Huurders hebben hun tegenvordering onvoldoende toegelicht en worden veroordeeld in de huurachterstand, schade en proceskosten

De huurders hebben de huur van februari tot en met juli 2016 niet betaald. De verhuurder is een gerechtelijke procedure gestart en vordert de huurders te veroordelen in de huurachterstand. Daarnaast is er schade aan het huis ontstaan van €8.040,26. De huurders geven aan dat de huurachterstand klopt, maar ze stellen dat de huur is ingehouden vanwege schade door vochtproblemen in de kelder. Volgens de huurders zijn er verschillende goederen die in de kelder stonden onherstelbaar aangetast door vocht en schimmen en ze willen dan ook een vergoeding voor deze schade. De verhuurder betwist dat het in de kelder zo vochtig was dat de spullen van de huurders daardoor beschadigd zijn en de verhuurder geeft aan dat ze dan hun spullen ergens anders hadden moeten opslaan.

In de procedure zijn de schadeposten besproken en deze zijn door de verhuurder duidelijk gespecificeerd. Ook blijkt dat de huurders zonder toestemming te vragen aan de verhuurder een neefje in de woning hebben ingeschreven. De rechter beslist dat aangezien ze dit niet aan de verhuurder hebben gevraagd ze in strijd hebben gehandeld aan de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. De kostenpost die hierdoor zijn ontstaan komt dan ook voor rekening van de huurders. De rechter kijkt ook nog naar de vordering in reconventie met betrekking tot de schade vanwege vochtproblemen die de huurders hebben aangedragen. De rechter heeft de huurders verzocht om deze schade te specificeren. De huurders hebben alleen een e-mailbericht overgelegd, waaruit volgens hun de hoogte van de schade zou moeten blijken, maar dit vindt de rechter onvoldoende. Uit de e-mail blijkt namelijk niet dat de goederen daadwerkelijk zijn aangetast door vocht en schimmel in de kelder noch dat de verhuurder hiervoor aansprakelijk zou zijn. Bovendien is deze e-mail door de huurders zelf opgesteld. Bij gebrek aan meer stukken die de vordering toelichten zal de tegenvordering worden afgewezen. Aangezien de huurders in het ongelijk zijn gesteld worden zij veroordeeld in alle kosten van de procedure.

Datum: 1 februari 2017
Rechtbank: Rechtbank Almere
Zaaknummer: 5469498 / MC EXPL 16-12199

Vonnis

in de zaak van

EISER,

wonende te,

eiseres in conventie,verweerster in reconventie, hierna ook te noemen: Verhuurder, gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung,

tegen

1. GEDAAGDE 1,

wonende te,

verschenen in persoon, hierna te noemen: Huurder 1,

2. GEDAAGDE 2,

wonende te,

vertegenwoordigd door Huurder 1, hierna te noemen: Huurder 2, gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna te zamen te noemen: Huurders '

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

-   het tussenvonnis van 30 november 2016,

-   de brief van 21 december 2016 met productie 9 van Verhuurder,

-   het proces-verbaal van comparitie van 4 januari 2017.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. Sinds 1 augustus 2014 heeft Verhuurder de woonruimte aan Huurders verhuurd, tegen een huurprijs van € 2.500,00 per maand, welke voor de eerste dag van elke maand moet zijn voldaan. De huurovereenkomst is inmiddels beëindigd.

2.2.  De huurtermijnen voor de maanden februari tot en met juli 2016 zijn gedeeltelijk onbetaald gelaten door Huurders.

3. Het geschil

in conventie

3.1.        Verhuurder vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Huurder 1 en Huurder 2 ieder hoofdelijk te veroordelen om aan Verhuurder te voldoen een bedrag van € 1 1.379,31, bestaande uit € 9.040,26 aan hoofdsom, € 70,30 aan rente tot 11 oktober 2016 en € 2.268,75 aan incassokosten inclusief BTW. Verhuurder vordert daarnaast de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de hoofdsom van € 9.040,26 vanaf 11 oktober 2016 tot aan de dag der algehele voldoening en over de buitengerechtelijke incassokosten vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening. Verhuurder vordert tevens veroordeling van Huurders in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede in de nakosten.

3.2.        Aan haar vordering legt Verhuurder ten grondslag dat Huurders bij herhaling in gebreke is gebleven met de stipte betaling van de bij vooruitbetaling verschuldigde huurpenningen. Huurders heeft inmiddels tot en met juli 2016 een huurachterstand laten ontstaan tot een bedrag van € 6.000,00. Daarnaast heeft Huurders volgens Verhuurder het gehuurde niet in dezelfde staat opgeleverd als waarin het bij aanvang van de huurovereenkomst verkeerde.

