Huurovereenkomst is niet onder invloed van dwaling tot stand gekomen

De verhuurder heeft zijn twee huurders gedagvaard. Hij wilt de huurovereenkomst door een rechter laten ontbinden. De reden is dat de huurders na het begin van de huurovereenkomst geen enkel bedrag meer aan huur hebben betaald. Naast de huurachterstand hebben de huurders ook twee op maat gemaakte inbouw kasten uit de slaapkamer weggegooid. Ook hebben ze een tussenwand in het huis laten plaatsen. De verhuurder eist dan ook een vergoeding voor de kasten en een vergoeding voor de kosten om de tussenwand te laten verwijderen.

De huurders eisen het enige bedrag wat ze ooit hebben betaald (aan het begin van de huurperiode) terug. De reden die ze hiervoor geven is dat het huis niet goed zou zijn opgeleverd. Volgens de huurders was het huis namelijk smerig en onbewoonbaar. Ook menen ze dat het woonoppervlakte te weinig was. Volgens de huurders is er sprake van een inwonende situatie daar nr. 2A en nr. 2 slechts gescheiden zijn door een deur, welke deur niet brandwerend is. De gemeente zou hebben aangegeven dat bewoning van een deel van de woning niet mogelijk is. De huurovereenkomst had dus nooit op deze wijze tot stand mogen komen vinden ze. Ze hebben de woning opgeknapt en vervolgens nooit in het huis gewoond, waardoor ze het bedrag wat ze aan het begin betaald hebben terug willen.

De rechter kijkt naar de stelling dat de huurovereenkomst nietig zou zijn omdat deze onder invloed van dwaling tot stand zou zijn gekomen. De rechter ziet dat de huurovereenkomst is ondertekend op 1 december 2015. De huurders zijn voor 1 december 2015 verschillende keren in het huis geweest om daar te schilderen. Dat brengt mee dat zij voldoende mogelijkheid hebben gehad om zich voor het ondertekenen van de overeenkomst een volledig beeld te vormen van de oppervlakte van het huis. Toch hebben ze blijkbaar besloten om op 1 december te tekenen zonder dat zij ooit de verhuurder hebben aangesproken op een tekortkoming of iets dergelijks. De rechter laat het beroep op dwaling dan ook niet slagen. Ook de bewering van gedaagden dat de woning niet verhuurd zou mogen worden door de brandweer is op geen enkele manier bewezen.

De rechter komt gezien het bovenstaande tot de conclusie dat de huurders gewoon hun huur hadden moeten betalen conform de huurovereenkomst. Hier worden de huurders dan ook in veroordeeld. Met betrekking tot de schade oordeelt de rechter dat deze niet duidelijk genoeg is gespecificeerd door de verhuurder. De schade zal dan ook worden afgewezen.

Datum: 22 maart 2017
Rechtbank: Rechtbank Gelderland
Zaaknummer: 5146228 CV EXPL 16-3634

vonnis

in de zaak van

Eiser,

wonende te, eisende partij,

(rol)gemachtigde: IntoCash, tegen

Gedaagde 1,

Gedaagde 2,

beiden zonder bekende woon en/of verblijfplaats, gedaagde partij, procederend in persoon.

Partijen worden hierna ook genoemd "Eiser" en '"Gedaagden".

1. Het procesverloop

Dit blijkt uit:

-  het tussenvonnis van 5 oktober 2016;

-  de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte wijziging van eis;

-  de comparitie van partijen d.d. 15 december 2016, waarvan door de griffier aantekening is gehouden.          

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1 Gedaagden hebben met ingang van 1 december 2015 de woonruimte van Eiser gehuurd, voor een huurprijs van € 995,00 per maand. Partijen hebben hiertoe op 4 december 2015 een huurovereenkomst getekend, op welke overeenkomst de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing zijn.

3. Het geschil

In conventie

3.1 Eiser vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de Komperwijkweg 2A in Loerbeek per 1 juli 2016 is beëindigd danwel is ontbonden;

b. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan haar te betalen de huurachterstand van € 4.670,00 en de schade ad € 3.505,00;

c. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan haar te betalen de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de hoofdsom, vanaf de vervaldatum tot aan 7 december 2016 berekend op € 78,56;

d. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan haar te betalen de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de hoofdsom vanaf 7 december 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;

e. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan Eiser te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 595,93, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze kosten vanaf 14 dagen na het vonnis, althans een in goede justitie redelijk geachte termijn, tot aan de dag der algehele voldoening;

f. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan Eiser de kosten te betalen van de procedure waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van Eiser, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze kosten vanaf 14 dagen na het ten deze te wijzen vonnis, althans een in goede justitie redelijk geachte termijn, tot aan de dag der algehele voldoening;

g. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan haar te betalen de nakosten ten bedrage van 50% van het geldende salaris gemachtigde, indien en voor zover zij niet binnen de wettelijke vereiste termijn van twee dagen, althans binnen een in goede justitie redelijk geachte termijn, na betekening van het vonnis, hebben voldaan;

h. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan Eiser te betalen de kosten van de dagvaarding.

