Mondelinge huurovereenkomst evengoed rechtsgeldig

De verhuurder heeft een woonruimte aan de huurder en haar toenmalige vriend verhuurd. Deze huurder heeft echter in de periode van december 2014 tot en met augustus 2015 geen huur betaald. In september heeft de rechter bij verstek de vordering toegewezen. De huurder komt nu in verzet. De huurder voert aan dat er geen sprake zou zijn van een huurovereenkomst aangezien ze geen huurovereenkomst ondertekend heeft, maar dit verweer wordt verworpen. Artikel 7:201 BW bepaalt namelijk dat huur de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Aan deze kenmerken is hier voldaan. De huurder heeft in juli 2014 de sleutels van de kamer ontvangen, zij is feitelijk in de kamer gaan wonen en zij heeft (de eerste periode) € 365,00 per maand aan de verhuurder betaald. Zij heeft zich bovendien ingeschreven op het adres en ontving er post. Partijen hebben dan ook - in ieder geval mondeling - overeenstemming bereikt over de huur van de onzelfstandige woonruimte met ingang van 1 juli 2014 tegen een overeengekomen prijs van € 365,00 per maand. Hiermee is sprake van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW. De wet vereist niet dat de huurovereenkomst schriftelijk wordt aangegaan.

Datum: 4 mei 2016
Rechtbank: Rechtbank Limburg
Zaaknummer: 4578381 CV EXPL 15-10871

Vonnis

in verzet van de kantonrechter van 4 mei 2016

in de zaak van:

EISER,

Wonende te,

gedaagde partij in het verzet,

gemachtigde IntoCash,

tegen:

GEDAAGDE,

Wonende te,

eisende partij in het verzet, gemachtigde mr. J. Nouta,

Partijen zullen hierna Gedaagde en Eiser genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding van Eiser
- het verstekvonnis van 23 september 2015
- de verzetdagvaarding van Gedaagde
- de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald
- de brief, ingekomen op 18 januari 2016, zijdens Eiser met producties
- het proces-verbaal van comparitie van 22 januari 2016
- de akte overlegging producties zijdens Eiser de antwoord akte en de brief van 26 februari 2016 zijdens Gedaagde.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Het geschil

2.1.         Eiser vordert veroordeling van Gedaagde (en T.) hoofdelijk tot betaling van € 3.308,47 (waarvan € 3.285,00 aan hoofdsom en € 23,47 aan rente), wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 12 augustus 2015, buitengerechtelijke kosten en proceskosten (vermeerderd met rente), en nakosten.

2.2.         Eiser legt daaraan ten grondslag dat hij de woonruimte (kamer) aan Gedaagde en haar toenmalige vriend heeft verhuurd tegen een maandelijks vooraf te betalen prijs van € 365,00 en dat (ook) Gedaagde haar betaalverplichtingen in de periode van december 2014 tot en met augustus 2015 uit hoofde van de (schriftelijke) huurovereenkomst niet is nagekomen.

2.3.         Bij verstekvonnis van 23 september 2015 heeft de kantonrechter de vordering van Eiser toegewezen met uitzondering van de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Gedaagde komt in verzet van dit vonnis.

2.4.         Gedaagde voert verweer.

2.5.         Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3.  De beoordeling

3.1.         Gesteld noch gebleken is dat het verzet niet tijdig is gedaan.

3.2.          Het verweer dat van een huurovereenkomst geen sprake is, wordt verworpen. Artikel 7:201 BW bepaalt dat huur de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Aan deze kenmerken is voldaan. Gedaagde heeft in juli 2014 de sleutels van de kamer ontvangen, zij is feitelijk in de kamer gaan wonen en zij heeft (de eerste periode) € 365,00 per maand aan Eiser betaald. Zij heeft zich bovendien ingeschreven op het adres en ontving er post. Partijen hebben dan ook - in ieder geval mondeling - overeenstemming bereikt over de huur van de onzelfstandige woonruimte met ingang van 1 juli 2014 tegen een overeengekomen prijs van € 365,00 per maand. Hiermee is sprake van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW. De wet vereist niet dat de huurovereenkomst schriftelijk wordt aangegaan. In het onderhavige geval kan niet worden vastgesteld of partijen de huurovereenkomst tevens schriftelijk zijn aangegaan, maar dit laat onverlet dat de bepalingen zoals die voortvloeien uit de wet (o.a. artikel 7:228 e.v. BW) op de mondelinge overeenkomst van toepassing zijn.

