Huurovereenkomst ontbonden na opschorting huurbetalingen

De verhuurder heeft een huurcontract met de huurder. Hierin staat dat de huurder buiten de kale huur ook servicekosten moet betalen. De huurder betaalt al een half jaar geen huur meer. Hij heeft de huur opgeschort omdat hij inzage wilt hebben in de servicekosten. Aangezien dit wettelijk geen stand houdt, wordt dit gepasseerd. In de kern van het geschil komt het erop neer dat de partijen hebben afgesproken dat de VvE-kosten jaarlijks één-op-één doorberekenen mocht worden aan de verhuurder. De rechter concludeert uit het huurcontract dat de partijen voor ogen hadden - en hebben afgesproken - dat de servicekosten de jaarlijkse VvE-kosten zouden zijn, die de verhuurder dus zou betalen. Het is bij wet niet verboden om de VvE kosten als servicekosten door te berekenen aan de huurder. Dat verhuurders van andere appartementen die VvE-kosten mogelijk niet één-op-één doorberekenen, maakt de uitkomst niet anders. Het staat verhuurder en huurder vrij om daarover af te spreken wat zij wensen. Maar daarna zit de huurder eraan vast. Afspraak is afspraak. De huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde ontruimt.

Datum: 3 april 2013
Rechtbank: Limburg, zittingsplaats Heerlen
Zaaknummer: 508385 CV EXPL 13-241

Vonnis

inzake

Eiser, wonende te aan de, eiser in conventie, gedaagde in reconventie,

gemachtigde mr. E.C.Y. Cheung van IntoCash te Rotterdam,

tegen

Gedaagde, wonende te, gemeente, aan de, gedaagde in conventie, eiser in reconventie, verschijnende in persoon.

Het verloop van de procedure in conventie en in reconventie

Eiser heeft Gedaagde gedagvaard voor de kantonrechter.

Daarop heeft Gedaagde schriftelijk gereageerd in conventie en voor eis geconcludeerd in reconventie.

Vervolgens heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Beide partijen hebben voor de comparitie nog producties ingezonden.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

De beoordeling

in conventie en in reconventie

Het volgende staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet gemotiveerd betwist en mede aan de hand van overtuigende bewijsstukken voor de kantonrechter vast, als kader van het geschil:

Eiser verhuurt aan Gedaagde sinds 18 oktober 2008 een appartement (inclusief berging) aan de, gemeente;
volgens het huurcontract bedroeg de kale huur € 455,00 per maand en moest Gedaagde ook "servicekosten" betalen, ad € 145,00 per maand;
de kale huur bedraagt nog steeds € 455,00;
vanaf september 2012 tot en met maart 2013 heeft Gedaagde in het geheel geen huur meer aan Eiser betaald.

Het verweer van Gedaagde komt erop neer dat hij de huurbetalingen geheel heeft opgeschort om af te dwingen dat Eiser als verhuurder nu eindelijk eens inzage geeft in de servicekosten, zoals Gedaagde ook heeft gevraagd bij brief van 15 januari 2012.

Dat verweer houdt wettelijk geen stand en wordt dus gepasseerd.

In de kern komt het erop neer of partijen bij aanvang zijn overeengekomen dat Eiser de VvE-kosten jaarlijks één-op-één mocht doorberekenen aan Gedaagde.

