Geen woongenot beperkend gebrek

Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan waarbij Gedaagde een bedrag van €1.000,- aan huur onbetaald heeft gelaten. Gedaagde erkent het bestaan van de huurovereenkomst en voert aan dat hij de huur niet heeft betaald, omdat de eiser niet voldeed aan zijn verplichtingen als verhuurder en omdat Gedaagde door toedoen van Eiser schade heeft geleden. Gedaagde heeft namelijk medische en psychologische klachten ontwikkeld door de overlast en door de onzekerheid die hij heeft ondervonden door mededelingen van de eiser omtrent de verkoop van zijn huis. Ook zijn er gebreken niet hersteld. Gedaagde erkend wel dat er een huurachterstand van €1.000,- bestaat, maar stelt dat hij dit niet hoeft te betalen nu hij in zijn huurgenot beperkt is. Een verhuurder is in principe verplicht tot vergoeding van een door gebrek veroorzaakte schade, als dit gebrek is ontstaan na het aangaan van de overeenkomst en aan hem is toe te rekenen. De rechter oordeelt dat er bij het aangaan van de huurovereenkomst het aangevoerde gebrek al bekend was. Er is dan ook geen grond voor schadevergoeding. De rechter komt tot de conclusie dat het verweer van Gedaagde onzin is. Er is niets gebleken waardoor schade heeft kunnen ontstaan en waarvoor een vergoeding moet worden vastgesteld. De door de eiser gevorderde huurachterstand van € 1.000,00 zal worden toegewezen.

Datum: 22 oktober 2010
Rechtbank: Rotterdam, sector Kanton, locatie Rotterdam
Zaaknummer: 1133800 CV EXPL 10-40962

Vonnis

in de zaak van

Eiseres, wonende te ,eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: IntoCash te Rotterdam,

tegen

Gedaagde, wonende te, gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

procederende in persoon.

Partijen worden hierna aangeduid als 'Eiseres ' respectievelijk 'Gedaagde'.

1. Het procesverloop in conventie en in reconventie

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 1 juni 2010, met producties;

de conclusie van antwoord, met producties;

het tussenvonnis van 27 juli 2010, waarin een comparitie van partijen is bepaald;

de aantekeningen van de comparitie van partijen gehouden op 14 september 2010.

2. De vaststaande feiten in conventie en in reconventie

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1 Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot kamer 3, gelegen aan de achterzijde in het souterrain, aan de Jericholaan 68 b te Rotterdam.

2.2 De door Gedaagde aan Eiseres verschuldigde huur bedroeg € 350,00 per maand.

2.3 Gedaagde heeft de huurovereenkomst op 30 december 2009 opgezegd per 1 januari 2010.

2.4 Gedaagde heeft een bedrag van € 1.000,00 aan huur onbetaald gelaten.

3. De stellingen van partijen

in conventie

3.1 Eiseres  heeft - kort samengevat - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
Gedaagde te veroordelen aan haar te betalen € 1.000,00 aan huurachterstand, € 178,50 aan buitengerechtelijke kosten en € 17,47 aan verschenen rente, met rente en kosten zoals in de dagvaarding omschreven.

3.2 Aan haar vordering heeft Eiseres  - zakelijk weergegeven - ten grondslag gelegd dat Gedaagde ondanks sommaties in gebreke is gebleven met betaling van de verschuldigde huur. Eiseres  was genoodzaakt haar vordering uit handen te geven aan haar gemachtigde, die buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht. Op grond van de wet is Gedaagde rente verschuldigd.

3.3. Gedaagde erkent het bestaan van de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte. Hij voert echter aan dat hij de huurpenningen over de periode in kwestie niet heeft betaald omdat Eiseres  haar verplichtingen als verhuurder niet is nagekomen en omdat Gedaagde door toedoen van Eiseres  schade heeft geleden.

3.4 Met betrekking tot het niet nakomen van de verhuurdersverplichtingen door Eiseres  heeft Gedaagde het volgende aangevoerd. Het betreft het onaangekondigd gebruikmaken van één van de kamers van het huis door Eiseres  en haar man, en het aldaar ontvangen van cliënten, en het meebrengen van een hond. Ook heeft Eiseres gebreken in het huis niet hersteld. Eiseres heeft eerder een aanbod gedaan om Gedaagde uit te kopen, maar dit aanbod weer ingetrokken. Gedaagde heeft schade geleden door de overlast die is veroorzaakt door Eiseres. Hij heeft medische en psychologische klachten ontwikkeld door de overlast en door de onzekerheid die hij heeft ondervonden door mededelingen van Eiseres dat zij voornemens was het huis te gaan verkopen. Ook heeft zij ten onrechte geprobeerd een hoge rekening van Eneco op de huurders te verhalen. Eiseres  heeft moeten verhuizen en heeft recht op een verhuisvergoeding.

in reconventie

3.5 Gedaagde vordert veroordeling van Eiseres  tot betaling aan hem van € 750,00 terzake schade en als vergoeding voor gederfd huurgenot.

