Gebreken bij oplevering betroffen niet alleen gebruikssporen, huurachterstand en schadebedrag toegewezen

Gedaagde huurde van Eiser een woning. In de huurovereenkomst staat opgenomen dat het gaat om een gestoffeerde woning. Gedaagde heeft meerdere maanden de huur niet voldaan en schade aan de woning toegebracht. De huurachterstand wordt niet door Gedaagde ontkent. Zij betwist wel dat er schade in de woning is ontstaan. Gedaagde stelt dat er enkel sprake is van eventuele gebruikssporen en dat Gedaagde niet in de gelegenheid is gesteld om de eventuele gebreken of vervuiling zelf te herstellen. Aangezien Gedaagde de huurachterstand erkent zal deze worden toegewezen. Met betrekking tot de schade oordeelt de rechter dat de eiser kosten heeft moeten maken om het meubilair te laten verwijderen. Het bedrag dat eiser hiervoor aanvoert komt de rechter niet onredelijk voor en zal worden toegewezen.

Datum: 29 april 2011
Rechtbank: Rechtbank Rotterdam
Zaaknummer: 1179366 CV EXPL 10-72217

vonnis

in de zaak van

Eiser,

wonende te,

eiser,

gemachtigde: mr. E.C. Y. Cheung (lntoCash) te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Gedaagde,

gevestigd te,

gedaagde,

gemachtigde: mr. drs. P.A. Visser te Hendrik-ldo-Ambacht.

Partijen worden hierna aangeduid met 'Eiser' en 'Gedaagde'.

1. Het verIoop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:

• het exploot van dagvaarding van 27 oktober 2010;

• de conclusie van antwoord;

• het vonnis van 2 december 2010 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

• het proces-verbaal van comparitie van partijen van 21 januari 2011;

• het proces-verbaal van getuigenverhoor van 9 maart 2011;

• de overgelegde stukken.

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken.

2.1 Gedaagde huurde in de periode van 16 juli 2007 tot I oktober 2009 van Eiser de woning voor (laatstelijk) € 1.148,00 per maand. In de huurovereenkomst staat dat het gaat om een gestoffeerde woning.

2.2 Eiser heeft bij Gedaagde bij brief van 30 november 2009 Gedaagde in rekening gebracht een bedrag van € 2.421,22, bestaande uit niet betaalde huur over de maanden juli, augustus, september en "gederfde huur" over oktober 2009 (€ 2.352,00) en een in die brief gespecificeerd bedrag aan ontstane schade in de woning van € 1.264,22. Op het totaal strekt in mindering een te verrekenen borgsom van € 1.095,00.

3. De vordering

Eiser vordert bij dagvaarding bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Gedaagde te veroordelen aan hem te betalen € 1.855,10, met rente en met veroordeling van Gedaagde in de kosten van de procedure. Eiser legt aan zijn vordering ten grondslag dat Gedaagde de onder 2.2 genoemde factuur niet heeft betaald. Omdat de huur voor de maand oktober 2009 in deze procedure niet gevorderd wordt gaat het om een bedrag van € 1.373,22. In verband met de uitblijvende betaling van dit bedrag is Gedaagde de wettelijke rente verschuldigd, tot 19 oktober 20 I 0 berekend op € 124,88, en € 357,00 aan buitengerechtelijke incassokosten.

Eiser stelt dat Gedaagde tegen de makelaar gezegd dat Eiser de schade zelf maar moest herstellen en dat de rekening naar Gedaagde kon worden gestuurd.

4. Het verweer

Gedaagde erkent de vordering voor zover deze ziet op de huurachterstand. Zij betwist echter dat er in de woning schade is ontstaan. De woning is normaal gebruikt en dat brengt normale gebruikssporen met zich mee. Daar komt bij dat Gedaagde na het einde van de huurovereenkomst niet in de gelegenheid is gesteld om de woning te bezichtigen om eventuele gebreken en/of vervuiling waar te nemen. Voorts is Gedaagde niet in de gelegenheid gesteld de gebreken zelf te herstellen. Gedaagde maakt tot slot bezwaar tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.