De kantonrechter vindt aannemelijk dat partijen dat zijn overeengekomen. Het is weliswaar ongelukkig verwoord in het schriftelijk huurcontract ("het maandelijks voorschotbedrag op de kosten voor leveringen en diensten, hetwelk jaarlijks verrekend wordt, is als volgt gespecificeerd: servicekosten € 145,00"), maar uit de volgende aanwijzingen valt redelijkerwijs niets anders af te leiden dan dat partijen wel degelijk voor ogen hadden - en hebben afgesproken - dat de servicekosten de jaarlijkse VvE-kosten zouden zijn, die Eiser moest betalen:

de duidelijke mail van Eiser aan Gedaagde van 28 december 2008 (productie 5 Eiser), waartegen Gedaagde niet protesteerde, integendeel: enkele dagen later werd het betreffende bedrag stipt en correct betaald door Gedaagde;

de SMS-berichten van Eiser aan Gedaagde (productie 4 Eiser), die ook duidelijk de VvE-kosten als te betalen servicekosten aanduiden en waartegen Gedaagde toen ook nooit heeft geprotesteerd; 

het gegeven dat Gedaagde voorafgaande aan de brief van 15 januari 2012 vanaf oktober 2008 nooit eerder op enigerlei wijze heeft geklaagd over het feit dat hij als servicekosten de (gehele) VvE-kosten diende te voldoen.

De wet en in het bijzonder het zogenaamde Besluit Servicekosten staan er ook helemaal niet aan in de weg om de VvE-kosten als servicekosten door te berekenen aan de huurder.

Dat verhuurders van andere, soortgelijke appartementen, die VvE-kosten mogelijk niet één-op-één doorberekenen, maakt de uitkomst niet anders. Het staat verhuurder en huurder vrij om daarover af te spreken wat zij wensen. Maar daarna zit de huurder eraan vast. Afspraak is afspraak.

De kantonrechter kan de tegenvordering van Gedaagde dus ook niet honoreren.

Gelet op de hoogte van de huurachterstand - tot en met maart 2013 bedragende € 4.793,92 bij een kale huur van thans € 455,00 en servicekosten (VvE) van € 156,77 - zal de kantonrechter op grond van de wet de vorderingen van Eiser moeten toewijzen zoals hierna aangegeven en de tegenvordering van Gedaagde zal de kantonrechter moeten afwijzen.

De gevraagde machtiging om de ontruiming af te dwingen heeft Eiser overigens van de kantonrechter niet nodig, nu de wet hem daartoe al de bevoegdheid geeft (artikel 555 e.v. Rv).

Gedaagde zal als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, waarbij de procedure in conventie en reconventie gelet op de verwevenheid als een geheel worden gezien.

Indien Gedaagde wil voorkomen dat Eiser het vonnis zal tenuitvoerleggen, moet hij daarvoor een regeling zien te treffen die voor Eiser aanvaardbaar is. De kantonrechter staat daarbuiten.

Uitspraak

De kantonrechter:

in conventie (Eiser als eiser, Gedaagde als gedaagde)

Ontbindt de onderwerpelijke huurovereenkomst tussen partijen per heden.

Veroordeelt gedaagde om het gehuurde met al de zijnen en de zijne binnen 4 weken na heden te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiser te stellen.

Veroordeelt gedaagde om aan eiser onder voorbehoud van huurverhoging tegen bewijs van kwijting te betalen: € 611,77 voor iedere maand, te rekenen vanaf 1 april 2013, dat gedaagde met ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand daarbij gerekend voor een gehele.

Veroordeelt gedaagde om aan eiser te betalen de huurachterstand tot en met maart 2013 ad €4.793,92.

Veroordeelt gedaagde om aan eiser te betalen de wettelijke rente over de vervallen huurtermijnen, zijnde € 20,01 tot 5 december 2012 en de wettelijke rente over de daarna vervallen huurtermijnen steeds gerekend vanaf de respectievelijke vervaldatum, tot de dag der algehele voldoening;

in reconventie (Gedaagde als eiser, Eiser als gedaagde)

Wijst de vordering af.

in conventie en in reconventie

Veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedures, aan de zijde van Eiser gevallen en deze tot op heden begroot op:

€99,17 aan kosten dagvaarding (conventie);

€213,00 aan griffierecht (conventie);

€ 350,00 voor salaris gemachtigde (conventie en in reconventie).

Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. P. Hoekstra, kantonrechter en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.