Mondelinge opzegging huurder onvoldoende voor beëindiging huurovereenkomst

De eiser heeft aan de gedaagde een chalet verhuurd. Naast een maandelijks bedrag aan huur was er ook afgesproken dat de gedaagde het gas, water en licht zou betalen. De gedaagde is op een gegeven moment gestopt dit te doen, omdat de energiekosten veel hoger bleken dan in eerste instantie gedacht was. De rechter vindt dat dit onvoldoende is onderbouwd.  Ook is er een mondelinge mededeling gedaan dat de gedaagde met de huur zou stoppen. Hierdoor is er een discussie ontstaan over de datum waarop de huuroverkomst daadwerkelijk is geëindigd. De rechter vindt een enkele mondelinge mededeling van Gedaagde dat hij de huur zou stoppen onvoldoende om de huurovereenkomst te beëindigen. Je kan uit een mondelinge mededeling niet halen of de eiser daarmee akkoord is gegaan. Vervolgens voert de gedaagde aan dat er verschillende gebreken waren die hij op eigen rekening heeft opgelost. Hij wilt zich dan ook hierop beroepen en deze posten verrekenen. De Rechter vindt dat als de gedaagde dit had willen doen, hij een duidelijk overzicht had moeten geven met welke kosten dat zijn en de hoogte van die kosten. Deze verrekenposten worden dan ook afgewezen en de gedaagde wordt als ongelijke partij veroordeeld.

Datum: 4 juli 2011
Rechtbank: Alkmaar, Sector Kanton, Locatie Hoorn
Zaaknummer: 361499 \ CV EXPL 11-1080

Vonnis

in de zaak van:

EISER, wonende te, eisende partij, verder ook te noemen: Eiser

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung, werkzaam ten kantore van IntoCash te Rotterdam

tegen

GEDAAGDE, wonende, gedaagde partij, verder ook te noemen: Gedaagde

gemachtigde:, werkzaam ten kantore van te.

Het procesverloop

Eiser heeft bij dagvaarding met producties van 22 februari 2011 een vordering ingesteld.

Gedaagde heeft bij antwoord met producties verweer gevoerd.

De kantonrechter heeft op 18 april 2011 een tussenvonnis uitgesproken.

Naar aanleiding van dat tussenvonnis heeft op 31 mei 2011 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan aantekeningen zijn gemaakt.

De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.

Ten slotte is heden uitspraak bepaald.

De vaststaande feiten

Eiser heeft aan Gedaagde verhuurd een chalet gelegen aan  te, huisje (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is ingegaan per 15 augustus 2006 en geëindigd in 2010. Over de door Gedaagde te betalen kosten vermeldt de schriftelijke huurovereenkomst: "De huurprijs is 375 euro per maand. Te betalen voor elke eerste van de maand. Bijkomende kosten voor gas/water/licht in overleg met de huurder. Parkkosten in overleg met huurder. Afrekening 1 maal per jaar" De huur is op enig moment verhoogd van € 375,00 naar € 400,00 per maand. In de jaren tot en met 2008 heeft Gedaagde naast het maandelijkse huurbedrag ook de parkkosten ten behoeve van het gehuurde en de kosten van gas, water en licht betaald.

Het geschil

Eiser vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Gedaagde tot betaling van:

€ 6.311,33 wegens huurachterstand, restant energieafrekening en schade;

€ 67,86 wegens wettelijke rente over de vervaldag van de respectieve huurpenningen tot de dag van voldoening daarvan;

De wettelijke rente over de huurachterstand vanaf 15 februari 2011 tot de dag van voldoening;

€ 833,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten;

de proceskosten.

Eiser stelt hiertoe, zakelijk weergegeven, dat Gedaagde de huur per sms-bericht van 16 augustus 2010 heeft opgezegd. Gelet op de geldende opzegtermijn, is de huurovereenkomst per 1 oktober 2010 beëindigd. Gedaagde is echter in verzuim met de betaling van de huur over de maanden augustus en september 2010, Ook heeft Gedaagde een deel van de energiekosten en parkkosten over de jaren 2009 en 2010 onbetaald gelaten. In verband daarmee had Eiser nog een vordering van € 4.305,53. Wegens schade die Gedaagde aan het gehuurde heeft aangericht, heeft Eiser nog een bedrag van € 2.289,50 van Gedaagde te vorderen. De totale vordering van Eiser bedroeg € 7.395,03. Daarbij komen de buitengerechtelijke kosten (€ 833,00) en wettelijke rente (tot 15 februari 2011 € 67,86). Op 28 december 2010 heeft Gedaagde voldaan € 1.083,70. Thans resteert daarom € 7.212,19 plus wettelijke rente.

Gedaagde heeft verweer gevoerd waarop, voor zover van belang, hierna zal worden teruggekomen.

