Gestelde opzeggingsdatum niet door huurder bewezen

In een tussenvonnis heeft de gedaagde de opdracht gekregen een aantal dingen te bewijzen. Zo moet hij bewijzen wanneer hij de huurovereenkomst van het kantoorpand heeft opgezegd. Eiser vordert namelijk huur van maanden die volgens de gedaagde vallen na de opzegging. Dit doet hij door middel van verschillende getuigen te laten spreken. De kantonrechter is echter van oordeel dat de gedaagde niet in het bewijs is geslaagd met betrekking tot dit onderdeel van de bewijsopdracht. Uit de verklaringen van zijn getuigen blijkt slechts dat er een brief inzake de opzegging van de huur naar het toenmalige postkantoor is gebracht en in een daarvoor bestemde zak is gedeponeerd. De rechter wijst de maanden die eiser vordert dan ook toe. Een ander punt is de herstellingen aan de riolering. Gedaagde moest bewijs leveren dat de herstellingen aan de riolering nodg zijn geworden omdat er een gebrek aan de riolering bestond dat door de eiser als verhuurder diende te worden hersteld. Wederom komen er verschillende getuigen aan het woord. Dit leidt er uiteindelijk toe dat de met de ontstopping samenhangende kosten voor rekening van Eiser als verhuurder dienen te blijven en dit deel van de vordering van Eiser wordt afgewezen, terwijl de vordering van Gedaagde wordt toegewezen. Er komen vervolgens nog verschillende onderwerpen aan bod zoals de buitengerechtelijke kosten en de afspraken tot herstelling van een ruitje. Na het verhoor van alle getuigen en deskundigen komt de rechter tot het oordeel om de gedaagde partij in het ongelijk te stellen en te veroordelen om het grootste gedeelte van Eiser zijn vordering te betalen.

Datum: 17 februari 2012
Rechtbank: Rotterdam, sector Kanton, locatie Rotterdam
Zaaknummer: 1137482 \ CV EXPL 10-43815

Vonnis

in de zaak van

Eiser, woonplaats: eiser bij exploot van dagvaarding van 9 juni 2010, gedaagde in reconventie,

gemachtigde: IntoCash te Rotterdam,

tegen

de stichting Gedaagde, gevestigd: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. P.J.Chr. van Gog te Spijkenisse.

Partijen blijven verder aangeduid eiser in conventie, gedaagde in reconventie als Eiser en gedaagde in conventie, eiseres in reconventie als GEDAAGDE

Het verdere verloop van het proces

Het verdere verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.

Het vonnis van de kantonrechter van 17 december 2010;

de akte na tussenvonnis aan de zijde van GEDAAGDE, met producties;

het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van GEDAAGDE van 29 maart 2011;

het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van GEDAAGDE van 5 juli 2011;

de conclusie na enquête aan de zijde van GEDAAGDE, met producties, tevens houdende vermeerdering van eis in reconventie;

de conclusie na enquête aan de zijde van Eiser, met producties;

akte uitlating producties in conventie en in reconventie aan de zijde van GEDAAGDE.

Bij brief van 13 april 2011 heeft GEDAAGDE een "rapport van expertise” d.d. 12 april 2011 overgelegd, opgemaakt door drs. X van Y BV.

Bij brief van 27 juli 2011 heeft de gemachtigde van Eiser afgezien van het horen van getuigen in contra-enquête.

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

De verdere beoordeling van de vordering

In conventie en in reconventie

Bij voormeld tussenvonnis is GEDAAGDE toegelaten tot bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid:

dat Eiser de brief van GEDAAGDE van 30 juli 2009, waarin zij de huur heeft opgezegd per 30 september 2009, Eiser op of kort na 30 juli 2009 heeft bereikt;

dat de herstellingen aan de riolering nodig zijn geworden omdat er een gebrek aan de riolering bestond als bedoel in artikel 7:206 lid 1 dat door Eiser als verhuurder diende te worden hersteld;

dat GEDAAGDE het ruitje op verzoek en voor rekening van Eiser heeft hersteld.

Ter voldoening aan voornoemd vonnis heeft GEDAAGDE de navolgende getuigen doen horen: A, wonende te, B, wonende te, C, wonende te, D, wonende te en X, wonende te.

Voorts heeft GEDAAGDE een zestiental foto's overgelegd, gemaakt in het kader van de (ontstoppings)werkzaamheden.

Eiser heeft afgezien van het doen horen van getuigen in contra-enquete.

Met betrekking tot de waardering van het aangedragen bewijs wordt als volgt geoordeeld.

A dient nu hij directeur is van GEDAAGDE als partijgetuige in de zin van artikel

164 Rv. te worden beschouwd. Dit brengt, gelet op het bepaalde in artikel 164 lid 2 Rv., met zich dat zijn verklaring geen bewijs in het voordeel van GEDAAGDE kan opleveren, tenzij zijn verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs.

De huuropzegging

Met betrekking tot het te leveren bewijs dat Eiser de brief van GEDAAGDE van 30 juli 2009, waarin zij de huur heeft opgezegd per 30 september 2009, Eiser op of kort na 30 juli 2009 heeft bereikt wordt het volgende overwogen.

A heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht het volgende verklaard:

"(...)Ik heb een opzeggingsbrief geschreven aan Eiser die ik kort en bondig heb gehouden, maar waarmee ik in ieder geval de termijn wilde veilig stellen. U vraagt mij naar de datum van die brief. Dat was 30 juni 2009. U zegt mij dat zich bij de stukken een brief van mijn hand bevindt van 30 juli 2009. Dat zal dan de datum zijn. Die brief is niet aangetekend verzonden. Dat was niet een vereiste voor opzegging en er was ook geen reden om dat speciaal te doen omdat de relatie tussen partijen goed was.

Ik weet niet meer of ik het adres heb gecontroleerd. Ik neem aan dat ik dat adres uit stukken heb. Toen ik de brief had geschreven heb ik hem in het vakje uitgaande post gelegd. De office manager mevrouw Schaap handelt postzaken af. Ik heb haar die dag, ik meen eind van de middag, gevraagd of de brief de deur uitgegaan was. Ik heb haar nog op het hart gedrukt dat het van belang was dat de brief die dag er nog uit zou gaan vanwege de termijn. Zij heeft mij bevestigd dat de brief die dag eruit was gegaan. Ik meen dat ik het de volgende ochtend nog een keer aan haar gevraagd heb of de brief er daadwerkelijk uit was gegaan waarop zij bevestigend heeft geantwoord (...)"

B heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht het volgende verklaard:

"(. -)ik was ook in 2009 werkzaam voor Gedaagde. Ik werkte op het kantoor aan de te R.

Het was daar op het kantoor dat de heer A mij vertelde dat hij een brief had geschreven waarin hij de huur opzegde. Ik wist om welke pand het ging en dat was mij ook duidelijk toen ik de brief las die A mij overhandigde. Ik kan me nu niet meer herinneren of hij nog iets over het bewuste pand in verband met de opzegging heeft gezegd.

A vroeg mij of ik kon garanderen dat de brief die dag nog op de post zou gaan. Hij heeft mij uitdrukkelijk gezegd dat ik ervoor moest zorgen dat de brief die dag werd verzonden. Hij heeft me de brief persoonlijk overhandigd. Ik heb de brief in ontvangst genomen, heb er een kopie voor het dossier van gemaakt en ben naar het toenmalige postkantoor aan de Nieuwe Binnenweg gegaan. Ik heb de brief daar in een grote zak voor post gedaan. Dat deed ik elke dag met onze post. Die grote zak betreft een soort bus waaronder een zak hangt, waarin de post wordt verzameld. Ik heb de brief per gewone post verzonden.

Ik weet niet meer of A bij mij heeft gecheckt die dag of de brief inderdaad weg is gegaan. Ik heb de kopie van de brief op zijn bureau gelegd. Ik weet niet meer of de heer A toen aanwezig was. Bij zulke belangrijke post als deze brief leg ik een kopie normaliter op zijn bureau zodat hij de kopie in zijn dossier kan stoppen.(...) Op vragen van mr. Cheung antwoord ik het volgende:

De opzeggingsbrief heb ik zelf nog gelezen in die zin dat ik mijn oog er globaal op heb laten vallen. Daardoor wist ik wel waar het over ging.

In geval van belangrijke post is mijn vaste werkwijze dat ik een kopie van een brief maak en dat de brief dan diezelfde dag nog per post wordt verstuurd. Gelet op de ernst van de inhoud van de opzeggingsbrief zal ik met betrekking tot die brief niet op een andere wijze hebben gehandeld."

C heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht het volgende verklaard: "(...)Ik ben niet bij de opzegging van de huur betrokken geweest.(...)"

D heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht het volgende verklaard: "(...) Ik weet niets over opzegging van de huur of over een kapot ruitje. (...)"

B heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht geen verklaring afgelegd.

De kantonrechter is van oordeel dat GEDAAGDE niet in het bewijs is geslaagd met betrekking tot dit onderdeel van de bewijsopdracht. Uit de verklaring van getuige volgt slechts dat zij een brief inzake de opzegging van de huur naar het toenmalige postkantoor aan de Nieuwe Binnenweg heeft gebracht en in een daarvoor bestemde zak heeft gedeponeerd. Nog afgezien van het feit dat uit haar verklaring niet blijkt op welke datum zij dat heeft gedaan, volgt uit die verklaring evenmin dat en waarom die brief Eiser op of kort na 30 juli 2009 moet hebben bereikt. Zij heeft immers slechts verklaard dat zij gewoon was de post op deze wijze te verzenden en verder dat zij de bewuste brief niet per aangetekende post had verzonden. Weliswaar is tussen partijen niet overeengekomen dat de huuropzegging per aangetekende brief dient te geschieden en volgt evenmin uit de wet een dergelijk vereiste - artikel 7:293 mist in het onderhavige geval toepassing, nu er geen sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW - maar aangetekende verzending had GEDAAGDE wel meer zekerheid verschaft dat en wanneer de onderhavige brief Eiser zou hebben bereikt. Immers zou de brief aangetekend, eventueel met bericht van ontvangst, zijn verzonden dan zou uit die gegevens hebben kunnen blijken wanneer en aan wie een brief was gestuurd.

Ook uit de verklaring van getuige A volgt niet dat de opzeggingsbrief Eiser op of kort na 30 juli 2009 moet hebben bereikt. Zo heeft hij aanvankelijk verklaard dat de brief 30 juni 2009 was geschreven. Verder heeft A verklaard dat hij niet meer weet of hij het adres op de enveloppe heeft gecontroleerd, zodat zelfs niet vast staat dat de adressering van de brief juist was.

Het voorgaande leidt er toe dat in rechte niet is komen vast te staan dat Eiser de brief van 30 juli 2009 rond die datum - en niet zoals door Eiser is gesteld pas als bijlage bij de brief ban GEDAAGDE van 23 maart 2010 - heeft ontvangen. Nu door GEDAAGDE geen andere brieven inzake de opzegging van de onderhavige huurovereenkomst zijn overgelegd, wordt er in rechte van uitgegaan dat de huur door GEDAAGDE niet eerder dan per e-mail van 11 september 2009 is opgezegd en dat zij daarbij niet de overeengekomen opzegtermijn van twee maanden in acht heeft genomen.

Het vorenstaande brengt met zich dat de vordering van Eiser inzake de huurtermijnen over de maanden oktober en november 2009 wordt toegewezen.

De herstellingen aan de riolering

Terzake het te leveren bewijs dat de herstellingen aan de riolering nodig zijn geworden omdat er een gebrek aan de riolering bestond als bedoel in artikel 7:206 lid 1 dat door Eiser als verhuurder diende te worden hersteld wordt het volgende overwogen.

A heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht het volgende verklaard:

"(...) Wat de riolering betreft hoorde ik op een gegeven moment dat de mensen die in het pand woonden niet meer konden douchen. Ik heb zelf niet de constructie gezien omdat dat daarvoor de boel opengebroken moest worden. Ik heb alleen gezien dat de boel onder water stond. De loodgieter, firma V, de onderaannemer van D, heeft gezegd dat hij er niets aan kon doen omdat het een constructieprobleem was. Hij heeft dit ook omschreven in zijn nota die zich bij de stukken bevindt. U zegt mij dat u deze nota d.d. 31 augustus 2009 aantreft als productie 4 bij de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie. Ik neem dat van u aan.

(...)

