Huurders hebben de verhuurder niet de gelegenheid gegeven tot het herstellen van de gebreken

Er is een huurovereenkomst tussen de huurders en de verhuurder. De huurders hebben een huurachterstand laten ontstaan. De huurders hebben het bestaan van de huurachterstand erkend, maar stellen dat zij de openstaande huur niet hoeven te voldoen omdat er sprake is van gebreken aan de woning en dat de verhuurder met het herstel daarvan in gebreke is gebleven. Tijdens de zitting zijn de huurders niet verschenen. De verhuuder heeft tijdens de zitting verklaard dat iedere keer dat hij ter plaatse kwam voor herstel er niets aan de hand bleek te zijn. Ook heeft de eiser een aannemer ingehuurd en deze is tot twee keer toe weggestuurd. De rechter oordeelt dat de verhuurder de gelegenheid had moeten krijgen om herstellingen te verrichten. Al met al komt de kantonrechter dan ook tot de conclusie dat huurders geen opschortingsrecht toekomt en gewoon de huur dienen te betalen. Aangezien de huurachterstand meer dan drie maanden betreft is de kantonrechter van mening dat dit de ontbinding rechtvaardigt.

Datum: 4 mei 2016
Rechtbank: Rechtbank Noord-Nederland
Zaaknummer: 4638857 \ CV EXPL 15-9450

vonnis

in de zaak van

Eiser,

hierna te noemen: Eiser, wonende te, eisende partij,

gemachtigde: E.C.Y. Cheung, tegen

1.        Gedaagde 1

2.        Gedaagde 2

hierna te noemen: gedaagden,

procederende in persoon.

 

De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 3 februari 2016;

de overgelegde producties van beide zijden, van de zijde van Eiser ter griffie ontvangen op 11 april 2016 en van de zijde van Gedaagden ter griffie ontvangen op 12 april 2016. Ten slotte is vonnis bepaald.

 

De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.

Gedaagden huren krachtens huurovereenkomst, ondertekend 11 november 2013, sinds 1 mei 2013 de woning van Eiser (hierna: het gehuurde) voor de duur van driejaren ingaande op 1 december 2014. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 650,00 per maand.

Gedaagden heeft vanaf februari 2015 de huur niet meer betaald.

Bij brief van 8 april 2014 heeft Gedaagden Eiser gemeld dat er een aantal gebreken kleefde aan het gehuurde.

Ondanks herhaaldelijke aanmaning daartoe door de incassogemachtigde van Eiser bleef iedere betaling uit.

 

De vordering en het verweer

Eiser heeft op bij dagvaarding geformuleerde gronden, de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand van € 4.032,00, buitengerechtelijke kosten, toekomstige termijnvergoedingen en kosten rechtens gevorderd.

Eiser stelt hiertoe onder meer -samengevat weergegeven- dat Gedaagden ondanks sommatie het bedrag van de huurachterstand niet heeft betaald. Eiser heeft haar vordering uit handen gegeven. Iedere verdere betaling bleef uit. Gedaagden moeten daarom de buitengerechtelijke kosten betalen.

Gedaagden hebben het bestaan van de huurachterstand erkend, maar stellen (samenvattend) dat zij de openstaande huur niet hoeven te voldoen omdat er sprake is van gebreken aan de woning en dat Eiser met het herstel daarvan in gebreke is gebleven.

De beoordeling

In dit geschil is aan de orde of Gedaagden zich op goede gronden op opschorting van de betaling van de huurtermijn beroepen.

Gedaagden, zich beroepend op het aanwezig zijn van gebreken, maakt in zijn brief aan Eiser van 14 april 2014 gewag van het volgende:

“…

2e week december 2013 heb ik u te kennen gegeven dat de vloerbalken in de woonkamer verrot zijn en vervangen dienden te worden, i.v.m. zakkende vloer. In uw opdracht is een bedrijf geweest om te kijken, deze constateerde echter dat de gehele kamer vloer opgebroken diende te worden, In overleg met de aannemer is toen besloten deze werkzaamheden eventueel plaats te laten vinden na kerst en oud en nieuw. Echter tot op heden hebben wij noch van u, noch van de aannemer taal nog teken vernomen.

