Huurder veroordeeld tot vergoeding van de schade wegens voortijdig beëindigen van huurovereenkomst bedrijfsruimte

Gedaagde huurt van Eiser een bedrijfsruimte. Eiser vordert ontbinding van deze huurovereenkomst aangezien er een huurachterstand is ontstaan. Ook vordert Eiser dat indien deze ontbinding wordt toegewezen de gedaagde ook wordt veroordeeld tot het betalen van een vergoeding vanwege het voortijdig eindigen van de huurovereenkomst. De gedaagde betwist niet dat er sprake is van een huurachterstand, maar zou graag een compensatie willen zien in de kosten. De rechter oordeelt dat de omvang van de huurachterstand zodanig is dat de vordering tot ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. Over de schadevergoeding oordeelt de rechter dat deze ook zal worden toegewezen, aangezien de rechter de kans klein acht dat Eiser snel een nieuwe huurder zal vinden. Mocht de eiser wel binnen zes maanden een nieuwe huurder vinden dan zullen de inkomsten hiervan in mindering worden gebracht op het schadebedrag dat de gedaagde moet betalen. De gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

Datum: 17 juni 2015
Rechtbank: Rechtbank Midden-Nederland
Zaaknummer: 3544609 UC EXPL 14-17190 HV/1316

Vonnis

inzake

Eiser,

wonende te, verder ook te noemen Eiser, eisende partij,

gemachtigde: Incassobureau IntoCash, tegen:

Gedaagde,

wonende te, verder ook te noemen Gedaagde, gedaagde partij,

gemachtigde: mr. I.P. Sigmond.

1. De procedure

1.1.                           Het verloop van de procedure blijkt uit:

-                       de dagvaarding

-                       de conclusie van antwoord

-                       de conclusie van repliek

-                       de conclusie van dupliek.

1.2.                           Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Sinds 1 april 2014 huurt Gedaagde van Eiser de bedrijfsruimte aan de. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 3.250,- per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Op de huurovereenkomst zijn de 'Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW' van toepassing. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijfjaar.

Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de huurpenningen.

3. Het geschil

3.1.       Eiser vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van Gedaagde tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na dit vonnis; veroordeling van Gedaagde tot betaling aan Eiser van:

-              € 26.250,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum tot 4 september 2014 berekend op € 86,41 en voorts berekend vanaf 4 september 2014 tot de voldoening;

-              € 3.250,-, onder voorbehoud van huurverhoging, voor iedere maand dat Gedaagde na september 2014 in gebreke blijft met de ontruiming;

-              vermogensschade van primair € 178.750,— (55 resterende huurtermijnen van € 3.250,- vanaf oktober 2014) en subsidiair op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

-              € 1.255,38 aan buitengerechtelijke incassokosten (waarvan € 217,88 BTW);

-              de proceskosten, alsmede de nakosten ten bedrage van 50% van het salaris gemachtigde indien Gedaagde niet binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis daaraan heeft voldaan.

3.2.       Aan deze vordering legt Eiser ten grondslag dat Gedaagde zijn betalingsverplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen.

Eiser maakt aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten nu Gedaagde in verzuim is geraakt, respectievelijk Eiser de vordering uit handen heeft moeten geven.

3.3.       Gedaagde voert verweer tegen de vordering. Gedaagde betwist niet dat sprake is van een huurachterstand. Wat betreft de vordering dienaangaande en de gevraagde ontbinding refereert hij zich aan het oordeel van de kantonrechter. Gedaagde concludeert tot afwijzing van de gevorderde schadevergoeding en tot compensatie van de proceskosten tussen partijen.

3.4.       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1. Gedaagde heeft de gestelde huurachterstand tot en met september 2014, te weten € 19.500,— aan huur over de maanden april 2014 tot en met september 2014, niet betwist. Deze achterstand staat derhalve vast. Voorts maakt deel uit van de vordering van Eiser een bedrag van in totaal € 6.750,- ter zake van betaling van een (contractueel overeengekomen) huurachterstand over de periode juni 2013 tot en met maart 2014 (€ 1.000,—), een aandeel opstalverzekering (€ 750,-) en een borg (€ 5.000,-). Déze onderdelen van de vordering zijn gespecificeerd bij dagvaarding en de verschuldigdheid alsmede het onbetaald laten daarvan is door Gedaagde niet weersproken.

Nu niet gespecificeerd is hoeveel de reeds verschuldigde wettelijke rente bedroeg op het moment van betaling van een bedrag van € 6.500,— door Gedaagde, te weten op 10 juni 2014, wordt deze betaling volledig in mindering gebracht op de in beginsel toewijsbare hoofdsom van € 26.250,—. Toegewezen wordt derhalve € 19.750,— aan hoofdsom. De gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken worden toegewezen, met dien verstande dat over de periode na 4 september 2014 de hoofdsom van € 19.750,- tot uitgangspunt moet worden genomen.

4.2.       De omvang van de huurachterstand is zodanig dat ook de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar is. De termijn voor ontruiming zal op 14 dagen worden gesteld.