Op vragen van mr. Van Gog antwoord ik als volgt:

(...) Over de bestemming van het pand en waarvoor het door ons gebruikt zou worden is met elkaar gesproken. Er is afgesproken dat vrijwilligers voor enkele maanden in het gehuurde zouden wonen. Eiser heeft toestemming gegeven om een keukenblok te plaatsen. Het plaatsen van het keukenblok is op onze kosten gebeurd. Het was dus duidelijk dat het gehuurde een woonbestemming voor die vrijwilligers zou hebben.

Er is twee keer een verstopping geweest. De eerste keer was begin juni 2009. Die verstopping is verholpen door een door Eiser ingeschakelde loodgieter, genaamd W. Bij de tweede verstopping is er eerst een loodgieter van ons bij geweest en later heeft een door Eiser ingeschakelde loodgieter de riolering vernieuwd. De feitelijke situatie zoals weergegeven op de foto's die bij akte uitlaten na tussenvonnis in conventie en in reconventie in het geding zijn gebracht, heb ik niet gezien. De foto's ken ik.

Ik en ook mijn collega's wisten van de in het pand woonachtige jongeren dat de reparatie een paar dagen heeft geduurd. We hebben hen gevraagd wat ze zich nog konden herinneren. Eén van de jongeren vertelde foto's te hebben gemaakt en heeft die aan ons opgestuurd. Dit zijn de foto's die in het geding zijn gebracht. (...)"

B heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht het volgende verklaard:

"(...)Over de punten 2 en 3 van de bewijsopdracht kan ik eigenlijk niets vertellen. Ik heb met de hele zaak verder geen bemoeienis gehad. Ik merk nog op dat ik in die tijd gedeeltelijk werkzaam was omdat ik nog aan het herstellen was van een ongeluk.

Ik wist niets over de verstopping toen dat aan de orde was. Ik ben nooit op de betreffende etage geweest.

(...)

Op vragen van mr. Van Gog antwoord ik als volgt:

De foto's die bij akte uitlaten na tussenvonnis in conventie en in reconventie in het geding zijn gebracht heb ik vorige week voor het eerst gezien.

Ik heb gehoord dat iemand die op de etage woonde de foto's heeft gemaakt. Ik weet niet meer van wie ik dat heb gehoord; in ieder geval niet van de fotograaf zelf.(...)"

B heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht het volgende verklaard:

"(...)Ik werkte ook in 2009 bij Gedaagde. Ik ben zijdelings betrokken geweest bij de kwestie met betrekking tot de ruimte aan de etage te. Ik ben met de heer A door het pand gelopen om te kijken of het geschikt was om door ons te gebruiken. Dat was nog voordat er mensen in waren gekomen. Wij waren samen met de heer Eiser. Tussen ons drieën is aan de orde geweest dat er drie stagiaires in het pand zouden komen. Die zouden er gaan verblijven, slapen en eten dus wonen. Op de etage was er al een douche. We hebben gevraagd of het oké was dat we er een keukenblok in zouden zetten. Eiser vond dat goed. Voorzover ik mij kan herinneren is dat keukenblok geplaatst op kosten van Gedaagde. (...)

Bij de kwestie met betrekking tot de riolering ben ik zijdelings betrokken geweest. Ik kreeg van de stagiaires te horen dat er verstoppingen waren. Ik heb dit soms doorgespeeld naar de heer A en soms heb ik zelf de familie Eiser daarover gebeld. Die verstoppingen deden zich regelmatig voor, vrijwel vanaf het begin van de huurperiode. Ik heb een keer of 3, 4 of 5 van de stagiaires te horen gekregen dat er verstoppingen waren. Wanneer ik zo'n melding had gekregen gaf ik dat door aan A danwel aan de familie Eiser. De melding die ik van de stagiaires kreeg was dat het water in de douchebak niet wegliep. Ik heb dat zelf ook een aantal keren geconstateerd. Ik zag dan dat in de douchebak ongeveer 10 centimeter water bleef staan. Dat water liep bijna over de rand. Van de constructie van de leidingen en/of de buizen heb ik niets gezien omdat je dat niet kan zien, omdat het onder de vloer zit. Ik heb geen contact gehad met loodgieters.

Mr. Cheung vraagt mij of ik door Eiser erop ben gewezen dat de douche en de gootsteen een eenvoudig afvoersysteem hadden. Ik ben daarop door hem niet gewezen bij die gelegenheid. Mr. Cheung vraagt of dit later wel is gebeurd. Niet dat ik weet.

Ik heb de keuken niet zelf geïnstalleerd. Ik heb niet gekeken naar leidingen en afvoer. Ik ben geen loodgieter.(...)"

D heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht het volgende verklaard:

"(...)Ik heb in 2009 bemoeienis gehad met het pand aan de etage te. Ik heb als aannemer in opdracht en voor rekening van Gedaagde een keukenblok doen plaatsen door mijn mensen.(...) Ik ben kort ter plaatse geweest en heb gezien dat er een afgedopte afvoer aanwezig was van 40 millimeter waarop de keuken kon worden aangesloten. (...)Ik heb niet naar andere leidingen gekeken. Ik heb nog wel gezien dat er naast de plek waar de keuken moest komen een douche en een wastafel waren.

(...) Dit was niet de enige keer dat ik betrokken was bij de etage. Ik werd op een gegeven moment tijdens mijn vakantie gebeld door Gedaagde in verband met een verstopping op de 2e etage van. Waar de verstopping op die etage precies was weet ik niet. In mijn opdracht is de firma V naar de etage gegaan nadat ik ze had gebeld daarover. Ik heb een rekening van V gekregen. Ik heb de directeur van V nog daarover gebeld want ik wist dat ze de verstopping niet hebben verholpen. Die directeur vertelde me desgevraagd dat ze er niet doorheen konden komen. Ik heb nog gevraagd of er nog verdere maatregelen nodig waren. Dat was niet het geval. Ik weet niet waarom niet. (...)

Op vragen van mr. Van Gog antwoord ik als volgt:

Mr. van Gog leest mij de tekst voor van de factuur van V B.V. d.d. 31 augustus 2009 gericht aan mijn bedrijf. U zegt dat dat stuk als productie 4 bij de conclusie van antwoord/conclusie van eis in het geding is gebracht.

