Ontbinding huurcontract hotel, gedateerd sanitair en kleine kamers geen gebrek

Huurder  voert aan dat de sanitaire voorzieningen van het hotel niet meer voldoen "aan de eisen van deze tijd" en dat twee kamers van dit hotel aan de kleine kant zijn. Hierdoor zou er sprake kunnen zijn van gebreken, die kunnen leiden tot een huurvermindering. De verhuurder stelt dat ondanks dat de inrichting gedateerd is en (sommige) gasten de betreffende voorzieningen moeten delen met andere gasten, het nog niet zo is dat er sprake is van een gebrek in de zin van de wet. Datzelfde geldt voor de stelling dat twee kamers aan de kleine kant zijn. Het kan niet leiden tot een huurprijs vermindering, aangezien er geen sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Het feit dat de huurder ook nog onregelmatig de huur heeft betaald, laat de rechter beslissen in het voordeel van de verhuurder.

Datum: 23 juli 2014
Rechtbank: Limburg, Burgelijk recht, zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 2975747 CVEXPL 14-4425

Vonnis

in de zaak van

Eiser 1 en eiser 2, beide wonend te, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

gemachtigde mr. E.C.Y. Cheung van incassobureau IntoCash,

tegen

Gedaagde, wonend, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, procederend in persoon,

Partijen zullen hierna Eiser en Gedaagde genoemd worden.

1.    De procedure

in conventie en in reconventie

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

-    de dagvaarding
-    de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie
-    de conclusie van antwoord in reconventie
-    het proces-verbaal van comparitie van partijen.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.    Het geschil

in conventie

2.1. Eiser vordert, samengevat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

a. ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, en voorts Gedaagde hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:
b. het bedrag van € 21.936,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 april 2014 tot aan de dag van algehele voldoening,
c. de vervallen wettelijke rente van € 530,07, berekend tot 2 april 2014 over € 21.936,00,
c. het bedrag van € 2.635,00 voor iedere maand na april 2014, dat Gedaagde met de ontruiming in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een hele,
d. de vermogensschade ten bedrage van primair (34 maal € 2.635,00 =) € 89.590,00 en subsidiair schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen als volgens de wet,
e. de proceskosten en de nakosten.

2.2. Ter onderbouwing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruimingsvordering verwijst Eiser naar de huurachterstand vanaf september 2013 tot en met april 2014. Gedaagde is daarnaast vanaf september 2013 tot en met april 2014 zijn maandelijkse betalingsverplichting op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst van geldlening niet nagekomen. Ondanks aanmaningen is Gedaagde tekort geschoten in zijn betalingsverplichting en verkeert hij in verzuim. Ter comparitie heeft Eiser toegelicht dat de huurachterstand en de achterstand in de aflossing op de lening verder is toegenomen, aangezien Gedaagde ook na dagvaarding geen betalingen heeft verricht.

2.3.    Gedaagde voert verweer.

2.4.    Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

2.5.    Gedaagde vordert samengevat:

1. huurprijs vermindering tot € 1.500,00 per maand,
2. veroordeling van Eiser tot betaling van schadevergoeding van € 5.000,00,
3. primair, herstel van de vetafscheider, en subsidiair, voor zover de vetafscheider niet wordt hersteld, vergoeding van de daardoor te lijden schade, die Gedaagde begroot op een bedrag tussen € 2.500,00 en € 7.500,00,
4. vergoeding van de gemaakte kosten van € 250,00 ten aanzien van het toilet op de begane grond.

2.6. Daartoe stelt Gedaagde dat er sprake is van dusdanig ernstige, bij antwoord omschreven, gebreken dat normaliter de exploitatie van het hotel onmogelijk zou zijn. Mede met inachtneming van die gebreken is verder de huurprijs te hoog. Door de staat van het pand is er sprake van gederfde inkomsten vanwege "weglopers" en "overplaatsingen". De huurprijs van een kamer in het hotel is eigenlijk te hoog voor wat de kamer biedt. Aangezien maar twee derde van de kamers kan worden gebruikt, is € 1.500,00 een redelijke huurprijs per maand. Ter comparitie heeft Gedaagde nog verklaard dat, ook indien het pand in goede staat zou verkeren, de huurprijs van € 2.365,00 per maand te veel zou zijn.