4.3.       Eveneens worden toegewezen de opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen van € 3.250,-- na september 2014 tot heden. Met toekomstige huurverhogingen wordt thans geen rekening gehouden. Eiser heeft daarover geen, althans onvoldoende, inzicht gegeven. Daarnaast wordt Gedaagde veroordeeld om voor iedere maand (een gedeelte daaronder begrepen) dat hij na de ontbinding van de huurovereenkomst (van heden) in het gehuurde verblijft, een gebruiksvergoeding te betalen aan Eiser van € 3.250,— per maand, te betalen op de eerste dag van iedere maand.

4.4.       Eiser heeft gevorderd dat Gedaagde, indien de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen, zal worden veroordeeld tot het betalen van de vergoeding van de schade die Eiser lijdt doordat de huurovereenkomst tussen partijen voortijdig is geëindigd door de toerekenbare tekortkoming van Gedaagde. Eiser begroot die schade op het totaalbedrag van de huurtermijnen die verschuldigd zouden zijn geweest als de huurovereenkomst zou zijn geëindigd op de door partijen overeengekomen datum. Gedaagde heeft zich tegen deze vordering verweerd door te stellen dat thans onduidelijk is of verhuur van het gehuurde al dan niet op dezelfde voorwaarden mogelijk is, Eiser aan een door Gedaagde voorgestelde indeplaatsstelling, althans nieuwe huurder, 'draconische' eisen heeft gesteld en gezien de houding van Eiser te verwachten is dat hij zijn schade niet zal beperken.

De kantonrechter overweegt dienaangaande als volgt. Indien de huurovereenkomst niet door de hiervoor vastgestelde toerekenbare tekortkoming van Gedaagde zou zijn geëindigd zou de overeenkomst zijn geëindigd per 1 april 2019. Dat betekent dat Eiser in beginsel aanspraak kan maken op de huurtermijnen over de maanden na ontruiming tot 1 april 2019, omdat dit de inkomsten zijn die Eiser derft als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van Gedaagde. Op Eiser rust evenwel de verplichting om zijn schade te beperken en dus waar mogelijk het gehuurde te verhuren aan een derde. Vooralsnog bestaat onvoldoende zicht op de mogelijkheden van de verhuurder om zijn schade op deze wijze te beperken. De kantonrechter acht de kans dat Eiser in staat zal zijn binnen zes maanden inkomsten van de derde uit het gehuurde te verkrijgen, mede gezien hetgeen partijen daarover hebben aangevoerd (waarbij geldt dat de stellingen van Gedaagde door Eiser zijn betwist en door Gedaagde niet, althans onvoldoende, zijn onderbouwd), zodanig gering dat de vordering zal worden toegewezen tot een bedrag gelijk aan de tussen partijen overeengekomen huur gerekend over een periode van zes maanden, derhalve 6 x € 3.250,— = € 19.500,—. Voor het meerdere zal de vordering worden verwezen naar de schadestaatprocedure. Voor het geval Eiser kans ziet het gehuurde binnen zes maanden tegen betaling ter beschikking te stellen aan een derde zal worden bepaald dat de inkomsten die Eiser zal verkrijgen uit hoofde van het ter beschikking stellen van het gehuurde aan een derde, in mindering zullen strekken op de toe te wijzen schadevergoeding. Eveneens zullen daarop in mindering worden gebracht de inkomsten van Eiser uit hoofde van de door Gedaagde te betalen gebruiksvergoeding.

4.5.       Eiser maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden.

De kantonrechter stelt vast dat de eisende partij voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incasso werkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

4.6. Gedaagde zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eiser worden begroot op:

-  dagvaarding             €                      95,43

-  griffierecht               €                     462,00

-  salaris gemachtigde  €__________ 800.00 (2 punten x tarief € 400,00)

Totaal                          €                  1.357,43

De nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna te vermelden.

Tot slot wijst de kantonrechter erop dat het treffen van een betalingsregeling een zaak is van partijen onderling. Het is niet aan de kantonrechter hierover te beslissen.

5. De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak/bedrijfsruimte gelegen aan de Jutfaseweg 219 te (3522 HS) Utrecht;

veroordeelt Gedaagde om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege Gedaagde bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde om tegen bewijs van kwijting te betalen aan Eiser:

1. € 19.750,— ter zake van achterstallige huur tot en met september 2014, te vermeerderen met de wettelijke rente tot 4 september 2014 van 6 86,41 en vanaf 4 september 2014 tot de voldoening berekend over€ 19.750,—;

2.  de opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen van € 3.250,— per maand na september 2014 tot heden;

3. € 3.250,-- voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen heden en de daadwerkelijke ontruiming;

4. € 1.255,38 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van een bedrag van 6 19.500,—, te verminderen met de inkomsten van Eiser uit hoofde van de door Gedaagde te betalen gebruiksvergoeding en uit hoofde van het ter beschikking stellen van het gehuurde aan een derde over de periode van zes maanden na ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede tot betaling van de overige door Eiser geleden schade nader op te maken bij staat;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Eiser, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.357,43, waarin begrepen € 800,— aan salaris gemachtigde;

veroordeelt Gedaagde, onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Eiser volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op

-  € 100.— aan salaris gemachtigde;

-  te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Dondorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2015.