De schade daarvan bedraagt € 8.040,26. De borg van € 5.000,00 die bij aanvang door Huurders is betaald, is verrekend met de schade zodat er nog een bedrag van € 3.040,26 resteert. Verhuurder maakt daarnaast aanspraak op de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW. Verhuurder maakt tevens aanspraak op de buitengerechtelijke kosten omdat zij de vordering uit handen heeft moeten geven.

3.3.        Huurders voert verweer. Huurders erkent de huurachterstand maar stelt dat zij de huurpenningen heeft ingehouden vanwege schade door vochtproblemen in de kelder. Volgens Huurder 1 heeft hij daarnaast als enige het huurcontract getekend. Huurder 1 stelt dat Huurder 2 alleen als echtgenote op het huurcontract stond en dat zij niet heeft getekend. Huurders betwist daarnaast de verschuldigdheid van een gedeelte van de kosten die Verhuurder gemaakt zou hebben in verband met herstel van het gehuurde.

3.4.        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan,

in reconventie

3.5.        Huurders vordert in reconventie een bedrag van € 11.000,00 aan schade vanwege de vochtproblemen in de kelder van het gehuurde.

3.6.         Aan haar vordering legt Huurders ten grondslag dat zij de goederen uit het opslag gedeelte van de kelder vanaf 1 oktober 2015 tot en met juli 2016 elders heeft moeten opslaan voor een bedrag van € 200,00 per maand, derhalve € 2.000,00 in totaal. Verder zijn er volgens Huurders verschillende goederen uit het woongedeelte van de kelder onherstelbaar aangetast door vocht en schimmel. Het gaat om schade aan matrassen, kussens, tassen, poefen, vloerkleden, schoenen, boeken, lampenkappen en speakers voor een totaalbedrag van €9.025,00.

3.7. Verhuurder betwist dat het in de kelder zo vochtig was dat de spullen van Huurders daardoor beschadigd zijn en dat Huurders haar spullen elders heeft moeten opslaan. Een onderbouwing van de schade ontbreekt, zo stelt Verhuurder.

3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1 Vast staat dat tussen Verhuurder en Huurders een huurovereenkomst heeft bestaan, met betrekking tot de woning gelegen aan de Groene Gerritsweg 1 te Laren, zodat op Huurders in beginsel de verplichting rust om de maandelijkse huurtermijnen te betalen. Huurder 1 heeft ter zitting erkend dat Huurder 2 het huurcontract mede heeft ondertekend, zodat Huurder 1 en Huurder 2 ieder hoofdelijk aansprakelijk zijn.

4.2. Huurders heeft de huurachterstand erkend, maar heeft gesteld dat zij schade heeft geleden vanwege vochtproblemen in de kelder. De kantonrechter begrijpt dit verweer van Huurders als een beroep op verrekening. Dit verweer faalt. Verhuurder heeft het bestaan en de omvang van de vermeende vordering van Huurders gemotiveerd betwist. Bovendien heeft Verhuurder betwist dat zij voor de gestelde schade aansprakelijk is. De gegrondheid van het verweer van Huurders is daarom niet op eenvoudige wijze vast te stellen. Nu de vordering van Verhuurder overigens vaststaat, zal de kantonrechter, overeenkomstig artikel 6:163 BW, het beroep op verrekening verwerpen.

4.3. Gelet op het voorgaande is Huurders gehouden de achterstallige huurpenningen van januari tot en met juli 2016 aan Verhuurder te betalen.

4.4. Verhuurder vordert daarnaast een bedrag aan schade vanwege herstel aan het gehuurde omdat Huurders het gehuurde niet in dezelfde staat heeft opgeleverd als bij aanvang van de huurovereenkomst. Verhuurder heeft ter zitting het gedeelte van de vordering dat ziet op de kosten van Vermex ten bedrage van € 409,99 ingetrokken.

4.5. Huurders heeft twee kostenposten van de schadespecificatie, die door Verhuurder als productie 6 is overgelegd, betwist. Ten eerste betwist Huurders de verschuldigdheid van de kosten van Westerveld B.V.. Deze kostenpost is door Huurders echter onvoldoende betwist. Huurders heeft slechts volstaan met een betwisting van de verschuldigdheid van die kosten in zijn algemeenheid. Verhuurder heeft evenwel haar vordering deugdelijk onderbouwd en daarbij een factuur van Westerveld B.V. in het geding gebracht waarop de kosten - die Westerveld BV- in rekening heeft gebracht - duidelijk gespecificeerd zijn. Huurders heeft nog gesteld dat twee kranen al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst defect waren. Verhuurder heeft dit echter weersproken en het blijkt verder ook nergens uit. De kostenpost met betrekking tot de factuur van Westerveld B.V. zal dan ook worden toegewezen.