2.7. Eiser voert verweer.

2.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3. De beoordeling

in conventie en in reconventie

3.1. De kern van het geschil betreft, kort gezegd, enerzijds de vraag of er grond is de huurovereenkomst te ontbinden en of Eiser aanspraak kan maken op niet betaalde huur en aflossing en anderzijds of Gedaagde aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, op schadevergoeding en op herstel van de vetafscheider. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld.

3.2. Voorop gesteld wordt dat Eiser voor enige verwarring zorgt in het lichaam van de dagvaarding en met name ook in het petitum ten aanzien van de hoogte van het aan huur en aflossing van de lening gevorderde bedrag. Ter comparitie heeft de gemachtigde van Eiser verklaard dat in de dagvaarding ten onrechte is uitgegaan van een maandhuur van € 2.635,00 in plaats van € 2.365,00. Uitgaande van laatstgenoemd bedrag is verklaarbaar het in het lichaam van de dagvaarding in de specificatie van de achterstand opgenomen bedrag van € 2.742,00. Dat bestaat, naar de kantonrechter begrijpt, uit het bedrag van € 2.365,00 aan maandhuur en € 377,00 aan aflossing lening. Waar Eiser betaling van € 2.635,00 per maand tot aan de ontruiming vordert en voorts 34 maal het bedrag van € 2.635,00 wegens vermogensschade vordert, begrijpt de kantonrechter dat Eiser doelt op de - in eerste instantie - foutief becijferde maandhuur. In plaats daarvan zal de kantonrechter bij de verdere beoordeling en beslissing uitgaan van de som van € 2.365,00 aan maandhuur.

3.3. Tussen partijen staat vast dat Gedaagde van Eiser met ingang van 1 maart 2012 en voor de duur van vijf jaar huurt de bedrijfsruimte aan het adres tegen een huurprijs van € 2.365,00 per maand bij vooruitbetaling te voldoen voor de eerste van de maand. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de "algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW" (hierna: de algemene bepalingen). De bedrijfsruimte is casco verhuurd. Ze is bestemd om te worden gebruikt als hotel-restaurant en wordt ook als zodanig door Gedaagde geëxploiteerd. Becijferd tot 1 mei 2014 heeft Gedaagde aan huur in totaal € 18.920,00 niet voldaan. De huur over de maanden mei en juni 2014 heeft Gedaagde evenmin voldaan, waardoor tijdens deze procedure het bedrag aan onbetaalde huur is opgelopen tot € 23.650,00. In verband met de verkoop van de inventaris door Eiser aan Gedaagde voor een bedrag van € 20.000,00, hebben partijen een overeenkomst van geldlening van € 20.000,00 gesloten op grond waarvan Gedaagde gehouden is maandelijks een bedrag van € 377,42 aan Eiser af te lossen. Eiser factureert aan Gedaagde ter zake maandelijks een bedrag van € 377,00. Gedaagde lost sedert september 2013 niet meer af, zodat er tot mei 2014 een achterstand van € 3.016,00 is ontstaan en tot en met juni 2014 een achterstand van € 3.770,00.