Vervolgens heb ik u tot 2x toe gevraagd, zowel in december 2013 als januari 2014, om sleutels van de garagedeur en heeft u toegezegd er zorg voor te dragen dat deze alsnog aan ons overhandigt zullen worden, echter hebben we tot op heden, na 4 maanden nog geen sleutels van de garagedeur in ons bezit.

Tijdens ons gesprek in november 2013 heeft u toegezegd dat het schilderwerk buiten dit voorjaar zou worden aangepakt, ook hier hebben wij tot op heden niets over gehoord, wanneer dit zal plaatsvinden. Ondanks het prachtig mooie weer in de maand maart jl Voorst heb ik gebreken geconstateerd in de door mij gehuurde woning. Ik maak dan ook graag van deze gelegenheid gebruik, u hier bij deze melding van te maken.

1.  Raamboompje kamer uitzetraampje defect.

2.  Keukenkraan lekkage.

3.  Niet goed sluitende inbouw koelkast in de keuken.

4.  Lekkage toilet.

5.  Waterdruk problemen m.b.t. douchen

6.  Bijkeuken vloer problemen.

7.   Sloten in de gehele woning en klinksteUen functioneren niet. Dit betreft nagenoeg alle deuren en sloten, dan wel schilden.

8.  Regelmatig problemen met de C. V. Installatie (drukverlies) Warm water voorziening keuken niet voldoende.

9.  Buitenverlichting boven voordeur heeft geen spanning, derhalve niet te gebruiken.

Bij deze wil ik u dan ook verzoeken bovenstaande problemen en meerdere toezeggingen uwerzijds na te komen en op te lossen,

Ik deel dan ook uw mening dat een formele schriftelijke opstelling wederzijds wenselijk is. M.b.t. uw schrijven d.d. 28 maart jl. kan ik u mededelen dat wij uiteraard akkoord gaan met de wettelijke huurverhoging vcm 4%, ingaande juli 2014, op voorwaarde dat uwerzijds de in deze brief gestelde problemen zijn opgelost en hersteld.

…”

Artikel 7:204 BW bepaalt dat de verhuurder de verplichting heeft om gebreken aan het pand te herstellen. Een gebrek m de zm van artikel 7:204 lid 1 BW is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als w aarop de overeenkomst betrekking heeft. Dit is het uitgangspunt.

Verder bepaalt de wet onder meer dat indien een verhuurder met het verhelpen van gebreken in verzuim verkeert de huurder de gebreken mag herstellen op kosten van de verhuurder, desgewenst door de kosten in mindering te brengen op de huur. Deze situatie speelt hier niet. Gedaagden hebben geen gebreken verholpen.

De huurder kan als gevolg van vermindering van het huurgenot ook nog evenredige vermindering van de huurprijs vorderen bij de rechter. Zulks heeft Gedaagden evenmin geëntameerd.

De kantonrechter leest, zoals reeds overwogen, in het verweer van Okkens c.s. een beroep op opschorting van de betalingsverplichting. Om zich met vrucht op opschorting te kunnen beroepen, dient de huurder gemotiveerd en onderbouwd te stellen en zo nodig te bewijzen dat aan het gehuurde zodanige gebreken kleven dat gehele of partiële ontbinding c.q. evenredige huurprijsvermindering in de rede ligt.

Indien er gebreken bestaan aan de gehuurde woonruimte waardoor het huurgenot van de huurder is verminderd, kan de huurder onder bepaalde omstandigheden een beroep op een opschortingsrecht toekomen. Het deel van de prestatie dat door de huurder wordt opgeschort dient in verhouding te staan tot de bedoelde gebreken. Daarnaast dient de huurder de verhuurder in kennis te stellen van deze gebreken en hem een termijn te gunnen deze te repareren. Pas indien de verhuurder met de reparatie in gebreke blijft kan de huurder (een deel van) de huur opschorten. Voorts, zij opgemerkt, dat de huurder gehouden is om kleine gebreken zelf te herstellen.