3.3.  Het verweer dat Gedaagde vanaf 1 januari 2015 niet (langer) hoofdelijk aansprakelijk kan worden gehouden voor de huurbetalingsverplichtingen, wordt verworpen. Vast staat dat haar toenmalige vriend op enig moment met instemming van Eiser medehuurder is geworden. Op grond van artikel 7:267, lid 4 en lid 5, BW is en blijft Gedaagde jegens Eiser hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst tot het moment van de rechtsgeldige beëindiging van de hoofdhuur, ook na haar feitelijk vertrek dat naar eigen zeggen in januari 2015 zou hebben plaatsgevonden. Nu gesteld noch gebleken is dat de huurovereenkomst in januari 2015 is geëindigd door het enkele verloop van de huurtijd als bedoeld in artikel 7:228 lid 1 BW - in welk geval Gedaagde wel had kunnen volstaan met het verlaten van de woning -, is voor het rechtsgeldig beëindigen van de (hoofd)huur opzegging vereist en wel tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag (zie artikel 7:271 lid 1 BW voor de huur voor bepaalde tijd en artikel 7:228 lid 2 BWjuncto artikel 7:271 lid 2 BW voor de huur voor onbepaalde tijd). De opzegging moet geschieden bij exploot of aangetekende brief (artikel 7:271 lid 3 BW). Gedaagde heeft de huur nooit bij Eiser opgezegd in vorenbedoelde zin. Gedaagde kon niet volstaan met de (gestelde) mededeling aan c.q. afspraak met de conciërge eind 2014/begin 2015 dat zij met ingang van 1 januari 2015 de kamer ging verlaten, temeer nu zij kennelijk hierover ook geen terugkoppeling van Eiser heeft ontvangen. Het aangekondigde vertrek in januari 2015 is bovendien niet te rijmen met de inhoud van de Whatsapp berichten - die niet langer worden betwist - en in het bijzonder met de vaststellingsovereenkomst d.d. 18 mei 2015 waarmee Gedaagde de vordering tot die datum erkent. Een rechtsgeldige beëindiging van de hoofdhuur eind 2104/begin 2015 is kortom niet komen vast te staan, zodat Gedaagde ook in januari 2015 en daarop volgende maanden hoofdelijk aansprakelijk is gebleven voor de huurbetalingsverplichting. De kantonrechter begrijpt de inleidende dagvaarding voorts zo dat Eiser zich primair op het standpunt stelt - en gelet op het bepaalde in artikel 7:271 lid 3 BW mag stellen - dat ook met de mededeling op 5 juli 2015 via de app, dat Gedaagde niet meer woonachtig is op het betreffende adres, de huur nog altijd niet rechtsgeldig is opgezegd. Nu Gedaagde niet subsidiair betoogt dat de huur op enig ander moment dan begin 2015 is opgezegd, terwijl Eiser huurt vordert over de periode tot en met augustus 2015, is het niet aan de kantonrechter om een oordeel te geven over de vraag of (anders dan met de verzetdagvaarding) de huurovereenkomst is opgezegd.

3.4.          Het verweer dat de hoogte van de vordering niet is onderbouwd, wordt eveneens verworpen. Mede gelet op de overgelegde bankafschriften, kan geen discussie bestaan over de hoogte van de maandelijkse huur, te weten € 365,00. Voorts heeft Eiser uiteen gezet dat de huur over de maanden december 2014 tot en met augustus 2015 niet is voldaan (zijnde 9 maanden x € 365,00 = € 3.285,00). Dit is niet (gemotiveerd) betwist. Door Gedaagde is slechts impliciet gesteld dat december 2014 is betaald en, voor wat betreft 2015, is geen enkele betaling gesteld. Door Gedaagde zijn ook geen bankafschriften overlegd. Er is ook geen beroep gedaan op de door Eiser overgelegde bankafschriften en Whatsapp berichten (waaruit is af te leiden dat er mogelijk toch kleine betalingen zijn verricht). Eiser heeft zijn eis niet verminderd. In deze situatie is het niet aan de kantonrechter om ambtshalve de hoogte van de huurachterstand (lager) vast te stellen. De gevorderde huurachterstand van € 3.285,00 is dan ook (in zijn geheel) toewijsbaar.

3.5.          Het verweer dat Gedaagde geen rente over de hoofdsom is verschuldigd omdat Gedaagde betwist correspondentie aangaande verzuim te hebben ontvangen en omdat Eiser niet heeft aangegeven vanaf welke datum rente is berekend, treft evenmin doel. Op grond van artikel 6:83 onder a BW is het verzuim (ook) zonder ingebrekestelling ingetreden. In de inleidende dagvaarding zijn bij elke beschrijving van de huur van de maand december 2014 tot en met augustus 2015 de betreffende vervaldata gegeven, en is aangegeven dat tot en met 12 januari 2015 (in verband met datum dagvaarding) aan wettelijke rente ex artikel 6:119 BW in totaal een bedrag van € 23,47 wordt gevorderd.
Gelet hierop vordert Eiser aldus duidelijk over elke afzonderlijke maand de wettelijke rente vanaf die betreffende vervaldata (in het petitum wordt weliswaar gesproken van "vervaldatum" maar dit moet gezien de gegeven opsomming van de vervaldata als een kennelijke verschrijving worden gezien). Gedaagde was dan ook in staat om gemotiveerd verweer tegen de gevorderde rente te voeren maar heeft dit nagelaten zodat de kantonrechter van de juistheid dient uit te gaan. Het gevorderde rentebedrag en de onbetwist gebleven rentevordering vanaf 12 augustus 2015 zijn toewijsbaar.

3.6.        De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal - om dezelfde reden als in het verstekvonnis - worden afgewezen nu bij de dagvaarding geen aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW is overgelegd.

3.7.        Het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie dat het verzet ongegrond is en dat het verstekvonnis - inclusief de (na)kostenveroordeling - zal worden bekrachtigd.

3.8.        Gedaagde zal worden veroordeeld tot betaling van de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van Eiser tot op heden begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde (1,5 x tarief € 200,00).

4. De beslissing

De kantonrechter

4.1.        bekrachtigt het vonnis van 23 september 2015 met zaaknummer 4409140 CV EXPL 15-8194,

4.2.        veroordeelt Gedaagde in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van Eiser tot op heden begroot op € 300,00,

4.3.        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken.