Huurovereenkomst tussen maatschap en gedaagde ontbonden op grond van dringend eigen gebruik van de maat

Gedaagde huurt sinds 1999 van Eiser één van de drie onzelfstandige woonruimte boven de praktijk. Eiser wilt deze huurovereenkomst ontbinden op grond van dringend eigen gebruik. Zo heeft hij (met inachtneming van de wettelijke regels) de gedaagde hier schriftelijk van op de hoogte gesteld. In deze brief schrijft hij onder andere: "De grond van de opzegging luidt: dringend eigen gebruik. U bewoont één van de drie onzelfstandige woonruimte boven de praktijk. Eén van de maten, dhr. Eiser 1 gaat scheiden en moet zijn huidige woning verlaten.". Gedaagde is hier echter niet mee akkoord gegaan, waardoor Eiser deze ontbinding van de huurovereenkomst bij de rechter vordert.

De gedaagde voert als verweer dat de verhuurder de maatschap is en niet de eiser (een maat van de maatschap). De rechter oordeelt dat deze omstandigheid het beroep op dringend eigen gebruik niet in de weg staat. Een maatschap heeft geen rechtspersoonlijkheid, waardoor Eiser 1 samen met Eiser 2 als verhuurder gezien moeten worden. Ook heeft Eiser voldoende aannemelijk gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Vervolgens moet er worden gekeken of de huurder een passende woonruimte kan krijgen. Eiser heeft in de procedure een overzicht gebracht met beschikbare kamers en appartementen in Zeist. Hierdoor concludeert de rechter dat Gedaagde passende woonruimte kan krijgen.

Ook dient er een belangenafweging worden gemaakt. Door Gedaagde zijn geen bijzondere feiten en omstandigheden aangevoerd waardoor zijn belang om in het gehuurde te blijven woning zwaarder doen wegen dan het belang van Eiser. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal dan ook worden toegewezen. Wel krijgt de gedaagde een ruime tijd om het gehuurde te ontruimen en een verhuis- en inrichtingskosten vergoeding van €500,-. Ook zal Gedaagde als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

Datum: 25 mei 2015
Rechtbank: Rechtbank Utrecht
Zaaknummer: 3903361 UC EXPL 15-2986 AL/1116

Vonnis

inzake

1.  de maatschap

Maatschap Eiser,

verder ook te noemen de Maatschap,

2.  Eiser 1, maat van eiseres sub 1, wonende te,

verder ook te noemen Eiser 1, en

3.  Eiser 2, maat van eiseres sub 1, wonende te,

verder ook te noemen Eiser 2,

eisende partijen,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung, werkzaam bij IntoCash, tegen:

Gedaagde,

wonende te, verder ook te noemen Gedaagde, gedaagde partij,

gemachtigde: mr. F. Huisman, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand.

1. De procedure

1.1.       Het verloop van de procedure blijkt uit:

-  de dagvaarding;

-  de conclusie van antwoord;

-  de conclusie van repliek;

-  de conclusie van dupliek.

1.2.       Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.         Gedaagde huurt sinds 1999 van (de rechtsvoorganger van) de Maatschap één van de drie onzelfstandige woonruimten (hierna: het gehuurde) boven de praktijk aan de, tegen een huurprijs van laatstelijk €338,44 per maand.

2.2.        De brief van de gemachtigde van de Maatschap aan Gedaagde van 25 augustus 2014 vermeldt het volgende:

"(...)

Middels deze brief zegt cliënt de huurovereenkomst op per 1 maart 2015 tegen en met inachtneming van de wettelijke regels.

De grond van de opzegging luidt: dringend eigen gebruik. U bewoont één van de drie onzelfstandige woonruimte boven de praktijk. Eén van de maten, dhr. Eiser 1 gaat scheiden en moet zijn huidige woning verlaten. Dhr. Eiser 1 is financieel niet bij machte om een woning te gaan huren, alsmede de hypotheek te blijven betalen. De overige twee woonheden boven de praktijk worden gebruikt als opslag en dienen bovendien als onderdak voor twee stagiaires (maandag tot en met woensdag) en voor de therapeuten die avonddienst hebben (woensdag en donderdag).