5. De beoordeling

5.1 Gedaagde erkent de huur voor de maanden juli, augustus en september 2009 tot een bedrag van € 1.204,00 niet te hebben betaald. Dit onderdeel van de vordering is daarom toewijsbaar, zij het dat erop in mindering strekt de verrekende borg van € 1.095,00.

5.2 De huurder is verplicht het gehuurde b(j het einde van de huur ter beschikking van de verhuurder te stellen, aldus artikel 7:224 BW, dat vervolgt met de bepaling dat als bij de aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgemaakt, de huurder verondersteld wordt, behoudens tegenbewijs, het gehuurde in de staat ontvangen te hebben zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

Bij de aanvang van de huurovereenkomst is er, anders dan de vermelding in de huurovereenkomst dat het om een gestoffeerde woning gaat, geen beschrijving opgemaakt van de staat van de woning. Omdat Gedaagde betwist dat er bij het einde van de overeenkomst sprake was van schade en zij eveneens betwist gezegd te hebben dat Eiser de schade maar voor rekening van Gedaagde moest laten herstellen, is Eiser toegelaten tot het bewijs van het door hem gestelde tegendeel. Eiser heeft hiertoe zichzeifen de makelaar (W) als getuige laten horen.

Eiser heeft voor zover nu van belang het volgende verklaard:

"De woning was gestoffeerd maar niet gemeubileerd, behalve dan dat er een buffetkast in de badkamer stond. Vóór aanvang van de huur heeft er een bezichtiging plaatsgevonden, waarbij behalve ikzelf, de makelaar dhr. W, ook dhr. eiser senior aanwezig waren. Er zijn toen, voor zover ik weet, geen aanmerkingen gemaakt door de huurder over de toestand van de woning.( ... ) Bij brief van 30 augustus 2009 heeft de huurder de huur opgezegd met ingang van 1 oktober 2009. Ik heb toen aangegeven bij brief van 31 augustus 2009 dat er nog een inspectie zou moeten plaatsvinden. Op die brief heb ik geen reactie gekregen, maar ik heb zelf ook niet meer rechtstreeks naar Gedaagde gereageerd. Ik heb wel aan de makelaar een lijstje doorgegeven van wat er allemaal moest gebeuren, dat wil zeggen wat herstelwerkzaamheden en het pand leeghalen. De makelaar heeft telefonisch contact gehad met de huurder. De huurder heeft aan de makelaar laten weten dat wij zelf de ontruiming en het herstel ter hand moesten nemen en de rekening naar hem konden sturen. De sleutels, het waren er zes, zijn nimmer geretourneerd."

De heer W heeft voor zover nu van belang het volgende verklaard:

"Ik ben aanwezig geweest bij de bezichtiging. Er is toen geen schriftelijk rapport opgemaakt van de staat waarin de woning op dat moment verkeerde. Ik geloof wel dat er toen wel een paar kleine dingen stuk waren, maar ik kan me niet meer herinneren wat het was. Er is ook sprake van geweest dat de vloerbedekking op de trap niet al te best meer was. De details weet ik echt niet meer. Nadat de huur door Gedaagde was opgezegd, werd ik door Eiser opgebeld op enig moment die mij aangaf dat er het nodige stuk en vuil was in het huis en dat het ook niet leeg was opgeleverd. Hij heeft toen wel aangegeven wat er stuk was, maar dat kan ik niet meer reproduceren. Ik ben toen zelf gaan kijken. De foto's die in het dossier zitten zijn ook door mij gemaakt. Ik heb toen telefonisch contact gehad met eiser senior. Ik heb hem toen aangegeven dat dit opgelost moest worden, dan wel dat ze het zelf zouden doen, dan wel dat er een financi~le vergoeding tegenover moest staan. P zei toen dat Eiser maar de rekening moest sturen.

