Onderverhuur zonder toestemming

In de huurovereenkomst van de woning waar het in deze zaak over gaat staat dat je niet mag onderverhuren. Omdat dit door de huurder wel gedaan wordt, wilt de verhuurder de overeenkomst door de rechter ontbinden. Daarnaast is er ook sprake van een huurachterstand. Als reden voor deze huurachterstand geeft de Gedaagde dat hij zijn huurbetalingen heeft opgeschort, omdat hij zich door de houding van de eiser dan wel de bovenbuurman benadeeld voelt in zijn privacy en woongenot. Ook zegt hij dat er geen sprake is van onderhuur. In de conclusie van antwoord heeft hij echter wel aangegeven dat hij in een andere stad woont, en dus niet in het gehuurde. Nu hij ook niet in de zitting is verschenen om dit toe te lichten wordt zijn verweer verworpen. Het onderverhuren zorgt voor een toerekenbare tekortkoming in de nakoming waardoor de kantonrechter tot ontbinding overgaat. De privacy gevoelens van gedaagde wordt verder niet door hem onderbouwd en dus ook niet verder op ingegaan.

Datum: 23 maart 2012
Rechtbank: Rotterdam, sector Kanton, locatie Rotterdam
Zaaknummer: 1306775 CV EXPL 11-74549

Vonnis

in de zaak van

EISER, wonende te, eiser bij exploot van dagvaarding van 20 december 2011,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung van IntoCash,

tegen

GEDAAGDE, wonende te, gedaagde sub 1, in persoon,

en

de personen die verblijven en/of aanwezig zijn in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan gelegen aan de te,

gedaagden sub 2, wonende te,

die niet zijn verschenen noch daartoe om uitstel hebben gevraagd.

Het verloop van de procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

het exploot van dagvaarding van 20 december 2011 met producties;

de conclusie van antwoord van 26 januari 2012;

het tussenvonnis van 13 februari 2012 waarbij een comparitie van partijen is gelast;

de brief zijdens eiser van 23 februari 2012 met aanvullende producties.

De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 1 maart 2012. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde de heer E.C.Y. Cheung.

Gedaagde sub 1 en gedaagden sub 2 zijn, hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen, zonder bericht van verhindering niet op de comparitie van partijen verschenen.

De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.

De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast:

Gedaagde sub 1 huurt sinds 20 mei 2011 van eiser het gehuurde gelegen aan de   te   (hierna: het gehuurde) tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 650,= per maand.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de algemene bepalingen).

In artikel 3.1 van de algemene bepalingen staat het volgende vermeld:

"1.3 Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder verleende toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. "

De vordering

Eiser heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de tussen eiser en gedaagde sub 1 bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en gedaagde sub 1 te veroordelen om het gehuurde voornoemd met al de hunnen en het hunne binnen 3 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiser te stellen, met machtiging op eiser om die ontruiming door de deurwaarder te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van justitie en politie en op kosten van gedaagde conform artikel 556 lid 1 van het wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv);

de tussen gedaagde sub 1 en sub 2 gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te Rotterdam te beëindigen per 1 december 2011 en gedaagden sub 2, ieder afzonderlijk, te veroordelen om het gehuurde  , binnen 3 dagen na betekening van het te deze te wijzen vonnis, met al de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiser te stellen, met machtiging op eiser om die ontruiming door de deurwaarder te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van justitie en politie en op kosten van gedaagde conform artikel 556 lid 1 van het wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv);

gedaagde sub 1 te veroordelen om aan eiser te betalen een bedrag van € 4.750,27, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

gedaagde sub I te veroordelen om aan eiser onder voorbehoud van huurverhoging tegen bewijs van kwijting te betalen de somma van € 650,00 voor iedere maand te rekenen vanaf 1 december 2011, dat gedaagde met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;

gedaagde sub 1 te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de noodzakelijke verschotten van de gemachtigde van eiser.