3.4. Gedaagde voert aan dat het pand niet meer voldoet "aan de eisen van deze tijd". Naar de kantonrechter begrijpt, doelt Gedaagde daarbij op de sanitaire voorzieningen (het toilet op de begane grond, het toilet op de eerste verdieping en de gezamenlijke douche op de eerste verdieping). Verder stelt Gedaagde dat twee kamers aan de kleine kant zijn. Voorop gesteld wordt dat tussen partijen niet in geschil is dat in artikel 1.2. van de huurovereenkomst is bepaald dat de bedrijfsruimte casco aan Gedaagde is verhuurd. Wat onder casco wordt verstaan staat in artikel 1 van de algemene bepalingen: funderingen, constructieve bouwvloeren, kolommen, constructieve plafonds, buitengevels, bouwmuren, daken, goten, trappen(huizen), nutsvoorzieningen tot het primair aansluitpunt, het basissprinklernet en de riolering en andere afvoerleidingen. Hieruit volgt dat hetgeen dient te worden gerekend tot de inrichting van de bedrijfsruimte daartoe niet behoort, zodat te dien aanzien geen sprake kan zijn van een voor rekening van Eiser komend gebrek. Ten overvloede wordt nog overwogen dat, indien ervan wordt uitgegaan dat de inrichting van de bedrijfsruimte onderdeel uit maakt van de huurovereenkomst, gesteld noch gebleken is dat deze voorzieningen niet of onvoldoende functioneren. Dat de inrichting daarvan, zoals Gedaagde stelt, gedateerd is en (sommige) gasten de betreffende voorzieningen moeten delen met andere gasten, kan nog niet leiden tot de slotsom dat er sprake is van een gebrek in de zin van de wet. Datzelfde geldt voor de stelling dat twee kamers aan de kleine kant zijn. Verder voert Gedaagde aan dat de vier kamers, die zijn gelegen op de benedenverdieping onder de begane grond, niet zijn te gebruiken als te verhuren kamers. Ook dit is geen gebrek waarvoor Eiser aansprakelijk is, nu niet is gebleken dat de Eiser ter zake jegens Gedaagde een (contractuele) verplichting is aangegaan. De slotsom ten aanzien van het voorgaande is dat het voorgaande niet tot een huurprijs vermindering kan leiden, nu er geen sprake is van een gebrek aan het gehuurde, waarvoor Eiser jegens Gedaagde aansprakelijk is.

Met betrekking tot de door Gedaagde aangevoerde stankoverlast wordt overwogen dat Eiser deze betwist en zich bovendien op het standpunt stelt dat Gedaagde hem hiervan nooit kennis heeft gegeven. Gedaagde heeft onweersproken gelaten dat hij Eiser hiervan niet op de hoogte gesteld. Ook anderszins is niet gebleken dat Gedaagde Eiser van stankoverlast op de hoogte heeft gesteld. Integendeel, in de door Eiser overgelegde e-mailcorrespondentie tussen partijen gaat het over de huurachterstand en over de vraag hoe Gedaagde die wil oplossen. Gedaagde maakt daarin geen gewag van stankoverlast of enig ander gebrek en ook niet van opschorting van huur vanwege door hem geconstateerde gebreken. Gelet hierop wordt Eiser in zijn standpunt gevolgd, zodat Gedaagde geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Ter zake de problemen met de vetafscheider heeft Eiser eveneens aangevoerd dat Gedaagde hem daarvan geen kennis heeft gegeven. Gedaagde weerspreekt dat niet. Voor zover ervan moet worden uitgegaan dat de vetafscheider tot het gehuurde behoort, wordt deze stelling van Gedaagde derhalve eveneens gepasseerd.

3.5. Voor zover Gedaagde met zijn stelling ter comparitie, dat de huurprijs van € 2.365,00 nog steeds te veel is als het pand is opgeknapt en een huurprijs van € 1.500,00 op zijn plaats is, een nadere huurprijsvaststelling in de zin van artikel 7:303 e.v. BW heeft beoogd, wordt deze verder buiten beschouwing gelaten. Gedaagde voldoet immers niet aan de wettelijke voorwaarden voor het instellen van een dergelijke vordering, nog daargelaten dat deze ook anderszins onvoldoende is onderbouwd.

3.6. Aangezien Gedaagde de hoogte van de ontstane huurachterstand tot 1 mei 2014 van € 18.920,00 en tot 1 juli 2014 van € 23.650,00 verder niet weerspreekt, is toewijsbaar een bedrag van € 23.650,00 ter zake van de tot 1 juli 2014 verschuldigde huur. De door Eiser gevorderde wettelijke rente zal conform over de hoofdsom worden toegewezen.

3.7. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen, nu gelet op de hoogte van de huurachterstand bij dagvaarding vaststaat dat Gedaagde zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting tot betaling van de huur (geruime tijd) niet is nagekomen. Voor zover Gedaagde aan de hand van de aangevoerde gebreken mede een beroep heeft willen doen op de tenzij-regel van artikel 6:265 BW, wordt dit verworpen. Van een geringe betekenis of bijzondere aard van de tekortkoming is immers geen sprake. Een beroep op de gebrekenregeling komt Gedaagde niet toe, terwijl Eiser voorts onweersproken heeft gesteld dat Gedaagde sedert de aanvang van de huurovereenkomst de huur onregelmatig heeft betaald en thans sinds september 2013 geen huur meer heeft voldaan. Daar komt bij dat uit de stelling van Gedaagde, dat volgens hem € 1.500,00 een redelijke huurprijs zou zijn, volgt dat hij in zijn optiek in ieder geval die huurprijs aan Eiser had moeten voldoen. Zulks heeft hij evenwel ook nagelaten. Gelet op het voorgaande staat vast dat Gedaagde structureel nalaat om de huur te betalen.

