Huurder betaalt geen huur omdat hij van mening is dat de woning niet bewoonbaar is

De verhuurder eist een bedrag van €5.423,68 aan achterstallig huur van de huurder. De huurder is het hier niet mee eens. Zo stelt hij dat de woning 3 maanden onbewoonbaar zou zijn omdat de elektriciteit en de verwarming niet zouden werken. Daarbij geeft de huurder aan dat hij stukadoorswerkzaamheden voor de verhuurder heeft verricht. Hij heeft hiervoor een factuur opgemaakt en die wilt hij verrekenen met de huur. De verhuurder is het niet eens met de tegenvordering omdat er geen overeenkomst is tussen hem en de huurder waaruit hij zou moeten betalen voor de stukadoorswerkzaamheden. De huurder heeft ten slotte op eigen initiatief dit werk gedaan.

De rechter vertelt de huurder dat een gebrek aan de woning nog niet gelijk betekend dat hij de huur kan gaan inhouden. De wet (art 7:207 BW) zegt dat hij een tegenvordering tot huurprijsvermindering had moeten instellen. Dit heeft hij niet gedaan. Vervolgens geeft de rechter aan dat opschorting niet leidt tot ontslag van de huurbetalingsverplichting. Het tijdelijk niet betalen van de huur moet worden gezien als een druk die de huurder kan uitoefenen op de verhuurder om gebreken te gaan herstellen. Als de gebreken zijn verholpen moet de huurder alles wat hij tijdelijk heeft ingehouden alsnog betalen.

Tot slot geeft de huurder aan dat hij naast geen elektriciteit en verwarming ook geen slot op de deur had. De verhuurder betwist dit niet, maar verwijst naar de overeenkomst waarin staat vermeld dat deze zaken inderdaad missen. Toch is de huurder hier mee akkoord gegaan. De kantonrechter is van oordeel dat niet van in gebruik verstrekken kan worden gesproken indien de woning niet van een deugdelijk afsluitbare toegangsdeur is voorzien. Eind mei 2016 is een slot op de toegangsdeur is geplaatst. De stelling van Gedaagde dat zolang de woning niet bewoonbaar is (hetgeen in de visie van de huurder nog steeds met het geval is) er geen huur is verschuldigd, vindt geen steun in het recht.

Datum: 22 maart 2017
Rechtbank: Rechtbank Alkmaar
Zaaknummer: 5443087 \ CV EXPL 16-8419 (rvk)

Vonnis

in de zaak van:

Eiser

wonende te, eiser

verder te noemen: Eiser

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung, Incassobureau IntoCash tegen

Gedaagde

wonende te, gedaagde

verder te noemen: Gedaagde

gemachtigde: mr. E.M. Hoorenman

1. Het procesverloop

1.1.    Eiser heeft bij dagvaarding van 5 oktober 2016 een vordering tegen Gedaagde ingesteld. Gedaagde heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.    Op 17 februaii 2017 heeft een zitting plaatsgevonden. Eiser is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Gedaagde is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Eiser bij brief van 9 februari 2017 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.  Op 26 februari 2016 hebben Eiser als verhuurder en Gedaagde als huurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte. De in de overeenkomst opgenomen ingangsdatum van de huur is 1 april 2016. De overeengekomen huur bedraagt € 600,- per maand (inclusief water en elektra).

2.2.  Gedaagde heeft op 30 december 2016 de huur opgezegd tegen 12 januari 2017, en de woning verlaten op 10 januari 2017.

3.    De vordering

3.1. Eiser vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter Gedaagde veroordeelt tot betaling van € 5.423,68.

3.2. Hij legt aan de vordering ten grondslag — kort weergegeven — dat Gedaagde op grond van de huurovereenkomst gehouden is de huur maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen. Ondanks betalingsverzoeken en aanmaningen heeft Gedaagde een achterstand laten ontstaan van € 6.000,- (de hum ovei de maanden april 2016 tot februari 2017, waarop een verrekening van € 600,- in mindering strekt). Gelet op het verzuim maakt Eiser aanspraak op de wettelijke rente van € 23,68, berekend tot 3 oktober 2016.

