Huurovereenkomst ontbonden, gebreken rechtvaardigen geen opschorting van betaling

Tussen huurder en verhuurder is een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van een jaar met een huurprijs van €795,- per maand. De huurcommissie heeft in deze tijd bepaald dat €491,23 een redelijke huurprijs is en dat deze huurprijs tijdelijk verlaagd is tot €196,49 per maand, aangezien er ernstige gebreken zijn in het huis. In december 2014 hebben de huurders een achterstand in betaling van €3.159,51 aan huur en schade. De verhuurder eist van de huurders dat ze dit bedrag betalen en vraagt ontbinding van de huurovereenkomst en dat de huurders dus het huis ontruimen. De huurders zijn het hier niet mee eens. Volgens hun heeft de verhuurder een hogere huurprijs berekend dan wettelijk is toegestaan voor een vergelijkbaar huis. Daarnaast geven de huurders aan dat ze tijdelijk gestopt zijn met betalen aangezien de verhuurder de afspraken niet nakomt met betrekking tot het opknappen van de woning. Ook zijn ze het niet eens met de servicekosten van €110,- aangezien ze zelf vloerbedekking hebben gelegd en er van stoffering door de verhuurder geen sprake is geweest. De rechter oordeelt dat het vast staat dat er sprake is van gebreken in de woning, aangezien de huurcommissie de huurprijs zwaar heeft verlaagd. Het door de huurcommissie bepaalde bedrag aan huur moet dan ook wel voldaan worden. De vordering tot betaling van de huur wordt dan ook toegewezen. Hetzelfde geldt voor de servicekosten. Ook hier heeft de huurcommissie eerder naar gekeken en besloten dat deze verschuldigd zijn. De huurachterstand is daarmee zo hoog dat het gerechtvaardigd is dat de huurovereenkomst ontbonden wordt. De vordering van de verhuurder is daarmee toegewezen en de huurders worden veroordeeld in de proceskosten en incassokosten.

Datum: 27 oktober 2015
Rechtbank: Rechtbank Den Haag
Zaaknummer: 3687502/14-37477

Vonnis

in de zaak van:

Eiser,

wonende te, eisende partij,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung (IntoCash),

tegen

Gedaagden,

beiden wonende te, gedaagde partij,

gemachtigde: mr. C.J.M.

Partijen worden aangeduid als "Eiser" en "Gedaagden".

1. Procedure

1.1 De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 9 december 2014, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de aantekeningen van de griffier van de op 22 september 2015 gehouden comparitie na antwoord, ter gelegenheid waarvan de gemachtigde van Gedaagden nog producties heeft overgelegd;
- de akte uitlaten zijdens Gedaagden;
- de akte uitlaten zijdens Eiser.

Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

2. Feiten

2.1 Eiser verhuurt per 14 augustus 2014 aan Gedaagden de woning tegen een huurprijs van € 795,00 per maand (€ 685,00 kale huur en € 110,00 vergoeding voor de door de verhuurder ter beschikking gestelde goederen), de eerste van iedere maand bij vooruitbetaling te voldoen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar, zijnde tot 31 augustus 2015.

2.2 Bij uitspraak van de huurcommissie van 23 juni 2015, verzonden op 8 september 2015, is de maximaal redelijke huurprijs bepaald op € 491,23 en is deze huurprijs per 14 augustus 2014 tijdelijk verlaagd tot € 196,49 per maand, vanwege ernstige gebreken in de woonruimte.

3.  Vordering

3.1  Eiser heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd, kort samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, de hoofdelijke veroordeling tot betaling van de huurachterstand c.a. en de hoofdelijke veroordeling van Gedaagden in de proceskosten en de nakosten.

3.2  Eiser legt aan deze vordering ten grondslag dat Gedaagden van 17 augustus 2014 tot en met december 2014 aan (restant) borgsom en aan huur een achterstand in de betalingen hebben doen ontstaan van €3.159,51, te vermeerderen met de schade, welke tot einde huurovereenkomst € 6.360,00 bedraagt (8 x € 795,00). Hij vordert dit bedrag, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ad € 533,55 inclusief BTW, alsmede de wettelijke rente tot en met 2 december 2014 ad € 11,94.

4.  Verweer

4.1 Gedaagden betwisten de vordering. Eiser heeft een hogere huurprijs bedongen dan wettelijk is toegestaan voor een vergelijkbare woning. Daarnaast hebben Gedaagden hun betalingsverplichting opgeschort, nu Eiser is tekortgeschoten in zijn verplichting tot nakoming van zijn verbintenis aan Gedaagden een bewoonbare woning te verhuren. De woning was niet in verhuurbare staat, maar met de toezegging van Eiser dat de woning zou worden opgeknapt zijn Gedaagden de huurovereenkomst aangegaan.