Aan zijn vordering heeft eiser - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang -het volgende ten grondslag gelegd:

Gedaagde sub 1 bewoont het gehuurde niet zelf, maar verhuurt het gehuurde zonder toestemming van eiser en in strijd met de algemene bepalingen onder aan gedaagden sub 2, welke personen overlast vanuit het gehuurde veroorzaken. Ondanks meerdere verzoeken de illegale situatie te beëindigen, is gedaagde sub 1 hiermee in gebreke gebleven. Er is sprake van 'wanprestatie' van gedaagde sub 1 en gedaagden sub 2 jegens eiser welke de ontbinding van de huurovereenkomst tussen eiser en gedaagde sub 1 en de huurovereenkomst tussen gedaagde sub 1 en gedaagden sub 2 alsmede de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

Daarnaast is gedaagde sub 1, ondanks aanmaning, in gebreke gebleven met de betaling van:

de huur voor november 2011 ad € 650, de kosten voor verwijdering van een schotelantenne aan het gehuurde  ad € 340,26 de waterschapsbelasting ad € 22,00 de gemeentebelastingen voor juni tot en met november 2011   ad € 337,38 , schadevergoeding ad 6 3.400,00,  Subtotaal ad €4.749,64 , rente tot 12 november 2011 ad € 0,63 , rente vanaf 12 november 2011  P.M. , Totaal  ad € 4.750,27

Het bedrag aan schadevergoeding bestaat uit de door gedaagde sub 1 genoten winst op basis van zijn 'wanprestatie' en wordt gevorderd op grond van artikel 6:104 BW. Gedaagde sub 1 vraagt aan gedaagden sub 2 (bestaande uit vijf personen) een huur van € 300,= per maand, in totaal € 1.500,= per maand. Gelet op de door gedaagde sub 1 aan eiser verschuldigde huur van € 650,= wordt de winst van gedaagde sub 1 geschat op € 850,= per maand, hetgeen over de periode augustus tot en met november 2011 neerkomt op een totaalbedrag van € 3.400,=.

Het verweer

Gedaagde sub 1

Het verweer van gedaagde sub 1 strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van eiser in de proceskosten. Daarnaast verzoekt gedaagde sub 1 een schadevergoeding aan eiser op te leggen wegens verstoord woongenot.

Aan zijn verweer heeft gedaagde sub 1 - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat geen sprake is van onderhuur en dat hij altijd bereid is geweest doorbelaste kosten te voldoen maar nimmer een factuur voor die kosten heeft ontvangen. De huurbetalingen zijn geschorst, omdat gedaagde sub 1 zich, naar eigen zeggen, door de houding van eiser danwel de bovenbuurman benadeeld voelt in zijn privacy en woongenot.

Volgens gedaagde sub 1 is hij primair geen schadevergoeding aan eiser verschuldigd en subsidiair betreft de schadevergoeding volgens gedaagde sub 1 enkel de geschorste maand termijnen.

Gedaagden sub 2

Gedaagden sub 2 hebben tegen de vordering van eiser geen verweer gevoerd.

De beoordeling van het geschil

Vordering sub 1

De stellingen van eiser dat gedaagde sub 1 het gehuurde zonder zijn strijd met de algemene bepalingen heeft onder verhuurd aan vijf personen (gedaagden sub 2) en dat die personen overlast veroorzaken vanuit het gehuurde zijn door gedaagde sub 1 onvoldoende weersproken. Gelet op hetgeen hierover in de dagvaarding is gesteld, is het enkele verweer dat de woning niet wordt onderverhuurd onvoldoende. In de conclusie van antwoord en in zijn verzoek tot uitstel van 2 januari 2012 heeft gedaagde sub 1 zelf vermeld dat hij in Vlaardingen woont, waaruit wordt afgeleid dat gedaagde sub 1 dus niet zelf in het gehuurde te Rotterdam woont. Nu gedaagde sub 1 ook niet ter zitting is verschenen om zijn verweer nader toe te lichten, wordt zijn verweer verworpen. Hieruit volgt dat in rechte moet worden uitgegaan van de juistheid van de stellingen van eiser over de onrechtmatige onderhuur aan gedaagden sub 2 en de door hen veroorzaakte overlast.

Het zonder toestemming van eiser en in strijd met de algemene bepalingen het gehuurde onder verhuren aan gedaagden sub 2, die vanuit het gehuurde overlast veroorzaken, levert een toerekenbare tekortkoming op aan de zijde van gedaagde sub 1 in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder voortvloeiend uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen. Een dergelijke tekortkoming rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

De ontruimingstermijn wordt bepaald op 14 dagen na de betekening van dit vonnis.

De gevorderde machtiging aan eiser om de ontruiming te doen bewerkstelligen door de deurwaarder met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van gedaagde sub 1 komen.

Vordering sub 2

De vordering onder sub 2 betreft de huurovereenkomst tussen gedaagde sub 1 en gedaagden sub 2 en daarbij is eiser geen partij, zodat de ontbinding van de huurovereenkomst tussen gedaagde sub 1 en gedaagden sub 2 en de hieraan gekoppelde ontruiming van het gehuurde door gedaagden sub 2, moet worden afgewezen.

Daar komt bij dat ingevolge het bepaalde in artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek de onderhuur niet automatisch eindigt door het eindigen van de huurovereenkomst, maar wordt de onderhuur in geval van beëindiging van de huur tussen (hoofd)huurder en (hoofd)verhuurder voortgezet door de (hoofd)verhuurder. Hierbij is niet van belang of de onderhuur bevoegd of onbevoegd plaatsvindt. Dit betekent dat gedaagden sub 2 huurders zijn geworden en op grond van dit wetsartikel een zekere mate van huurbescherming genieten jegens eiser.

Vordering sub 3

De door eiser op dit punt verzochte eisvermeerdering wordt afgewezen, nu gedaagde sub 1 niet ter zitting is verschenen. Uitgegaan wordt dan ook van de in de dagvaarding vermelde bedragen.

Gedaagde sub 1 heeft de verschuldigdheid van de huur voor de maand november 2011 ad 6 650,= niet weersproken, zodat dit bedrag wordt toegewezen.

Het verweer van gedaagde sub 1 ten aanzien van de 'doorbelaste kosten', te weten de waterschapsbelasting, de verwijderingskosten schotelantenne en de gemeentebelastingen voor juni 2011 tot en met november 2011 wordt verworpen. Immers, het niet ontvangen van een factuur voor de voornoemde kosten, ontslaat gedaagde sub 1 niet van zijn betalingsverplichting. Ook deze kosten van in totaal € 699,64 worden derhalve toegewezen.

Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding ad € 3.400,= had het, gelet op de (uitgebreide) stelling van eiser, op de weg van gedaagde sub 1 gelegen die schadevergoeding specifiek en inhoudelijk te betwisten. In plaats daarvan heeft gedaagde sub 1 slechts aangevoerd dat de schadevergoeding enkel de geschorste maandtermijnen betreft. Nu gedaagde sub 1 de verschuldigdheid van de schadevergoeding niet, althans onvoldoende, (inhoudelijk) heeft weersproken wordt het gevorderde bedrag aan schadevergoeding van € 3.400,= dan ook toegewezen.

De bij dagvaarding meegevorderde rente van € 0,63 wordt als onweersproken toegewezen.

Vordering sub 4

Ter zitting heeft eiser de grondslag van het gevorderde onder sub 4 nader toegelicht. Nu gedaagde sub 1, door het niet verschijnen ter zitting, die nadere toelichting onweersproken heeft gelaten, wordt de vordering onder sub 4 toegewezen.

Vordering sub 5

Gedaagde sub 1 wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

Verzoek gedaagde sub 1

Voor zover gedaagde sub 1 met zijn verzoek tot schadevergoeding wegens verstoring van zijn huurgenot heeft bedoeld een reconventionele vordering in te stellen, wordt die vordering gelet op het bovenstaande afgewezen. Daarnaast is die vordering niet onderbouwd en niet gespecificeerd.

De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt gedaagde sub 1 om aan eiser te betalen € 4.750,27 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand november 2011, waterschapsbelasting, verwijderingskosten schotelantenne, gemeentebelastingen over juni 2011 tot en met november 2011 en schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen eiser en gedaagde sub 1 en veroordeelt gedaagde sub 1 om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege gedaagde sub 1 daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van eiser te stellen;

veroordeelt gedaagde sub 1 om aan eiser te betalen € 650,= met ingang van de maand december 2011 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;

veroordeelt gedaagde sub 1 in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiser vastgesteld op € 314,47 aan verschotten en € 400,= aan salaris voor zijn gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.