Gebreken onvoldoende toegelicht, huurovereenkomst ontbonden

Tussen verhuurder en huurder bestaat een huurovereenkomst. Het gaat om een woning met tuin en berging waar maandelijks €900,- voor betaald moest worden. De huurder heeft deze huur niet tijdig en volledig betaald. De huurder komt zijn hoofdverplichting niet na en de verhuurder wilt dan ook de huurovereenkomst door de rechter laten ontbinden. De huurder stelt dat er gebreken zijn welke de verhuurder maar niet wilt herstellen. Dit is volgens de huurder de reden dat de huurder geen huur heeft voldaan. Verhuurder geeft aan nooit enig bericht te hebben gehad dat er gebreken waren. Ook heeft de verhuurder nooit enige facturen/rekeningen van Huurder ontvangen waarin te zien was dat hij zogezegd gebreken heeft laten herstellen en deze zelf heeft betaald. De verhuurder wilt de huurovereenkomst daarom alsnog ontbinden. Huurder is niet naar de comparitie gekomen en heeft ook niet op een andere manier gereageerd. De huurder heeft zijn stelling omtrent de gebreken dan ook niet onderbouwd en de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het huis zal worden toegewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt hij ook veroordeeld in de extra kosten. Met dit vonnis heeft de verhuurder de huurovereenkomst laten ontbinden.

Datum: 15 oktober 2014
Rechtbank: Den Haag
Zaaknummer: 3167342 \ CV EXPL 14-3819

Vonnis

in de zaak van:

Verhuurder, wonende te, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung (IntoCash),

tegen

1. Huurder 1,

2. Huurder 2,

beiden wonende te, Huurder partij in conventie, eisende partij in reconventie, procederend in person.

Eisende partij zal hierna worden aangeduid als "Verhuurder", Huurdern zullen gezamenlijk worden aangeduid als "Huurder".

Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken: de dagvaarding van 11 juni 2014 met producties,

de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met producties.

Vervolgens is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast.

De comparitie is gehouden op 16 september 2014; van het verhandelde is aantekening gehouden. Huurder is bij brief van de griffier opgeroepen om bij de comparitie aanwezig te zijn. Huurder is op de comparitie echter niet verschenen en heeft evenmin op andere wijze gereageerd.

Voorafgaande aan en ter voorbereiding van de comparitie heeft Verhuurder nog producties overgelegd.

Feiten

Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit.

1. Tussen Verhuurder en Huurder bestaat met ingang van 26 juli 2013 een

huurovereenkomst betreffende de onroerende zaak. Het betreft een gestoffeerde 6/7 kamer woning met tuin en berging.

2. Ingevolge die huurovereenkomst is Huurder verplicht maandelijks bij vooruitbetaling aan Verhuurder ter zake van huur te betalen een bedrag van laatstelijk € 900,00.

3. Huurder heeft, ook na aanmaning daartoe, de verschuldigde huur niet tijdig en volledig betaald.

4. De door Verhuurder ingeschakelde incassogemachtigde heeft Huurder tot betaling gesommeerd.

Vordering conventie

Verhuurder vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

a de ontbinding van de huurovereenkomst;

b veroordeling van Huurder tot:

ontruiming van het gehuurde; betaling (hoofdelijk) van een bedrag van € 3.000,00; betaling (hoofdelijk) van de buitengerechtelijke kosten ad € 514,25; betaling (hoofdelijk) van een bedrag van € 900,00 voor elke ingegane maand vanaf juli 2014 tot de ontruiming;

betaling (hoofdelijk) van de wettelijke rente, tot 2 juni 2014 ad€ 10,26;

(overige) rente en kosten rechtens.

Verhuurder legt aan de vordering voormelde vaststaande feiten ten grondslag, alsmede de navolgende stellingen.

1.          Huurder is bij herhaling in gebreke gebleven met de tijdige en volledige betaling van de huur en is derhalve de hoofdverplichting als huurder niet nagekomen. Verhuurder heeft recht en belang op grond van deze ernstige tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te vorderen.

2.            Aangezien Huurder in gebreke bleef de verschuldigde bedragen te voldoen heeft Verhuurder de vordering ter incasso uit handen gegeven. De door de gemachtigde van Verhuurder verrichte werkzaamheden hebben meer omvat dan de werkzaamheden die nodig zijn voor de voorbereiding en het voeren van deze procedure. Voorts is aan Huurder een kosteloze aanmaning verstuurd waarin een betalingstermijn van 14 dagen is gegund en de hoogte van de buitengerechtelijke kosten zijn aangezegd conform het Besluit. De aan die werkzaamheden verbonden kosten belopen de som van € 514,25 inclusie btw. Op grond van de wet is Huurder gehouden deze kosten aan Verhuurder te vergoeden.

3.           Verhuurder maakt aanspraak op wettelijke rente. Tot 2 juni 2014 heeft Verhuurder die rente becijferd op een bedrag van € 10,26. Op grond van de toepasselijke voorwaarden dan wel de wét is Huurder gehouden deze rente aan Verhuurder te vergoeden.

4.            Tot en met de maand juni 2014 becijfert Verhuurder de huurbetalingsachterstand van Huurder op een bedrag van € 3.000,00.

Verweer in conventie en vordering in reconventie

Huurder heeft het volgende aangevoerd. De vordering in conventie dient te worden afgewezen. Er is geen sprake van betalingsonwil. Er zijn diverse gebreken aan het gehuurde geconstateerd. Verhuurder heeft verzuimd deze gebreken te herstellen. De huur is opgeschort vanwege de gebreken aan het gehuurde. Derhalve is de verschuldigde huur apart gezet op een andere rekening. De vriezer werkte niet, er ontbraken sleutels, er zaten scheuren in het slaapkamerraam boven, de schuurdeur sloot niet, de poort kon niet op slot, er kwamen vlammen uit de stopcontacten, de stoppen sloegen telkens door en de bedrading was niet in orde. Huurder heeft Verhuurder diverse keren verzocht om deze gebreken te herstellen,

maar zonder resultaat. Huurder heeft vervolgens zelf diverse gebreken laten repareren en de bijbehorende facturen voldaan.

Huurder vordert derhalve in reconventie Verhuurder te verplichten de nodige reparaties alsnog te verrichten, Verhuurder hiervoor aansprakelijk te houden en bij uitblijven van reparaties een dwangsom op te leggen. Voorts vordert Huurder in reconventie een redelijke compensatie voor het wel betaalde maar niet genoten huurgenot.

Beoordeling

1.          De hoogte van de huurachterstand is door Huurder niet betwist. Voormelde huurachterstand rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter in beginsel de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

2.           Huurder heeft echter als verweer aangevoerd dat zij de huurbetalingen vanwege gebreken aan het gehuurde heeft opgeschort en heeft daarnaast een reconventionele vordering ingesteld. Ter comparitie heeft Verhuurder dit verweer alsmede de vordering in reconventie gemotiveerd betwist. Verhuurder stelt nooit een bericht te hebben ontvangen van Huurder dat zij voornemens was de huur op te schorten. Voorts heeft Verhuurder nooit rekeningen of facturen van Huurder ontvangen.

3.            Huurder is niet ter comparitie verschenen en heeft evenmin op andere wijze gereageerd. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Verhuurder had het op de weg van Huurder gelegen om haar verweer alsmede de vordering in reconventie, nader te onderbouwen. Immers, uit het door Verhuurder overgelegde inspectierapport bij aanvang van de huurovereenkomst blijkt niets van de door Huurder gestelde gebreken. Voorts heeft Huurder zijn stelling dat hij Verhuurder meerdere malen heeft verzocht de gebreken te herstellen niet met stukken onderbouwd. Nu Huurder dit heeft nagelaten, zal het verweer van Huurder in conventie worden gepasseerd en zal de gevorderde ontbinding en ontruiming, alsmede de gevorderde huurachterstand worden toegewezen. Ten aanzien van de reconventionele vordering gaat de kantonrechter er gelet op het voorgaande van uit dat Huurder haar vordering niet langer wenst te handhaven, zodat deze zal worden afgewezen.

4.           Ten aanzien van de in conventie gevorderde buitengerechtelijke kosten oordeelt de kantonrechter als volgt. Verhuurder maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. Verhuurder heeft een tweetal aanmaningen overgelegd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. In de aanmaningen staat echter een lager bedrag genoemd dan thans wordt gevorderd. Voorts blijkt uit het door Verhuurder overgelegde overzicht dat Huurder de vordering gedeeltelijk heeft voldaan binnen de in de aanmaning gestelde betalingstermijn van 14 dagen. Derhalve komen de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet volledig voor toewijzing in aanmerking. Voorts zal de btw deels worden afgewezen nu in één van de aanmaningen een onjuist btw-bedrag staat vermeld. Aldus zal worden toegewezen aan buitengerechtelijke kosten een bedrag van

€ 210,75 (zijnde € 90,75 inclusief btw ten aanzien van de aanmaning betreffende de huur over februari 2012 waar nog een bedrag openstaat van € 500,00, vermeerderd met € 120,00 exclusief btw ten aanzien van de aanmaning betreffende de huur over april 2012 waar nog een bedrag open staat van € 800,00).

5.          Tegen de in conventie gevorderde vergoedingen voor rente heeft Huurder geen zelfstandig verweer gevoerd. Deze vordering is daarom als op de wet gegrond toewij sbaar.

6. Huurder zal zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in. Tevens wordt Huurder in conventie veroordeeld in de nakosten, die de kantonrechter begroot op € 87,50. Voor het eventueel treffen van een betalingsregeling dient Huurder zich te wenden tot (de gemachtigde van) Verhuurder.

Beslissing

De kantonrechter:

In conventie

1             ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde staande en gelegen aan de Rijnsoever 99, 2221 PA te Katwijk;

2             veroordeelt Huurder en Haverbock voormeld gehuurde met al wie en al wat zich daarin van de zijde van Huurder en Haverhoek mocht bevinden binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Verhuurder te stellen;

3             veroordeelt Huurder en Haverhoek hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Verhuurder te betalen een bedrag van € 3.221,01 en voorts voor elke ingegane maand vanaf 1 juli 2014 tot een ontruiming een bedrag van € 900,00, met de wettelijke rente over € 3.000,00 vanaf 2 juni 2014 tot de dag van de voldoening;

4              verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5              wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

wijst de vordering af;

in conventie en in reconventie

veroordeelt Huurder en Haverhoek hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure, tot hiertoe aan de zijde van Verhuurder vastgesteld op € 734,02, waaronder begrepen een bedrag van € 437,50, als het aan de gemachtigde van Verhuurder toekomende salaris, alsmede in de nakosten, die door de kantonrechter worden begroot op € 87,50, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G.M.A. en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 oktober 2014.