3.8. De ontruimingstermijn van veertien dagen is conform toewijsbaar, aangezien de kantonrechter deze termijn redelijk acht en met dien verstande dat de termijn gaat lopen na betekening van dit vonnis.

3.9. Het hiervoor overwogene brengt voorts mee dat de huur van € 2.365,00 (en niet € 2.635,00, zoals Eiser vordert), vanaf 1 juli 2014 tot aan de ontruiming toewijsbaar is. Voor zover Eiser ten aanzien van de nog niet vervallen huurtermijnen betaling vordert van een bedrag van € 89.590,00 ineens, is deze vordering niet toewijsbaar, aangezien de verplichting tot betaling van de huur een verplichting onder tijdsbepaling is, die als zodanig toewijsbaar is. Gelet hierop is toewijsbaar het bedrag van € 2.365,00 per maand vanaf 1 juli 2014 tot het einde van de termijn van bepaalde duur (28 februari 2017). In dit verband acht de kantonrechter het redelijk een beperking aan te brengen, in die zin dat deze verplichting in ieder geval niet langer geldt dan tot de ingangsdatum van een door Eiser met een derde in voornoemde periode met betrekking tot de bedrijfsruimte te sluiten huurovereenkomst. De vordering zal hierna als zodanig worden toegewezen.

3.10. De vorderingen met betrekking tot de achterstallige aflossing op de lening is als niet weersproken conform toewijsbaar, derhalve tot 1 mei 2014 8 maal € 377,00 is € 3.016,00.

3.11. De vordering van Gedaagde tot schadevergoeding zal bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing worden afgewezen, waarbij komt dat niet is gebleken dat Gedaagde Eiser ter zake in verzuim heeft gesteld.

3.12. Gelet op de beslissing in conventie heeft Gedaagde geen belang meer bij de vordering betreffende de vetafscheider, zodat daarop verder niet meer zal worden ingegaan en deze zal worden afgewezen.

3.13. Als de in conventie in het ongelijk gestelde partij zal Gedaagde worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Eiser tot op heden begroot op

- dagvaarding € 93,80
-griffierecht € 462,00           
- salaris gemachtigde € 600,00 (1,5 punt maal tarief € 400,00),
totaal € 1.155,80.

3.14. De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze als hierna bepaald.

3.15. Gedaagde wordt als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, die worden begroot op;

- salaris gemachtigde € 375,00 (1,5 punt maal tarief € 250).

4. Beslissing

De kantonrechter:

in conventie

4.1. ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres

4.2. veroordeelt Gedaagde om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eiser te stellen,

4.3.    veroordeelt Gedaagde om aan Eiser tegen bewijs van kwijting te betalen:

a. het bedrag van € 27.196,07, zijnde € 23.650,00 aan huurachterstand tot 1 juli 2014, € 3.016,00 aan achterstand aflossing lening tot 1 mei 2014 en 6 530,07 aan tot 2 april 2014 vervallen wettelijke rente, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 april 2014 over € 21.936,00 tot aan de dag van algehele voldoening,

b. veroordeelt Gedaagde tot betaling van een bedrag van € 2.365,00 voor elke maand vanaf 1 juli 2014 tot 28 februari 2017, maar in ieder geval niet langer dan tot de ingangsdatum van een door Eiser met een derde in voornoemde periode met betrekking tot de bedrijfsruimte te sluiten huurovereenkomst,

4.4. veroordeelt Gedaagde tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Eiser tot op heden begroot op € 1.155,80,

4.5. veroordeelt Gedaagde, onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door Eiser volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 100,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

4.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.7. wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

4.8. wijst het gevorderde af,

4.9.veroordeelt Gedaagde tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Eiser tot op heden begroot op € 375,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H. Brandts en in het openbaar uitgesproken.