Huurder moet de schade als gevolg van de ontbinding vergoeden

De zaak betreft de verhuur van een bedrijfsruimte. De verhuurder vordert bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst omdat er sprake is van maanden huurachterstand. Daarnaast vordert de verhuurder een schadevergoeding aangezien de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar (van 1 juli 2015 tot 1 juli 2020). De huurder erkent dat er sprake is van een huurachterstand, maar voert aan dat het gevorderde bedrag aan boetes onjuist is. Volgens de huurder heeft de verhuurder vaak aangegeven dat de boete zou worden kwijtgescholden.

De rechter beoordeelt dat nu de huurder de achterstand heeft erkent, deze achterstand ook zal worden toegewezen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt naar het oordeel van de rechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, zodat dit ook zal worden toegewezen. De verhuurder heeft tijdens de comparitie van partijen het gevoerde verweer van de huurder weersproken en hiertoe heeft zij verklaard, dat zij een voorstel tot kwijtschelding van de contractuele boetes heeft gedaan, onder de voorwaarde dat de huurder de volledige huurachterstand zou inlopen. De huurder heeft hier echter niet aan voldaan, waardoor de verhuurder alsnog de contractuele boetes vordert. Het had op de weg van huurder gelegen om gelet op de nadere stellingname van de verhuurder, zijn verweer nader te onderbouwen. De huurder heeft dit nagelaten en alleen aangevoerd dat de toezeggingen tot kwijtschelding van de contractuele boetes zonder voorwaarde mondeling zijn gedaan en dat hij alsnog bereid is om de huurachterstand te voldoen. Het vorenstaande leidt ertoe dat de kantonrechter de gevorderde contractuele boetes zal toewijzen.

Ook bepaalt de rechter dat de huurder verplicht is om de door de verhuurder als gevolg van de ontbinding gelden schade aan haar te vergoeden.

Datum: 11 juli 2017
Rechtbank: Rechtbank Den Haag
Zaaknummer: 5846586 RL EXPL 17-8025 11 juli 2017

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van:

EISER,

wonende te, eisende partij,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung (IntoCash),

tegen

GEDAAGDE, v.h.o.d.n. GARAGE Z,

wonende en zaakdoende te Zoetermeer, gedaagde partij, procederend in persoon.

Partijen worden hierna aangeduid als "Eiser" en "Gedaagde".

1. Procedure

1.1.        De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 20 maart 2017 met producties 1 tot en met 3;
- de conclusie van antwoord;
- het schrijven aan de zijde van Eiser van 12 juni 2017 met producties 4 en 5;
- de akte vermeerdering van eis van 20 juni 2017.

1.2.        Op 20 juni 2017 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen namens Eiser: B en mr. E.C.Y. Cheung en Gedaagde in persoon. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden.

1.3.        Uitspraak van dit vonnis is vervolgens bepaald op heden.

2. Feiten

Als niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken, staan in deze procedure de volgende feiten vast.

2.1. Gedaagde huurt van Eiser een bedrijfsruimte (hierna te noemen: het gehuurde), tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.097,35 maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen.

2.2. Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan voor de periode van 1 juli 2015 tot 1 juli 2020.

3. Geschil

3.1. Eiser vordert na vermeerdering van eis — verkort weergegeven

I. ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;

II. veroordeling van Gedaagde tot betaling van een bedrag van € 4.452,16, bestaande uit huurachterstand tot en met maart 2017;

III. veroordeling van Gedaagde tot een bedrag aan schadevergoeding op te maken bij de Staat en te vereffenen volgens de wet, aangezien de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijfjaar van 1 juli 2015 tot 1 juli 2020;

IV. veroordeling van Gedaagde tot betaling van de maandelijkse huurpenningen van € 1.097,35 (onder voorbehoud van huurverhoging) voor iedere maand na maart 2017 dat Gedaagde met de ontruiming in gebreke blijft tot aan de dag van de ontruiming;

V.  veroordeling van Gedaagde tot betaling van primair de overeengekomen boete van € 4.200,00 en subsidiair de wettelijke handelsrente ter hoogte van een bedrag van € 58,85, berekend tot 15 maart 2017 en om de hoofdsom onder punt II te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf 15 maart 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;

VI. veroordeling van Gedaagde tot betaling van de buitengerechtelijke

incassokosten ter hoogte van € 570,22 exclusief btvv, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

VII. veroordeling van Gedaagde tot de proceskosten, te vermeerderen met de

wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

VIII. veroordeling van Gedaagde in de nakosten.

3.2. Aan haar vordering legt Eiser ten grondslag dat Gedaagde toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de contractuele betalingsverplichtingen voortkomend uit de huurovereenkomst, door een huurachterstand tot en met de maand juni 2017 te doen ontstaan. Ondanks betalingstoezeggingen, heeft Gedaagde de huurachterstand niet (volledig) voldaan. De gevorderde huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Voorts maakt Eiser aanspraak op de contractuele boete van 2% per maand, met een minimum van € 300,00 per maand.