De firma V B.V. is failliet. Ik heb in verband met het verzoek om hier als getuige op te treden nog wel contact gehad met de toenmalige directeur en met hem gesproken over de verstoppingskwestie. Nadat ik de factuur had ontvangen heb ik nog aan hem gevraagd of hij er echt niet doorheen kon komen om de verstopping te verhelpen. Ik vond het vervelend dat het niet opgelost was en dat er wel een factuur gestuurd was. Hij zei toen dat hij de boel had moeten openmaken en dat hij dat niet heeft gedaan.

Mr. Van Gog refereert aan de foto's die in het geding zijn gebracht en aan mij zijn getoond. Op verdere vragen van de kantonrechter antwoord ik als volgt:

Ik ben door Gedaagde gevraagd om een getuigenverklaring af te leggen. Vrijdag jongstleden ben ik op het kantoor van Gedaagde geweest en heb gedurende een half uur tot drie kwart uur gesproken met de heren A en B alsmede mr. Van Gog en mevrouw. Mijn geheugen is toen opgefrist aan de hand van mijn rekening aan Gedaagde met de bijlage die daarbij zat te weten de rekening van V d.d. 31 augustus 2009 aan mij. Voor mijn gesprek op vrijdag jongstleden heb ik die rekening niet meer in mijn administratie opgezocht. Afgelopen vrijdag kreeg ik verder te zien de foto's die zich ook bij uw stukken bevinden. U zegt me dat die foto's zijn gehecht aan de akte uitlaten na tussenvonnis van Gedaagde. Ik hoor mr. Van Gog zeggen dat dit foto's zijn van de werkzaamheden van de door de verhuurder ingeschakelde loodgieter.

Toen ik die foto's zag heb ik gelijk gezegd dat het niet een gewone verstopping was. De anderen zeiden toen dat dat hen ook niet zo leek. U vraagt mij waaraan ik dat nou zag. Ik zag op de foto's dat ze ook bij het toilet bezig waren. Dat toilet zit een eind van de verstopping vandaan. Er was dus een heleboel opengemaakt. Met ze bedoel ik de loodgieter van de verhuurder.

Na dat gesprek op het kantoor van Gedaagde afgelopen vrijdag heb ik de oude

directeur van V nog gebeld over de kwestie maar hij wist niet veel meer.

Op verdere vragen van mr. Van Gog antwoord ik het volgende:

Mr. Van Gog wil mij de hiervoor bedoelde foto's opnieuw tonen. Dat hoeft niet, want ik ken ze want ik heb ze vrijdag jongstleden gezien. Ik heb toen gevraagd wie ze had gemaakt en weet dus op basis van het antwoord dat ik kreeg dat de foto's zijn gemaakt door één van de stagiaires die er destijds woonde.

Ik hoor mr. Van Gog zeggen dat op de foto's is te zien dat het werk vrij ingrijpend is.

Ik hoor u kantonrechter zeggen dat dit suggestief is en dat de vraag anders gesteld moet gaan worden.

Mr. Van Gog vraagt mij wat ik zie als deskundige.

Ik hoor u kantonrechter zeggen dat u deze vraag belet omdat ik hier niet ben als deskundige maar als getuige.

Mr. Van Gog toont mij de bij dagvaarding naar u zegt, overgelegde nota d.d. 30 september 2009 van W ad. € 476,95. Mr. Van Gog vraagt me of de in rekening gebrachte kosten de werkzaamheden dekken die in de factuur zijn omschreven.

Ik hoor u kantonrechter zeggen dat u de vraag belet omdat ik hier niet ben als deskundige. Mr. Van Gog vraagt me daarop of ik zo'n rekening zou hebben verstuurd.

Ik hoor u kantonrechter opnieuw zeggen dat u deze vraag belet omdat ik hier ben als getuige en niet als deskundige. (...)"

C heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht het volgende verklaard:

"(...)Ik heb in deze zaak op verzoek van mr. van Gog een rapport van expertise d.d. 12 april 2011 uitgebracht. De foto's waarvan ik aangeef kennis te hebben genomen zijn de foto's, zo hoor ik de heer van Gog tegen u zeggen die bij akte uitlaten na tussenvonnis in conventie en in reconventie in het geding zijn gebracht. U loopt met mij de foto's langs. Het betreffen inderdaad die 16 foto's die u mij toont.

U vraagt mij of ik uit eigen waarneming kennis draag van feiten en omstandigheden die voorwerp zijn van bewijslevering. Nee, dat is niet het geval. Ik ben niet ter plekke geweest.

U vraagt mij of ik iets kan zeggen over de constructie van het afvoersysteem aan de hand van de foto's dan wel op grond van de stukken die ik voorgelegd heb gekregen en die ik heb genoemd in mijn expertiserapport.

Nee, dat kan ik niet. Ik kan niet zien aan de hand van de foto's hoe het afvoersysteem in werkelijkheid heeft gezeten want het was weggebroken.

Zowel de loodgieter ingeschakeld door de huurder als de loodgieter ingeschakeld door de verhuurder heeft een ontstoppingsveer genoemd om de verstopping te verhelpen. Ik maak dat op uit de omschrijving in de respectieve facturen. Bij de loodgieter van de verhuurder gaat het om een mechanische veer. Een dergelijke veer heeft meestal een wat forser formaat dan een handveer. Een mechanische veer kun je vanuit opgerolde staat in een riool brengen, terwijl je een handveer zelf moet uitdraaien en ook weer moet oprollen.

Indien een zwaardere ontstoppingsveer wordt gebruikt al dan niet elektrisch aangedreven, kan die zwaardere veer door de wand in een bocht van de afvoerpijp slaan en lekkage veroorzaken. Ook kan door de kracht de bocht in de afvoer losschieten als deze niet goed verlijmd is. Ik kan niet zeggen of dat in de onderhavige zaak is gebeurd.

In ieder geval kan ik wel zeggen dat het om een lastige klus ging die verder ging dan gewoon ontstoppingswerk. Men moest hier toe overgaan omdat de reguliere ontstoppingsmiddelen niet werkten. Hierbij is men destructief bezig geweest in die zin dat in ieder geval een deel van het afvoersysteem eruit is genomen.