De beoordeling

De kantonrechter stelt voorop dat partijen hun afspraken in eerste instantie hebben vastgelegd in een schriftelijke huurovereenkomst die aan duidelijkheid nogal wat te wensen overlaat. Uit hetgeen partijen ter comparitie over hun afspraken hebben toegelicht, leidt de kantonrechter af dat de huurovereenkomst inhield dat Gedaagde maandelijks € 400,00 aan huur betaalde en dat Gedaagde daarnaast betaalde de parkkosten en de kosten van gas, water en licht. Gedaagde is op een gegeven moment gestopt met de betaling daarvan, omdat de energiekosten veel hoger bleken dan in eerste instantie gedacht en omdat Gedaagde zelf allerlei verbeteringen aan de woning heeft aangebracht met alle kosten van dien. Zo heeft Gedaagde het gehuurde opnieuw ingericht en, onder meer, de geiser vervangen toen deze kapot ging. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat tot de oorspronkelijke betalingsverplichting van Gedaagde hoorde, naast het maandelijks betalen van € 400,00, het betalen van de parkkosten.

De kosten van gas, water en licht dienen ook door Gedaagde betaald te worden. Uit het feit dat hij die kosten voor 2009 gewoon heeft betaald, leidt de kantonrechter af dat partijen zijn overeengekomen dat Gedaagde die diende te betalen. Dat de energiekosten zo veel hoger waren dan in eerste instantie verwacht, dat die kosten niet meer betaald hoefden te worden of dat deze kosten moeten worden gematigd, heeft Gedaagde onvoldoende onderbouwd.

Dan de discussie over de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd. Volgens Gedaagde was dat al in april en wel met wederzijds goedvinden. Daarvoor heeft Gedaagde echter onvoldoende gesteld. De enkele (mondelinge) mededeling van Gedaagde dat hij de huur zou stoppen is daarvoor onvoldoende. Te meer omdat is gesteld noch gebleken dat Eiser daarmee akkoord is gegaan. Dat Gedaagde het gehuurde niet langer gebruikte, maakt dat niet anders. Als datum waarop de huur is geëindigd, zal de kantonrechter daarom, net als Eiser, hanteren 1 oktober 2010. Dat betekent dat Gedaagde ook de huur over de maanden augustus en september 2010 verschuldigd is.

De diverse verrekenposten waar Gedaagde zich (impliciet) op beroept, blijven buiten beschouwing. Op zich is voorstelbaar dat bepaalde herstellingen van gebreken (zoals een defecte geiser) zo spoedeisend is dat de huurder die zelf doet om vervolgens de kosten te verhalen op de verhuurder. Echter, het had dan op de weg van Gedaagde gelegen om nu inzichtelijk te maken welke kosten hij precies wenst te verrekenen en de hoogte van die kosten te concretiseren en te onderbouwen.

Wat betreft de door Eiser opgevoerde schade overweegt de kantonrechter dat die wordt afgewezen. Indien Eiser van mening was dat het gehuurde niet in de overeengekomen staat was opgeleverd, diende hij Gedaagde daarvan tijdig op de hoogte te brengen, zodat Gedaagde eventuele tekortkomingen zelf kon oplossen. Dat Eiser Gedaagde daartoe in de gelegenheid heeft gesteld, is gesteld noch gebleken Dat Eiser Gedaagde niet kon bereiken, is evenmin gebleken. Dit is te meer van belang omdat het Gedaagde in ieder geval was toegestaan (kleine) aanpassingen te doen, zoals ter comparitie is gebleken.

Het voorgaande leidt tot de volgende berekening. Eiser heeft nog te vorderen twee maandtermijnen huur, (€ 800,00), restant parkkosten en kosten gas, water en licht over 2009 en 2010 (€ 4.305,53). Derhalve € 5.105,53. Van deze vordering moet worden afgetrokken het bedrag van € 1.083,70 dat Gedaagde op 28 december 2010 heeft betaald. Derhalve resteert te betalen € 4.021,83. De wettelijke rente over € 4,021,83 is toewijsbaar per 1 september 2010, de datum dat Gedaagde in ieder geval met al zijn betalingsverplichtingen in verzuim was. Onvoldoende inzicht heeft Eiser gegeven in de wijze waarop de rente voor die datum is opgebouwd. Daarnaast is Gedaagde verschuldigd buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 833,00. Voldoende staat vast dat deze zijn gemaakt en deze zijn tot genoemd bedrag redelijk.

Gedaagde dient als de overwegend in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te worden veroordeeld.

De beslissing

De kantonrechter:

Veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen kwijting te betalen een bedrag van € 4.021,83, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 1 september 2010 tot de dag van betaling.

Veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, die tot heden voor Eiser worden vastgesteld op een bedrag van € 732,81 [inclusief BTW indien en voorzover door Gedaagde verschuldigd], waaronder begrepen een bedrag van € 500,00 voor salaris van de gemachtigde van Eiser [waarover Gedaagde geen BTW verschuldigd is].

Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 4 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.