Kort Geding - Het verzuim is ingetreden zonder dat daarvoor een ingebrekestelling is vereist

samenvatting:
De politie heeft in mei 2020 een hennepkwekerij gevonden in de woning die de verhuurder verhuurt aan de huurder. Eind mei bericht de huurder naar de verhuurder dat hij het pand zal verlaten per juni en dat hij de huurachterstand wil afbetalen met €50,- per maand. De burgermeerster laat in een brief van 2 juli richting de verhuurder weten dat er 280 planten zijn gevonden, en gezien deze grote hoeveelheid en het gevaar dat daarbij komt wordt het pand gesloten voor 3 maanden.

De verhuurder vraagt nu aan de rechter om de huurder te veroordelen in de huurachterstand. Aangezien hij als particuliere verhuurder in financiële problemen komt door de oplopende huurachterstand is er een spoedeisend belang. Hierom vraagt de verhuurder het in een kort geding procedure.

De huurder is het er niet mee eens en zegt dat er mondeling zou zijn afgesproken dat hij pas in 2021 de huurachterstand zou hoeven te betalen. Dit wordt door de verhuurder betwist. Bovendien zou zo'n afspraak haaks staan op het whatsapp contact van mei 2020 waarin de huurder gevraagd heeft om een betalingsregeling te treffen en dus erkent dat hij het bedrag moet afbetalen.

In de procedure geeft de huurder nog bij de rechter aan dat hij op een gegeven moment in de financiële moeilijkheden is gekomen en toen domme dingen heeft gedaan. Maar hoe moeilijk die omstandigheden ook zijn geweest, die omstandigheden ontslaan hem niet van zijn huurdersverplichtingen. De vordering van de verhuurder wordt toegewezen en de kosten van de procedure zijn voor rekening van de huurder.

Datum: 1 juli 2020
Rechtbank: Rechtbank Rotterdam
Zaaknummer: 8524815/ CV EXPL 20-194

vonnis in kort geding

in de zaak van

Eiser,
wonende te Rotterdam,

eiser bij exploot van dagvaarding van 2 juni 2020,
gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung te Rotterdam,

tegen

Gedaagde,
wonende te
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. Sculic te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Eiser' respectievelijk `Gedaagde'.

1.          Het verloop van de procedure

1.1. De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 3;
- het bericht van 12 juni 2020 zijlens Eiser met aanvullende producties 4 en 5;
- het bericht van 16 juni 2020 zijdens Gedaagde met twee producties.

1.2.       De mondelinge behandeling heeft op 17 juni 2020 digitaal plaatsgevonden via Skype for business in verband met de coronacrisis. In de digitale zittingszaal zijn zowel Eiser als Gedaagde in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Partijen hebben de respectieve standpunten nader toegelicht. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Die aantekeningen zijn toegevoegd aan het procesdossier.

1.3.       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2.          De vaststaande feiten

In het kader van de onderhavige procedure wordt van het volgende uitgegaan.

2.1.       Eiser is eigenaar van de woonruimte aan de Keizerskroon 86 te (3353 XR) Papendrecht.

2.2.       De woonruimte wordt sinds 1 oktober 2018 verhuurd aan Gedaagde.

2.3.       De bij vooruitbetaling verschuldigde huur bedraagt E 800,00 per maand.

2.4.       In een door Eiser als verhuurder en Amhouache als huurder ondertekend

document wordt — voor zover nu relevant — het volgende vermeld:

"(...) De huurder za! de huurpenningen voor de periode 01-10-2019 tot 01-02-2020 achteraf na ondertekening van een nieuwe huurovereenkomst met dezelfde voorwaarden. voor ten minste 1 jaar tussen verhuurder en huurder, de achterstallige huur afdragen. De ondertekening van deze huurovereenkomst zal uiterlijk op 01-02-2020 plaatsvinden.

2.5.       Tot 1 februari 2020 werd de woonruimte beheerd door Always Living.

2.6.       Met ingang van 1 februari 2020 hebben Eiser als verhuurder en Gedaagde als huurder een nieuwe huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte.

2.7.       Bij brief van 14 mei 2020 heeft de politie, eenheid Rotterdam, aan Eiser—voor zover nu relevant — het volgende geschreven:

"(...) Middels deze brief wil ik u kenbaar maken dat in de woning aan de Keizerskroon 86 in Papendrecht op 13 mei 2020 een hennepkwekerij is aangetroffen. (...)"