U vraagt mij hoe het kan dat de regulierenmiddelen niet volstaan bij het ontstoppen. Het kan gaan om een heel hardnekkige verstopping. Je ziet zo iets wel in een geval dat erbij verbouwwerkzaamheden cementresten door het toilet zijn gespoeld of wel in het afvoersysteem zijn terecht gekomen. Ook kan het zijn dat er al een paar jaar eerder aan de binnenzijde van de buizen van het afvoersysteem materiaal is gaan aankoeken.

Reguliere ontstoppingsmiddelen werken ook niet wanneer een ontstoppingsveer vast loopt van wege veel bochten in het systeem althans een niet vloeiend lopende afvoerpijp. Wanneer dat laatste het geval is moet de verstopping worden opgezocht en moet het slecht lopende systeem van wege bochten dan wel niet vloeiend aflopen van het systeem worden vervangen. In de nota van 30 september 2009 van W wordt melding gemaakt van een ontstoppingsmachine. Dit is een mechanische veer waarover ik hiervoor uitleg heb gegeven. In de factuur van 31 augustus 2009 van V B.V. wordt melding gemaakt van "afvoer is door diverse bochten onder de douchebak niet met een ontstoppingsveer te ontstoppen." Daaruit maak ik op dat er kennelijk dermate veel bochten in het afvoersysteem waren waardoor er zo veel weerstand voor de veer was dat deze er niet doorheen gestuurd kon worden. Ik maak uit die zinsnede op dat deze loodgieter de verstopping vanwege de diverse bochten waarschijnlijk niet eens heeft kunnen bereiken.

U vraagt mij naar mijn conclusie in mijn rapport. Beide loodgieters is het niet gelukt de verstopping te verhelpen met de gebruikelijk middelen. Mijn conclusie is dat er of te veel bochten in het afvoersysteem zaten of dat de verstopping zo hardnekkig was dat deze niet was te verhelpen. De verklaring gelegen in de bochten in het systeem acht ik de meest aannemelijke gelet op wat Van op Zeeland in zijn nota van 31 augustus 2009 omschrijft. Ook de tweede loodgieter is het niet gelukt om de verstopping te verhelpen met de reguliere middelen. Gelet ook op het feit dat de huurders nog niet zo lang in het pand zaten had een verstopping, uitgaande van normaal gebruik, met reguliere middelen opgelost moeten kunnen worden.

Een normale verstopping die je met reguliere middelen kunt verhelpen kun je een huurder toerekenen. Een verstopping is niet meer normaal wanneer er, om deze te verhelpen, een destructieve actie moet worden ondernomen.

Bij normaal gebruik van de afvoer kan het niet zo zijn dat zich verstoppingsproblemen voordoen binnen een halfjaar.

Op de vraag van mr. van Gog antwoord ik het volgende:

Als ik kijk naar de factuur van W dan betreft het in rekening gebrachte arbeidsloon een volle werkdag voor een persoon (8 uur tegen een tarief van € 40,00 per uur). Het lijkt mij sterk dat W drie en een halve dag in rekening heeft gebracht en daarvoor

€ 320,00 heeft gerekend. Hij zou dan wel heel goedkoop zijn. Als ik zie aan de hand van de foto's wat W allemaal heeft weggebroken en wat hij vervolgens weer heeft moeten aanbrengen, kan hij dat niet allemaal in één dag hebben gedaan.

Op vragen van mr. Cheung:

Mij is niet bekend dat er in april/mei 2009 al sprake was van een verstopping.

U zegt mij dat die eerste verstopping verholpen is doormiddel van een ontstoppingsveer.

U vraagt mij of dit gegeven gelet op de verstopping een paar maanden later in juli 2009 voor mij aanleiding is om een nuancering in mijn rapport aan het brengen.

Ik weet niet waar die verstopping zat in april/mei 2009. Het kan zijn dat de ontstoppingsveer toen een gat heeft gemaakt waardoor het water in de afvoerbuis weer kon weglopen zonder dat werd bereikt dat de binnenwand van de buis schoon was geworden. Het is dan mogelijk dat de afvoerbuis op die plek na twee maanden weer dicht geslipt is bij normaal gebruik. Dat zou snel zijn. Dit oordeel staat of valt met wetenschap over de grote van het gat dat voor doorstroom was gemaakt met de ontstoppingsveer. Ik kan u ook niet zeggen of de verstopping in april/mei 2009 respectievelijk juli 2009 op dezelfde plek zat. Waarschijnlijk niet want in mei hebben zij de plek wel kunnen bereiken met de ontstoppingsveer en in juli 2009 niet.(...)"

Verder heeft Eiser bij zijn conclusie na enquête een factuur betreffende loodgieterswerkzaamheden d.d. 30 september 2009 overgelegd alsmede een brief van 14 juli 2011 van de heer F van W BV, het installatiebedrijf dat de werkzaamheden had verricht. In laatste genoemde brief staat - voor zover thans van belang -het volgende:

"(...) het betreft onze werkzaamheden op 27 juli 2009 naar aanleiding van een gemelde verstopping in de douche- en gootsteenafvoer. Dat de afvoer eruit moest omdat deze vol zat, was ons nog duidelijk bekend.

Zoals eerder besproken is er door onze monteurs geconstateerd dat de leiding vol zat met vet, wie het vet in de afvoer heeft gedaan kunnen wij niet zien. Op de betreffende leiding zit de douche en keukenaansluiting van deze verdieping aangesloten.

Op 29 juni 2009 is na een melding door de huiseigenaar de afvoer voor de eerste maal ontstopt met een veermachine en ontstoppingsmiddel en weer open gekregen.

De tweede maal op 27 juli 2009 weer ontstopt, wat niet goed lukte door te ernstige verstopping, vloer geopend, lekkage op de verdieping onder de betreffende verdieping in het plafond geconstateerd en vervolgens de rest van de werkzaamheden uitgevoerd om de dichtgeslibde leiding te vervangen en het plafond weer gerepareerd.(...)"

De kantonrechter is van oordeel dat GEDAAGDE in het bewijs is geslaagd met betrekking tot dit onderdeel van de bewijsopdracht.

Uit de verklaringen in hun onderling verband beschouwd volgt dat het in casu ging om omvangrijke werkzaamheden aan de afvoerleiding in het onderhavige pand, waarbij een deel van de afvoerbuizen moest worden vervangen, omdat de leiding met de normaal voor dit doel te gebruiken hulpmiddelen niet meer te ontstoppen was.

