Huurder niet toegelaten tot bewijs omdat onderbouwing contante betalingen ontbreekt

Huurder 1 heeft vanaf 2007 een etage gehuurd. Toen daar een tweede huurder bij kwam (huurder 2) is er een nieuwe huurovereenkomst opgesteld. Huurder 2 heeft bij brief op 4 januari de huur opgezegd en de etage verlaten. De huurders hebben een betalingsachterstand waardoor de huurder de huurovereenkomst wilt ontbinden. Huurder 1 erkent dat er een betalingsachterstand is, maar niet zo hoog als de verhuurder zegt. Er zijn volgens huurder 1 verschillende keren contant betaald aan de verhuurder. Echter is hier geen bewijs voor, waardoor het totaal bedrag wordt toegewezen. Huurder 2 stelt dat zij gedurende de periode waarin zij in het gehuurde woonde steeds €300,- contant per maand heeft betaald aan huurder 1 en ervan uit ging dat dit bedrag werd betaalt aan de verhuurder. Omdat zij medehuurder is is ze alleen aansprakelijk voor de huurachterstand die is ontstaan toen zij medehuurder was.  

Datum: 28 november 2013
Rechtbank: Noord Nederland, Afdeling Privaatrecht, Sectie Kanton, locatie Haarlem
Zaaknummer: 603717 CV EXPL 13-5740

Vonnis

inzake

Eiser, te, eiser, hierna te noemen: Eiser

gemachtigde mr. E.C.Y. Cheung van IntoCash

tegen

Gedaagde sub 1., te, hierna te noemen: Gedaagde sub 1.,

gemachtigde mr. N.O. Vogelaar;

Gedaagde sub 2., te, hierna te noemen: Gedaagde sub 2., procederend in persoon;

Gedaagden

De procedure

Eiser heeft Gedaagde sub 1. op 23 april 2013 en Gedaagde sub 2. op 26 april 2013 met gelijkluidende dagvaardingen gedagvaard, Gedaagde sub 1. heeft op 24 juli 2013 een conclusie van antwoord ingediend. Gedaagde sub 2. heeft eveneens schriftelijk verweer gevoerd, ontvangen ter griffie op 25 juni 2013. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 22 augustus 2013 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2013. De gemachtigde van Gedaagde sub 1. heeft voorafgaand aan de zitting nog producties ingebracht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.

De feiten

Gedaagde sub 1. heeft vanaf 2007 van Eiser een etage gehuurd in de woning aan de tegen een huurprijs van € 850,- per maand inclusief servicekosten.

Vanaf april 2012 heeft Gedaagde sub 1. een achterstand laten ontstaan in het betalen van de huur.

Eiser heeft Gedaagde sub 1. en Gedaagde sub 2. bij brieven van onder meer 11 december 2012, 31 december 2012 en 3 januari 2013 aangemaand tot betaling van de huurachterstand en buitengerechtelijke incassokosten.

De gemachtigde heeft schriftelijk aangemaand bij brief van 12 april 2013.

Eind mei 2012 heeft Gedaagde sub 2. van Gedaagde sub 1. een kamer gehuurd op zijn etage tegen betaling van een vergoeding aan van Gedaagde sub 1. van € 300,- per maand. Vervolgens heeft Eiser een nieuwe huurovereenkomst opgesteld, ingaande per 1 juni 2012, waarin als huurders zijn vermeld Gedaagde sub 1. en Gedaagde sub 2.

Gedaagde sub 2. heeft bij brief van 4 januari 2013 gericht aan Eiser de huur opgezegd en de door haar gehuurde kamer van Gedaagde sub 1. verlaten.

Op verzoek van Gedaagde sub 1. heeft de Huurcommissie onderzoek verricht naar de splitsing all-in prijs in kale huur en servicekosten. De huurcommissie heeft bepaald dat met ingang van 1 april 2013 de kale huurprijs € 298,69 bedraagt en het voorschot op de servicekosten € 74,67.

Bij brief van 3 juli 2013 heeft Woonbemiddeling Casa Haarlem namens Gedaagde sub 1. aan Eiser geschreven dat Gedaagde sub 1. per 1 juli 2013 niet meer woont in het gehuurde.

