Gebreken aan dak zijn niet duidelijk gemeld. Er is geen sprake van rechtsgeldige opschorting

De huurder heeft tot en met de maand mei 2016 een huurachterstand van €3.760,60 laten ontstaan. De verhuurder vraagt de rechter om de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen in de achterstand, rente en alle kosten van het proces. De huurder weet dat er een achterstand is, echter maakt hij gebruik van zijn opschortingsrecht vanwege verschillende problemen in de woning. Volgens de huurder weigert de verhuurder om de gebreken in de woning (zoals waterschade) te herstellen. Ook meent de huurder dat hij teveel heeft betaald voor stroom en gas, en wilt hij dit samen met de schade aan zijn laptop verrekenen.

De rechter beoordeelt ten aanzien van de opschorting dat de huurder de verhuurder op de hoogte moest brengen van gebreken. De verhuurder geeft aan dat dit niet het geval was. Bovendien is het dak in 2012 gerenoveerd en is er in november 2015 nog iemand langs geweest in de woning die naar het dak gekeken heeft, waarbij er geen lekkage is geconstateerd. De rechter oordeelt dat gezien de huurder niet duidelijk heeft gemeld dat er nog steeds gebreken zouden zijn, er geen prake van rechtsgeldige opschorting kan zijn. Dan meent de huurder nog dat hij nog een bedrag te verrekenen heeft met de verhuurder voor de door hem betaalde kosten voor stroom, gas en geleden schade aan zijn laptop en televisie. De verhuurder geeft aan dat de huurder dit niet onderbouwd en dat de verhuurder niet verantwoordelijk is voor het energiecontract dat de huurder is aangegaan.

De rechter komt tot de conclusie dat ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van de woning met nevenvordering(en) worden toegewezen. Daarnaast moet de huurder de rente en de kosten van het proces betalen.

Datum: 18 november 2016
Rechtbank: Rechtbank Rotterdam
Zaaknummer: 5083421 CV EXPL 16-21119

Vonnis

in de zaak van

Eiser,

wonende te, eiser in conventie, verweerder in reconventie, gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung te Rotterdam,

tegen

Gedaagde,

wonende te, gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. J.K.S. Verhoek

Partijen worden hierna aangeduid als 'Eiser' en 'Gedaagde'.

1.  Het verloop van de procedure

1.1  Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:

•      het exploot van dagvaarding van 9 mei 2016, met producties;

•     de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende conclusie van eis in reconventie, met producties;

•      het tussenvonnis d.d. 20 juli 2016, waarin een comparitie van partijen is gelast;

•      de brief van 8 augustus 2016 van de zijde van Gedaagde, met producties;

•      het proces-verbaal van de op 18 augustus 2016 gehouden comparitie van partijen.

1.2  De kantonrechter heeft de datum van de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2.  De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1  Tussen Eiser als verhuurder en Gedaagde als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte (hierna: de woning).

2.2  Uit hoofde van de huurovereenkomst is Gedaagde een huurprijs van thans € 376,06 per maand verschuldigd, bij vooruitbetaling te voldoen.

2.3  Gedaagde heeft, berekend tot en met de maand mei 2016, een huurachterstand van € 3.760,60 laten ontstaan.

2.4 G & V B.V. was de beheerder van de woning namens de eigenaar (Eiser). G & V B.V. (hierna: de voormalig beheerder) is thans niet meer de beheerder van de woning.

3. De stellingen van partijen

in conventie

3.1 Eiser heeft -verkort weergegeven- gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om:

a.    de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden;

b.   Gedaagde te veroordelen om de woning binnen 7 dagen na de datum van het vonnis te ontruimen en te verlaten;

c.   Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen een bedrag van € 3.760,60 aan hoofdsom;

d.   Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen een bedrag van 6 376,06 per maand vanaf juni 2016 tot de ontruiming;

e.   Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen een bedrag van € 28,52 aan wettelijke rente berekend over de hoofdsom vanaf de vervaldatum tot 2 mei 2016;

f.    Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 2 mei 0216 tot de dag der algehele voldoening;

g.   Gedaagde te veroordelen om aan Eiser te betalen de buitengerechtelijke kosten van € 501,06, plus de BTW van € 105,22;

h.   Gedaagde te veroordelen in de proceskosten, inclusief het salaris van de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

i.   Gedaagde te veroordelen in de nakosten;

j.   Gedaagde te veroordelen in de dagvaardingskosten.

3.2 Aan zijn vordering heeft Eiser, naast de vaststaande feiten -zakelijk weergegeven- het volgende ten grondslag gelegd.