Verder volgt uit die verklaringen dat eind juni 2009 voor het eerst van een verstopping melding is gemaakt, volgens de verklaring F op 29 juni. Weliswaar kon de verstopping toen kennelijk wel met de gebruikelijk hulpmiddelen worden verholpen, maar heeft V BV zeer kort nadien op 20 juli 2009 en vervolgens W BV op 27 juli 2009 tevergeefs getracht de afvoer met deze hulpmiddelen te ontstoppen. Noch uit de verklaringen van de getuigen, noch uit de verklaring van F volgt dat die verstopping in juni 2009 op exact dezelfde plaats was aangetroffen als de verstopping in juli 2009. Dat die verstopping in juni wel met de gebruikelijke hulpmiddelen kon worden opgelost zegt daarom onvoldoende over de aard van de verstopping in juli 2009.

Volgens de verklaring van F zat de leiding vol vet. Dit brengt echter niet met zich dat er daarom sprake was van gebrek als bedoeld in artikel 7: 206 lid 2 BW voor welk ontstaan GEDAAGDE als huurder jegens Eiser als verhuurder aansprakelijk is. Immers GEDAAGDE huurde de verdieping pas sedert 1 april 2009. Verder is door getuige A verklaard dat bij normaal gebruik van de afvoer zich niet binnen een halfjaar verstoppingsproblemen voordoen en voorts dat indien zich een verstopping voordoet die niet meer met de gewone middelen is te verhelpen die kan zijn veroorzaakt doordat er al een paar jaar eerder aan de binnenzijde van de buizen van het afvoersysteem materiaal is gaan aankoeken.

Door Eiser is aangevoerd dat er geen sprake was van normaal gebruik door GEDAAGDE. omdat de bewoners voedselresten en vet door de afvoer spoelden. Dit volgt echter niet uit de verklaring van F. F heeft immers verklaart dat de monteurs niet konden zien wie het vet in de afvoer heeft gestopt. Evenmin volgt uit diens verklaring dat het om vet ging dat recent aan de leiding is gaan vastkoeken.

Voorts is niet uitgesloten dat de verstopping (mede) kan zijn ontstaan doordat er diverse bochten in de leiding zaten, waardoor vet zich kon ophopen. In de factuur van V BV van 31 augustus 2009 geeft deze aan dat zij de verstopping niet kon verhelpen, omdat er diverse bochten onder de douchebak zaten, terwijl C als getuige heeft verklaard dat de omstandigheid dat de verstopping niet met de reguliere middelen was te verhelpen er in kan zijn gelegen dat er veel bochten in de afvoerleiding zaten. Anderzijds volgt uit de verklaring van F niet dat er in het deel van de afvoer dat moest worden verwijderd geen, althans niet veel bochten zaten.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is in rechte niet komen vast te staan dat er sprake is van een uitzondering als bedoeld in artikel 7:206 lid 2 BW en heeft de hoofdregel van 7:206 lid 1 BW te gelden.

Dit leidt er toe dat de met de ontstopping samenhangen kosten voor rekening van Eiser als verhuurder dienen te blijven en dit deel van de vordering van Eiser wordt afgewezen, terwijl de vordering van GEDAAGDE ad € 156,31 wordt toegewezen.

Het herstelde ruitje

Met betrekking tot de waardering van het aangedragen bewijs wordt als volgt geoordeeld.

A heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht het volgende verklaard:

"(...) Wat betreft het ruitje kan ik u vertellen dat ik erbij was toen er afspraken werden gemaakt. Dat was bij gelegenheid van de inspectie voorafgaand aan de huurperiode. Namens Gedaagde waren de heer Van der Meulen en ik aanwezig en verder was de heer Eiser aanwezig.

Er werd geconstateerd dat het ruitje kapot was. Eiser zei dat dat zijn probleem was. Hij vroeg of wij een handig iemand kenden die dat zou kunnen oplossen. Wij hebben toen de afspraak gemaakt dat Eiser de materiaalkosten zou betalen. Wij hebben de arbeid voor onze rekening genomen. Het kon snel gerepareerd worden omdat wij het in eigen beheer hebben gedaan. (...)"

B heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht het volgende verklaard:

"(..)Over de punten 2 en 3 van de bewijsopdracht kan ik eigenlijk niets vertellen. Ik heb met de hele zaak verder geen bemoeienis gehad. (...)"

C heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht het volgende verklaard:

"(...)Toen ik met A en Eiser door het pand liep bij gelegenheid waarover ik hiervoor sprak, hebben we geconstateerd dat er aan de achterzijde van de etage een ruitje kapot was. Eiser zei dat dat niet netjes was en dat dat nog verholpen moest worden. Wij hebben aangeboden dat we het zelf zouden repareren, wel op kosten van Eiser. Voor de arbeidskosten zouden we niets in rekening brengen. Wel hebben we gezegd dat Eiser de rekening van de ruit moest betalen. Hij vond dit goed. We hebben het raam er ook diezelfde middag nog uitgehaald. Ik had glas gehaald bij de glashandel.(...)"

D heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht het volgende verklaard: "(...) Ik weet niets (...) over een kapot ruitje. (...)"

C heeft als getuige ten aanzien van dit deel van de bewijsopdracht geen verklaring afgelegd.

De kantonrechter is van oordeel dat GEDAAGDE in het bewijs is geslaagd met betrekking tot dit onderdeel van de bewijsopdracht. Uit de verklaring van Van der Meulen volgt dat Eiser heeft ingestemd met het voorstel van GEDAAGDE dat Eiser de kosten van het glas van het ruitje voor zijn rekening zou nemen. Deze verklaring wordt ondersteund door de verklaring van A, die immers heeft verklaard dat tussen partijen is afgesproken dat Eiser de materiaalkosten zou betalen.

Dit leidt er toe dat de vordering van GEDAAGDE ad € 70,86 wordt toegewezen.

Met betrekking tot de door Eiser gevorderde BGK

Onvoldoende is gebleken dat de werkzaamheden die zijn verricht meer hebben omvat dan het versturen van een enkele aanmaning en sommatie. Derhalve dient er in het onderhavige geval van uitgegaan te worden dat voor de aanvang van dit geding geen andere of meer kosten zijn gemaakt dan die welke ter voorbereiding van een geding in het algemeen redelijk en noodzakelijk zijn. Die kosten moeten worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de in artikelen 237 en 238 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten dient daarom te worden afgewezen.