De vordering

Eiser vordert (samengevat):
de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en Gedaagde sub 1. te veroordelen om de woning te ontruimen en te verlaten;

en, na vermeerdering van eis, gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:
de huurachterstand tot en met juli 2013 van € 7.443,44;
€ 850,00 per maand voor iedere maand te rekenen vanaf 1 mei 2013 dat gedaagden met de ontruiming in gebreke zijn;
de wettelijke rente tot 14 april 2013 van € 223,04;
de wettelijke rente vanaf 14 april 2013 tot de dag van algehele voldoening;
de buitengerechtelijke incassokosten van € 705,- plus € 148,05 BTW;
de kosten van deze procedure;
de nakosten.

Eiser legt aan de vordering ten grondslag dat gedaagden in gebreke zijn met de nakoming van de uit hoofde van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst verplichting de huur tijdig en volledig te voldoen. Eiser heeft zich genoodzaakt gezien de vordering ter incasso uit handen te geven. De buitengerechtelijke kosten dienen voor rekening van gedaagden te komen, evenals de kosten van deze procedure.

Het verweer

Gedaagde sub 1. heeft erkend dat sprake is van een betalingsachterstand, maar volgens hem is de achterstand minder hoog dan is weergegeven in het door de gemachtigde van Eiser ter zitting overgelegde overzicht, Gedaagde sub 1. heeft verschillende malen contante betalingen verricht aan Eiser. Daarnaast heeft Gedaagde sub 1. girale betalingen verricht, zoals blijkt uit de bij conclusie van antwoord overgelegde producties. Gedaagde sub 1. heeft erkend dat Gedaagde sub 2. iedere maand het bedrag van € 300,-- aan hem heeft voldaan, Gedaagde sub 1. heeft Gedaagde sub 2. er niet van op de hoogte gesteld dat hij een achterstand in de betalingen had en dat hij niet iedere maand de huur (volledig) voldeed.

Gedaagde sub 2. heeft de vordering betwist. Zij voert aan dat zij gedurende de periode waarin zij in het gehuurde woonde, € 300,- contant per maand heeft betaald aan Gedaagde sub 1.. Gedaagde sub 2. is ervan uitgegaan dat Gedaagde sub 1. dit bedrag met de resterende huur iedere maand betaalde aan de verhuurder. Toen Gedaagde sub 2. bemerkte dat ze door Gedaagde sub 1. was bedrogen, zowel ten aanzien van de huurachterstand op het moment dat ze medehuurster werd als gedurende de periode dat ze daar woonde, heeft ze de huurovereenkomst opgezegd en heeft ze het gehuurde verlaten.

De beoordeling

Einde huurovereenkomst

Als onbetwist staat vast dat Gedaagde sub 2. de huurovereenkomst heeft opgezegd op 4 januari 2013 en dat daarmee de huur tussen Eiser en Gedaagde sub 2. tot een einde is gekomen, Gedaagde sub 1. heeft de huurovereenkomst volgens zijn zeggen opgezegd in april 2013 door middel van het sturen van een niet aangetekende brief aan Eiser. Eiser betwist deze briefte hebben ontvangen en heeft als opzegging zijdens Gedaagde sub 1. aangemerkt de brief van Woonbemiddeling Casa van 3 juli 2013. Het had, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door Eiser, op de weg van Gedaagde sub 1., die zich beroept op de rechtsgevolgen van de huuropzegging, gelegen om die huuropzegging nader te onderbouwen. Nu hij dat heeft nagelaten, moet er vanuit worden gegaan dat de huur is opgezegd bij brief van 3 juli 2013. Ingevolge artikel 7:271 lid 5 BW moet daarbij worden uitgegaan van een opzegtermijn van één maand, zodat de huur per 1 augustus 2013 is geëindigd.

Verzoek ontbinding en ontruiming

Zoals hiervoor is overwogen staat ais onbetwist vast dat Gedaagde sub 2. de huurovereenkomst op 4 januari 2013 heeft opgezegd en dat zij de etage direct heeft verlaten. Eveneens staat als onweersproken vast dat Gedaagde sub 1. de woning heeft ontruimd en verlaten rond juni 2013. Zoals hiervoor is overwogen is de huurovereenkomst geëindigd per 1 augustus 2013. Eiser heeft dan ook geen belang (meer) bij zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. Dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.