Er zijn gedurende 2x15 weken per jaar twee stagiaires in de praktijk aanwezig, van maandag tot en met woensdag, daar de opleiding in Eindhoven en Enschede teveel reistijd zou vragen. Daarnaast hebben twee van de maten een avondspreekuur, waarna ze ook blijven overnachten, aangezien ze de volgende dag weer vroeg aanwezig moeten zijn. Zij wonen in Roosendaal en Heino, derhalve is het voor hen te ver op en neer te reizen. Zij slapen woensdag respectievelijk donderdag in één van de wooneenheden. De twee wooneenheden worden derhalve van maandag tot en met donderdag gebruikt voor medewerkers van de praktijk.

Er is derhalve onvoldoende ruimte aanwezig voor dhr. Eiser 1 en zijn bezittingen.

U dient het gehuurde uiterlijk op 1 maart 2015 leeg, schoon en ontruimd op te leveren (...)

Wij verzoeken u binnen een termijn van zes weken na dagtekening van deze brief aan te geven ofu akkoord gaat met deze opzegging. (...)"

2.3. Gedaagde is niet akkoord gegaan met beëindiging van de huurovereenkomst.

3. Het geschil

3.1.      Eisers vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a.   ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen per 1 maart 2015 of een in goede justitie te bepalen datum en ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na dit vonnis;

alsmede betaling van:

b.   € 338,44 voor iedere maand of gedeelte daarvan vanaf maart 2015 zolang Gedaagde het gehuurde niet heeft ontruimd;

c.          de proceskosten.

3.2.       Gedaagde heeft verweer gevoerd.

3.3.       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van dit geschil van belang, nog teruggekomen.

4. De beoordeling

Beoordelingskader

4.1. In artikel 7:274 lid 1 sub c BW is bepaald dat een vordering van een verhuurder tot beëindiging van een huurovereenkomst slechts toewijsbaar is indien:

-   de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd;

-  de huurder passende woonruimte kan krijgen.

Dringend eigen gebruik

4.2.       Voor toewijzing van de vordering is allereerst vereist dat de dringendheid van het eigen gebruik voldoende aannemelijk wordt gemaakt.

4.3.       Gedaagde voert als meest verstrekkend verweer dat gebruik door een ander dan de verhuurder zelf niet 'eigen' is en wijst hierbij op de uitspraak van de Rechtbank Haarlem van 4 oktober 2006, ECLI:NL:RBHAA:2006:AY9697.

4.4.        De kantonrechter overweegt het volgende. Vast staat dat tussen de Maatschap en Gedaagde een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Vraag is of de omstandigheid dat de Maatschap verhuurder is en niet Eiser 1 aan een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik in de weg staat. Gedaagde stelt, onder verwijzing naar de hiervoor genoemde uitspraak, dat dat het geval is. In bedoelde uitspraak is, kort gezegd, geoordeeld dat het dringend eigen gebruik van de betrokken makelaar niet vereenzelvigd kan worden met het eigen gebruik door de verhurende vennootschap. Dit is echter een andere situatie dan in de onderhavige zaak waarbij een maatschap verhurende partij is. Anders dan een besloten vennootschap bezit een maatschap immers geen rechtspersoonlijkheid. Dit betekent dat niet een zelfstandige rechtspersoon, die los moet worden gezien van de persoon Eiser 1, verhuurder is, maar dat Eiser 1 samen met Eiser 2 verhuurder is. Het dringend gebruik van Eiser 1 geldt dus als dringend eigen gebruik van één van de verhuurders. Het verweer wordt derhalve verworpen.

4.5.        Eisers hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat Eiser 1 dringend behoefte heeft aan het gehuurde voor eigen gebruik. De kantonrechter acht daarbij het volgende van belang. Blijkens een afschrift van een brief van de gemeente Amsterdam, door eisers overgelegd als productie 9, is de echtscheiding tussen Eiser 1 en zijn inmiddels ex-vrouw op 6 oktober 2014 ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand. Voorts hebben eisers gesteld dat Eiser 1 sinds 28 augustus 2014 is verhuisd en staat ingeschreven op het adres Burgemeester Patijnlaan 54 A te Zeist. Een bewijs van inschrijving is als productie 6 in het geding gebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter levert dit, anders dan Gedaagde stelt, voldoende bewijs op voor de stelling van eisers dat de ex-vrouw van Eiser 1 thans in de echtelijke woning verblijft.