2.8.       Eind mei 2020 heeft — voor zover nu relevant — het volgende WhatsApp-gesprek plaatsgevonden tussen Eiser en Gedaagde:

Gedaagde:         "Hey Tony, ik verlaat het pand voor I juni. Sorry voor het ongemak dat ik heb veroorzaakt. Je bent een toffe kerel en ik wens je alleen maar het beste toe_ - Yassine"

Eiser:                "Hi Yashim, bedankt. Wil je de sleutel in mijn brievenbus (weena 303) gooien? Thx."

Gedaagde:         "Zal ik doen."

Eiser:                "Wil je dat svp uiterlijk morgen doen? Plus huur achterstand betalen."

Gedaagde:         "Hey Tony, Ik ben nu niet in staat om de huurachterstand te betalen. Ik wil met jou een betalingsregeling treffen van £50 per maand totdat het volledige bedrag is afgelost. lk heb op dit moment een uitkering. can 1052 eu per maand. Met dit minimalistische besrag kan ik net mijn vaste lasten dekken. Er is op dit moment geen werk ivm de corona. Ik doe een beroep op je menselijkheid. Met vriendelijke groeten Yassine."

2.9.         Bij brief van 2 juni 2020 heeft de burgemeester van de gemeente van Eiser — voor zover nu relevant — het volgende geschreven:

"(...) Op 13 mei 2020 werd in uw pand een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. De kwekerij bestond uit 2 kweekruimtes. Er werden 280 hennepplanten aangetroffen. De kwekerij was voorzien van assimilatielampen, koolfilters en een afzuigsysteem. De stroomvoorziening voor de kwekerij werd illegaal afgenomen. Gezien de kalkafzetting op het zeil en aan de onderkant van de potten/potgrond met daarin wortelresten van hennepplanten, is het aannemelijk dat er meerdere oogsten hebben plaatsgevonden. Op voorhand wordt het wederrechtelijk voordeel dat is verkregen op E 30.481,24 geschat. De indicatie van de opbrengst is gebaseerd op de het BOOM-rapport 2016. Op het adres staat Y. Gedaagde ingeschreven.

(. -• )

Naar aanleiding van het voorgaande heb ik het voornemen om uw pand op grond van artikel 13b Opiumwet en de door mij vastgestelde Beleidsregels artikel 13b Opiumwet, te sluiten voor drie maanden. De zeer grote hoeveelheid, namelijk 280 planten, en de gevaarzetting door illegale afname van de stroomvoorziening maken de situatie zeer ernstig en zijn voor mij de aanleiding om niet voor 1 maand, maar voor 3 maanden te sluiten. Er zijn bij mij geen andere omstandigheden bekend, die mijn voornemen om voor 3 maanden te sluiten niet rechtvaardigen.

De in het pand aangetroffen zeer grote hoeveelheid planten en de aannemelijkheid van in ieder geval een eerdere oogst en de bijzondere grootschalige handel in drugs is een gevaar voor de maatschappij, tast de veiligheid en volksgezondheid van burgers aan en vormt een ernstige verstoring van de openbare orde. Bovendien levert de handel in drugs vanuit een woning of in de openbare ruimte een slechte uitstraling van de buurt op. De handel in drugs heeft een aanzuigende werking op zware criminaliteit, zoals ripdeals en geweldsdelicten.

3.        Het geschil

3.1      Eiser heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Gedaagde te veroordelen om:

de woonruimte met al de hunnen en het hunne (eventuele onderhuurders daaronder begrepen, voor zover zij niet huurder van zelfstandige woonruimte zijn) primair binnen zeven dagen na uitspraak van dit vonnis en subsidiair binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen;

en voorts om aan Eiser te betalen:

€ 2.400,00 aan hoofdsom;
€ 800,00 per maand, onder voorbehoud van huurverhoging, voor iedere maand na mei 2020 dat Gedaagde met ontruiming van de woonruimte in gebreke blijft, een ingegane maand voor een gehele te rekenen;

18,24 aan wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de vervaldatum tot 18 mei 2020;

de wettelijke over de hoofdsom vanaf 18 mei 2020 tot de dag van algehele voldoening;
de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis, alsmede de nakosten.

