Huurder slaagt er niet in om contante betalingen en gestelde gebreken te bewijzen

De verhuurder vordert veroordeling van de huurder in de huurachterstand van €11.535,-. Gezien de huurder niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan wilt de eiser de huurovereenkomst door de rechter laten ontbinden. De huurder is het er niet mee eens en stelt dat de verhuurder herstellingen niet heeft uitgevoerd. De huurder wilt dan ook dat de rechter een nieuwe huurprijs vaststelt. Volgens de huurder moet de verhuurder de CV en vocht- en schimmelplekken herstellen plus een schadevergoeding van €2.500,- betalen. Ook stelt de huurder dat er contante betalingen zijn gedaan die niet zijn meegenomen. Hier heeft ze echter geen bankafschrift van.

De verhuurder betwist dat er sprake is van contante betalingen of van gebreken. Hierbij komt het op de huurder zijn weg om dit te bewijzen. In de procedure heeft de huurder geen betalingsbewijzen laten zien. Ook heeft de huurder niet aan de hand van bijvoorbeeld foto's of andere bescheiden onderbouwd dat er sprake is van gebreken. Er is niet eens gebleken dat de huurder de verhuurder heeft medegedeeld dat er sprake is van gebreken. De huurder heeft wel een drietal handgeschreven brieven laten zien waarin zij melding maakt van gebreken, maar de verhuurder heeft betwist deze brieven te hebben ontvangen. Nu de huurder vervolgens geen stukken in het geding heeft gebracht waaruit de ontvangst van die brieven door Eiser blijkt, kan er niet van worden uitgegaan dat zij mededeling van de gebreken heeft gedaan aan Eiser.

Naar het oordeel van de rechter betekent dit dat er voldoende grond is om de vordering van Eiser tot ontbinding van de huurovereenkomst alsmede de ontruiming van de woonruimte toe te wijzen. Hoe betreurenswaardig de persoonlijke en financiële omstandigheden van de huurder ook zijn, dit geeft geen reden om anders te oordelen. Bovendien is het zo dat de verhuurder gedurende geruime tijd rekening heeft gehouden met deze omstandigheden en coulance heeft getoond. Om die reden is er geen reden om, zoals door de huurder is verzocht, haar een terme de grace te gunnen.

Datum: 27 september 2017
Rechtbank: Rechtbank Almere
Zaaknummer: 5821312 / MC EXPL 17-3332

Vonnis

In de zaak

EISER,

wonende te, eiser in conventie,

verweerder in reconventie, hierna ook te noemen: Eiser, gemachtigde Incassobureau IntoCash,

tegen

GEDAAGDE,

wonende te, gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie, hierna ook te noemen: Gedaagde, gemachtigde mr. J. Breeveld.

1. De procedure

1.1.        Het verloop van de procedure blijkt uit:

-  het tussenvonnis van 21 juni 2017

-  de comparitie van partijen waarvan de griffier schriftelijke aantekeningen heeft bijgehouden.

1.2.        Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

In conventie en in reconventie

2.1.         Bij de beoordeling van het geschil kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.2.         Eiser heeft aan Gedaagde verhuurd ingaande 1 juni 2011 de woonruimte gelegen aan de tegen een huurprijs van laatstelijk € 675,-- per maand, die bij vooruitbetaling dient te worden voldaan.

2.3.         Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing.

3. Het geschil

In conventie

3.1.          Eiser vordert - samengevat - veroordeling van Gedaagde tot betaling van € 1 1.535,--, vermeerderd met de wettelijke rente, die tot 7 maart 2017 is berekend op € 220,34, alsmede met de wettelijke rente vanaf 7 maart 2017 tot de voldoening en met € 890,35 aan buitengerechtelijke incassokosten plus de btw daarover van € 186,97, deze laatste bedragen vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis.

Voorts heeft Eiser gevorderd de ontbinding van de huurovereenkomst met neven vorderingen, met veroordeling van Gedaagde in de kosten van de procedure met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis alsmede in de nakosten ten bedrage van 50% van het salaris gemachtigde.

3.2.         Gedaagde voert verweer.

3.3.          Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

In reconventie

3.4.          Gedaagde vordert voor recht te verklaren dat Eiser met ingang van 1 februari 2015 te kort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst tussen partijen door de woning niet te herstellen. Voorts verzoekt zij de huurprijs van het gehuurde vanaf februari 2015 vast te stellen op € 168,75 althans op een door de kantonrechter vast te stellen bedrag, de huur van het gehuurde op te schorten vanaf februari 2015 totdat de genoemde gebreken aan de CV en vocht- en schimmelproblematiek zoals genoemd in de brieven uit productie 1 volledig zijn verholpen en Eiser te veroordelen om aan haar een bedrag te voldoen van € 2.500,-- aan schadevergoeding.