4.6. Ten tweede betwist Huurders dat de kosten van het vervangen van de sloten voor zijn rekening moet komen. Tussen partijen staat vast dat Huurders, zonder Verhuurder daarvan op de hoogte te stellen, een neefje van Huurder 2 op het adres van het gehuurde heeft ingeschreven. De kantonrechter overweegt dat Huurders, door Verhuurder hiervan niet op de hoogte te stellen en hier van tevoren ook geen toestemming voor te vragen aan Verhuurder, in strijd heeft gehandeld met de ingevolge artikel 7:213 BW op hem rustende verplichtingen om zich als een goed huurder te gedragen. Zodoende is er sprake van een tekortkoming door Huurders in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en is Huurders aansprakelijk voor de ten gevolge hiervan door Verhuurder geleden schade. De kantonrechter overweegt dat begrijpelijk is dat Verhuurder vanwege onbekendheid met de ingeschreven persoon, en gelet op het aan haar gegeven advies van de politie, de sloten heeft vervangen en dat deze kostenpost dan ook voor rekening van Huurders komt. Nu de hoogte van het daarvoor gevorderde bedrag van € 1510,10 met door Huurders is betwist, zal dit bedrag worden toegewezen.

4.7. Aangezien Huurders het bestaan en de omvang van de vordering voor het overige niet heeft betwist, zal de vordering voor wat betreft de betaling van de hoofdsom worden toegewezen voor een bedrag van € 8.630,27. Dit bedrag bestaat uit de achterstallige huurtermijnen ten bedrage van € 15.000,00 en de kosten van herstel ten bedrage van € 7.630,27 (6 8.040,26 - € 409,99 factuur Vermex), waar, na verrekening met de borg van € 5.000,00, een bedrag van € 2.630,27 van overblijft. Daarnaast heeft Huurders reeds een bedrag van € 9.000,00 betaald, zodat derhalve nog een bedrag van € 8.630,27 resteert.

4.8. Omdat Huurders het door haar verschuldigde bedrag niet tijdig betaald heeft aan Verhuurder, is zij rente verschuldigd. De wettelijke rente - als bedoeld in artikel 6:119 BW- komt bij gebreke van afzonderlijke betwisting en als op de wet gegrond voor toewijzing in aanmerking.

4.9. Verhuurder maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten: De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat de aanmaning voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW.

4.10. Huurders zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure aan de zijde van Verhuurder worden veroordeeld. Tot op heden worden de kosten aan de zijde van Verhuurder begroot op:

- explootkosten               € 94,08

- griffierecht;                  € 223,00

- salaris gemachtigde € 600.00 (2 punten x € 300,00)

Totaal                              €917,08

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de in het dictum te bepalen termijn.

4.11. De nakosten, waarvan Verhuurder betaling heeft gevorderd, zal op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

in reconventie

4.12. In reconventie vordert Huurders een bedrag van € 11.000,00 vanwege schade door vochtproblemen in de kelder. Verhuurder heeft gemotiveerd betwist dat het in de kelder dusdanig vochtig was dat Huurders zijn spullen elders heeft moeten opslaan en dat de spullen van Huurders door de vochtigheid (onherstelbaar) beschadigd zijn. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de vermeende tegenvordering van Huurders door Verhuurder, had het op de weg van Huurders gelegen om haar vordering tot vergoeding van de door haar gestelde schade nader te onderbouwen. Huurders heeft alleen een e-mailbericht van 7 augustus 2016 overgelegd, waaruit volgens haar de hoogte van de schade zou blijken, maar hier komt onvoldoende betekenis aan toe. Uit de e-mail blijkt niet dat de goederen daadwerkelijk zijn aangetast door vocht en schimmel in de kelder en dat Verhuurder daarvoor aansprakelijk zou zijn geweest. Bovendien is de e-mail door Huurders zelf opgesteld. Het had van Huurders verwacht mogen worden dat zij nadere stukken had overgelegd, bijvoorbeeld facturen van de opslagkosten, foto s van de (onherstelbaar) beschadigde goederen, en/of aankoopbewijzen van de beschadigde goederen. Dit heeft zij echter nagelaten. De vordering van Huurders zal dan ook worden afgewezen.

4.13. Huurders zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Verhuurder in ïeconventie worden veroordeeld. Het door Verhuurder in reconventie gevoerde verweer levert echter niet een noemenswaardig meerwerk boven de conventie op, zodat deze kosten zullen worden begroot op nihil.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.          veroordeelt Huurders om aan Verhuurder te betalen een bedrag van € 9.110,56, vermeerderd met de wettelijke rente over € 9.040,26 vanaf 11 oktober 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.2.          veroordeelt Huurders in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Verhuurder begroot op € 917,08, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de w ettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3.          veroordeelt Huurders, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Verhuurder volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.4.          verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.          wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.6.        wijst de vordering van Huurders af;

5.7.        veroordeelt Huurders in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Verhuurder begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders en in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2017.