Gebreken woning uit 1600 rechtvaardigen geen opschorting betaling huur

Een oude boerderij uit het jaar 1600 wordt verhuurd. De huurder heeft de huurpenningen al maanden niet meer betaald. Er moesten in het begin nog wat aanpassingen/verbeteringen komen en er is afgesproken dat dit op 50/50 basis zou plaatsvinden. Dit was een investering van €8.750,- waarvan ieder der partijen de helft heeft betaald. Na een paar maander heeft de verhuurder per e-mail gevraagd waarom er een onacceptabele huurachterstand is, waarop huurder reageerde dat er nog een aantal zaken geregeld moesten worden wat niet gebeurd is. Op een gegeven moment geeft de huurder aan de woning te hebben verlaten. De huurder stelt dat de woning zo goed als onbewoonbaar is. Deze omstandigheden zorgen ervoor dat de huurder het recht heeft de betaling van de huur of een gedeelte daarvan op te schorten aangezien de gebreken ook zijn gemeld aan de verhuurder en de verhuurder deze gebreken niet heeft verholpen. Eiser erkent dat er nog gebreken zijn, maar dat deze niet zo erngstig genoeg zijn om de huur niet te betalen.

De rechter staat nu voor de vraag in hoeverre de door huurder gestelde problemen opschorting of huurvermindering rechtvaardigen. Enerzijds gaat het om een zeer oude woning waarbij vochtproblemen zijn te verwachten, anderzijds moet er wel iets aan gedaan worden. De rechter merkt ook op dat de vochtplekken pas gemeld zijn na de huurachterstand.  De rechter zegt dat de gestelde gebreken niet zo ernstig zijn dat volledige opschorting gerechtvaardigd is.

Datum: 2 april 2014
Rechtbank: Rechtbank Midden Nederland, Afdeling civiel recht
Zaaknummer: 2510554 MC EXPL 13-12241

Vonnis

in de zaak van

Eiser 1, wonende te, Eiser 2, wonende te, Eiser 3, wonende te, eisers in conventie, verweerders in reconventie,

gemachtigde IntoCash,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Gedaagde, gevestigd te, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

vertegenwoordigd door haar bestuurder Gedaagde.

Partijen zullen hierna Eiser 1 c.s. en Gedaagde genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 december 2013
- het proces-verbaal van comparitie van 27 februari 2014.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. Eiser 1 c.s. hebben aan Gedaagde de woonruimte aan de te verhuurd tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 1.500,- met ingang van 1 november 2009. Op de huurovereenkomst is van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte. De woning betreft een oude boerderij uit ongeveer het jaar 1600.
 
2.2. Gedaagde heeft de huurpenningen vanaf juni 2013 niet meer voldaan.

2.3. Tussen partijen is bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen dat op 50/50 basis aanpassingen/verbeteringen in de woning zullen plaatsvinden. Zo is er een nieuwe keuken geplaatst met apparatuur, zijn in de keuken en het toilet tegels gelegd, is een wastafel in het toilet geplaatst en nog aanpassingen verricht voor de douche, tapijt en wastafel. De totale investering heeft € 8.750,— bedragen, waarvan ieder der partijen de helft heeft gedragen.

2.4. Gedaagde heeft voorts nog investeringen gepleegd. Volgens opgave van Gedaagde gaat het hier om schilderwerk veroorzaakt door lekkages, reparatie loodwerk dak boven de badkamer, vervangen vaatwasser, aanbrengen kap schoorsteen, plaatsen van een nieuwe schutting en onderhoud CV voor een bedrag van totaal € 2.824,14 inclusief BTW.

2.5. Bij mail bericht van Eiser 1 c.s. van 1 mei 2013 wordt Gedaagde gewezen op de onacceptabele huurachterstand. Gedaagde reageert bij mail van 2 mei 2013, waarin hij verwijst naar zijn eerdere verzoeken een aantal zaken te regelen, hetgeen zou zijn uitgebleven. Op 3 augustus 2013 wordt Gedaagde wederom gewezen op de achterstand. Dit herhaalt zich op 23 augustus 2013 en op 2 september 2013. Eiser 1 deelt voorts mede dat hij in september 2013 met een aannemer langs wil komen om de klachten van Gedaagde te bespreken. Bij mailbericht van 13 september 2013 deelt Gedaagde mede dat hij geen toegang verleend aan de aannemer. Op 16 september 2013 schrijft de gemachtigde van Eiser 1 c.s. Gedaagde opnieuw aan voor een achterstand met kosten van € 7.070,45.