3.2.     Aan de vordering heeft Eiser — naast voormelde vaststaande feiten, samengevat en voor zover nu relevant — het volgende ten grondslag gelegd.

3.2.1. Gedaagde is in gebreke gebleven met volledige en tijdige betaling van de huur, waardoor een huurachterstand is ontstaan ten bedrage van € 2.400,00 berekend tot en met de maand februari 2020. Het betreft de huur voor de maanden december, januari en februari 2020. Daarnaast heeft Gedaagde een wietplantage in de woonruimte gehouden.

3.2.2. Eiser heeft spoedeisend belang bij zijn vorderingen, aangezien hij als particuliere verhuurder in financiële problemen komt door de oplopende huurachterstand. Daarnaast is het voor Eiser belangrijk dat Gedaagde de woonruimte spoedig verlaat, om de schade in de woonruimte als gevolg van de wietplantage te beperken en te (laten) herstellen, mede vanwege mogelijke aansprakelijkheidstelling door de gemeente.

3.2.3. Gezien de hoogte van de huurachterstand, de aanwezigheid van de wietplantage en het feit dat Gedaagde geen verweer voert, is het aannemelijk dat een vordering tot ontbinding en ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen.

3.3.     Gedaagde heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Hij heeft daartoe —verkort weergegeven en voor zover nu relevant — het volgende verweer gevoerd.

3.3.1. Er is geen ingebrekestelling verstuurd met betrekking tot de huurachterstand. Gedaagde is rauwelijks gedagvaard. De afspraak zoals weergegeven in het document (zie r.o. 2.4) is niet zoals partijen zijn overeengekomen. Partijen hebben (mondeling) afgesproken dat Gedaagde met ingang van de nieuwe huurovereenkomst met Eiser één jaar de tijd heeft om de achterstallige huur af te lossen. Eiser is vervolgens akkoord gegaan met een nieuwe huurovereenkomst met ingang van 1 februari 2020, wetende dat er op dat moment een huurachterstand bestond.

3.3.2. Arnahouche heeft het spoedeisend belang van Eiser betwist.

3.3.3. Gedaagde heeft geen alternatieve woonruimte tot zijn beschikking. Hij zal op straat komen te staan als de vordering tot ontruiming wordt toegewezen.

4.          De beoordeling

4.1.     Voldoende is gebleken dat Eiser een spoedeisend belang heeft, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vordering.

4.2.     In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

4.3.     Eiser heeft twee gronden voor ontbinding van de huurovereenkomst aangevoerd, te weten een huurachterstand van drie maanden en een door de politie aangetroffen hennepplantage in de woonruimte. Die gronden zullen hierna worden besproken.

Huurachterstand

4.4.     Gedaagde heeft niet betwist dat hij een huurachterstand ten bedrage van

€ 2.400,00 heeft laten ontstaan. De vraag is echter of dat bedrag nu opeisbaar is, aangezien Gedaagde dat heeft betwist door een beroep te doen op een andersluidende uitleg van de afspraak tussen partijen, dan zoals die is vastgelegd in het document (zie r.o. 2.4). Eiser heeft die andersluidende uitleg betwist en gesteld dat partijen in oktober 2019 hebben afgesproken dat Gedaagde de huur voor de in het document genoemde periode uiterlijk op 1 februari 2020 moest voldoen, zoals ook is vastgelegd in het document.

4.5.       Uit de letterlijke tekst van het door beide partijen ondertekende document volgt niet dat partijen voor het voldoen van de huurachterstand een termijn van één jaar vanaf het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst hebben afgesproken. Uit de tekst kan slechts worden afgeleid dat Gedaagde de huur over de genoemde periode moet betalen zodra partijen een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten, welke huurovereenkomst uiterlijk op 1 februari 2020 ondertekend moet zijn.

4.6.       De door Eiser gestelde uitleg van de in het document vastgelegde afspraak vindt voorts steun in het WhatsApp-gesprek tussen partijen (zie r.o. 2.8). In dat gesprek. dat eind mei 2020 heeft plaatsgevonden, vraagt Eiser aan Gedaagde om de huurachterstand te betalen. Vervolgens deelt Gedaagde aan Eiser mee dat hij die achterstand op dat moment niet kan betalen en vraagt hij om een betalingsregeling van E 50,00 per maand. Uit die mededeling kan worden afgeleid dat Gedaagde weet en toegeeft dat hij de huurachterstand reeds moet betalen — en dus niet nog de tijd had tot I februari 2021, waarop hij pas thans in deze procedure een beroep doet.