5.  Beoordeling

5.1  Ter zitting van 22 september 2015 heeft Eiser zijn vordering gewijzigd in die zin dat hij de huur tot 31 augustus 2015 niet langer als schade vordert, maar als achterstallige huurtermijnen. Daarnaast heeft Eiser zijn vordering verminderd, gelet op de uitspraak van de Huurcommissie van 23 juni 2015. De achterstand tot en met de maand september 2015 bedraagt dan € 3.291,53, met een maandelijks huur van € 309,49 (€ 196,49 kale huur + € 110,00 vergoeding meubilair). Gelet op de omvang van de achterstand en het feit dat Eiser zelf, door de opschorting van de betalingen door de huurders, ook in de betalingsproblemen is gekomen, persisteert hij bij de gevorderde ontbinding en ontruiming. Gedaagden hebben ter zitting meegedeeld dat, gelet op de door de gemeente bij brief van 2 maart 2015 opgelegde bestuursdwang om de gebreken te verhelpen en de uitspraak van de Huurcommissie, voldoende is gebleken dat er sprake is van zodanige gebreken aan de woning dat de opschorting van de huurbetaling gerechtvaardigd is. Daarnaast hebben Gedaagden verweer gevoerd tegen de servicekosten van € 110,00 per maand. Vervolgens is de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen zich te beraden over eventueel beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie.

5.2  Bij akte uitlaten hebben Gedaagden meegedeeld vast te houden aan hun verweer tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming, nu Eiser hun belangen ernstig heeft geschaad. Ten aanzien van de bijdrage van € 110,00 voor servicekosten maken zij bezwaar, nu zij zelf vloerbedekking hebben gelegd en er van stoffering door de verhuurder geen sprake is geweest. Eiser heeft bij akte meegedeeld niet in beroep te gaan tegen de uitspraak van de huurcommissie, zodat wat hem betreft uitgegaan kan worden van de maximaal verlaagde huurprijs van € 196,49 per maand, onder handhaving van zijn overige vorderingen.

5.3  Gelet op het voorgaande is komen vast te staan dat er sprake is van gebreken in de woning die het woongenot aanzienlijk schaden. Daarbij heeft de Huurcommissie de maximale huurprijsverlaging toegepast en deze vastgesteld op een bedrag van € 196,49 per maand. De stellingen die Gedaagden ten aanzien van de onderhoudsgebreken hebben ingenomen geven de kantonrechter geen aanleiding tot een ander oordeel. Dat sprake is van zodanige gebreken die een verdergaande verlaging van de huurprijs rechtvaardigen is door Gedaagden niet aangevoerd en niet onderbouwd. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het maandelijkse bedrag van € 196,49 verschuldigd is, zodat de vordering tot betaling daarvan zal worden toegewezen.

Onderdeel van de maandelijkse huur is de vergoeding voor de ter beschikking gestelde goederen ter hoogte van € 110,00 per maand. Hiertegen hebben Gedaagden niet eerder dan pas op de zitting verweer gevoerd en ook komen zij met niet meer dan de enkele stelling dat zij zelf vloerbedekking hebben gelegd. Nu de verschuldigdheid van deze kosten ook niet aan Huurcommissie is voorgelegd, is de kantonrechter dat Gedaagden deze kosten onvoldoende gemotiveerd hebben bestreden en derhalve verschuldigd zijn. De vordering tot betaling van € 3.291,53 wordt toegewezen.

De huurachterstand is daarmee zodanig hoog geworden dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gerechtvaardigd is. De kantonrechter zal deze vorderingen dan ook toewijzen.

5.4 Eiser maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden.

Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten ad € 533,55 inclusief BTW komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

5.5 Ten aanzien van een eventuele betalingsregeling dient Gedaagden zich te wenden tot de gemachtigde van Eiser, nu een regeling niet zonder de instemming van Eiser door de kantonrechter kan worden vastgesteld.

5.6 Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld en in de nakosten.

Beslissing

De kantonrechter:

1            ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen,

2            veroordeelt Gedaagden om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al wie en al wat zich daarin van de zijde van Gedaagden bevinden te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Eiser te stellen,

3            veroordeelt Gedaagden, hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijke kwijting aan Eiser te betalen een bedrag van € 3.825,08, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.291,53 vanaf de vervaltermijnen tot die der algehele voldoening en voorts te betalen een bedrag van € 306,49 voor iedere maand gedurende welke Gedaagden het gehuurde met ingang van 1 oktober 2015 in bezit zal houden, een ingegane maand voor een hele maand gerekend,

4            veroordeelt Gedaagden, hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure, tot hiertoe aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 612,80, waarvan € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde van Eiser,

5            veroordeelt Gedaagden, hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Gedaagden niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

6            verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

7            wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.M. van Baardewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 oktober 2015.