3.5.         Eiser voert verweer.

3.6.         Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In conventie

4.1.          Eiser heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat Gedaagde een huurachterstand heeft laten ontstaan die berekend over de periode van januari 2013 tot en met maart 2017 € 11.535,00 bedraagt. Ondanks aanmaningen is Gedaagde niet tot betaling overgegaan. Eiser vordert daarom ook de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning met nevenvorderingen.

4.2.        Gedaagde heeft als verweer aangevoerd dat de hoogte van de huurachterstand niet klopt omdat zij ook contante betalingen heeft gedaan. Zij heeft geen betalingsafschriften daarvan maar het betreft drie betalingen van € 675,-- en een bedrag van € 60,--. Voorts kampt het gehuurde met ernstige gebreken waardoor Gedaagde in haar huurgenot is geschaad. Er is sprake van lekkage, vocht en schimmel in de woning en de kookplaat werkt niet. Het grootste ongemak is de CV ketel die niet werkt. Daarom heeft zij ook geen beschikking over warm water. Gedaagde heeft meerdere malen geklaagd en Eiser in gebreke gesteld, ook schriftelijk. De gebreken zijn niet hersteld en daardoor heeft zij eveneens schade geleden, aldus Gedaagde. Volgens Gedaagde is zij verweven in stresserende familierechtelijke procedures hetgeen een grote weerslag heeft op haar psychische gemoedstoestand en is zij daardoor niet in staat inkomen uit arbeid te verdienen. Zij wil de huurachterstand middels een betalingsregeling voldoen en zij verzoekt, indien er grond is om de huurovereenkomst op te zeggen (kantonrechter: bedoeld zal zijn te ontbinden), om een terme de grace. Verder voert zij verweer tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring en de buitengerechtelijke incassokosten.

4.3. Tijdens de comparitie van partijen is door Eiser aangegeven dat er vanaf februari 2017 ook niets meer is betaald door Gedaagde aan huur. Door Eiser is voorts bestreden dat Gedaagde contante betalingen heeft gedaan. Nu Gedaagde van die contante betalingen geen betalingsafschriften in het geding heeft gebracht, kan er naar het oordeel van de kantonrechter niet van worden uitgegaan dat Gedaagde die betalingen heeft gedaan. Gedaagde heeft verder nog aangevoerd dat er gebreken zijn aan het gehuurde en dat zij zich daarom gerechtigd acht de betaling van de huur op te schorten. Eiser heeft betwist dat sprake is van gebreken aan het gehuurde. Gedaagde heeft vervolgens niet aan de hand van bijvoorbeeld foto's of andere bescheiden onderbouwd dat sprake is van gebreken. Verder is niet gebleken dat Gedaagde aan Eiser mededeling heeft gedaan van het bestaan van gebreken en dat zij hem heeft verzocht deze gestelde gebreken te herstellen. Gedaagde heeft weliswaar een drietal handgeschreven brieven in het geding gebracht waarin zij melding maakt van gebreken, maar Eiser heeft betwist deze brieven te hebben ontvangen. Nu Gedaagde vervolgens geen stukken in het geding heeft gebracht waaruit de ontvangst van die brieven door Eiser blijkt, kan er niet van worden uitgegaan dat zij mededeling van de gebreken heeft gedaan aan Eiser. Dat, zoals door Gedaagde nog is gesteld, de vader van Eiser heeft aangegeven de gebreken te herstellen, is door Eiser betwist en vervolgens door Gedaagde niet aannemelijk gemaakt. Ook aan dit verweer wordt daarom voorbijgegaan. Dit alles betekent dat de gestelde gebreken geen rechtvaardiging kunnen zijn om de betaling van de huurpenningen over een lange periode achterwege te laten. De vordering van Eiser terzake van de huurachterstand zal daarom worden toegewezen voor een bedrag van € 11.535,--.

4.4.         De vordering terzake van de wettelijke rente is, bij gebreke van gemotiveerde betwisting, eveneens toewijsbaar. Een bedrag van € 220,34 aan wettelijke rente berekend tot 7 maart 2017 zal daarom worden toegewezen alsmede de wettelijke rente over het bedrag van € 11.535,-- vanaf 7 maart 2017 tot de voldoening.