Niet ter discussie staat dat er boven de praktijk drie onzelfstandige woonruimtes zijn, waarvan er één is verhuurd (namelijk aan Gedaagde). Eisers hebben gesteld dat de overige ruimtes dienen als opslagruimte respectievelijk overnachtingsplaats voor collega- podotherapeuten en stagiaires. Gesteld is dat Eiser 1 van zondag tot woensdag op een slaapbank op de zolderverdieping slaapt en op woensdag en donderdag op een bank in de benedenruimte. Op dit moment heeft Eiser 1 enkel de beschikking over zijn kleding, plek voor zijn overige bezittingen is er thans niet.

Eisers stellen voorts dat Eiser 1 niet in staat is om naast zijn deel aan de hypotheeklasten en de bijkomende kosten een woning te huren en dat het niet mogelijk is andere woonruimte in het pand, anders dan het gehuurde beschikbaar te stellen aan Eiser 1. De kantonrechter acht het gezien de dalende winstcijfers van de Maatschap, welke als productie 10 zijn overgelegd, niet ondenkbaar dat aan Eiser 1, zoals door eisers gesteld, geen hypotheek zal worden verstrekt en hij evenmin in aanmerking komt voor een huurwoning in de vrije sector.

4.6, Gedaagde heeft tegen dit alles ingebracht dat er drie onzelfstandige woonruimtes boven de praktijk zijn, dat één van die ruimtes slechts voor een deel wordt gebruikt als opslagruimte, dat de opgeslagen goederen elders kunnen worden geplaatst en dat het aanbieden van woonruimte voor stagiaires geen vereiste is voor de maatschap. Eisers hebben hun vordering vervolgens nader gemotiveerd onderbouwd. Gesteld is dat de Maatschap ieder jaar een aantal 'punten' moet scoren, dat het verlenen van stage daarvan onderdeel uitmaakt en dat dat momenteel niet mogelijk is omdat de Maatschap stagiaires geen onderdak kan bieden. In verband met de kosten kan de Maatschap stagiaires niet elders onderdak aanbieden. Verder hebben zij gesteld dat de Maatschap niet meer aan de inrichtingseisen voldoet omdat in de sterilisatieruimte op dit moment tevens goederen zijn opgeslagen, hetgeen vanwege de hygiëne niet is toegestaan. Een en ander is niet, althans niet gemotiveerd, door Gedaagde weersproken.

4.7.       Ten slotte is onvoldoende gemotiveerd weersproken dat Eiser 1 de thans door Gedaagde gehuurde woning duurzaam wenst te gebruiken voor bewoning door hemzelf. Een dergelijk gebruik kwalificeert gelet op hetgeen hiervoor reeds is overwogen als eigen gebruik.

Passende woonruimte

4.8.        Voor de toepassing van de beëindigingsgrond van het dringend eigen gebruik is voorts vereist dat de huurder een andere passende woonruimte kan krijgen. Of er sprake is van passende woonruimte, zo blijkt uit vaste jurisprudentie, is sterk afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. Niet vereist is dat voor de andere woonruimte dezelfde huurprijs moet worden betaald of dat de woonruimte dezelfde oppervlakte en evenveel kamers heeft. Omstandigheden die voorts een rol kunnen spelen bij beoordeling van de beschikbaarheid van andere passende woonruimte zijn de gezinssamenstelling, het inkomen en het beschikbare aanbod. Niet noodzakelijk is dat de verhuurder een concreet aanbod doet. In beginsel kan worden volstaan met een overzicht van de in de regio beschikbare (huur)woningen. Ook van de huurder wordt verwacht dat hij zich inspant bij het vinden van andere passende woonruimte.

4.9.        Uit de door eisers in het geding gebrachte uitdraaien van beschikbare kamers en appartementen in Zeist blijkt dat er voldoende woningen beschikbaar zijn. Gedaagde stelt dat een studentenhuis of-kamer niet is aan te merken als passende woonruimte omdat hij werkende is. Gemeubileerde woonruimte is evenmin acceptabel omdat zijn eigen spullen dan in een dure opslag moeten worden opgeborgen. De kantonrechter stelt vast dat door eisers niet alleen uitdraaien van beschikbare kamers in een studentenwoning in het geding zijn gebracht. Bovendien had het op de weg van Gedaagde gelegen om te stellen en te onderbouwen wat volgens hem dan wel als passende woonruimte is aan te merken. Dit heeft hij niet gedaan. Op grond van het voorgaande dient derhalve te worden geconcludeerd dat Gedaagde een andere passende woonruimte kan krijgen.

Belangenafweging

4.10.      Vervolgens moet worden beoordeeld of, in het licht van de belangen van beide partijen, niet langer kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De kantonrechter overweegt het volgende.