3.2 Eiser legt aan haar vordering, kort weergegeven, het volgende ten grondslag. Gedaagden blijven bij herhaling in gebreke met de stipte nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Bij aanvang van de huurovereenkomst hebben Gedaagden een bedrag van € 1.300,00 contant voldaan. Sindsdien hebben Gedaagden geen bedragen meer voldaan. Naast de achterstallige huur moet Gedaagden aan haar de schade betreffende de kosten voor het opnieuw laten maken en plaatsen van de twee op maat gemaakte inbouw kasten in de slaapkamer van het gehuurde die door Gedaagden zijn verwijderd ad € 3.500,00 en de kosten van herstel van de sloopschade en het verw ijderen van de tussenwand ad € 1.000,00, alsmede de incassokosten betalen.

3.3 Gedaagden hebben verweer gevoerd strekkende tot afwijzing van de vorderingen van eiseres. Het verweer komt hieronder waar nodig aan de orde.

In reconventie

3.4 Gedaagden vorderen in reconventie dat Eiser wordt veroordeeld een bedrag van € 1.300,00 (terug) te betalen.

3.5 Aan de vordering hebben Gedaagden kort weergegeven het volgende ten grondslag gelegd.

De woning is door Eiser niet goed opgeleverd. Het huis was smerig en onbewoonbaar. Voorts bedraagt het woonoppervlakte 179 m2 te weinig, is er sprake van een inwonende situatie daar nr. 2A en nr. 2 slechts gescheiden zijn door een deur, welke deur niet brandwerend is. De gemeente heeft aangegeven dat bewoning van 2A niet mogelijk is. De huurovereenkomst had dus nooit op deze wijze tot stand mogen komen.

Zij hebben na het opknappen van de woning nooit in de woning gewoond. Het reeds betaalde bedrag van € 1.300,00 moet Eiser gelet op voorgaande terug betalen.

3.6 Eiser heeft verweer gevoerd tegen de vordering van Gedaagden strekkende tot afwijzing, onder veroordeling van Gedaagden in de proceskosten. Het verweer komt hieronder waar nodig aan de orde.

4. De beoordeling

In conventie

4.1 Gedaagden hebben beaamd dat de huurovereenkomst ten opzichte van hen beiden per 1 juli 2016 is geëindigd, zodat onderdeel a. van het petitum om die reden zal worden toegewezen.

4.2 Gedaagden hebben als eerste verweer aangevoerd dat de huurovereenkomst nietig is, omdat deze onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Eiser heeft dit van de hand gewezen. De kantonrechter overweegt daarover het volgende. Vast is komen te staan dat Gedaagden in de maanden oktober en november 2015, dus nog voor de aanvang van de huurovereenkomst d.d. 1 december 2015, in de woning werkzaam zijn geweest om die te schilderen. Dat brengt mee dat zij voldoende gelegenheid hebben gehad om zich voorafgaande aan het ondertekenen van de huurovereenkomst op 1 december 2015, een volledig beeld te vormen van de oppervlakte, de staat en de ligging van het gehuurde. Voor zover Gedaagden na de ingangsdatum van de huur gebreken of een andere tekortkoming zouden hebben ontdekt, lag het op hun weg om Eiser schriftelijk daarover te informeren en daarvan ook bewijsstukken over te leggen. Gedaagden hebben in dit verband nagelaten om voldoende concreet te stellen om welke gebreken het ging. Verder hebben Gedaagden gesteld dat het gebruik van het gehuurde als (afzonderlijke) woning door de gemeente niet was toegestaan. Eiser heeft evenwel door middel van het overleggen van de brief van de gemeente van 24 oktober 2016 (productie 6 bij de conclusie van antwoord in reconventie) voldoende aangetoond dat het haar op grond van overgangsrecht niet was verboden om het gehuurde als afzonderlijke woning te verhuren. De gemeente heeft ook op geen enkel moment aangekondigd dat zij tegen het bewonen zou gaan optreden, zodat de gemeentelijke regelgeving geen beletsel is geweest voor het bewonen en huren van het gehuurde. Dat er in de ogen van de brandweer of de gemeente sprake zou zijn van een niet brandveilige situatie in het gehuurde is, tegenover de gemotiveerde betwisting door Eiser, op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt of onderbouw d. Het enkele feit dat Gedaagden de woning in de huurperiode niet daadwerkelijk hebben bewoond, maakt al het voorgaande niet anders. De kantonrechter ziet ook voor het overige geen feiten of omstandigheden die zouden kunnen meebrengen dat een beroep van Gedaagden op dwaling dan wel enig ander wilsgebrek bij Gedaagden of één van hen zou kunnen slagen.