4. Verweer

4.1. Gedaagde heeft bij conclusie van antwoord de gevorderde huurachterstand erkend, maar voert aan dat het gevorderde bedrag aan boetes onjuist is. Gedaagde heeft hiertoe aangevoerd dat Eiser diverse toezeggingen heeft gedaan dat de boete zou worden kwijtgescholden. Gedaagde is alsnog bereid om de huurachterstand te voldoen, aldus Gedaagde.

5. Beoordeling

5.1.      Nu Gedaagde de gevorderde huurachterstand heeft erkend, zal de kantonrechter de gevorderde huurachterstand toewijzen.

5.2.      Voormelde huurachterstand, rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, zodat de vordering ook in zoverre zal worden toegewezen. Aan Gedaagde zal hierbij een ontruimingstermijn van veertien dagen worden gegeven.

5.3.      Gedaagde heeft gemotiveerd verweer gevoerd ten aanzien van de gevorderde contractuele boete en aangevoerd dat Eiser heeft toegezegd de gevorderde contractuele boete kwijt te schelden. Eiser heeft tijdens de comparitie van partijen het gevoerde verweer van Gedaagde weersproken en hiertoe heeft zij verklaard, dat zij een voorstel tot kwijtschelding van de contractuele boetes heeft gedaan, onder de voorwaarde dat Gedaagde de volledige huurachterstand zou inlopen. Gedaagde heeft hier echter niet aan voldaan, waardoor Eiser alsnog de contractuele boetes vordert. Het had op de weg van Gedaagde gelegen om gelet op de nadere stellingname van Eiser, zijn verweer nader te onderbouwen. Gedaagde heeft dit nagelaten en alleen aangevoerd dat de toezeggingen tot kwijtschelding van de contractuele boetes zonder voorwaarde mondeling zijn gedaan en dat hij alsnog bereid is om de huurachterstand te voldoen. Het vorenstaande leidt ertoe dat de kantonrechter de gevorderde contractuele boetes zal toewijzen.

5.4.      Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding over de periode na de ontbinding van de huurovereenkomst, overweegt de kantonrechter dat de tekortkoming is komen vast te staan en dat Gedaagde verplicht is om aan zijn wederpartij — Eiser — de schade te vergoeden die zij lijdt doordat geen nakoming maar ontbinding van de huurovereenkomst plaatsvindt. Gedaagde is dus verplicht om de door Eiser als gevolg van de ontbinding geleden schade aan haar te vergoeden.

5.5.      De kantonrechter zal de gevorderde schadevergoeding na de daadwerkelijke ontruiming toewijzen tot een bedrag ter hoogte van € 3.292,05, gelijk aan drie maanden huur (exclusief eventuele huurverhoging). Het eventueel meer gevorderde is thans niet toewijsbaar, omdat onvoldoende vaststaat dat Eiser die schade ook daadwerkelijk gaat lijden.

5.6.    De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente hierover zullen als op de wet gegrond en onvoldoende gemotiveerd weersproken worden toegewezen.

5.7.    Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.

6. Beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

veroordeelt Gedaagde om voormeld gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis met al wie en al wat zich daarin van de zijde van Gedaagde mocht bevinden te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen behoorlijk bewijs van kw ijting te betalen:

a.   een bedrag van € 8.652,16; ,

b.   een bedrag van € 1.097,35 (exclusief eventuele huurverhoging) voor iedere maand gedurende welke Gedaagde het gehuurde na maart 2017 in bezit zal houden en een ingegane maand voor een hele maand gerekend;

c.   de schade met betrekking tot de na de maand van ontruiming resterende contractsperiode ter grootte van drie maanden huur zijnde € 3.292,05 en verklaart Eiser voor het overige in die schadevordering niet ontvankelijk;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 570,22 exclusief btvv aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van het geding tot hiertoe aan de zijde van Eiser begroot op € 806,44, waarvan € 500,00 aan salaris gemachtigde en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis moet zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover Eiser daadwerkelijk nakosten zal maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis;