Huurovereenkomst niet als gemengde overeenkomst aan te merken; geen dwaling, bedrog of crediteursverzuim

Huurder en verhuurder hebben een huurovereenkomst afgesloten met betrekking tot een aantal ruimtes in een pand. Uit deze overeenkomst blijkt dat het doel van de verhuurder is om werkruimte te verhuren aan ondernemers in de creatieve sector. De huurder houdt zich niet aan zijn betalingsverplichtingen en heeft een huurachterstand. De verhuurder vordert dit dan ook bij de rechtbank. De huurder is het niet eens met deze vordering. Zij geeft aan dat ze de ruimtes heeft willen gebruiken voor een kunstproject. Ze zou daar verschillende activiteiten organiseren, maar dit had een tegenvallend bezoekersaantal. Toen de huurder aan de verhuurder vroeg of ze medewerking zou willen verlenen aan projecten kreeg ze dit niet. Van de voorgespiegelde samenwerking kwam niets terecht. Als de huurder dit had geweten, was zij de 'gemengde' overeenkomst niet aangegaan. Hierdoor vindt de huurder dat er sprake is van dwaling of bedrog, althans van veranderde omstandigheden. De overeenkomst zou gewijzigd moeten worden door verlaging van de huurprijs. De rechter is het hier niet mee eens. Uit de overeenkomst blijkt niet dat er sprake zou zijn van een gemengde overeenkomst. Het is wel heel duidelijk dat het doel van de overeenkomst is om slechts werkruimte te verhuren aan ondernemers in de creatieve sector. Er staat niet in de overeenkomst dat de verhuurder nog andere diensten zou moeten leveren. De rechter oordeelt dat de huurachterstand gewoon betaald zal moeten worden.

Datum: 6 maart 2014
Rechtbank: Amsterdam, afdeling Privaatrecht
Zaaknummer: CV 13-9501

Vonnis

in de zaak van:

de stichting Eiseres, gevestigd te, eiseres

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung van IntoCash

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Gedaagde, gevestigd te, gedaagde

gemachtigde: mr. A. Bierenbroodspot

Verloop van de procedure

dagvaarding van 4 april 2013, met producties;
conclusie van antwoord, met producties;
instructievonnis van 24 juli 2013;
conclusie van repliek tevens vermeerdering van eis, met producties;
conclusie van dupliek, met producties;
akte uitlating producties
dagbepaling vonnis

Gronden van de beslissing

Feiten

1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:

1.1.    Partijen - eiseres als verhuurder en gedaagde als huurder - hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een aantal ruimtes in het pand aan de (gebouwencomplex X).
1.2.    Eiseres huurt dit pand op haar beurt van Ymere.
1.3.    In de considerans van de huurovereenkomst tussen partijen is vermeld dat eiseres een verhuurbeleid voert dat erop gericht is ruimte te bieden aan ondernemers in de creatieve sector.
1.4.    In de huurovereenkomst is voorts vermeld dat de door gedaagde gehuurde ruimtes 330 m2 aan bedrijfsruimte beslaan, uitsluitend te gebruiken als bedrijfs- en atelierruimte.
1.5.    De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar, ingaande op 1 juli 2011 en lopende tot en met 30 juni 2014.
1.6.    De huurprijs bedroeg tot 1 januari 2012 € 2.000,- per maand, van 1 januari 2012 tot 1 januari 2013 € 2.250,- per maand en van 1 januari 2013 tot 1 juli 2014 € 2.500,- per maand.
1.7.    Gedaagde heeft vanaf oktober 2012 huurachterstand laten ontstaan.

Vordering

2.    Eiseres vordert na vermeerdering van eis gedaagde (uitvoerbaar bij voorraad) te veroordelen tot betaling van € 35.392,50 aan huurachterstand met wettelijke rente, € 1.444,12 aan tot 17 september 2013 vervallen rente en € 917,18 aan buitengerechtelijke incassokosten, alles met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding alsmede de nakosten. Eiseres stelt daartoe dat gedaagde tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Eiseres heeft daarom haar incassogemachtigde moeten inschakelen, voor de kosten waarvan zij een vergoeding vordert.