Vordering betaling van de huur door Gedaagde sub 1.

Gedaagde sub 1. heeft erkend dat sprake is van een betalingsachterstand. De hoogte daarvan zoals door Eiser gevorderd, heeft hij betwist, maar onvoldoende. De door Gedaagde sub 1. overgelegde betalingsafschriften zijn, zo is ter zitting gebleken, reeds in het door de gemachtigde van Eiser overgelegde schema actuele betalingsachterstand verwerkt. Enige onderbouwing ten aanzien van de door hem gestelde contante betalingen ontbreekt. Gelet daarop wordt Gedaagde sub 1., voor zover verzocht, dan ook niet toegelaten tot het leveren van bewijs van zijn stelling dat hij contante betalingen heeft verricht. Het door Eiser genoemde totaalbedrag aan huurachterstand van € 7.443,44, waarbij rekening is gehouden met de door de Huurcommissie verlaagde huurprijs, wordt toegewezen.

De vordering tot betaling van wettelijke rente wordt, als onweersproken en overigens uit de wet voortvloeiend, toegewezen.

De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten is als onweersproken eveneens toewijsbaar.

Vordering betaling van de huur door Gedaagde sub 2.

Gelet op de door haar ondertekende huurovereenkomst staat vast dat Gedaagde sub 2. per 1 juni 2013 medehuurder is geworden. Gelet daarop moet analoog aan het bepaalde in artikel 7:267 lid 4 BW ervan uit worden gegaan dat Gedaagde sub 2. voor de huurschuld die bestond op het moment dat zij medehuurder werd, niet hoofdelijk aansprakelijk is. Gesteld noch gebleken is dat partijen anders hebben bedoeld of zijn overeengekomen. Voorts geldt dat nu uit rechtsoverweging 1 volgt dat de huurovereenkomst tussen Eiser en Gedaagde sub 2. per 4 januari 2013 is geëindigd, zij evenmin aansprakelijk is voor de huurachterstand die nadien is ontstaan.
 
Gedaagde sub 2. is wel hoofdelijk aansprakelijk voor de huurachterstand die is ontstaan gedurende de periode dat zij medehuurder was. Dat zij haar deel van de huur wel heeft betaald aan Gedaagde sub 1. en dat laatstgenoemde dit niet doorbetaalde aan Eiser, kan aan Eiser niet worden tegengeworpen.

In de periode van juni 2013 tot januari 2014 is de huurachterstand opgelopen van € 3.450,- tot € 3.600,-., zijnde een verschil van € 150,- voor welk verschil Gedaagde sub 2. aldus hoofdelijk aansprakelijk is. De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen naar rato van dit bedrag. De vordering tot betaling van wettelijke rente wordt toegewezen vanaf de respectieve vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van de algehele voldoening.

De proceskosten komen voor rekening van gedaagden omdat zij in het ongelijk worden gesteld, met dien verstande dat ieder voor zich voor aansprakelijk is voor de kosten van de tegen hem/haar uitgebrachte dagvaarding.

De vordering tot betaling van nakosten wordt toegewezen, voor zover daadwerkelijk gemaakt.

De beslissing

De kantonrechter:
veroordeelt Gedaagde sub 1. tot betaling aan Eiser van € 7.293,44, en gedaagden hoofdelijk tot betaling aan Eiser van € 150,00;
veroordeelt Gedaagde sub 1. tot betaling van de wettelijke rente tot 14 april 2013 van € 223,04 en vanaf 14 april 2013 over de openstaande vorderingen tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt Gedaagde sub 2. tot betaling van de wettelijke rente over € 150,00 vanaf de respectieve vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt Gedaagde sub 1. tot betaling aan Eiser van de buitengerechtelijke kosten van € 813,05, en gedaagden hoofdelijk tot betaling aan Eiser van € 40,000;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Eiser tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
griffierecht € 213,00
salaris gemachtigde € 500,00
veroordeelt Gedaagde sub 1. tot betaling van de tegen hem uitgebrachte dagvaarding van € 76,71;
veroordeelt Gedaagde sub 2. tot betaling van de tegen haar uitgebrachte dagvaarding van €76,71;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Eiser worden gemaakt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.