2.6. Bij mailbericht van september 2013 deelt Gedaagde het volgende mede:

"Ik ben gevlucht uit jullie huis gezien de miserabele stat van het pand en de ergernis t.a.v. achterstallig onderhoud en andere zaken, die ik al sinds 2010 aan jullie heb geuit en waar niks aan gedaan wordt. De laatste tijd liep eea echter de spuigaten uit.
De schilder die jullie twee maanden geleden het schilderwerk hebben laten doen — wellicht onder de dwang van kosten - heeft er optisch iets van gemaakt, maar de verf barst nu alweer open. (..)
De voordeur moet nu echt met kracht geopend of dicht getrokken worden, want die klemt doorontzetting van vocht onder de verf
Het stucwerk in het hele huis kwam van de muren af Mn in de woonkamer, waar mijn kunst hing, maar ook op andere plaatsen.
Het water in de huiskamer loopt over de muren en balken, zowel bij de openhaard kant, bij de ramen en aan de voorkant. Dat komt door de gevel (waar stukken steen uitvallen) aan de voorkant en het dak met gebroken pannen die schots en scheef liggen. Dit alles meerdere malen gemeld en geschreven.
Het dak lekt op een dusdanige manier dat ik niet de werkkamer meer kon gebruiken.
Bij een flinke regenbui loopt het water door het dak en beschotten in de badkamer. Het water zie je lopen op de vensterbank vanuit het dak en over de spiegel van de toilettafel. Wanneer het regent moeten er handdoeken op de vensterbank in de badkamer en dient er gedweild te worden.
Het raam in de badkamer staat zo krom door de vocht dat het moet worden dichtgemaakt met ijzerdraad.
De ramen en beschotten in de slapkamer zijn lek, het water loopt dus op de vloer.
In de slaapkamer zit een enorme vochtplek met schimmel en nota bene bij een stopcontact. Gevaarlijk.
De haard kan niet aan want dan staat het hele huis blauw van de rook, wat jullie al wisten.
In de kelder kan niets worden bewaard want het vocht vreet alles op en de schimmel staat op de muren.
Het buitenschilderwerk dat slecht is van de deuren garage, de garage zelf en de luiken.
De ramen van schuur zijn lek en de stopverf springt uit de sponningen.
Vermeld ik allemaal al sinds begin 2010 en er gebeurd niks of wat lapmiddelen.
Ik betaalde een zeer goede huur tot voor kort maar jullie hebben geen onderhoud gepleegd als verhuurder. (..)
Ik heb dus met pijn in het hart afscheid moeten nemen van Naarden (.) "

2.7. Gedaagde heeft de woning verlaten.

3. Het geschil in conventie

3.1. Eiser 1 c.s. vordert - samengevat na vermeerdering van eis- veroordeling van Gedaagde tot betaling van € 15.344,94 (hoofdsom € 14.281,71, rente tot 20 februari 2014, € 138,71 en buitengerechtelijke incassokosten € 924,52), vermeerderd met rente en kosten. Eiser 1 c.s. stellen daartoe dat Gedaagde uit hoofde van de huurovereenkomst de huurpenningen is verschuldigd. Door het niet betalen van de huurpenningen is Gedaagde in verzuim.

3.2. Gedaagde voert verweer. Gedaagde stelt daartoe dat de woning zo goed als onbewoonbaar is. Het huis kampt met vele vochtproblemen en verkeert in een algemene staat van slecht onderhoud op grond waarvan hij het recht heeft de huurbetaling op te schorten dan wel te verminderen. Het gaat daarbij om schilderwerk dat met de "franse" vlag is gedaan, rotte kozijnen, lekkage dak, doorslaan vocht voorgevel, lekkage badkamer, problemen in de kelder, loslatend stukwerk, niet sluitende buitendeur, lekkage en schimmels in slaapkamer, geen gebruik kunnen maken van zolderkamer, lekkage en sluitwerk badkamer. Ook is de huurverhoging ten onrechte in rekening gebracht.

3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan, in reconventie

3.4. Gedaagde vordert - samengevat - veroordeling van Eiser 1 c.s. tot betaling van € 27.598,28 (€ 20.399,14 management uren en € 7.199,14 aan investeringen en kosten), vermeerderd met kosten, vaststelling van de huurprijs met terugwerkende kracht op € 1.000,-- per maand. Gedaagde legt daaraan ten grondslag hetgeen hij in conventie heeft aangevoeerd.