4.    Het verweer en de tegenvordering

4.1.    Gedaagde betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij voert aan — samengevat — dat hij van 1 april tot 1 juli 2016 in het geheel geen huur is verschuldigd en vanaf 1 juli 2016 niet de volledige huurprijs, aangezien de woning niet bewoonbaar is. De elektrische installatie is ondeugdelijk en de woning heeft geen (centrale) verwarming. Subsidiair voert Gedaagde aan dat hij een verrekenbare vordering heeft op Eiser. Gedaagde heeft stukadoorswerkzaamheden voor Eiser verricht in het gehuurde appartement. Gedaagde heeft daarvoor een factuur aan Eiser doen toekomen ten bedrage van € 4.897,20. Nu de woning zonder zijn werkzaamheden in het geheel niet te bewonen zou zijn geweest, is Gedaagde gerechtigd de huurbetaling op te schorten dan wel de huur met het hem toekomende te verrekenen.

4.2.    Gedaagde vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Eiser veroordeelt tot betaling van € 4.897,20. Hij legt aan de tegenvordering ten grondslag - kort weergegeven - dat hij voor Eiser stukadoorswerkzaamheden heeft verricht het gehuurde appartement. Ondanks herhaald aandringen is Eiser tot op heden in gebreke gebleven de factuur van € 4.897,20 te voldoen.

4.3.    Eiser betwist de tegenvordering en stelt dat er geen sprake is van een overeenkomst tussen hem en Gedaagde op grond waarvan de laatste werkzaamheden zou uitvoeren. Gedaagde heeft het stuukwerk op eigen initiatief uitgevoerd. Eiser is dus niets verschuldigd.

5. De beoordeling

de vordering

5.1. Gedaagde doet een beroep op de gebrekkige staat van de woning, hetgeen volgens hem moet leiden tot een vermindering van de huurprijs. Ook is volgens Gedaagde opschorting van de huur gerechtvaardigd. De kantonrechter stelt voorop dat een gebrek aan de woning nog niet zonder meer maakt dat de huurder niet meer gehouden is de (volledige) huurprijs te voldoen. Op grond van artikel 7.207 van het Burgerlijk Wetboek (BW) dient Gedaagde een (tegen)vordering tot huurprijsvermindering in te stellen. Dat heeft hij niet gedaan. De in de conclusie van antwoord opgenomen zinsnede 'de vorderingen van Eiser te verminderen tot een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag' kan, ook bij welwillende lezing, niet opgevat worden als een beroep op huurprijsvermindering. De kantonrechter komt dan ook niet toe aan de beoordeling of de gestelde gebreken een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen.

5.2. Vervolgens overweegt de kantonrechter dat opschorting niet leidt tot ontslag van de huurbetalingsverplichting van Gedaagde, maar een middel is om de verhuurder tot nakoming van zijn verplichtingen te bewegen. Opschorting leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming (in dit geval betaling van de achterstallige huur). Een beroep op opschorting kan worden gebruikt als pressiemiddel om de verhuurder aan te sporen de gebleken te herstellen, dan wel als opmaat voor een beroep op huurvermindering ot (partiële) ontbinding. Aangezien niet gebleken is dat Gedaagde een beroep heeft gedaan of (partiële) ontbinding en vastgesteld is dat Gedaagde evenmin een vordering tot huurvermindering heeft ingesteld, is van opschorting van de verplichting tot huurbetaling in afwachting van een beslissing op een beroep op (partiële) ontbinding of een vordering tot huurvermindering geen sprake.  

5.3.     Gedaagde doet voorts doet een beroep op verrekening met de vordering van Eiser. Dit gaat evenwel niet op, nu de vordering van Gedaagde niet eenvoudig is vast te stellen. Eiser heeft gemotiveerd betwist dat de werkzaamheden waarvan Gedaagde betaling vordert, in zijn opdracht zijn uitgevoerd. Art. 6:136 BW staat daarom aan verrekening van het bedrag van (de bij dagvaarding overgelegde) factuur van € 4.897,20 in de weg. Wel heeft Gedaagde en tegenvordering tot betaling van zijn factuur ingesteld. Deze zal hierna onder de kop 'tegenvordering' besproken worden.

5.4.     Gedaagde heeft verder aangevoerd dat de woning zich tot 1 juli 2016 niet in verhuurbare staat bevond; de woning was nog geheel in casco-staat, er was geen gas, licht of elektriciteit en er zat geen slot op de deur. Eiser heeft dit allemaal niet betwist, maar betoogd dat dat niet in de weg staat aan de verhuurbaarheid van de woning, omdat partijen dit nu eenmaal met elkaar zijn overeengekomen. De kantonrechter stelt voorop dat art. 7:201 BW aan de verhuurder de verplichting oplegt dat hij de zaak in gebruik aan de huurder verstrekt, en de huurder daartegenover verplicht de tegenprestatie te voldoen. Dit betekent dat die tegenprestatie, behoudens andersluidende afspraken, opeisbaar wordt wanneer de verhuurder de zaak in gebruik heeft verstrekt.