Ter gelegenheid van de comparitiezitting, alwaar Gedaagden verstek lieten gaan, hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen, werd door Eiser onweersproken -en daarmee heeft de kantonrechter van de juistheid daarvan uit te gaan- gesteld dat iedere keer dat Eiser ter plaatse kwam voor herstel dat voor niets bleek te zijn en verder dat Gedaagden bovendien eerder (ktr: dan de ingang van de huur) het huis in wilden terwijl Eiser nog dingen wilde opknappen. De sleutels zijn Gedaagden dan ook reeds op 13 november 2014 gegeven. Hij was daar zo blij mee dat hij meldde zelf wel dingen op te knappen. Verder hebben Gedaagden de door Eiser gestuurde aannemer tot twee keer toe weggestuurd. Gedaagden zou een nieuwe afspiaak maken maar dat is nimmer gebeurd, aldus Eiser.

In het licht van het vorenstaande en de aard en omvang van de gebreken inschattend is er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van verminderd huurgenot die een volledige of gedeeltelijke opschorting van de huur rechtvaardigt. Uiteraard had Eiser de gelegenheid gegund moeten worden om herstellingen te verrichten. Dit hebben Gedaagden verhinderd. Verder zijn de genoemde gebleken van dien aard dat zij vallen onder het herstel dat Gedaagden zelf had moeten uitvoeren (desgewenst op kosten van de Eiser). Zoals overwogen kan pas indien de verhuurder met de reparatie in gebreke blijft de huurder (een deel van) de huur opschorten. Eiser kan onder genoemde omstandigheden niet tegengeworpen worden dat zij in gebreke verkeerde.

Al met al komt de kantonrechter dan ook tot de conclusie dat Gedaagden geen opschortingsrecht toekomt. Gedaagden zullen dan ook tot betaling van het bedrag van € 4.032,00 worden veroordeeld.

Verhuurder vordert verder ontbinding van de huurovereenkomst aangezien een huurachterstand van meer dan drie maanden dit volgens haar rechtvaardigt. Door Gedaagden is hiertegen geen zelfstandig verweer gevoerd. Uit het voorgaande blijkt dat er een huurachterstand is van meer dan drie maanden. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om de huurovereenkomst te ontbinden.

Tegen de gevorderde ontruiming is evenmin zelfstandig verweer gevoerd. De ontruimingstermijn van twee weken komt de kantonrechter niet onredelijk voor, zodat dit ook zal worden toegewezen.

Dit geldt ook voor de gevorderde wettelijke rente. Tegen de wettelijke rente is door Gedaagden geen zelfstandig verweer gevoerd, waardoor deze door de kantonrechter wordt toegewezen.

De mede gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn als onbetwist en op de wet gegrond ook toewijsbaar. Datzelfde geldt voor de gevorderde wettelijke rente hierover.

Omdat Gedaagden in het ongelijk gesteld worden dienen zij de proceskosten aan Eiser te vergoeden. De proceskosten worden vastgesteld als volgt:

-  dagvaardingskosten EUR 94,19

-  vast recht EUR 221,00

-  salaris gemachtigde EUR 400,00

EUR 715,19

De gevorderde nakosten zijn toevvijsbaar tot het in kantonzaken geldende maximale forfaitaire tarief van EUR 100,00.

De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt Gedaagden om aan Eiser te betalen € 4.671,12 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.032,00 (huurachterstand) vanaf 20 juli 2015 tot aan de dag van volledige betaling, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over de het bedrag van 639,12 (buitengerechtelijke incassokosten) vanaf 14 dagen na heden tot aan de dag van de volledige betaling;

ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan Westeinde 11 te Hijken;

veroordeelt Gedaagden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning met alles en iedereen te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan Eiser;

veroordeelt Gedaagden tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van Eiser begroot op € 94,19 aan dagvaardingskosten, € 221,00 aan vast recht en € 400,00 aan salaris gemachtigde, alsmede in de nakosten van € 100,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over genoemde bedragen vanaf 14 dagen na heden tot aan de dag van de volledige betaling;

veroordeelt Gedaagden tot betaling van een bedrag van € 670,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat zij de woning na juli 2015 in gebruik hebben tot aan de ontruiming;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. C.J.R. de Locht en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2016.