3.5. Eiser 1 c.s. voeren verweer.

3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en reconventie

4.1. De kantonrechter oordeelt als volgt.

4.2. Vast is komen te staan dat Gedaagde vanaf juni 2013 geen huur meer heeft betaald voor de door Gedaagde gehuurde woning. Tussen partijen geldt dat zij vrij zijn de huurprijs vast te stellen. Bij aanvang van de huurovereenkomst op 1 november 2009 zijn partijen een huurprijs overeengekomen van € 1.500,- per maand. Krachtens artikel 5 van de huurovereenkomst jo. artikel 18 van de algemene voorwaarden kan de huurprijs ieder jaar per 1 oktober worden aangepast op basis van wijziging van het maandprijsindexscijfer (CPI). De huurprijs is tweemaal verhoogd eerst met ingang van 1 juli 2013 vervolgens met ingang van 1 oktober 2013 en is thans gesteld op € 1.625,06. De kantonrechter is van oordeel dat Gedaagde in beginsel gehouden is de overeengekomen huurprijs te voldoen.

Onder omstandigheden heeft de huurder het recht de betaling van de huur of een gedeelte daarvan op te schorten indien sprake is van ernstige gebreken aan de woning, die gebreken ook zijn gemeld aan de verhuurder en de verhuurder deze gebreken niet heeft verholpen.

4.3. Uit de door partijen overgelegde stukken en hetgeen ter comparitie van partijen is besproken leidt de kantonrechter af dat de verhuurde woning een oude woning uit ongeveer het jaar 1600 betreft met enkel steens muur. Gedurende de periode dat Gedaagde in de woning heeft verbleven zijn een aantal gebreken aan de woning aan het licht gekomen. Zo maakt Gedaagde in begin 2010 melding van een "verstopte" schoorsteen, aangesloten op de openhaard. Partijen treden daarover in overleg zonder dat Eiser 1 c.s. het niet weersproken gebrek heeft verholpen. Verder maakt Gedaagde in 2010 nog melding van het ontbreken van kranen op de verwarming, (welke kranen uiteindelijk zijn aangebracht), scheuren in de garagedeur en kapotte dakpannen op het dak. Een lekkage in de badkamer heeft Gedaagde zelf verholpen. Van overige lekkages wordt geen melding gemaakt. Gedaagde heeft zelf werkzaamheden verricht aan de woning voor een bedrag van € 2.824,14, welke voor rekening van Eiser 1 c.s dienen te komen, aldus Gedaagde.

4.4. Eerst nadat Gedaagde door Eiser 1 c.s wordt aangesproken op een achterstand in de huurverplichtingen maakt Gedaagde in mei 2013 melding van verdere gebreken voornamelijk verband houdend met vochtproblemen in de woning. Uit de mail van september 2013 van Gedaagde blijkt dat het zou gaan om het lekken van het dak, vochtdoorslag in de voorgevel, vochtproblemen in de kelder, loslatend stukwerk, en lekkage badkamer. Voorts klaagt Gedaagde over slecht schilderwerk. De door Gedaagde opgeworpen klachten geeft Eiser 1 c.s aanleiding een aannemer in te schakelen om de woning te inspecteren en te bezien welke problemen dienen te worden verholpen. Gedaagde heeft evenwel op 13 september 2013 aangegeven de aannemer geen toegang te zullen verlenen tot het pand. Vervolgens heeft Gedaagde niet lang daarna de woning verlaten. Ondanks verzoek van Eiser 1 c.s. is Gedaagde niet bereid de sleutel af te geven en heeft Gedaagde ook de huurovereenkomst niet opgezegd.

4.5. Ter comparitie van partijen heeft Eiser 1 c.s. aangegeven dat het hier gaat om een zeer oude woning met enkel steens muur. De vochtproblemen in de woning worden niet bestreden, de ernst daarvan wel, en rechtvaardigen volgens Eiser 1 c.s. niet het onbetaald laten van de huurprijs. Eiser 1 c.s wijten die vochtproblemen met name aan de ouderdom van de woning en het feit dat het hier gaat om een enkel steens muur. Eiser 1 c.s erkent ook het gebrek aan de schoorsteen van de open haard. Het schilderwerk aan de buitenkant van de woning is uitgevoerd. De problemen zijn eerst na de huurachterstand kenbaar gemaakt, terwijl Gedaagde heeft geweigerd een aannemer toe te laten in de woning.