Met betrekking tot de vordering van GEDAAGDE terzake de waarborgsom

Door Eiser is niet weersproken dat GEDAAGDE bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 1.000,- is betaald en evenmin dat die waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst niet door Eiser is teruggestort.

Het verweer van Eiser dat zij de waarborgsom mocht verrekenen met de door haar geleden schade in verband met het herstellen van de lekkage wordt verworpen. Zelfs als die lekkage zou zijn veroorzaakt door de verstopping, volgt uit het hiervoor in r.o. 3.13 overwogene dat in rechte niet is vast komen te staan dat die verstopping is veroorzaakt doordat GEDAAGDE het gehuurde niet als een goed huurder heeft bewoond. Dit brengt met zich dat indien en voor zover Eiser al schade heeft gelden - in zijn conclusie na enquête stelt hij dat die schade door de verzekering is gedekt - Eiser die schade niet op GEDAAGDE kan verhalen.

Dit deel van de vordering van GEDAAGDE wordt daarom toegewezen.

Met betrekking tot de gevorderde kosten van het "rapport van expertise "en de kosten van de deskundige

GEDAAGDE heeft bij conclusie na enquête haar eis in reconventie vermeerderd met een bedrag van in totaal € 733,50 inclusief btw, bestaande uit een bedrag van € 357,00 inclusief btw terzake kosten van het "rapport van expertise" en € 416,50 inclusief btw terzake van kosten van de door haar voorgebrachte, niet door de rechter benoemde, deskundige.

Eiser stelt zich op het standpunt dat de kosten van de deskundige ingevolge artikel 200 lid 5 juncto 182 Rv voor rekening van GEDAAGDE komen, betwist de redelijkheid van de gemaakte kosten van het rapport en stelt dat de kosten disproportioneel zijn in verhouding tot de vordering.

GEDAAGDE vordert kosten van het "rapport van expertise" opgemaakt door de deskundige die in de onderhavige procedure tevens als deskundige in de zin van artikel 200 Rv is gehoord. GEDAAGDE heeft niet onderbouwd waarom deze kosten als redelijke en noodzakelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid moeten worden aangemerkt. Daarmee heeft zij niet voldaan aan haar stelplicht. Gelet daarop wordt niet toegekomen aan bewijslevering op dit punt. De vordering zal derhalve worden afgewezen.

Na het verhoor van de door haar voorgebrachte, niet door de rechter benoemde deskundige, heeft de kantonrechter de taxe voor deze deskundige vastgesteld op € 350,00 en de taxe doen vermelden in het proces-verbaal. De taxe betreft een schadeloosstelling voor reiskosten en inkomensderving. Gelet op het karakter van schadeloosstelling bestaat er geen grond voor toewijzing van btw daarover. De taxe voor de deskundige wordt voldaan door de partij die de deskundige heeft voorgebracht (artikel 200 lid 5 juncto 182 Rv), maar kan via de proceskosten in rekening worden gebracht bij de wederpartij, zoals in het hiernavolgende zal worden overwogen en beslist. Hiernaast is geen plaats voor toewijzing van de door GEDAAGDE gevorderde kosten.

Met betrekking tot de proceskosten wordt overwogen dat in conventie GEDAAGDE als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Eiser en in reconventie Eiser als de in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van GEDAAGDE, inclusief de getuige- en deskundige taxe.

De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

veroordeelt GEDAAGDE om aan Eiser tegen kwijting te betalen € 2000,-, zijnde de huurachterstand over de maanden oktober en november 2009, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119A BW daarover vanaf de respectieve vervaldagen van de facturen tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt GEDAAGDE in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 295,93 aan verschotten en €525,- aan salaris voor de gemachtigde;

in reconventie:

veroordeelt Eiser om aan GEDAAGDE tegen kwijting te betalen € 1.227,17, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119A BW over € 1000,- vanaf 19 november 2009 tot aan de dag van algehele voldoening en over € 227,17 vanaf 28 juli 2010;

veroordeelt Eiser in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van GEDAAGDE vastgesteld op € 450,- aan salaris voor de gemachtigde en op € 500,- aan taxe getu ige/deskundige;

in conventie en in reconventie:

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

Tussenvonnis

uitspraak: 17 december 2010

in de zaak van

Eiser, woonplaats: , eiser bij exploot van dagvaarding van 9 juni 2010, gedaagde in reconventie,

gemachtigde: IntoCash te Rotterdam,

tegen

de stichting Gedaagde, gevestigd, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. P.J.Chr. van Gog te Spijkenisse.

Partijen worden nader aangeduid eiser in conventie, gedaagde in reconventie als Eiser en gedaagde in conventie, eiseres in reconventie als GEDAAGDE

Het verloop van het proces

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.

het exploot van dagvaarding van 9 j uni 2010, met producties;

de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie, met producties;

de conclusie van repliek in conventie, antwoord in reconventie;

de conclusie van dupliek in conventie, repliek in reconventie;

de conclusie in reconventie;

akte uitlating producties in reconventie.

De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

Tussen Eiser als verhuurder en GEDAAGDE als huurder heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking van de kantoorruimte gelegen aan de te Rotterdam. De huurprijs bedroeg € 1.000,- per maand. De algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte, maakt onderdeel uit van deze overeenkomst.

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 3 jaar en wel tot 1 april 2012, met dien verstande dat in de periode 1 april 2009 tot 1 oktober 2009 over de verdere invulling van het gebruik van de etage tussen partijen overleg zou worden gevoerd en dat indien er geen overeenstemming tussen partijen zou worden bereikt, ieder van partijen dan de huurovereenkomst kon opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 2 maanden.

De vordering in conventie

Eiser heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, GEDAAGDE te veroordelen aan hem te betalen € 2,476,95 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 mei 2010 tot de dag der voldoening, e 111,14 aan wettelijke rente, € 535,50 aan incassokosten, alsmede de proceskosten.