Gedaagde is, ondanks daartoe bij herhaling te zijn aangemaand en gesommeerd, in ernstige mate in gebrek gebleven met volledige en tijdige betaling van de verschuldigde huurpenningen. De huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Verder maakt Eiser aanspraak op vergoeding van de wettelijke rente, zowel de al vervallen rente, die berekend tot 2 mei 2016 6 28,52 bedraagt, als de rente die nog vervalt vanaf 2 mei 2016. Tot slot is Gedaagde een vergoeding voor de buitengerechtelijke kosten van € 606,28 inclusief BTW verschuldigd. Aan Gedaagde is, nadat het verzuim is opgetreden, een kosteloze aanmaning verstuurd waarin een betalingstermijn van 14 dagen is gegund en de hoogte van de buitengerechtelijke kosten conform het besluit is aangezegd.

3 .3 Gedaagde heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering(en) van Eiser, met zijn veroordeling in de proceskosten. Daartoe heeft hij (uiteindelijk) het volgende -zakelijk weergegeven en voor zover van belang- het volgende aangevoerd.

3.3.1 Gedaagde betwist de huurachterstand niet, echter maakt gebruik van zijn opschortingsrecht vanwege de bestaande gebreken ten einde Eiser ertoe te bewegen de gebreken in de woning te herstellen. Sinds 2014 maakt Gedaagde al melding van

waterschade in de woning, maar ondanks verzoeken van Gedaagde tot het verhelpen van de gebreken blijft actie van Eiser uit. Gedaagde leeft hierdoor in een gevaarlijke situatie. Ook heeft hij last van schimmel in de badkamer.

3.3.2     Verder meent Gedaagde iets te verrekenen te hebben met Eiser, te weten door hem (teveel) betaalde kosten voor stroom en gas en schade aan zijn laptop en televisie. Contorm het huurcontract is de verhuurder verantwoordelijk voor de levering van gas en energie, echter Gedaagde heeft zich gedwongen gevoeld om een energiecontract af te sluiten op zijn naam voor het gehele pand (waar ook nog twee andere huurders van Eiser wonen) om afsluiting te voorkomen. De voormalig beheerder had het contract met Nuon voor e evenng van gas en stroom namelijk plotseling opgezegd. De afwijzing van de vordering in conventie volgt vanwege het recht op opschorting en verrekening van Gedaagde.                                                 ö

3.3.3     De buitengerechtelijke kosten worden betwist. De kosten zijn niet correct aangezegd.

in reconventie

Eiser vordert ~verkort weergegeven- in reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad

- te verklaren voor recht dat Eiser in verzuim is met betrekking tot herstel van de werkzaamheden;

- te verklaren voor recht dat Gedaagde terecht de betaling van de huur heeft opgeschort;

- Gedaagde te machtigen de gebreken te herstellen voor rekening en risico van Eiser;

- de huurprijs vanaf 1 februari 2016 tijdelijk te verlagen;

- te verklaren voor recht dat Gedaagde een vordering heeft op Eiser, welke hij mag verrekenen met de huur, een en ander met veroordeling van Eiser in de proceskosten.

3 5 Aan zijn vorderingen heeft Gedaagde, met een beroep op hetgeen hij in conventie als verweer heeft aangevoerd, ten grondslag gelegd dat Eiser weigert de in conventie genoemde gebreken te herstellen zodat Gedaagde zich terecht op zijn opschortingsbevoegdheid heeft beroepen.

Daarnaast meent Gedaagde vorderingen te hebben ter hoogte van € 2.550,77. Dit betreft de teveel betaalde servicekosten en (water)schade aan zijn laptop en televisie.

Daarnaast betaalt Gedaagde thans de stroom en het gas voor het gehele pand, terwijl er slechts een bewoner meebetaalt. Conform het huurcontract is de verhuurder

Verantwoordelijk voor de levering van gas energie. Tot op heden heeft Gedaagde

€1.439,25 betaald aan voorschot energie, waarvan in ieder geval 2/3e voor rekening en risico van Eiser dient te komen.

3.6  Eiser heeft tegen de vorderingen van Gedaagde gemotiveerd verweer gevoerd.

3.7  Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd zal, voor zover van belang, worden besproken onder de beoordeling.

