Kort geding - ontbinding huurovereenkomst winkelruimte toegewezen

Er is een huurovereenkomst aangegaan voor een winkelruimte. Boven de winkel is ook een etage, welke de verhuurder aan een derde verhuurt. Als borg heeft de huurder een bankgarantie afgegeven. Er is een huurachterstand ontstaan van €14.320 welke verhuurder nu vordert samen met een schadevergoeding van €18.850 wegens gederfde huurinkomsten aangezien de huurovereenkomst nog 8 maanden doorloopt. De huurder erkend dat hij een huurachterstand heeft, maar deze is volgens hem niet zo hoog als de verhuurder zegt. Volgens de huurder kan de verhuurder een deel van de achterstand verrekenen met de afgegeven bankgarantie. Ook zou een maand huur niet verschuldigd zijn, aangezien hij deze maand last had van lekkage. Door deze lekkage moest de huurder een voorraad versproducten weggooien. In de beoordeling bekijkt de kantonrechter of er sprake is van een spoedeisend belang. Bij de zitting heeft de eiser aangegeven dat zijn inkomen grotendeels afhankelijk is van de huuropbrengsten van de winkelruimte en de etage daarboven. De bovenste etage wordt momenteel niet verhuurd, terwijl Gedaagde is opgehouden te betalen. Hierdoor heeft de verhuurder al een half jaar geen inkomen, terwijl hij wel de kosten voor het onderhoud moet betalen. Aangezien een bodemprocedure lang duurt, zou hij in financiele nood kunnen komen. De rechter oordeelt dan ook dat er inderdaad sprake is van een spoedeisend belang. Het verweer van de huurder dat hij geen huur over september verschuldigd is is volgens de rechter onvoldoende. Zo heeft de huurder het niet inzichtelijk gemaakt wat voor schade hij zou hebben geleden. De huurder wordt veroordeeld in de huurachterstand, incassokosten en de proceskosten.

Datum: 8 februari 2016
Rechtbank: Rechtbank Den Haag
Zaaknummer: 4628767 RL EXPL 15-

Vonnis

in de kort geding zaak van:

Eiser,

wonende te, eisende partij,

gemachtigde: Into Cash (mr. E.C.Y. Cheung), tegen

Gedaagde,

wonende te Den Haag, gedaagde partij, gemachtigde: mr. J. Smit.

Partijen worden aangeduid als 'Eiser' en 'Gedaagde'.

 

1. Procedure

1.1.        De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 7 december 2015, met producties;
- de namens Gedaagde in het geding gebrachte producties.

1.2.       Op 12 januari 2016 heeft de mondelinge behandeling van het kort geding plaatsgehad. Gedaagde heeft daar verweer gevoerd en een pleitnotitie voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van het verhandelde ter zitting, waarvan de kantonrechter eveneens kennis heeft genomen.

 

2. Feiten

2.1.        Eiser verhuurt aan Gedaagde winkelruimte gelegen op de begane grond (hierna: de winkelruimte). De huurprijs bedraagt € 1.885,— per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijfjaar en eindigt op 1 oktober 2016. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte van toepassing (hierna: de Algemene Bepalingen). Eiser verhuurt een boven de winkelruimte gelegen etage aan een derde.

2.2.        Artikel 12 van de Algemene Bepalingen luidt - voor zover relevant - als volgt:

'12.1 Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst aan verhuurder afgeven een bankgarantie [..] ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag gerelateerd aan de betalingsverplichtingen van huurder aan verhuurder. [..] 12.2 Huurder heeft geen aanspraak op verrekening van enig bedrag met de bankgarantie.'

2.3.        Gedaagde heeft aan Eiser een bankgarantie ter grootte van € 5.460,-- afgegeven.

2.4.        Een e-mail van Eiser aan de gemachtigde van Gedaagde van 12 mei 2015 luidt- voor zover relevant - als volgt:

'[..] Ook ben ik bereid enige verrekeningen te doen.

Patrick [de kantonrechter begrijpt: Gedaagde] heeft van mij tegoed: € 986,--.

Hij is mij nog aan huur verschuldigd: € 1.125,-voor de maand april en € 1.855,- voor de

maand mei, die tot heden niet voldaan is.

Ik verreken € 1.125,- met zijn tegoed van € 986,-. Er blijft dan te betalen door Patrick € 139,-: die scheld ik hem kwijt op voorwaarde dat hij het achterstallig klein onderhoud uitvoert.

De bankgarantie, welke door mij is geïnd vanwege het bij voortduring niet voldoen aan het huurcontract enz. bedroeg € 5.460,—. Alhoewel het huurcontract geen verrekening van huur met de bankgarantie toestaat, zal ik dat toch doen m.b.t. de maand mei.