Verweer

3.    Gedaagde verweert zich tegen de vordering. Zij voert daartoe aan dat sprake is van een gemengde overeenkomst, waarbij gedaagde gebruik heeft van 330 m2 bedrijfsruimte met gemeenschappelijk gebruik van de centrale ruimte met toiletten en de toegang vanaf de Y. Dit gebruik zou plaatsvinden in het kader van een kunstenaarsproject genaamd X. Eiseres zou allerlei activiteiten entameren en faciliteren. Toen gedaagde vanwege tegenvallende bezoekersaantallen in betalingsproblemen geraakte en bij eiseres aanklopte, kwam zij van een koude kermis thuis. Eiseres hield gedaagde aan zijn contractuele verplichtingen. Medewerking aan projecten kreeg gedaagde niet. Het gebruik van de centrale ruimte werd tegengewerkt. Van de voorgespiegelde samenwerking kwam niets terecht. Als gedaagde dit had geweten, was zij de gemengde overeenkomst niet aangegaan, zodat sprake is van dwaling of bedrog, althans van veranderde omstandigheden. De overeenkomst zou gewijzigd moeten worden door verlaging van de huurprijs. Gedaagde stelt in dit verband dat zij feitelijk 280 m2 ter beschikking heeft en meer huur per m2 betaalt dan de andere huurders. Bovendien heeft zij in de gehuurde ruimte aanzienlijke investeringen gedaan. Voor gedaagde was uitgangspunt dat er gedurende evenementen alcohol mocht worden geschonken. Pas in 2013 is hem door eiseres medegedeeld dat daarvoor geen vergunning kon worden afgegeven omdat de gehuurde ruimte daarvoor niet hoog genoeg is. Gedaagde beroept zich op opschorting, althans stelt zich op het standpunt dat eiseres in crediteursverzuim verkeert door de vooraf gedane toezeggingen om activiteiten in het kader van een kunstencentrum te organiseren niet na te komen.

Beoordeling

4.    De kantonrechter is van oordeel dat het verweer faalt. Naar eiseres terecht aanvoert blijkt uit de huurovereenkomst niet dat sprake zou zijn van een gemengde overeenkomst. De hiervoor genoemde considerans is daarvoor niet voldoende. Daaruit blijkt slechts dat eiseres zich ten doel stelt om werkruimte te verhuren aan ondernemers in de creatieve sector onder de gezamenlijke noemer X. Concrete door eiseres aan gedaagde te verlenen diensten anders dan het ter beschikking stellen van ruimte en de daaraan verbonden gebruikelijke verplichtingen zijn niet vermeld. Hetgeen gedaagde stelt over toezeggingen en een samenwerkingsverband los van het contract is te vaag om van bijkomende verplichtingen aan de zijde van eiseres uit te gaan. Van dwaling, bedrog of crediteursverzuim uit dien hoofde is dus geen sprake. Gedaagde heeft kennelijk verwachtingen gekoesterd die vooralsnog niet zijn gerealiseerd, maar dat is niet voldoende om van dwaling of onvoorziene omstandigheden te spreken die wijziging van de overeenkomst zou(den) rechtvaardigen. Gedaagde heeft een contract gesloten voor 330 m2 tegen de onder 1.6 genoemde huurprijzen. Het gaat niet aan om jaren later te gaan stellen dat het metrage niet juist is of de huurprijs buiten proportie. Gebreken aan het gehuurde die huurprijsvermindering zouden rechtvaardigen zijn niet gesteld of gebleken, laat staan dat de daarvoor geldende procedure is gevolgd. Ook valt niet in te zien waaraan gedaagde een opschortingsrecht zou ontlenen. Dat eiseres aan het gebruik van de centrale ruimte onredelijke voorwaarden stelt, is niet gebleken. Gedaagde voert niet aan dat haar veronderstelling dat in het gehuurde alcohol zou mogen worden geschonken op uitlatingen zijdens eiseres berust. Het had op de weg van gedaagde als ondernemer gelegen om zich daarover tevoren met de gemeente te verstaan, als dat een voorwaarde voor haar was. Dat gedaagde in het gehuurde heeft geïnvesteerd, doet aan het vorenstaande niet af. De staat van het gehuurde was bij het aangaan van de huurovereenkomst immers bekend.

5. Het voorgaande betekent dat de vermeerderde vordering zal worden toegewezen, met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding. Conform het voor kantonzaken geldende beleid wordt na te melden bedrag aan nakosten toegewezen.

Beslissing

De kantonrechter:

I. veroordeelt gedaagde om aan eiseres € 35.392,50 aan huurachterstand tot en met september 2013 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 september 2013 tot de voldoening;
II. veroordeelt gedaagde tot betaling aan eiseres van € 1.444,12 aan tot 17 september 2013 vervallen rente;
III. veroordeelt gedaagde om aan eiseres € 917,18 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen;
IV. veroordeelt gedaagde in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiseres begroot op € 76,71 aan explootkosten, € 896,- aan griffierecht en € 750,- aan salaris gemachtigde, alles inclusief eventueel verschuldigde BTW, alsmede € 100,- aan nakosten indien niet binnen 14 dagen na een daartoe strekkende sommatie aan de betalingsveroordelingen is voldaan;
V. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
VI. wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 maart 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.