Het herstel van de gestelde gebreken valt onder de verantwoordelijkheid van de VVE, niet de verhuurder

De huurder heeft besloten om geen huur meer te betalen. De verhuurder wilt hem dan ook uit zijn huis hebben. Bij de rechter geeft de huurder aan dat hij geen huur meer voldoet omdat er gebreken aan het gehuurde zijn. Zo is er sprake van een lekkende toiletpot, een omvangrijke daklekkage, fouten in de meterkast, kieren en naden in kozijnen, loslatende voegen, betonrot aan de trapopgang tot het gehuurde en verroeste leuningen van de balkonbalustrade. De rechter legt de huurder uit dat al deze zaken, met uitzondering van de lekkende toiletpot, onder de verantwoordelijkheid vallen van de VVE, en dus niet de verhuurder. Hij heeft dus helemaal geen rechtsgeldige reden om geen huur te betalen aan de verhuurder.

De huurovereenkomst wordt dan ook ontbonden en de huurder moet uit het huis. Zijn bewindvoerder vraagt om een langer ontruimingstermijn, maar hier gaat de rechter niet in mee. Het belang van de verhuurder bij een snelle ontruiming weegt zwaarder dan het belang van huurder bij een langere ontruimingstermijn.

Datum: 31 juli 2019
Rechtbank: Rechtbank Middelburg
Zaaknummer: 7067994 CV EXPL 18-2499

vonnis

in de zaak van

Eiser,

eisende partij,

gemachtigde mr. E.C.Y. Cheung,

tegen

de besloten vennootschap

BEWINDVOERING B.V.,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van

GEDAAGDE,

verwerende partij,

vertegenwoordigd door M.J. van der Maas, werkzaam bij Van den Bosse Bewindvoeringen.

Partijen worden hierna Eiser en de bewindvoerder genoemd.

De procedure

1.1.       Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 24 april 2019,

- conclusie van antwoord, genomen door de bewindvoerder,

- de verschijning van partijen, gehouden op 1 juli 2019.

1.2.       Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

2.1.       De gemeente heeft op 31 juli 2013 een door Eiser ingediend verzoek

ex artikel 15 van de Leegstandwet ontvangen voor tijdelijke verhuur van de woning. De gemeente heeft een vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 Leegstandwet, verzonden aan Eiser op 13 augustus 2013, afgegeven. In de vergunning staat dat de vergunning ingaat op 1 september 2013, eindigt op 1 september 2018 en na 1 september 2018 niet verlengd kan worden.

2.2.       Met ingang van 1 september 2013 heeft Eiser de woning aan Gedaagde verhuurd. In de huurovereenkomst is opgenomen dat voor het verhuren van de woning een vergunning op grond van artikel 15 van de Leegstandwet is afgegeven en dat deze vergunning geldig is van 1 september 2013 tot en met 1 september 2018.

2.3.       Sinds 2014 heeft Gedaagde een huurachterstand laten ontstaan. Tot en met juni 2018 bedraagt de huurschuld € 11.150,-.

2.4.       Bij brief van 8 oktober 2016 is Gedaagde door Eiser aangemaand tot betaling van de op dat moment bestaande huurachterstand. Op 15 mei 2018 is Gedaagde door de gemachtigde van Eiser aangemaand tot betaling van de op dat moment bestaande huurachterstand en is vermeld dat, indien betaling uitblijft, aanspraak wordt gemaakt op incassokosten.

2.5.       Op 2 juli 2018 heeft Eiser Gedaagde gedagvaard. In de dagvaarding wordt onder meer de huurachterstand tot 1 juni 2018 gevorderd tot een totaal van € 11.150,-. Tijdens de verschijning van partijen is onweersproken door Eiser gesteld dat de huurachterstand tijdens de procedure verder opgelopen en tot 1 juli 2019 € 17.750,- bedraagt.

Het geschil

3.1.       Daar vonnis wordt gewezen na 1 september 2018 (de kantonrechter beschouwt het in het dictum vermelde jaartal 2108 als een kennelijke verschrijving) resteert ter beoordeling de in het tussenvonnis van 20 maart 2019 vermelde vorderingen niet uitzondering van de vorderingen die zijn ingesteld indien vóór 1 september 2018 vonnis zou worden gewezen.

3.2.       De door mr. B.H. Vader gevoerde verweren tegen de door Eiser ingestelde vorderingen zullen worden aangemerkt als door de bewindvoerder gevoerd.

De verdere beoordeling

4.1.       De kantonrechter handhaaft hetgeen is overwogen en beslist bij de tussenvonnissen van 20 maart 2019 en 24 april 2019. De inhoud van deze vonnissen moeten als hier ingelast worden beschouwd. De kantonrechter zal de vorderingen van Eiser en de tegen deze vorderingen door de bewindvoerder opgeworpen verweren per post behandelen.

ontvankelijk

4.2.       Bij inleidende dagvaarding is Gedaagde in rechte betrokken. Ingevolge het bepaalde in artikel 1:441 lid 1 BW had de bewindvoerder gedagvaard moeten worden. De bewindvoerder van Gedaagde is uiteindelijk vrijwillig in rechte verschenen, zodat zij als formele procespartij heeft te gelden (Hoge Raad 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525). Dit vonnis zal daarom worden gewezen op naam van de bewindvoerder en niet tevens op naam van Gedaagde, nu hij niet langer (formeel) procespartij is. De ontvankelijkheidverweren worden op grond van het bovenstaande verworpen, Eiser is ontvankelijk in de door hem ingestelde vorderingen.

Leegstandwet

4.3.       De gemeente Vlissingen heeft aan Eiser vergunning verleend om de woning op grond van de Leegstandwet te verhuren. Nu in de tussen Eiser en Gedaagde ondertekende huurovereenkomst wordt verwezen naar deze vergunning en door de bewindvoerder enkel is gesteld dat de bepalingen van de Leegstandwet niet van toepassing zijn zonder enige onderbouwing, zijn de bepalingen van de Leegstandwet op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van toepassing. Het gevoerde verweer is onvoldoende onderbouwd en wordt verworpen. Dit houdt in dat de huurovereenkomst tussen partijen van rechtswege is geëindigd op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verloor. De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 september 2018 is geëindigd is toewijsbaar.

huurachterstand

4.4.     Tijdens de verschijning van partijen heeft Eiser de betalingsachterstand van Gedaagde per 1 juli 2019 gesteld op € 17.750,-. De hoogte van de door Eiser gestelde betalingsachterstand wegens huur dan wel gebruiksvergoeding is door de bewindvoerder niet betwist. Tot 1 juli 2019 is aldus een bedrag van € 17.750,- toewijsbaar. Vanaf 1 juli 2019 is Gedaagde een maandelijkse gebruiksvergoeding verschuldigd van € 550,- tot op het moment dat hij de woning ontruimt en verlaat, waarbij een gedeelte van een maand heeft te geleden als een volledige maand.

verrekening huur met verrichte werkzaamheden

4.5.     Gedaagde stelt dat hij met Eiser is overeengekomen dat hij herstelwerkzaamheden in de woning zou uitvoeren en dat hij de met deze herstelwerkzaamheden samenhangende kosten mocht verrekenen met de huurpenningen. Nu de door Gedaagde gestelde afspraak door Eiser gemotiveerd is betwist en Gedaagde in de procedure geen bewijsstukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat hij materialen heeft gekocht waarmee de door hem gestelde herstelwerkzaamheden aan de woning zijn uitgevoerd heeft Gedaagde. Het door hem gestelde onvoldoende onderbouwd. Het beroep op verrekening dat betrekking heeft op gemaakte kosten voor het verrichten van herstelwerkzaamheden wordt verworpen.

gebreken aan het gehuurde.

4.6.     In de wet — artikel 7:204 tot en met 7:209 van het Burgerlijk Wetboek (BW) — is een gebrekenregeling opgenomen die een huurder de mogelijkheid biedt de verhuurder aan te zetten tot het verhelpen van gebreken. Tevens biedt de wettelijke regeling soelaas ingeval de verhuurder met het verhelpen van gebreken in verzuim blijft. Meer in het bijzonder is in artikel 7:206 lid 3 BW bepaald dat bij verzuim van de verhuurder de huurder de gebreken zelf kan verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten op de verhuurder kan verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Voordat de huurder zelf kan herstellen dient hij de verhuurder in gebreke te stellen en de verhuurder nog een laatste termijn te gunnen waarin deze het herstel van de gebreken nog zelf ter hand kan nemen. Daarnaast biedt artikel 7:207 BW de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek de mogelijkheid om een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen. Ook kan de kwestie worden voorgelegd aan de Huurcommissie, welk orgaan kan beoordelen of er aanleiding bestaat de huurprijs al dan niet tijdelijk te verlagen. Bovendien kan de huurder op grond van het bepaalde in artikel 6:262 BW zijn betalingsverplichting geheel of gedeeltelijk opschorten. De huurder moet daarbij de verhuurder duidelijk laten weten dat hij herstel van de gebreken wenst en dat hij na herstel zijn (volledige) betalingsverplichting weer zal hervatten. Uit het vorenstaande blijkt dat een huurder, die een beperking van het huurgenot ondervindt, wordt beschermd en diverse mogelijkheden ter beschikking staan om in een ongewenste huursituatie verandering te brengen.