Zo heeft hij ook wat 'ademruimte'. [..]

Patrick dient te zorgen voor een nieuwe, mij passende huurder, op de voorwaarden in ons contract vermeld en voor dezelfde prijs. Bovendien dient hij tot dat moment de huur voor de maand juni 2015 en volgende maanden stipt op tijd te betalen tot een opvolgend huurder anders volgt toch echt inning via het incassobureau. [..]'

 

3. Vordering en verweer

3.1.        Eiser vordert, bij wege van voorziening uitvoerbaar bij voorraad, Gedaagde te veroordelen om de winkelruimte binnen 7 dagen na vonnis te ontruimen en te verlaten, en door afgifte van de sleutels ter beschikking van Eiser te stellen. Voorts vordert Eiser veroordeling van Gedaagde tot betaling van € 14.320,—, vermeerderd met rente, alsmede schadevergoeding van € 18.850,-- wegens gederfde huurinkomsten. Verder vordert Eiser veroordeling van Gedaagde tot betaling van € 1.885,— voor iedere maand na november 2015 dat gedaagde nalaat de winkelruimte te ontruimen. Ten slotte vordert Eiser veroordeling van Gedaagde tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.17,45 en de proceskosten, inclusief nakosten, vermeerderd met rente.

3.2.        Eiser heeft aan de vordering ten grondslag gelegd - kort gezegd - dat Gedaagde de huur van april 2015 deels onbetaald heeft gelaten, en ook over de periode vanaf mei 2015 tot en met heden geen huur heeft betaald. Gerekend tot en met november bedraagt de huurachterstand € 14.320,—. Omdat de huurovereenkomst tot oktober 2016 loopt, lijdt Eiser door de ontruiming schade, bestaande uit gederfde huurinkomsten. Uitgaande van ontruiming per 1 januari 2016 loopt Eiser tien maanden huur a € 1.885,- mis, in totaal derhalve € 18.850,-. Verder stelt Eiser € 1.17,45 (€ 974,75 plus € 204,70 BTW) aan kosten te hebben gemaakt voor buitengerechtelijke incassowerkzaamheden. De verleden rente bedraagt tot 18 november 2015 € 65,41, aldus Eiser.

3.3. Gedaagde heeft in verweer erkend dat hij een huurachterstand heeft, maar betwist de hoogte en de verschuldigdheid ervan. Volgens Gedaagde heeft hij het achterstallige deel over de maand april 2015 (€ 1.125,—) aan een gemachtigde van Eiser betaald, en kan Eiser de resterende huurachterstand verrekenen met de door Gedaagde afgegeven bankgarantie van € 5.460,—, zodat er een huurachterstand van niet meer dan € 7.874,— resteert. Bovendien heeft Gedaagde betwist dat hij huur over september moet betalen, vanwege lekkage in de winkelruimte. Daardoor heeft hij schade geleden: de voorraad versproducten heeft Gedaagde moeten weggooien. Gedaagde concludeert dan ook tot afwijzing van de gevorderde voorziening.

4. Beoordeling

4.1.        In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder verder onderzoek, beoordeeld worden of het zo aannemelijk is dat de vorderingen van Eiser in een bodemprocedure zullen worden toegewezen, dat gelet op de belangen van beide partijen het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen door het geven van de gevorderde voorzieningen. Daarbij moet er sprake zijn van een spoedeisend belang.

4.2.        De kantonrechter is van oordeel dat Eiser voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. Ter zitting heeft Eiser onweersproken gesteld dat hij voor zijn inkomen grotendeels afhankelijk is van de huuropbrengsten van de winkelruimte en de daarboven gelegen etage. Die etage wordt momenteel niet verhuurd, terwijl Gedaagde is opgehouden te betalen. Daardoor heeft Eiser al meer dan een halfjaar geen huurinkomsten, terwijl hij wel de kosten voor (het onderhoud) van de winkelruimte en de etage draagt. Eiser stelt - evenmin weersproken - dat hij onder die omstandigheden de uitkomst van een reguliere bodemprocedure, gelet op de duur ervan, niet kan afwachten zonder in financiële nood te komen.

4.3.        Wat betreft de gestelde huurachterstand overweegt de kantonrechter als volgt. Ter zitting heeft Eiser bevestigd dat Gedaagde het verschuldigde restant van de huur van april 2015 heeft voldaan. Dat betekent dat de gestelde huurachterstand ziet op de periode mei tot en met november 2015. Gedaagde heeft erkend dat hij de huur over die periode onbetaald heeft gelaten. De vraag is of het aannemelijk is dat het verrekeningsverweer van Gedaagde in een bodemprocedure kans van slagen heeft.