4.5.         Eiser maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.

4.6.         Berekend tot en met maart 2017 is er sprake van een aanzienlijke huurachterstand. Ook heeft Gedaagde niet betwist dat zij vanaf april 2017 de huur niet heeft betaald. Naar het oordeel van de kantonrechter betekent dit dat er voldoende grond is om de vordering van Eiser tot ontbinding van de huurovereenkomst alsmede de ontruiming van de woonruimte toe te wijzen waarbij de ontruimingstermijn zal worden bepaald op twee weken.

Hoe betreurenswaardig de persoonlijke en financiële omstandigheden van Gedaagde ook zijn, dit geeft geen reden om anders te oordelen. Bovendien heeft te gelden dat Eiser gedurende geruime tijd rekening heeft gehouden met deze omstandigheden en coulance heeft getoond. Om die reden is er geen reden om, zoals door Gedaagde is verzocht, haar een terme de grace te gunnen.

4.7.         De gevorderde huurpenningen vanaf april 2017 zullen worden toegewezen tot de ontbinding en voorts is toewijsbaar een bedrag van € 675,-- vanaf de dag van de ontbinding tot de ontruiming van het gehuurde.

4.8.         Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld met de wettelijke rente daarover op hierna te melden wijze. Het nasalaris is eveneens toewijsbaar op de nader in het dictum aan te geven wijze. De kantonrechter ziet verder geen reden om de uitvoerbaar bij voorraadverklaring achterwege te laten.

In reconventie

4.9.          Gedaagde heeft een verklaring voor recht gevorderd dat Eiser met ingang van 1 februari 2015 is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de woning niet te herstellen. Eiser heeft deze vordering betwist. Hiervoor in reconventie is reeds overwogen dat door Gedaagde het bestaan van gebreken aan het gehuurde niet is onderbouwd en dat evenmin is gebleken van een mededeling daarvan aan Eiser. Verder is ook geen sprake geweest van een ingebrekestelling door Gedaagde gericht aan Eiser waarin hem een termijn is gegeven om de gebreken te herstellen. Derhalve kan niet worden geoordeeld dat Eiser toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is er geen grond om de gevorderde verklaring voor recht toe te wijzen.

4.10.       Gedaagde heeft verder gevorderd de huurprijs van het gehuurde vast te stellen op

€ 168,75 vanaf februari 2015. Op dat moment heeft zij Eiser op de hoogte gebracht van het gederfde woongenot door de gebreken. Tevens heeft zij verzocht om de huur vanaf februari 2015 op te schorten totdat de genoemde gebreken aan de CV en de vocht- en schimmel- problematiek volledig zijn verholpen. Eiser heeft ook deze vordering betwist omdat Gedaagde nimmer heeft geklaagd over gebreken, Eiser daarmee ook niet bekend is en hij verder betwist dat sprake is van gebreken. Hiervoor is reeds overwogen dat niet is gebleken van een mededeling van Gedaagde aan Eiser omtrent gebreken. Evenmin heeft Gedaagde de gebreken aan de woning onderbouwd, hetgeen vanwege de betwisting daarvan door Eiser, we! Op haar weg had gelegen.. Bij gebreke van een onderbouwing zijn de hiervoor genoemde vorderingen dan ook niet toewijsbaar. De tenslotte door Gedaagde gevorderde schadevergoeding van € 2.500,— is. bij gebreke van een onderbouwing en gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, evenmin toewijsbaar.

4.11.     Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. Nu uitsluitend voor het antwoord in reconventie noemenswaardig meerwerk is verricht, zal alleen daarvoor een vergoeding voor salaris gemachtigde worden toegekend.

De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de te, met ingang van heden;

- veroordeelt Gedaagde om binnen twee weken na betekening van dit vonnis genoemd(e) woonruimte te ontruimen en te verlaten en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van Eiser te stellen, bij gebreke waarvan Eiser de woonruimte kan doen ontruimen door een deurwaarder;

- veroordeelt Gedaagde verder om tegen bewijs van kwijting aan Eiser te betalen een bedrag van € 11.755,34 vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 11.535,00 te rekenen vanaf 7 maart 2017 tot de voldoening, alsmede zoveel maal € 675,00 als er maanden verlopen vanaf april 2017 tot de dag der ontruiming;

- veroordeelt Gedaagde in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eiser begroot op:

•     € 100,96 voor explootkosten

•     € 223,— voor griffierecht

•     € 600,— voor salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien Gedaagde niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis volledig aan dit vonnis heeft voldaan, berekend vanaf de 15e dag na de betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

- begroot de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van Eiser op € 100,— aan salaris gemachtigde indien Gedaagde niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis volledig aan dit vonnis heeft voldaan;

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie

- wijst de vorderingen af;

- veroordeelt Gedaagde in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eiser begroot op € 200,— aan salaris gemachtigde.