wilt de huurovereenkomst laten ontbinden op basis van geen goed huurderschap.  De gedaagden verweren zich tegen de vordering door aan te voeren dat ze minder huurgenot hebben gehad, omdat eisers de gastoevoerd hebben afgesloten. Verder ontkennen de gedaagden dat er sprake zou zijn van teveel personen/huisdieren of enig achterstallig onderhoud aan de tuin. Eisers hebben op hun beurt bij de repliek hun vordering nader toegelicht en de aangevoerde punten gemotiveerd. Op deze motivering hebben de gedaagden niet meer gereageerd. Gedaagden hebben de huurachterstand betwist zonder hun verweer nader te motiveren of te onderbouwen. Uit de wet vloeit voort dat het verweer met redenen omkleed moet zijn. Een enkele betwisting is niet genoeg.

Datum: 3 juni 2009
Rechtbank: Zwolle - Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad
Zaaknummer: 429003 CV 08-16135

Vonnis

in de zaak van:

Eiser 1, en Eiser 2

eisende partij hierna gezamenlijk te noemen Eisers, beiden wonende te, gemachtigde mr. E.C.Y. Cheung, werkzaam bij IntoCash te Rotterdam,

tegen

Gedaagde 1,

gedaagde partij sub 1, hierna te noemen Gedaagde 1, en

Gedaagde 2,

gedaagde partij sub 2, hierna te noemen Gedaagde 2,

beiden wonende in het arrondissement op een bij de deurwaarder bekend adres, gemachtigde aanvankelijk mr. O. Bolluyt, advocaat te Almere, thans procederend in persoon.

De procedure

De kantonrechter heeft kennisgenomen van:      

de dagvaarding    

de conclusie van antwoord

de nadere toelichting van Eisers, waarna Gedaagde 1 en Gedaagde 2 niet meer hebben gereageerd.

Het geschil en de beoordeling daarvan

Eisers hebben gesteld dat tussen hen en Gedaagde 1 en Gedaagde 2 een huurovereenkomst bestaat met betrekking tot een recreatiewoning op het Bungalowpark tegen een huurprijs van € 700 per maand plus een voorschot gas/water en elektriciteit van € 125, telkens te voldoen voor de 15c van iedere maand en dat Gedaagde 1 en Gedaagde 2 een huurachterstand hebben laten ontstaan welke gerekend tot en met 15 november 2008 € 2.525 bedraagt. Daarnaast blijven Gedaagde 1 en Gedaagde 2 in gebreke met de naleving van de door de Stichting Buitenplaats opgestelde regels waaraan Gedaagde 1 en Gedaagde 2 zich hebben geconformeerd bij het aangaan van de huurovereenkomst. Volgens Eisers verblijven er meer personen in de recreatiewoning dan was afgesproken, hebben Gedaagde 1 en Gedaagde 2 meerdere huisdieren aangeschaft en hebben Gedaagde 1 en Gedaagde 2 zich niet ingeschreven bij de woningbouwvereniging van Dronten. Verder is sprake van achterstallig tuinonderhoud waardoor een boeteclausule van kracht is vanaf 13 september 2008 van € 4,53 per dag. Eisers hebben gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad, de overeenkomst tussen partijen te ontbinden op grond van de huurachterstand en het niet goed huurderschap van Gedaagde 1 èn Gedaagde 2 en hen te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde aan met alle personen en goederen te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van Eisers te stellen, met machtiging aan Eisers om die ontruiming zelf te doen bewerkstelligen op kosten van Gedaagde 1 en Gedaagde 2 en op straffe van een dwangsom van € 250 per dag dat Gedaagde 1 en Gedaagde 2 hiermee in strijd handelen met een maximum van € 50.000.

Voorts hebben Eisers gevorderd de betaling van € 3.145,96, waarvan € 535,50 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 85,46 aan wettelijke rente berekend tot 16 november 2008, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.775 vanaf 16 november 2008 tot aan de dag van algehele voldoening en tevens over de toekomstige huurpenningen vanaf de vervaldatum van iedere huurpenning tot aan de dag van voldoening, en voorts onder voorbehoud Van huurverhoging een bedrag van € 725 per maand - de kantonrechter begrijpt dat bedoeld wordt € 825 - vanaf 1 december 2008 tot de dag van ontruiming, met veroordeling van Gedaagde 1 en Gedaagde 2 in de proceskosten.