4.4.        Dat is slechts ten dele het geval. Gelet op de hiervoor onder 2.4 aangehaald e-mail van Eiser kan Gedaagde een bedrag van € 986,— verrekenen: dat bedrag had Gedaagde nog tegoed. Ook kan Gedaagde een bedrag van € 1.885,— verrekenen. Eiser heeft immers, zo blijkt uit diezelfde e-mail, toegezegd de huur voor mei 2015 te verrekenen met een deel van de bankgarantie om hem zodoende wat 'ademruimte' te geven. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter faalt het verrekeningsverweer van Gedaagde voor het overige. Het verweer dat Eiser bereid was - in weerwil van hetgeen daarover in de Algemene Bepalingen is neergelegd - de huurachterstand te verrekenen met wat nog restte van de bankgarantie is door Eiser betwist en is overigens ook niet gebleken. Het verweer dat Gedaagde geen huur over de maand september verschuldigd is vanwege lekkage, kan ook niet worden gevolgd, alleen al omdat Gedaagde niet inzichtelijk heeft gemaakt wat voor schade hij

daardoor geleden heeft. De enkele bewering - betwist door Eiser - dat hij 'de voorraad versproducten heeft kunnen weggooien' is onvoldoende bepaald.

4.5.        Dat betekent dat na verrekening van € 986,-- en € 1.885,- een huurachterstand van € 10.324,— overblijft. De kantonrechter acht het aannemelijk dat in een bodemprocedure Gedaagde zal worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag en veroordeelt Gedaagde tot betaling daarvan aan Eiser. Hetzelfde geldt voor de door Eiser gemaakte incassokosten, waartegen Gedaagde geen zelfstandig verweer heeft gevoerd. Ook dient Gedaagde de wettelijke rente over de niet betaalde huur te betalen, steeds gerekend vanaf de eerste van de maand waarop de huur betaald had moeten worden.

4.6.        Gelet op de hoogte van deze huurachterstand, bezien in verhouding tot de maandelijks verschuldigde huur, acht de kantonrechter het eveneens aannemelijk dat in een bodemprocedure de vordering tot ontruiming van de winkelruimte zal worden toegewezen. De bij wege van voorziening gevorderde ontruiming van het winkelpand wordt derhalve toegewezen. Voor elke maand dat Gedaagde in gebreke blijft met ontruiming van het winkelpand dient hij € 1.885,- aan Eiser te betalen.

4.7.        De vordering bij wijze van voorlopige voorziening Gedaagde te veroordelen tot betaling van de schade, bestaande uit gederfde huuropbrengsten, wordt na afweging van de belangen van Eiser en Gedaagde afgewezen. Tegenover het belang van Eiser om huuropbrengsten te ontvangen over de periode tot aan het einde van de huurovereenkomst staat het belang van Gedaagde om zijn schade te beperken, bijvoorbeeld door een derde zijn plaats als huurder van de winkelruimte te laten overnemen voor de nog resterende huurperiode. Nu Eiser zich in beginsel bereid heeft getoond een derde de huur te laten overnemen, zo blijkt uit de eerder aangehaalde e-mail en uit hetgeen ter zitting is besproken, dient het belang van Gedaagde thans te prevaleren.

4.8.        Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Gedaagde veroordeeld in de proceskosten van Eiser. Die worden begroot op € 1.160,19, bestaande uit € 94,19 aan kosten dagvaarding, € 466,— aan griffierecht, en € 600,— aan salaris gemachtigde (2 punten a

€ 300,— (tarief VIII)). Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116).

 

5. Beslissing

De kantonrechter, beslissende als voorzieningenrechter:

- veroordeelt Gedaagde de winkelruimte binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen met het hunne en de hunnen, met afgifte van de sleutels aan Eiser;

- veroordeelt Gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Eiser te voldoen een bedrag van € 1.885,— voor iedere maand, een reeds ingegane maand voor een hele gerekend, dat Gedaagde met de ontruiming van het winkelpand in gebreke blijft;

- veroordeelt Gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Eiser te voldoen een bedrag van € 10.324,- ter zake van huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente over de niet betaalde huur, steeds gerekend vanaf de eerste van de maand waarop de huur betaald had moeten worden tot aan de dag van algehele voldoening;

- veroordeelt Gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Eiser te voldoen een bedrag van € 1.179,45 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten, bij niet-betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

- veroordeelt Gedaagde in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 1.160,19, waarvan € 600,— als het aan de gemachtigde van Eiser toekomende salaris, bij niet-betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- weigert de gevraagde voorziening voor het overige.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J. Snoeijer