Aan zijn vordering legt Eiser - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat GEDAAGDE de huurovereenkomst niet eerder dan per e-mail van 11 september 2009 heeft opgezegd. Op grond van het bepaalde in de huurovereenkomst heeft hij daarom recht op de huurpenningen over de maanden oktober en november 2009. Voorts heeft GEDAAGDE op 23 juli 2009 een verstopping gemeld. Eiser heeft deze verstopping op 23 en 24 juli 2009 laten verhelpen door zijn loodgieter. Tussen partijen was overeengekomen dat GEDAAGDE de daarmee gemoeide kosten zou vergoeden. GEDAAGDE heeft echter deze kosten ad 6 476,95 onbetaald gelaten.

Omdat Eiser de vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven is Eiser aan zijn incassogemachtigde € 450,- exclusief BTW verschuldigd. Op grond van de wet, rapport Voorwerk II, de redelijkheid en billijkheid en artikel 17 van de algemene voorwaarden komen deze kosten voor rekening van GEDAAGDE. GEDAAGDE is verder rente verschuldigd. Tot 12 mei 2010 bedraagt de rente €111,14.

Het verweer in conventie

GEDAAGDE heeft de vorderingen betwist en heeft daartoe het volgende -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- aangevoerd.

Omdat geen overeenstemming tussen partijen is bereikt over de invulling van het gebruik van de onderhavige etage, heeft GEDAAGDE de huurovereenkomst op 30 juli 2009 schriftelijk opgezegd. De huurovereenkomst is daarom per 30 september 2009 beëindigd. GEDAAGDE heeft het gehuurde per 30 september 2009 ontruimd.

GEDAAGDE heeft de huur tot en met september 2009 aan Eiser voldaan. GEDAAGDE is de huur over de maanden oktober en november 2009 niet aan Eiser verschuldigd.

GEDAAGDE heeft voor een bedrag van € 156,31 kosten moeten maken, omdat de afVoer verstopt was en er een lekkage was geweest, terwijl Eiser die verstopping en lekkage had dienen te verhelpen, maar daar - ondanks een verzoek daartoe van GEDAAGDE - niet direct toe over is gegaan.

Verder heeft GEDAAGDE op verzoek en voor rekening van Eiser glas laten plaatsen. De daaraan verbonden kosten ad € 70,86 heeft GEDAAGDE voorgeschoten, Eiser heeft dit bedrag echter niet aan GEDAAGDE terugbetaald.

Omdat de afVoer niet op eenvoudige wijze bleek te kunnen worden ontstopt moest een deel van de riolering worden vernieuwd. Dit zijn kosten die voor rekening van de verhuurder dienen te blijven. GEDAAGDE is daarom evenmin de som van € 476,95 niet aan Eiser verschuldigd.

Indien GEDAAGDE nog een bedrag aan Eiser verschuldigd zou zijn, wenst zij dit bedrag te verrekenen met voornoemde bedragen van € 156,31 en € 70,86.

GEDAAGDE is geen buitengerechtelijke kosten aan Eiser verschuldigd. Voor zover Eiser buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt, zijn dit kosten die vallen onder artikel 241 Rv.

GEDAAGDE betwist dat er zich ten gevolge van de verstopping een lekkage heeft voorgedaan, waardoor Eiser schade zou hebben geleden tot een bedrag van € 4.000,-.. Door Eiser wordt die schade niet nader onderbouwd en verder onderbouwt Eiser evenmin waarom GEDAAGDE voor die schade aansprakelijk zou zijn.

De vordering in reconventie

GEDAAGDE heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Eiser te veroordelen aan haar te betalen € 1.000,- aan waarborgsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 november 2009, alsmede € 227,17 aan herstelkosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 dagen na factuurdatum, alsmede de proceskosten.

Aan haar vordering legt GEDAAGDE - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat zij een waarborgsom heeft betaald, maar dat Eiser weigerachtig is gebleken die waarborgsom aan haar terug te betalen.

Verder heeft zij kosten moeten maken, omdat Eiser niet bereid was herstellingen te verrichten aan de riolering en voorts omdat zij op verzoek maar op rekening van Eiser een ruitje heeft laten herstellen, terwijl Eiser deze bedragen niet aan haar heeft gerestitueerd.

Het verweer in reconventie

Eiser heeft de vorderingen betwist en heeft daartoe het volgende -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- aangevoerd.

De waarborg som zal pas worden terugbetaald indien en voor zover GEDAAGDE aan al haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan. Voorts heeft Eiser schade geleden van ongeveer € 4.000,- in verband met een lekkage. Deze schade is inmiddels vergoed door de verzekeringsmaatschappij. Eiser heeft ingestemd met een verrekening van de waarborgsom met hetgeen door hem is gevorderd. De kosten in verband met het ontstoppen van de riolering komen voor rekening van GEDAAGDE. Van achterstallig onderhoud was geen sprake. De verstopping is geheel te wijten aan de wijze waarop het gehuurde door GEDAAGDE werd gebruikt.

Eiser betwist dat het plaatsen van het glas op haar verzoek is gechied. Zij had toegezegd het ruitje te Zullen repareren, maar GEDAAGDE had aangeboden het ruitje zelf te herstellen. Ër zouden geen kosten aan verbonden zijn.

De beoordeling van de vordering

in conventie en in reconventie

Tussen partijen is in geschil per wanneer de huurovereenkomst door GEDAAGDE is opgezegd. Nu door Eiser is betwist dat zij de brief van GEDAAGDE van 30 juli 2009, waarin de huur door GEDAAGDE is opgezegd tegen 30 september 2009, eerder heeft ontvangen dan ais bijlage bij de brief van GEDAAGDE van 23 maart 2010, dient GEDAAGDE te bewijzen dat de brief van 30 juli 2009 Eiser op of kort na 30 juli 2009 heeft bereikt bepaalt dat indien GEDAAGDE het bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gebouw van deze rechtbank voor de kantonrechter mr. KJ. Bezuijen;

bepaalt dat de advocaat van Gedaagde ter rolle van woensdagmiddag 12 januari te 15.30 uur opgave moet doen van de door hem/haar voor te brengen getuigen en de verhinderdata van de betrokkenen aan haar zijde in de maanden februari, maart en april 2011 en dat de advocaat van Eiser binnen dezelfde periode opgave moet doen van de verhinderdata van de betrokkenen aan haarzijde in dezelfde periode, waarna dag en uur van de verhoren zullen worden bepaald;

bepaalt dat het aan de hand van de opgaven vastgestelde tijdstip, behoudens dringende redenen, niet zal worden gewijzigd;

Dit vonnis is gewezen door mr. KJ. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.