Bij akte vermeerdering van eis hebben Eisers hun vordering vermeerderd met de eindafrekening servicekosten 2008, zijnde een bedrag van € 364,82. Omdat Gedaagde 1 en Gedaagde 2 ondanks sommaties niet aan hun betalingsverplichtingen voldeden, hebben Eisers hun vordering uit handen gegeven aan hun incassogemachtigde.

Gedaagde 1 en Gedaagde 2 hebben ten verwere aangevoerd dat zij de achterstand nadrukkelijk bestrijden en dat Eisers hen mondeling hebben toegezegd dat zij de recreatiewoning voor vijf jaar mochten huren. Volgens Gedaagde 1 en Gedaagde 2 beknotten Eisers hen in hun huurgenot. Vanwege het afsluiten door Eisers van de gastoevoer is toentertijd zelfs de
hulp ingeroepen van een agente van de basiseenheid Dronten, aldus Gedaagde 1 en Gedaagde 2.

Van achterstallig onderhoud aan de tuin is geen sprake en wordt bovendien niest onderbouwd door Eisers, reden waarom de boeteclausule dient te worden opgeheven. Verder hebben Gedaagde 1 en Gedaagde 2 aangevoerd dat zij van meet af aan kenbaar hebben gemaakt dat hun pleegzoon vrijwel elk weekend in de woning zou verblijven en dat Eisers er bekend mee waren dat zij meerdere huisdieren hadden. Volgens Gedaagde 1 en Gedaagde 2 was dat: geen probleem, zolang er geen overlast zou worden veroorzaakt. Gedaagde 1 en Gedaagde 2 hebben aangeboden hun stellingen te bewijzen door middel van het horen van getuigen, waaronder de parkbeheerder X.

Voor wat betreft de vermeerdering van eis hebben Gedaagde 1 en Gedaagde 2 aangevoerd dat een onderbouwing ontbreekt.

Eisers hebben bij repliek hun vordering nader toegelicht en gespecificeerd. Zij hebben aangevoerd dat partijen niet hebben gesproken over de aanwezigheid van de pleegzoon in de weekenden en dat zij slechts toestemming hebben gegeven voor het enige hondje dat Gedaagde 1 en Gedaagde 2 bij aanvang van de huurovereenkomst in hun bezit hadden. Verder hebben Eisers aangevoerd dat van het beknotten van het huurgenot geen sprake is en dat de door Gedaagde 1 en Gedaagde 2 genoemde agente onbekend is bij de basiseenheid Dronten. Ook is de parkbeheerder X onbekend, zoals schriftelijk wordt verklaard door de voorzitter van het toestuur van de Stichting. Eisers hebben aangeboden hun stellingen te bewijzen door middel van getuigenbewijs.

Voor wat betreft de eindafrekening hebben Eisers aangevoerd dat bij aanvang Van de huurovereenkomst de beginstanden zijn genoteerd en aan het einde van het jaar de eindstanden, waarna het werkelijke verbruik is vermenigvuldigd met de overeengekomen tarieven zoals vermeld in artikel 5 van de huurovereenkomst. Voor wat betreft het nieuwe Maandelijkse voorschot vanaf 1 januari 2009 wordt verwezen naar de als productie overgelegde berekening ervan.

Vanaf 17 november 2008 is geen enkele huurbetaling meer gedaan, zodat inmiddels de huurachterstand fors is opgelopen, aldus Eisers.

Gedaagde 1 en Gedaagde 2 hebben niet meer gereageerd op hetgeen Eisers eerder hebben aangevoerd. Dat betekent dat hetgeen onder 3. staat vermeld voor juist kan worden gehouden. Gedaagde 1 en Gedaagde 2 hebben de huurachterstand betwist zonder hun verweer nader te motiveren of te onderbouwen. Uit de wet vloeit voort dat het verweer met redenen omkleed moet zijn. Een enkele betwisting volstaat niet. Daarom staat als door Eisers gesteld en door Gedaagde 1 en Gedaagde 2 niet (voldoende) weersproken vast dat Gedaagde 1 en Gedaagde 2 een huurachterstand hebben laten ontstaan van drie maanden gerekend tot aan 15 november 2008 en dat zij vanaf die datum - tot in elk geval aan de datum van repliek, te weten 2 maart 2009 toe - geen enkele betaling meer hebben gedaan waardoor de achterstand meer dan zes maanden bedraagt. Eisers hebben bij repliek hun vermeerdering van eis onderbouwd, hetgeen vervolgens door Gedaagde 1 en Gedaagde 2 onweersproken is gelaten. Dat betekent dat de vordering tot betaling van de achterstand vermeerderd met € 364,82 aan afrekening stook- en servicekosten 2008 toewijsbaar is, zijnde in totaal een bedrag van € 2.889,82. De toekomstige huurtermijnen vanaf 1 december 2008, vermeerderd met het nieuwe voorschotbedrag 2009 voor gas/water en elektriciteit ad € 205 per maand zijn ook toewijsbaar.