3.6 Eiseres  is van mening dat de reconventionele vordering moet worden afgewezen.

4. De beoordeling van de vordering

4.1 Gelet op de samenhang van de vordering in reconventie met de vordering in conventie, zullen beide vorderingen gezamenlijk worden behandeld.

4.2 Gedaagde heeft erkend dat er een huurachterstand van € 1.000,00 bestaat. De vordering is dan ook in beginsel toewijsbaar. Gedaagde stelt echter dat hij het bedrag niet hoeft te betalen nu hij in zijn huurgenot is beperkt. Daarbij eist hij € 750,00 aan schadevergoeding. De kantonrechter overweegt dat het verweer van Gedaagde feitelijk moet worden verstaan als een beroep op verrekening. Gedaagde heeft de vordering van Eiseres klaarblijkelijk willen verrekenen met zijn eigen vordering tot schadevergoeding.

4.3 Artikel 7:208 BW bepaalt dat de verhuurder verplicht is tot vergoeding van door een gebrek veroorzaakte schade, indien het gebrek is ontstaan na het aangaan van de overeenkomst en aan hem is toe te rekenen.

4.4 De kantonrechter overweegt dat Gedaagde een huurovereenkomst heeft gesloten voor het gebruik van één kamer en de gemeenschappelijke ruimten in het huis van Eiseres. Door er bij het aangaan van de overeenkomst voor te kiezen een kamer te huren in een huis waarin Eiseres haar werkkamer had heeft Gedaagde geaccepteerd dat hij wellicht minder privacy zou hebben. Gebleken is dat problemen die Gedaagde had met het door Eiseres ontvangen van cliënten in haar werkkamer na overleg zijn opgelost. Van een woongenot beperkend gebrek kan hier niet worden gesproken. Er is dan ook geen grond voor schadevergoeding.

4.5 Ten aanzien van de door Gedaagde gestelde gebreken overweegt de kantonrechter het volgende. Gedaagde heeft de verhuurder aangeschreven. Daarop heeft de verhuurder gereageerd door een aannemer naar het verhuurde te sturen om de gebreken vast te stellen en zonodig te herstellen. Gebleken noch gesteld is dat daarna nog klachten zijn ondervonden. Kennelijk is het gebrek verholpen. In dat geval is er geen grondslag voor het vorderen van schadevergoeding.

4.6 De overige door Gedaagde aan de orde gestelde problemen kunnen eveneens geen grond opleveren voor het niet betalen van de huurpenningen. Mogelijke afspraken met andere huurders zijn niet van belang in de onderhavige kwestie.

4.7 De kantonrechter komt tot de conclusie dat het verweer van Gedaagde geen stand kan houden. Niet gebleken is van enig gebrek dat schade heeft veroorzaakt waarvoor een vergoeding moet worden vastgesteld. De door Eiseres  gevorderde huurachterstand van € 1.000,00 zal worden toegewezen.

4.8 Vast staat dat Gedaagde niet tijdig aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan als gevolg waarvan Eiseres  zich genoodzaakt heeft gezien haar vordering uit handen te geven aan haar gemachtigde. Eiseres  heeft gemotiveerd - onder overlegging van afschriften -aangevoerd dat zowel zij als haar gemachtigde aanmaningen hebben verzonden aan Gedaagde. Gedaagde heeft hiertegen geen verweer gevoerd zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De hieraan verbonden kosten komen mede gezien het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 sub c BW voor rekening van gedaagde. Het bedrag van € 178,50 dat voor die kosten door Eiseres  wordt gevorderd, is berekend overeenkomstig de daarvoor geldende tarieven en derhalve toewijsbaar.

4.9 De door Eiseres  gevorderde rente is als onweersproken en op de wet gegrond toewijsbaar.

4.10 Gedaagde wordt, als in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie.

4.11 Als de in het ongelijk gestelde partij dient Gedaagde te worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie. Nu de procedure in reconventie geen zelfstandige betekening heeft gehad naast de procedure in conventie, zullen de proceskosten in reconventie worden vastgesteld op nihil.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt Gedaagde om aan Eiseres tegen kwijting te betalen € 1.195,97 aan achterstallige huurpenningen, buitengerechtelijke kosten en vervallen rente, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 1.000,00 vanaf 27 mei 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiseres  vastgesteld op € 245,93 aan verschotten en € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiseres  vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. LJ. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.