4.7.      Uit de processtukken blijkt op geen enkele wijze dat Gedaagde gebruik heeft gemaakt

van de mogelijkheden die de wet hem biedt en de verplichtingen die de wet aan hem stelt indien hij vermindering van de huurprijs nastreeft_ Gedaagde stelt bij antwoord dat hij zeer vaak aan Eiser heeft aangegeven dat de in de loop van de tijd ontstane gebreken, waaronder een lekkende toiletpot, een omvangrijke daklekkage, fouten in de meterkast, kieren en naden in kozijnen, loslatende voegen, betonrot aan de trapopgang tot het gehuurde en verroeste leuningen van de balkonbalustrade, door Eiser verholpen moesten worden, maar hij verliest uit het oog dat voor Eiser bij het verhelpen van de genoemde gebreken, met uitzondering van de lekkende toiletpot, geen rol is weggelegd omdat het herstel van de resterende gebreken valt onder de verantwoordelijkheid van de VVE. Onweersproken is door Eiser gesteld dat hij diverse keren contact met de VVE heeft opgenomen over de door Gedaagde geconstateerde gebreken. Nu Gedaagde alle wettelijke mogelijkheden die hem ter beschikking staan voor huurprijsvermindering voorbij heeft laten gaan maar eigenmachtig heeft besloten tot stopzetting van de huurbetalingen heeft hij in strijd met de wet gehandeld. Gedaagde dient het verschuldigde bedrag aan huur dan wel gebruiksvergoeding te betalen.

wettelijke rente en incassokosten

4.8.      De gevorderde incassokosten zijn toewijsbaar. Voldaan is aan de wettelijke verplichtingen die toekenning van het gevorderde bedrag rechtvaardigen.

4.9.      De wettelijke rente over de vervallen huurtermijnen en de na 1 september 2018

maandelijks verschuldigde gebruiksvergoeding zal worden toegewezen vanaf de vervaldata van deze termijnen. De wettelijke rente over de incassokosten en proceskosten zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.

ontruimingstermijn

4.10. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn vaststellen op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter ziet geen reden de ontruimingstermijn gelijk te stellen aan de dag van betekening van dit vonnis, zoals door Wolters wordt gevorderd. Aan Gedaagde dient een redelijke termijn te worden gegund de woning te ontruimen en te verlaten. Een lange ontruimingstermijn vaststellen zoals door de bewindvoerder gevorderd, acht de kantonrechter niet redelijk ondanks de gezondheidstoestand van Gedaagde. Gedaagde betaalde voorafgaand aan de procedure al jaren niet of nauwelijks huur, heeft tijdens deze procedure geen enkele betaling verricht en betaling van enig bedrag na dit vonnis is niet verzekerd. Gedaagde heeft voldoende tijd gehad andere woonruimte te zoeken of bij instanties aan te kloppen voor hulp. Het belang van Eiser bij een snelle ontruiming weegt zwaarder dan het belang van Gedaagde bij een langere ontruimingstermijn.

proces- en nakosten

4.11. Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Wolterink worden begroot op:

- dagvaarding € 99,91

- griffierecht €226,00

- salaris gemachtigde € 900,00

Totaal

€      1.225,91

4.12. De gevorderde nakosten zullen warden afgewezen nu niet, althans onvoldoende is gesteld of onderbouwd dat na het vonnis kosten zullen worden gemaakt, anders dan de eventuele kosten van tenuitvoerlegging van dit vonnis.

De beslissing

De kantonrechter

- verklaart voor recht dat de huurovereenkomst per 1 september 2018 is geëindigd;

veroordeelt de bewindvoerder om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis die is voorgeschreven bij art. 430 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (verder te noemen Rv.), te verlaten en te ontruimen met al de zijnen en het zijne en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen;
veroordeelt de bewindvoerder om tegen bewijs van kwijting aan Eiser te betalen een bedrag van € 17.750,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurtermijnen dan wel de gebruiksvergoeding tot de dag der voldoening;
veroordeelt de bewindvoerder om bij wijze van gebruiksvergoeding aan Eiser te voldoen een bedrag van € 550,- voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf ] juli 2019 tot aan de dag van ontruiming;

- veroordeelt de bewindvoerder om tegen bewijs van kwijting aan Eiser te betalen de buitengerechtelijke kosten, begroot op € 1.066,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der voldoening;

veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van het geding, welke aan de zijde van Eiser tot op heden worden begroot op € 1.225,91;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 juli 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.