4. De beoordeling van het geschil

in conventie

4.1 Gedaagde betwist de gestelde huurachterstand van € 3.760,60 tot en met de maand mei 2016 niet, maar beroept zich op opschorting en verrekening. Ten aanzien van het gedane beroep op opschorting bij wijze van verweer oordeelt de kantonrechter als volgt. Een huurder mag pas overgaan tot gedeeltelijke dan wel volledige opschorting van de verplichting tot huurbetaling nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld, dan wel in geval de verhuurder verondersteld moet worden daarmee voldoende bekend te zijn. Eiser heeft gemotiveerd betwist dat er thans gebreken zijn in de woning en stelt dat hij er niet van op de hoogte is gesteld dat er lekkage zou zijn. Volgens Eiser is het dak in 2012 gerenoveerd en is er in november 2015 nog iemand langs geweest in de woning die naar het dak gekeken heeft, waarbij is geconstateerd dat er van lekkage geen sprake is. Gelet op voornoemde gemotiveerde betwisting had het op de weg van Gedaagde gelegen nader te onderbouwen dat hij de door hem gestelde gebreken bij Eiser heeft gemeld, zonder dat daarop van de zijde van Eiser is gereageerd door deze te verhelpen. Nu Gedaagde dit heeft nagelaten, de enkele stelling van Gedaagde dat hij Eiser van gebreken op de hoogte heeft gesteld bij mail van 6 januari 2016 is hiertoe onvoldoende, nu hij in deze e-mail geen melding maakt van lekkage in de woning en schimmel in de badkamer, kan reeds op die grond geen sprake zijn van een rechtsgeldige opschorting.

4.2   Gedaagde heeft zich voorts in conventie bij wijze van verweer op het standpunt gesteld een bedrag te verrekenen te hebben met Eiser, ter zake door hem betaalde kosten voor stroom en gas en geleden schade aan zijn laptop en televisie, hetgeen door Eiser wordt betwist. Eiser stelt dat de door Gedaagde gestelde schade aan zijn laptop en televisie onvoldoende is onderbouwd en dat Eiser niet verantwoordelijk is voor het energiecontract dat Gedaagde is aangegaan, nu Gedaagde geen enkele actie heeft ondernomen jegens Eiser om service van energie bij hem af te dwingen op het moment dat het energiecontract door de voormalig vertegenwoordiger werd opgezegd.

Dit verrekeningsverweer wordt verworpen, nu in het hierna volgende in reconventie zal worden beslist dat de betreffende vorderingen niet toewijsbaar zijn.

4.3   Het voorgaande leidt tot de conclusie dat, gelet op de verder door Gedaagde niet betwiste specificatie van de huurachterstand berekend tot en met mei 2016, dit deel van de vordering als overigens op de wet gegrond voor toewijzing gereed ligt.

4.4 Ten aanzien van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Gedaagde is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen jegens Eiser. Gelet op de hoogte van de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding van 10 maanden is in ieder geval geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat de tekortkoming van bijzondere aard is. Een en ander leidt tot de conclusie dat ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van de woning met nevenvordering(en) worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis.

4.5    Eiser heeft een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het besluit) van toepassing is, nu het verzuim van Gedaagde na 30 juni 2012 is ingetreden. In de door Eiser aan Gedaagde verzonden aanmaning(en) zijn de buitengerechtelijke kosten niet aangezegd over de thans gevorderde hoofdsom die betrekking heeft op de huurachterstand over de periode tot en met mei 2016, maar over een andere hoofdsom die ziet op een andere periode én voor een lager bedrag. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen.

4.6    De gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken en op de wet gegrond worden toegewezen.

4.7   Gedaagde wordt, als de partij die voor het grootste deel ongelijk krijgt, veroordeeld in de proceskosten, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 317,08 aan verschotten en

€ 400,00 aan salaris voor de gemachtigde. De gevorderde rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis zal worden toegewezen.

4.8   De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

in reconventie

4.9    Gedaagde heeft een verklaring voor recht gevorderd dat Eiser in verzuim is met betrekking tot herstel van de werkzaamheden. Nog daargelaten dat hij niet specificeert welke werkzaamheden hij in concreto bedoelt, is niet gesteld of gebleken dat Eiser op enig moment in gebreke is gesteld. Daarmee is niet voldaan aan de voorwaarde voor het intreden van verzuim ingevolge het bepaalde in artikel 6:82 lid 1 BW. Evenmin is gesteld of gebleken dat sprake is van een van de situaties als bedoeld in artikel 6:83 BW waardoor verzuim intreedt zonder ingebrekestelling.

De gevorderde verklaring voor recht is derhalve niet toewijsbaar. Een en ander betekent dat de gevorderde machtiging om gebreken voor rekening en risico van Eiser te herstellen evenmin toewijsbaar is.

4.10    Gedaagde vordert de huurprijs vanaf 1 februari 2016 tijdelijk te verlagen naar een in goede justitie te bepalen bedrag. De kantonrechter overweegt dat deze vordering zal worden afgewezen, nu hiervoor geen grondslag is gesteld.

4.11           Voorts heeft Gedaagde een verklaring voor recht gevorderd dat Gedaagde een vordering heeft op Eiser, welke hij mag verrekenen met de huur. Naar de kantonrechter begrijpt valt de door Gedaagde bedoelde vordering kennelijk uiteen in twee vorderingen, waarbij de eerste ziet op door Gedaagde geleden schade aan zijn laptop en televisie en de tweede op door hem betaalde kosten voor stroom en gas. De kantonrechter zal deze vorderingen hierna afzonderlijk beoordelen.