4.7.     Op grond van het voorgaande volgt de kantonrechter Eiser in zijn uitleg van de afspraak tussen partijen. Gedaagde heeft verder niets naar voren gebracht, op grond waarvan de door hem gestelde uitleg van de afspraak moet worden aangenomen.

4.8.     Uitgaande van de door Eiser gestelde uitleg, hebben partijen een fatale termijn afgesproken. Vaststaat dat Gedaagde die termijn heeft laten verstrijken zonder de huur te betalen. Het verzuim is dan ook reeds ingetreden zonder dat daarvoor een ingebrekestelling vereist is. Het verweer van Gedaagde ter zake het ontbreken van een ingebrekestelling wordt daarom als ongegrond verworpen.

4.9.     De conclusie is dat de huurachterstand thans opeisbaar is. Het gevorderde bedrag_ ad € 2.400,00 ligt dan ook voor toewijzing gereed.

4.10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van het ingetreden verzuim, is de gevorderde wettelijke rente toewijsbaar vanaf 2 februari 2020. De wettelijke rente zal dan ook worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing vernield.

Hennepplantage

4.11. Gedaagde heeft niet betwist dat de politie op 13 mei 2020 een hennepplantage in de woonruimte heeft aangetroffen. Aangezien de inhoud van de. brief van de burgemeester ter zake de aard en de omvang van de hennepplantage (zie r.o. 2.9) niet is betwist, moet in deze procedure van de juistheid daarvan worden uitgegaan. Dat brengt mee dat vaststaat dat er sprake was van een hennepplantage met 280 planten, assimilatielampen, koolfilters en een afzuigsysteem en dat er sprake was van het illegaal aftappen van stroom.

Ontruiming

4.12. Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling hiervan kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018: 1810),

4.13. Het (tijdig) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen van de huurder die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Door een huurachterstand van drie maanden te laten ontstaan, is Gedaagde ernstig tekortgeschoten in die verplichting. Daarnaast heeft Gedaagde zich niet als goed huurder gedragen door een hennepplantage in de woonruimte te (laten) houden en/of onvoldoende toezicht te houden op de woonruimte. De ernst en aard van die tekortkomingen, zowel afzonderlijk als tezamen bezien, rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.

4.14. Gedaagde heeft ter zitting naar voren gebracht dat hij op een gegeven moment in financiële moeilijkheden is gekomen en toen domme dingen heeft gedaan. Hoe moeilijk die (financiële) omstandigheden van Gedaagde ook zijn (geweest), die omstandigheden ontslaan hem niet van zijn huurdersverplichtingen. Gedaagde heeft verder niets naar voren gebracht, op grond waarvan de belangenafweging in het voordeel van Gedaagde moet uitvallen en de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn.

4.15. Het voorgaande in aanmerking nemende, acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat bij deze stand van zaken de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat het gerechtvaardigd is daar thans op vooruit te lopen. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen.

4.16. De vordering tot betaling van 800,00 per maand tot aan de ontruiming van de woonruimte is niet weersproken en ligt daarom voor toewijzing gereed.

Proceskosten

4.17. Gedaagde wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede in de nakosten op de wijze zoals onder de beslissing vermeld.

5.       De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

veroordeelt Gedaagde tot betaling aan Eiser van € 2.400,00 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.400,00 vanaf 2 februari 2020 tot de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt Gedaagde de woonruimte aan de Keizerskroon 86 te (3353 XR) Papendrecht met al het zijne en de zijnen binnen zeven dagen na uitspraak van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen;

veroordeelt Gedaagde tot betaling aan Eiser van € 800,00 per maand voor iedere maand na mei 2020 dat Gedaagde met ontruiming van de woonruimte in gebreke blijft, een ingegane maand voor een gehele te rekenen;

veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Eiser vastgesteld op:

-    € 338,96 aan verschotten;

 € 721,00 aan salaris voor de gemachtigde;

voornoemde bedragen vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van de algehele voldoening;

en indien Gedaagde niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op E 120,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbar terechtzitting.