Huurovereenkomst ontbonden, schadevergoeding op te maken bij staat

De gedaagde huurt van de eiser een bedrijfsruimte, waarvan hij de huur stelselmatig te laat betaalt. De eiser wilt daarom ook dat de huurovereenkomst ontbonden wordt en het pand ontruimd. De huurder vindt dat de huurachterstand niet genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen. De kantonrechter vindt echter van wel. Mede omdat de huurder niet betwist dat de huur regelmatig te laat wordt betaald. De ontruiming zal dan ook worden toegewezen. Daarnaast heeft de eiser een schadevergoeding gevordert. De rechter wijst deze niet toe, omdat zij net als de gedaagde van oordeel is dat de exacte schade niet valt te begroten.

Datum: 6 december 2011
Rechtbank: Assen, Sector kanton, Locatie Assen
Zaaknummer: 315958 \ CV EXPL 11 -3193

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Eiser, hierna te noemen: Eiser, gevestigd te, eisende partij,

gemachtigde: IntoCash,

tegen

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Gedaagde, hierna te noemen: Gedaagde, gevestigd te, gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J.H. Hemmes, die zich na de repliek heeft ontrokken aan de zaak.

De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 11 mei 2011 ;

de conclusie van antwoord van 19 juli 2011;

de conclusie van repliek, tevens houdende wijziging van eis van 16 augustus 2011;

de -wegens het ondanks het desgevraagd verleende uitstel niet meer door Gedaagde zelf

reageren op de conclusie van repliek- verleende akte niet dienen.

De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.

Gedaagde huurt van Eiser de bedrijfsruimte aan de. De overeenkomst is met ingang van l mei 2010 aangegaan voor de duur van 5 jaren. De huurprijs bedraagt € 4.206,65 per maand en omvat onder meer een voorschotbedrag groot € 339,15 voor leveringen en diensten.

Gedaagde betaalt de huur stelselmatig te Iaat en heeft per 5 augustus 2011 een huurachterstand groot € 22.280,30.

De vordering en het verweer

Eiser vordert, na wijziging van de eis, ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand van een bedrag van € 22.280,30, vermeerderd met de wettelijke rente, berekend op € 901,18 aan vervallen rente tot 5 augustus 2011, betaling van € 4.206,65 per maand vanaf 1 september 2011 tot aan de ontruiming, betaling van € 193.505,90 aan schadevergoeding, dan wel schadevergoeding nader op te maken bij staat en van € 800,00 aan buitengerechtelijke kosten. Eiser vordert daarnaast de veroordeling van Gedaagde in de proceskosten.

Eiser stelt dat Gedaagde ondanks vele sommatie het bedrag van de huurachterstand niet heeft betaald. Eiser heeft haar vordering uit handen gegeven. Gedaagde moet Eiser daarom de buitengerechtelijke kosten betalen. Dat volgt uit
de algemene bepalingen van huurovereenkomst, alsmede de wet en het rapport Voorwerk. Omdat door de ontbinding de huurovereenkomst voortijdig eindigt moet Gedaagde voorts de daaruit voortvloeiende schade vergoeden, bestaande uit 46 resterende huurtermijnen vanaf 1 september 2011.

Gedaagde heeft verweer gevoerd. Zij stelt dat de huurachterstand ontbinding niet rechtvaardigt. Daarnaast is een schadevergoeding zoals gevorderd niet aan de orde zolang de huurovereenkomst niet is ontbonden en staat de omvang van de schade in geval van ontbinding ook nog niet vast. Er zijn voorts alleen werkzaamheden verricht ter inleiding van de onderhavige procedure, zodat geen aanspraak bestaat op vergoeding van incassokosten.

De beoordeling

Eiswijziging

Tegen de eiswijziging is geen bezwaar gemaakt. De kantonrechter zal gelet daarop op de gewijzigde eis recht doen.

Inhoudelijk

De kantonrechter is van oordeel dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit mede omdat niet is betwist dat de huur stelselmatig te laat wordt betaald. Dat brengt met zich dat ook de gevorderde ontruiming toegewezen zal worden. De kantonrechter stelt de termijn van ontruiming op twee weken na betekening van dit vonnis. De gevorderde ontruiming met de sterke arm wordt, als zijnde niet op de wet gegrond, niet toegewezen. De gevorderde vergoeding van € 4.206,65 vanaf 1 september 2011 voor iedere maand dat Gedaagde het gehuurde niet heeft ontruimd, alsmede vergoeding van wettelijke rente is niet betwist en de kantonrechter acht deze vorderingen toewijsbaar.

De toewijsbaarheid van de gevorderde schadevergoeding is wel betwist. De kantonrechter acht deze niet toewijsbaar. Zij is -met Gedaagde- van oordeel dat de exacte schade niet op dat bedrag kan worden gesteld en dat de exacte schade ook nog niet valt te begroten. Zo wordt ook betaling gevorderd van € 4.206,65 per maand vanaf 1 september 2011 tot de maand waarin het gehuurde volledig zal zijn ontruimd en is die maand thans nog niet bekend. Daarnaast omvat de huur een deel voorschot servicekosten. Volstrekt onduidelijk is in hoeverre sprake is van schade in dat opzicht Ook is nog onduidelijk of en zo ja wanneer er een nieuwe huurder zal zijn gevonden. De toewijsbaarheid van de subsidiair gevorderde schadevergoeding nader op te maken bij staat is niet betwist. De kantonrechter zal dat toewijzen nu Gedaagde door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst schadeplichtig is.

Ook de gevorderde vergoeding van incassokosten is toewijsbaar. Overeengekomen is dat deze kosten voor rekening van Gedaagde komen. Daarnaast is, gelet op de door Eiser aangegeven werkzaamheden, alsmede overgelegde sommaties, niet voldoende deugdelijk betwist dat sprake zou zijn van voor vergoeding in aanmerking komende
buitengerechtelijke incassowerkzaamheden.

Gedaagde wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Voor de waarde per punt zal worden aangesloten bij de hoogte van de huurachterstand.

De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de;

veroordeelt Gedaagde om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met alles en iedereen te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan Eiser;

veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen € 23.981,48 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 22.208,30 vanaf 5 augustus 2011 tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van een bedrag van € 4.206,65 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat zij het gehuurde vanaf 1 september 2011 in gebruik heeft en niet volledig heeft ontruimd;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van de door Eiser als gevolg van de ontbinding te lijden schade, nader op te maken bij staat;

veroordeelt Gedaagde tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van Eiser begroot op € 76,31 aan dagvaardingskosten, € 284,00 aan vast recht en € 800,00 aan salaris gemachtigde;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.M.A.M. Kager en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2011.