Gedaagde heeft afgezien van het horen van getuigen in contra-enquête. Gelet op hetgeen de heer W verklaart, staat daarom vast dat Gedaagde er bij monde van de heer eiser senior van af heeft gezien de (mogelijke) schade zelf te herstellen. Het verweer van Gedaagde dat zij hier door Eiser niet toe in de gelegenheid is gesteld, wordt daarom verworpen. Blijft over de vraag of er sprake van schade was. De gestelde schade valt uiteen in (1) het leeghalen van de woning (€ 650,00) en (2), om het zo maar te noemen 'kleine herstelwerkzaamheden' (€ 614,22).

Bij de aanvang van de huurovereenkomst stond er geen meubilair in de woning. Eiser verklaart dit en dit wordt ondersteund door hetgeen daarover in de huurovereenkomst staat. Uit de door Eiser in het geding gebrachte foto's blijkt-- en Gedaagde betwist dit niet- dat het huis bij het einde van de huurovereenkomst nog vol meubilair stond. Eiser heeft kosten moeten maken om dit meubilair te laten verwijderen. Mede in aanmerking genomen dat de meubels naar de kringloopwinkel zijn gebracht-- en niet naar het grof vuil- komt de kantonrechter het in rekening gebrachte bedrag van € 650,00 niet onredelijk voor. Dit onderdeel van de schade komt daarom voor toewijzing in aanmerking.

Dat er, zoals Eiser verklaart, bij de bezichtiging van de woning geen aanmerkingen zijn gemaakt over de staat daarvan, moet worden gezien in het licht van het feit dat Gedaagde de woning ging gebruiken voor de huisvesting van (Poolse) werknemers. Bij het aangaan van een huurovereenkomst met dat doel zal anders naar de staat van de woning worden gekeken dan wanneer het gaat om 'reguliere' verhuur aan een gezin, stel of alleenstaande. Dat, om een voorbeeld te noemen, de vloerbedekking aan vervanging toe is of dat er nodig geschilderd moet worden, zal bij de huurovereenkomst Eiser-Gedaagde daarom minder gewicht in de schaal hebben gelegd. Dat de woning niet perfect in orde was, blijkt uit de verklaring van W. De schade voor zover deze ziet op 'kleine herstelwerhaamheden' is daarom niet geheel toewijsbaar, maar, naar de kantonrechter begroot, op de helft van het gevorderde bedrag (€ 307,11 ). Dit omdat onweersproken vaststaat dat de woning bij de oplevering daarvan wel degelijk gebreken vertoonde die het bij de aanvang van de overeenkomst niet had, waaronder, maar niet uitsluitend, een kapotte stortbak van het toilet en het ontbreken van sleutels.

5.3 Gelet op de overwegingen onder 5.1 en 5.2 is toewijsbaar een hoofdsom van € 1.066,11. Omdat de gevorderde hoofdsom niet geheel toewijsbaar is, kan de daarover berekende vervallen rente van € 124,88 nietjuist zijn. De gevorderde rente wordt daarom toegewezen zoals onder de beslissing vermeld, waarbij opgemerkt wordt dat nu gesteld noch gebleken is per wanneer Gedaagde in verzuim is gekomen met de betaling van de schade, de rente over dat bedrag wordt toegewezen met ingang van de dag van de dagvaarding.

5.4 Onvoldoende is gebleken dat de werkzaamheden die door (de gemachtigde van) Eiser zijn verricht, meer hebben omvat dan het versturen van een enkele (eventueel herhaalde) sommatie of het enkel doen van een niet aanvaard schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De daarop betrekking hebbende kosten moeten, nu een procedure is gevolgd, worden aangemerkt als betrekking hebbende op verrichtingen waarvoor de in artikel 237 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding toekennen. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 357,00 wordt daarom afgewezen.

5.5 Gedaagde wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.

6. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen kwijting te betalen € 1.066,11, vermeerderd met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW over € 1.204,00 (zijnde de huurachterstand over juli-september 2009) vanaf de vervaldata van de in dat bedrag begrepen huurtermijnen tot I oktober 2009, over € 109,00 vanaf I oktober 2009 (datum verrekening borg) tot aan de dag van de algehele voldoening en over € 957, I I (de schadevergoeding) vanaf de dag van de dagvaarding tot aan die van de algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 227,93 aan verschotten en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kernp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.