Eisers hebben ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning gevorderd, omdat Gedaagde 1 en Gedaagde 2 naast het niet voldoen aan de betalingsverplichtingen tevens in gebreke zijn gebleven met de naleving van de op het park geldende regels, hetgeen door Gedaagde 1 en Gedaagde 2 (deels) is weersproken. Wat daar ook van zij, het feit dat thans sprake is van achterstallige huurtermijnen over een periode van meer dan zes maanden levert reeds een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van Gedaagde 1 en Gedaagde 2 op dat de door Eisers gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning alleen al om die reden gerechtvaardigd wordt geacht. Van Eisers kan niet worden verlangd de huurovereenkomst met Gedaagde 1 en Gedaagde 2 voort te zetten éf gronden waarop de ontbinding en ontruiming achterwege zou moeten blijven zijn va| de zijde van Gedaagde 1 en Gedaagde 2 niet gesteld noch gebleken. De vraag of partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, zoals door Gedaagde 1 en Gedaagde 2 is gesteld, of voor onbepaalde tijd zijn overeengekomen is niet relevant. | Bespreking van de vraag of Gedaagde 1 en Gedaagde 2 zich daarnaast wel of niet als goed huurder hebben gedragen kan daarom achterwege blijven. Nu aan Eisers een machtiging wordt verleend de ontruiming van het gehuurde zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm op kosten van Gedaagde 1 en Gedaagde 2 indien zij met die ontruiming in gebreke blijven, zal de gevorderde dwangsom worden afgewezen.

Als onbetwist en op de wet gegrond is de gevorderde wettelijk rente toewijsbaar, met dien verstande dat de wettelijke rente vanaf 16 november 2008 zal worden toegewezen over € 2.525 (in plaats van € 5.775). De wettelijke rente over de achterstallige huurtermijnen vanaf 1 december 2008 zal worden toegewezen, te berekenen telkens vanaf dp respectieve vervaldata var^ de maandtermijnen waarop het achterstallige betrekking heeft tot de dag van voldoening. Eisers hebben een bedrag aan buitengerechtelijke (incasso) kosten gevorderd. Nu Eisers niet voldoende hebben aangetoond dat er buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt die naar hun aard als zodanig voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen, zal de kantonrechter deze vordering afwijzen.

Gedaagde 1 en Gedaagde 2 zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van de procedure.

De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de recreatiewoning aan de, met ingang van heden;

veroordeelt Gedaagde 1 en Gedaagde 2 om binnen twee weken na betekening van dit vonnis genoemde woning te ontruimen en te verlaten en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van Eisers te stellen, bij gebreke waarvan Eisers op kosten van Gedaagde 1 en Gedaagde 2 de woning kunnen doen ontruimen dooi* een deurwaarder, die daarbij zonodig de hulp van de sterke arm kan inroepen;

veroordeelt Gedaagde 1 en Gedaagde 2 verder om tegen bewijs van kwijting aan Eisers te betalen een bedrag van € 2.975,28, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.525, vanaf 16 november 2008 tot aan de dag van algehele voldoening, en over
€ 364,82 vanaf de vervaldatum van dat bedrag tot aan de dag van voldoening, alsmede zoveel maal € 905 als er maanden verlopen vanaf 1 december 2008 tot de dag der ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente, te berekenen telkens vanaf
de respectieve vervaldata van de maandtermijnen, tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde 1 en Gedaagde 2 in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eisers begroot op:

€ 175 voor explootkosten

€ 350 voor salaris gemachtigde

€ 201 voor vastrecht;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af.