4.6. De kantonrechter staat voor de vraag in hoeverre de door Gedaagde gestelde problemen Gedaagde het recht geeft de huurbetalingen op te schorten dan wel in hoeverre die gebreken aanleiding geven tot vermindering van de huurprijs als door Gedaagde verzocht. De kantonrechter is van oordeel dat de vochtproblemen (deels) en de verstopping van het schoorsteenkanaal voldoende zijn komen vast te staan door erkenning van Eiser 1 c.s.. De overige gebreken zijn van onvoldoende gewicht en hebben geen, althans onvoldoende invloed op het huurgenot om een huuraanpassing te rechtvaardigen. De kantonrechter neemt voor de beoordeling de volgende omstandigheden in aanmerking. Enerzijds gaat het hier om een zeer oude woning waarbij vochtproblemen zijn te verwachten gelet op de bouw van de woning, anderzijds zijn de gestelde vochtproblemen van dien aard dat daar wel iets aan dient te worden gedaan. De kantonrechter neemt tevens in aanmerking dat die vochtproblemen eerst na het ontstaan van de huurachterstand aan Eiser 1 c.s. zijn gemeld, althans van eerdere meldingen is de kantonrechter niet gebleken, terwijl Gedaagde de door Eiser 1 c.s. ingeschakelde aannemer geen toegang heeft verstrekt tot de woning, omdat hij daar geen vertrouwen in had. Het probleem met de schoorsteen is reeds in 2010 door Gedaagde aangekaart en door Eiser 1 c.s. niet opgelost. De kantonrechter acht op basis van de door Gedaagde overgelegde foto's van de gestelde gebreken dat niet van een onbewoonbare woning kan worden gesproken als door Gedaagde gesteld. De ernst van de gebreken is aanzienlijk minder dan Gedaagde stelt, terwijl gedaagde die ernst ook geenszins heeft onderbouwd met stukken. Volledige opschorting van de betaling van de huurpenningen is dan ook niet gerechtvaardigd. Onder deze omstandigheden is op basis van de redelijkheid en billijkheid een beperkte aanpassing van de huurprijs te rechtvaardigen op grond van artikel 7:207 jo 7:257 BW gedurende 6 maanden voorafgaand aan de door Gedaagde in deze procedure gevorderde vermindering van de huurprijs. De kantonrechter oordeelt dat een percentage van 20% in mindering dient te worden gebracht op de overeengekomen huurprijs en stelt de huurprijs op € 1.200,-- per maand vanaf 1 juni 2013. De kantonrechter is tevens van oordeel dat de in rekening gebrachte huurprijs verhoging gelet op de bij aanvang van de huur bestaande problemen met het rookkanaal niet in rekening kan worden gebracht. Dit betekent dat Gedaagde wegens huurachterstand gehouden is een bedrag van € 10.800,-- (huur juni 2013 tot en met februari 2014) aan Eiser 1 c.s. te betalen te vermeerderen met de rente. De buitengerechtelijke kosten zullen gelet op de hoogte van de ontstane achterstand worden toegewezen.

4.7. Gedaagde vordert in reconventie vergoeding van gewerkte uren voor een bedrag van € 20.399,14. De kantonrechter is van oordeel dat de vordering dient te worden afgewezen, nu deze vordering in het geheel niet is onderbouwd. Daarnaast vordert Gedaagde naar de kantonrechter begrijpt betaling van door Gedaagde betaalde investeringen voor een bedrag van € 4.375,- en een bedrag voor betaalde reparaties van € 2.824,14. De kantonrechter is van oordeel dat partijen bij de aanvang van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat beide partijen ieder voor de helft bijdragen in investeringen ten behoeve van de keuken en toilet e.d.. De kantonrechter ziet geen grond de door Gedaagde gedragen investeringen door Eiser 1 c.s. te laten vergoeden. Anders ligt dit met een deel van de door Gedaagde gedragen kosten van reparaties, welke reparaties door Eiser 1 c.s. niet zijn bestreden en naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid moeten worden toegerekend aan Eiser 1 c.s.. Het gaat hier om de volgende posten: schilderwerk € 425,-, loodwerk € 125,-, aanbrengen kap schoorsteen € 240,—, vervangen vaatwasser € 359, en onderhoud CV € 210,— derhalve € 1.359,—. De gevorderde BTW over dit bedrag dient als onvoldoende onderbouwd te worden afgewezen. De gevorderde kosten voor het plaatsen van een schutting dienen voor rekening van huurder te blijven.

4.8. De proceskosten zullen in conventie en reconventie worden gecompenseerd in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt Gedaagde tegen bewijs van kwijting aan Eiser 1 c.s. te betalen een bedrag van € 11.724,52, vermeerderd met de wettelijke rente over € 10.800,— vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt Eiser 1 c.s. tegen bewijs van kwijting aan Gedaagde te betalen een bedrag van € 1.359,—, vermeerderd met de wettelijke rente over 1.359,— vanaf 15 december 2013 tot de dag van algehele voldoening;

compenseert de proceskosten in conventie en reconventie in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2014.