4.11.      Door Gedaagde zijn geen bijzondere feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat zijn belang bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dient te wegen dan het belang van Eiser 1 bij het gehuurde. Alleen duidelijk is geworden dat Gedaagde in het weekend in Groningen verblijft, waar Gedaagde volgens de onbetwiste stelling van eisers ook staat ingeschreven, en dat hij in verband met zijn werkzaamheden doordeweeks in het gehuurde verblijft. Daartegenover staat het belang van Eiser 1. Evident is dat Eiser 1 in het gehuurde zijn hoofdverblijf zal hebben. Reeds hieruit volgt dat van eisers niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

Ontbinding en ontruiming

4.12.      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst worden toegewezen per 1 juni 2015. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om aan Gedaagde een ruimere tijd te gunnen alvorens hij het gehuurde moet ontruimen, te weten tot 1 juli 2015.

Gebruiksvergoeding

4.13.      De gevorderde vergoeding van € 338,44 voor iedere maand of gedeelte daarvan vanaf maart 2015 zolang Gedaagde het gehuurde niet heeft ontruimd zal worden afgewezen nu gesteld noch gebleken is dat er in het verleden huur onbetaald is gebleven en de door Gedaagde over de maand juni 2015 verschuldigde gebruiksvergoeding op het moment van het wijzen van dit vonnis nog niet opeisbaar is.

Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten

4.14.      Gedaagde maakt subsidiair aanspraak op een vergoeding in de verhuiskosten van € 5.799,00.

4.15.      De kantonrechter overweegt dat in onderhavig geval, op de voet van artikel 7:275 lid 1 BW, een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is aangewezen. Voor een dermate hoge vergoeding als door Gedaagde gevorderd ziet de kantonrechter echter geen aanleiding nu daartoe van de zijde van Gedaagde geen concrete feiten en omstandigheden zijn aangevoerd en de door Gedaagde gehuurde ruimte een onzelfstandige woonruimte betreft. Gezien de omvang van het gehuurde, hetgeen met zich meebrengt dat de hoeveelheid aanwezige meubels ook beperkt zal zijn, moet het mogelijk zijn om de aanwezige goederen binnen een dag te verhuizen. Hoewel met elke verhuizing inrichtingskosten gemoeid zullen zijn, acht de kantonrechter deze kosten in het geval van een verhuizing naar en inrichting van een andere passende woonruimte relatief beperkt. Alles afwegende stelt de kantonrechter de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten naar redelijkheid en billijkheid vast op een bedrag van € 500,00.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.16.          Meer subsidiair heeft Gedaagde verzocht om de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring af te wijzen dan wel de huurovereenkomst te beëindigen op een termijn van drie maanden na dit vonnis. Ter onderbouwing daarvan is door Gedaagde aangevoerd dat hij gelet op zijn drukke werkzaamheden en privéleven voldoende tijd nodig heeft om zich te oriënteren op een nieuw onderkomen.

4.17.     De kantonrechter is, anders dan Gedaagde, van oordeel dat de door Gedaagde aangevoerde omstandigheden niet tot afwijzing van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring dienen te leiden. Temeer niet nu eisers een groot belang hebben bij een uitvoerbaar bij voorraad verklaring van onderhavige vonnis.

4.18.     Met betrekking tot de verzochte beëindiging tegen een latere datum overweegt de kantonrechter dat aan Gedaagde zoals hiervoor onder 4.12. is overwogen een ontruimingstermijn van één maand zal worden gegund. Bijzondere feiten en omstandigheden voor een langere termijn zijn gesteld noch gebleken.

Proceskosten

4.19. Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eisers worden begroot op:

-  dagvaarding              €                                     95,77

-  griffierecht                €                                    115,00

-  salaris gemachtigde  €                                60,00 (2 punten x tarief € 30,00)

Totaal                           €                                    270,77

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.       ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per 1 j uni 2015;

5.2.       veroordeelt Gedaagde om de onroerende zaak aan de Burgemeester Patijnlaan 54 A te Zeist, met al wie en al wat zich daarin vanwege Gedaagde bevindt uiterlijk 1 juli 2015 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eisers te stellen;

5.3.       veroordeelt eisers tot betaling van een bedrag van € 500,00 aan Gedaagde als een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten;

5.4.       veroordeelt Gedaagde tot betaling van de proceskosten aan de zijde van eisers, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 270,77;

5.5.       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.       wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2015.