Huurder betaalt niet vanwege kleine gebreken, huurovereenkomst ontbonden

Huurder heeft bijna een jaar geen huur meer betaald en beroept zich op opschorting van de betaling omdat de woning niet bewoonbaar zou zijn door de volgende gebreken: de afzuiger in de keuken werkt niet, de vaatwasser en de droger werken niet naar behoren en het raam op de logeerkamer kan niet open of dicht. Ook zou er sprake van achterstallig schilderwerk. Anders dan huurder meent, zijn de door hem genoemde gebreken in de woning - voor zover daar al sprake van zou zijn - naar het oordeel van de kantonrechter niet zodanig ernstig dat deze de opschorting van de huurbetalingsverplichting rechtvaardigen. Voor een geslaagd beroep op opschorting moet er sprake zijn van een ernstige toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de verhuurder, bijvoorbeeld het niet wegnemen van ernstige gebreken aan het gehuurde waardoor de huurder zijn woongenot verminderd. Voor een geslaagd beroep op opschorting is ook vereist dat de huurder de verhuurder laat kennis nemen van de gebreken.

Datum: 13 augustus 2014
Rechtbank: Den Haag, Team kanton Den Haag
Zaaknummer: 2674764 14-647

Vonnis

in de zaak van

Eiser, wonende te, eisende partij,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung van incassobureau IntoCash,

tegen

Gedaagde, wonende te, gedaagde partij,

gemachtigde; mr. J.C. Sneep.

Partijen worden aangeduid als Eiser enerzijds en Gedaagde anderzijds.

Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding van 23 december 2013;
de conclusie van antwoord;
het verhandelde tijdens de op 21 mei 2014 gehouden comparitie van partijen waarbij beide partijen, bijgestaan door hun gemachtigde, zijn verschenen.

1 Feiten

De kantonrechter gaat uit van de navolgende feiten.

1.1    Tussen Eiser en Gedaagde bestaat een huurovereenkomst betreffende de onroerende zaak aan. Op de huurovereenkomst zijn de door Eiser gehanteerde voorwaarden van toepassing.

1.2    Ingevolge die huurovereenkomst is Gedaagde verplicht maandelijks bij vooruitbetaling aan Eiser ter zake van huur te betalen een bedrag van laatstelijk € 1.260,00.

1.3    Gedaagde heeft, ook na aanmaning daartoe, de verschuldigde huur niet tijdig en volledig betaald.

1.4    De door Eiser ingeschakelde incassogemachtigde heeft Gedaagde tot betaling gesommeerd.

2 Vordering

Eiser vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

a    ontbinding van de huurovereenkomst;
b    veroordeling van Gedaagde tot:
ontruiming van het gehuurde;
betaling van een bedrag van € 9.268,00;
betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 834,30 plus de BTW ad € 175,20;
betaling van een bedrag van € 1.260,00 voor elke ingegane maand vanaf 1 januari 2014 tot de ontruiming;
betaling van de wettelijke rente, tot 15 december 2013 ad € 62,31;
met veroordeling van Gedaagde in de kosten van het geding en in de nakosten.

Eiser legt aan de vordering voormelde vaststaande feiten ten grondslag, alsmede de navolgende stellingen.

2.1    Huurder is bij herhaling in gebreke gebleven met de tijdige en volledige betaling van de huur en is derhalve de hoofdverplichting als huurder niet nagekomen. Verhuurder heeft er recht op en belang bij om op grond van deze ernstige tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te vorderen.

2.2    Aangezien Gedaagde in gebreke bleef de verschuldigde bedragen te voldoen heeft Eiser de vordering ter incassering uit handen gegeven. De door de gemachtigde van Eiser verrichte werkzaamheden hebben bestaan uit het herhaaldelijk sommeren, echter zonder resultaat. De aan die werkzaamheden verbonden kosten belopen de som van € 834,30 plus de BTW ad € 175,20. Op grond van de toepasselijke voorwaarden dan wel de wet is Gedaagde gehouden deze kosten aan Eiser te vergoeden.

2.3    Eiser maakt aanspraak op wettelijke rente. Tot 15 december 2013 heeft Eiser die rente becijferd op een bedrag van € 62,31.

2.4    Tot en met de maand december 2013 becijfert Eiser de huurbetalingsachterstand van Gedaagde op een bedrag van 6 9.186,00.