4.3 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Gedaagden over de periode van 1 december 2015 tot 1 juli 2016 de huurprijs aan Eiser dienen te voldoen. Uit hetgeen hierboven is overwogen, volgt ook dat er geen grondslag was voor opschorting van de huurbetalingsverplichting. Dat betekent dat de vordering onder b. van het petitum ten aanzien van de huurachterstand zal worden toegewezen.

4.4 De vordering onder b. van het petitum heeft voor het overige betrekking op de schade die volgens Eiser is ontstaan doordat Gedaagden wijzigingen in het gehuurde hebben doorgevoerd, waarna zij de woning bij het einde van de huurperiode niet in de oorspronkelijke staat hebben hersteld. Gedaagden hebben in dit verband aangevoerd dat zij toestemming hadden om deze wijziging te realiseren en dat er geen schade is omdat Eiser niet in de oorspronkelijke toestand heeft hersteld en dus geen schade heeft geleden. De kantonrechter overweegt daarover het volgende. Gedaagden hebben aangevoerd, zo begrijpt de kantonrechter, dat Eiser (nog) geen kosten heeft gemaakt om de slaapkamer in de oorspronkelijke staat te herstellen omdat de huidige opvolgende huurders van de woning de situatie zoals door Gedaagden is achtergelaten uitdrukkelijk hebben geaccepteerd. Dit" betekent dat er ook geen schade is geleden. Eiser heeft bovendien de eventuele schade door het gestelde ontbreken van de inbouw kasten, hetgeen overigens door Gedaagden is bestreden, niet gespecificeerd of onderbouw d. Gelet op het voorgaande zal de gevorderde schade wegens het ontbreken van voldoende grondslag worden afgewezen.

4.5 De gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten zullen als niet afzonderlijk gemotiveerd betwist worden toegewezen. De over de incassokosten gevorderde rente wordt afgew ezen omdat niet gesteld of gebleken is dat de incassokosten daadw erkelijk zijn betaald.

4.6 De door partijen aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen behoeven geen bespreking, nu deze in het licht van hetgeen is vastgesteld en overwogen niet tot een andere beslissing kunnen leiden.

4.7 Gedaagden zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen tot een bedrag van € 100,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. De rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na heden.

4.8 Het vonnis w ordt uitv oerbaar bij voorraad verklaard. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

In reconventie voorts

4.9  Gedaagden stellen dat zij recht hebben op de (terug)betaling van een bedrag van € 1.300,00 omdat het huis smerig was, te weinig woonoppervlakte bevatte, niet brandveilig was en volgens de gemeente nooit had mogen worden verhuurd. Gedaagden hebben naar het oordeel van de kantonrechter niet onderbouwd gesteld hoe de gestelde gebreken aan het gehuurde zich verhouden tot de gevorderde € 1.300,00. Het dwalingsverweer van Jeurissen

c.s is immers in conventie verworpen, als gevolg waarvan de huurovereenkomst in stand is gebleven en er aldus geen ongedaanmakingsverbintenis is ontstaan uit hoofde waarvan Eiser gehouden is tot terugbetaling van gelden. Voor zover Gedaagden de grondslag van de voidering baseren op schade die zij als gevolg van een wanprestatie van Eiser zouden hebben geleden, wordt overwogen dat Gedaagden in conventie dezelfde gebreken naar voren hebben gebracht als verweer tegen de door Eiser gevorderde huurtermijnen, waarbij geen van de genoemde gebreken dan wel tekortkomingen naar het oordeel van de kantoniechtei zijn komen vast te staan. Dit betekent dat de vordering in reconventie zal worden afgewezen.

4.10 Gedaagden zal als de m het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie vastgesteld op € 75,00 aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende:

In conventie

5.1 verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de Koperwijkweg 2A in Loerbeek per 1 juli 2016 is geëindigd;

5.2 veroordeelt Gedaagden hoofdelijk om aan Eiser te betalen € 5.344,49 vermeerderd met de wettelijke rente over € 4.670,00 vanaf 7 december 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3 veroordeelt Gedaagden hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Eiser, v ermeerderd met de rente vanaf veertien dagen na heden, tot de uitspraak van dit vonnis vastgesteld op:

€ 94,08 voor explootkosten, inclusief de eventueel v erschuldigde btw. € 223,00 voor griffierecht,

€ 500,00 voor salaris gemachtigde,

€ 100,00, aan nakosten, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.

5.4 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

5.5 wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie

5.6 veroordeelt Gedaagden tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Eiser, tot de uitspraak van dit vonnis vastgesteld op €75,00 voor salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J. Heefteen uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 maart 2017