5.5.            De kantonrechter is van oordeel dat niet van in gebruik verstrekken kan worden gesproken indien de woning niet van een deugdelijk afsluitbare toegangsdeur is voorzien.

Niet in geschil is dat eind mei 2016 een slot op de toegangsdeur is geplaatst. De vordering voor zover deze ziet op de periode vóór 1 juni 2016 is derhalve niet toewijsbaar.

5.6.  De stelling van Gedaagde dat zolang de woning niet bewoonbaar (hetgeen in de visie van Gedaagde nog steeds met het geval is) er geen huur is verschuldigd, vindt geen steun in het recht en kan dus niet tot afwijzing van de vordering leiden. Dit zou anders kunnen zijn indien partijen zijn overeengekomen dat de huur niet eerder verschuldigd is dan nadat het gehuurde in bewoonbare staat is gebracht. Dat is echter gesteld noch gebleken.

5.7.  Het voorgaande betekent dat Gedaagde de huurtermijnen vanaf juni 2016 verschuldigd is, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 4.800,-. Daarop strekt in mindering een bedrag van € 600,- vanwege verstrekte betoncire, zodat toewijsbaar is in hoofdsom een bedrag van €4.200.-.

5.8.  Tegen de gevorderde wettelijke rente (€ 23,68) is geen verweer gevoerd, zodat deze eveneens toewijsbaar is.

5.9.   De proceskosten komen voor rekening van Gedaagde, omdat hij grotendeels ongelijk krijgt. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar als na te melden. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen als na te melden.

de tegenvordering

5.10.    Gedaagde stelt dat hij op grond van een door dhr. L namens hem gesloten overeenkomst voor Eiser stukadoorswerkzaamheden heeft verricht, waarvan hij betaling vordert. Gedaagde heeft een verklaring van dhr. L in het geding gebracht, waarin deze verklaart dat hij met Eiser de afspraken heeft gemaakt over de prijzen van de stukadoorswerkzaamheden van de woning en de (daaronder gesitueerde) winkel. Verder heeft Gedaagde ter zitting aangevoerd dat de door hem in de winkel uitgevoerde stukadoors werkzaamheden, in tegenstelling tot de stukadoorswerkzaamheden in het appartement, wel zijn betaald door Eiser. Eiser heeft het bestaan van een overeenkomst tot het uitvoeien van stukadoorswerkzaamheden gemotiveerd betwist. Nu Gedaagde zich ter onderbouwing van zijn vordering op het bestaan van een overeenkomst beroept, terwijl dit door Eiser is betwist, rust op Gedaagde op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de bewijslast van het bestaan van een overeenkomst.

Gedaagde zal in de gelegenheid gesteld worden om hiervan bewijs te leveren.

5.11. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

6. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.   veroordeelt Gedaagde tot betaling aan Eiser van € 4.223,68 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.200,- vanaf 3 oktober 2016 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.2.   veroordeelt Gedaagde tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Eiser tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding             €              94,08

griffierecht               €            223,00

salaris gemachtigde €             400,00

vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de gehele betaling, en veroordeelt Gedaagde tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Eiser worden gemaakt;

6.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4. wijst de vordering voor het overige af;

de tegenvordering

6.5.   laat Gedaagde toe te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat Gedaagde voor Eiser - tegen betaling - stukadoorswerkzaamheden zou verrichten in het gehuurde;

6.6.   bepaalt dat bewijslevering door middel van het overleggen van stukken plaatsvindt vóór of uiterlijk op de rolzitting van 19 april 2017 te 9.30 uur;

6.7.   wanneer Gedaagde voor bewijslevering getuigen wil laten horen, moeten uiterlijk op deze rolzitting ook het aantal en de personalia van de getuigen worden opgegeven evenals de verhinderdata van heide partijen, de gemachtigden en - voor zover mogelijk - van de getuigen. Daarna zal een tijdstip voor het verhoor worden bepaald;

6.8.   uitstel wordt in beginsel niet verleend. Bij het ontbreken van tijdig bericht van Gedaagde wordt er van uitgegaan dat hij geen gebruik wenst te maken van de gelegenheid tot bewijslevering;

6.9.   iedere verdere beslissing wordt aangehouden.