3 Verweer

Gedaagde verweert zich tegen de vordering en voert daartoe, zakelijk weergegeven, het navolgende aan.

3.1 Gedaagde erkent dat sprake is van een huurachterstand vanaf oktober 2013. Gedaagde beroept zich echter op het recht de betalingen op te schorten omdat de woning niet bewoonbaar is door de volgende gebreken: de afzuiger in de keuken werkt niet, de vaatwasser en de droger werken niet naar behoren en het raam op de logeerkamer kan niet open of dicht. Voorts is sprake van achterstallig schilderwerk. Gedaagde heeft deze gebreken meermalen bij Eiser gemeld. De gebreken zijn niet verholpen. Ook heeft Eiser nagelaten aan Gedaagde bescheiden ter hand te stellen waarmee Gedaagde zich kon laten inschrijven bij de gemeentelijke basisadministratie. Dit alles, aldus Gedaagde, rechtvaardigt de opschorting van zijn betalingsverplichtingen.

4 Beoordeling

4.1    Voor een geslaagd beroep op opschorting dient sprake te zijn van een ernstige toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de verhuurder, die bijvoorbeeld kan bestaan uit het - ondanks verzoek daartoe van de huurder - niet wegnemen van ernstige gebreken aan het gehuurde waardoor de huurder in aanzienlijke mate in zijn woongenot wordt beperkt. In een dergelijk geval is voor een geslaagd beroep op opschorting tevens vereist dat de huurder - voorafgaande aan het inhouden van de huurpenningen - de verhuurder van de gebreken in kennis heeft gesteld.

4.2    Anders dan Gedaagde meent, zijn de door hem genoemde gebreken in de woning - voor zover daar al sprake van zou zijn - naar het oordeel van de kantonrechter niet zodanig ernstig dat deze de opschorting van de huurbetalingsverplichting rechtvaardigen. Voorts is niet gesteld of gebleken dat Eiser op grond van de huurovereenkomst de verplichting had om tijdig bescheiden aan Gedaagde te overhandigen om zich in te laten schrijven in de gemeentelijke basisadministratie, zodat niet kan worden geconcludeerd dat Eiser op dit punt is tekortgeschoten in zijn verplichtingen. Ook deze omstandigheid rechtvaardigt derhalve de opschorting niet.

4.3    Gedaagde heeft bewijs aangeboden van zijn stelling dat de gebreken mondeling aan Eiser zijn gemeld voorafgaand aan het staken van de betalingen. Dit bewijsaanbod wordt echter gepasseerd nu dit niet is toegesneden op specifieke feiten die tot een ander oordeel aanleiding zouden kunnen geven.

4.4    Tegen de hoogte van de door Eiser gestelde huurachterstand heeft Gedaagde het verweer gevoerd dat hij pas vanaf oktober 2013 is opgehouden te betalen en niet reeds vanaf mei 2013. Dit verweer is echter niet onderbouwd door betalingsbewijzen, zodat dit wordt verworpen.

4.5    Voormelde huurachterstand rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

4.6    Tegen de gevorderde vergoedingen voor rente en buitengerechtelijke kosten heeft: Gedaagde geen zelfstandig verweer gevoerd. Deze vorderingen zijn daarom als op de wet gegrond toewijsbaar.

4.7    Gedaagde wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure. Voor zover nakosten gemaakt moeten worden levert dit vonnis voor die nakosten een titel op.

Beslissing

De kantonrechter

1    ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde staande en gelegen aan;

2    veroordeelt Gedaagde voormeld gehuurde binnen 21 dagen na het wijzen van dit vonnis met al wie en al wat zich daarin van de zijde van Gedaagde mocht bevinden te ontruimen en te verlaten met overgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen;

3    veroordeelt Gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Eiser te betalen een bedrag van € 10.257,81 en voorts voor elke ingegane maand vanaf 1 januari 2014 tot de ontruiming een bedrag van € 1.260,00, met de wettelijke rente over € 9.286,00 vanaf 15 december 2013 tot de dag van de voldoening;

4    veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedure, tot hiertoe aan de zijde van Eiser vastgesteld op 6 911,82, waaronder begrepen een bedrag van € 600,00, als het aan de gemachtigde van Eiser toekomende salaris;

5    verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6    wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. Don, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 13 augustus 2014, in tegenwoordigheid van de griffier.