4.12.1 Gedaagde heeft een reparatiebon van de laptop in het geding gebracht. Van de televisie heeft Gedaagde de aankoopbon niet terug kunnen vinden. Eiser betwist dat de laptop en televisie kapot zijn gegaan ten gevolge van waterschade en stelt dat de schade onvoldoende is onderbouwd. Op de door Gedaagde in het geding gebrachte reparatie bon van de laptop staat 'problemen als gevolg van water/val/stootschade' en de daadwerkelijke oorzaak van de schade wordt hierdoor niet duidelijk, aldus Eiser.

De kantonrechter overweegt als volgt. De gestelde schade aan de televisie is door Gedaagde op geen enkele wijze gespecificeerd of onderbouwd en op dit punt zal de vordering derhalve worden afgewezen. Ten aanzien van de schade aan de laptop overweegt de kantonrechter dat het, in het licht van de gemotiveerde betwisting van het causaal verband door Eiser, op de weg van Gedaagde had gelegen om het causaal verband nader te onderbouwen. Dit heeft Gedaagde nagelaten waardoor de vordering op dit punt reeds om die reden evenmin toewij sbaar is.

Een en ander betekent dat de gevorderde verklaring voor recht dat Gedaagde een vordering heeft op Eiser ter zake schade aan zijn laptop en televisie, welke hij mag verrekenen met de huur, niet toewijsbaar is.

4.12.2 Daarnaast stelt Gedaagde een vordering te hebben op Eiser ter zake door hem betaalde kosten voor stroom en gas. Gedaagde heeft geen inzicht in de daadwerkelijke kosten, aangezien er geen meters in de woning zijn kan hij geen jaarlijkse standen doorgegeven, maar Gedaagde stelt tot op heden € 1.439,25 betaald te hebben aan voorschot energie, waarvan in ieder geval 2/3e voor rekening en risico van Eiser dient te komen. Eiser voert verweer en stelt niet verantwoordelijk te zijn voor het energiecontract dat Gedaagde is aangegaan. De kantonrechter overweegt als volgt.

Nog daargelaten dat Gedaagde onvoldoende heeft onderbouwd op grond waarvan 2/3e deel van het door Gedaagde betaalde bedrag aan voorschot energie voor rekening en risico van Eiser dient te komen, is niet gesteld of gebleken dat Eiser op enig moment in gebreke is gesteld. Gedaagde heeft er kennelijk zelf voor gekozen een energiecontract op zijn naam voor het gehele pand af te sluiten. Daarmee is niet voldaan aan de voorwaarde voor het intreden van verzuim ingevolge het bepaalde in artikel 6:82 lid 1 BW.

Een en ander betekent dat de gevorderde verklaring voor recht dat Gedaagde een vordering heeft op Eiser, ter zake door hem betaalde kosten voor stroom en gas, welke hij mag verrekenen met de huur, evenmin toewijsbaar is. Voor zover Gedaagde meent dat de andere huurders van het pand (voor een deel) aansprakelijk zijn voor de door hem gemaakte kosten, dient hij zich tot hen te wenden om de kosten te verhalen.

4.13   Gedaagde heeft tenslotte gevorderd te verklaren voor recht dat hij de betaling van de huur terecht heeft opgeschort. De gevorderde verklaring voor recht is niet toewijsbaar, gelet op hetgeen hierover reeds is overwogen in rechtsoverweging 4.1.

4.14   Ook m de reconventionele vordering wordt Gedaagde in het ongelijk gesteld zodat hij ook met die proceskosten zal worden belast, tot aan deze uitspraak vastgesteld op

€ 200,00 aan salaris voor de gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen tegen bewijs van kwijting € 3.789,12 aan huurachterstand berekend tot en met mei 2016 en verschenen rente, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 3.760,60 vanaf 2 mei 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt Gedaagde om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege Gedaagde daar bevinden en de woning onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen tegen bewijs van kwijting € 376 08 per maand dan wel een gedeelte daarvan, althans de huurbedragen waarop Eiser bij wederzijdse nakoming van de huurovereenkomst aanspraak gemaakt zou hebben met ingang van de maand juni 2016 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser vastgesteld op:

€ 317,08 aan verschotten;

-     € 400,00 aan salaris in conventie en 6 200,00 aan salaris in reconventie voor de gemachtigde;

deze bedragen vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening­en indien Gedaagde niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het

vonnis heeft voldaan, begroot op:

-     € 75,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

in reconventie

wijst de vorderingen af;

in conventie en in reconventie voorts

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad en wijst at het meer of anders gevorderde.

Ditvonnis is gewezen door mr. KJ. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.