Ontbinding huurovereenkomst, 13 maanden huurachterstand

Eisers verhuren aan meerdere gedaagden een woning. De huurprijs moest voor de eerste van elke maand voldaan zijn. Echter komen deze huurders hun verplichting niet na, en hebben ondertussen een flinke huurachterstand van 13 maanden. Van de eiser kan natuurlijk niet worden verwacht dat zij een woning ter beschikking stelt, waarvoor geen tegenprestatie wordt geleverd. De gedaagden stellen dat een ontbinding niet gerechtvaardigd is en verzoeken de rechter op grond van artikel 7:274 BW jo 7:280 een termijn te stellen om de achterstand aan te zuiveren. De rechter oordeelt dat dit standpunt faalt en vindt de hoogte van de huurachterstand genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te laten ontruimen. Ook moeten de huurders de hoofdsom en alle kosten betalen. 

Datum: 12 maart 2010
Rechtbank: Arnhem, Sector kanton, Locatie Nijmegen
Zaaknummer: 640826 \ CV EXPL 09-7843 \ 157

Vonnis

in de zaak van

Eiser A, Eiser B, Eisers, beiden wonende te,

gemachtigde mr. E.C.Y. Cheung eisende partijen

tegen

Gedaagde A, Gedaagde B, beiden wonende te,

gemachtigde mr. M.R. Roethof

gedaagde partijen

Partijen worden hierna Eisers c.s. en Gedaagden c.s. genoemd.

De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 6 november 2009

de door de gemachtigde van Eisers c.s. gezonden brief van 8 februari 2010 met producties ten behoeve van de comparitie en met een vermeerdering van eis.

het proces-verbaal van de comparitie van 12 februari 2010.

De feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.

Eisers c.s. verhuren aan Gedaagden c.s. de woning aan het adres te. De huurprijs bedroeg tot 1 januari 2009 € 1.050,00 per maand, welke huurprijs voor de eerste van elke maand moest zijn voldaan.

De vordering en het verweer

Eisers c.s. vorderen, na vermeerdering en vermindering van eis, de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis onder afgifte van de sleutels en een machtiging om, wanneer Gedaagden c.s. de woning niet ontruimen, de ontruiming zelf te doen uitvoeren op kosten van Gedaagden c.s., met behulp van de sterke arm.

Daarnaast vorderen Eisers c.s. dat de kantonrechter bij vonnis Gedaagden c.s. hoofdelijk veroordeelt aan hen te betalen een bedrag van € 15.570,58, bestaande uit € 14.580,00 aan huurachterstand, € 157,58 aan wettelijke rente tot 10 september 2009 en € 833,00 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over € 14.580,00 vanaf 10 september 2009 tot de dag van algehele betaling.

Tevens vorderen Eisers c.s. dat Gedaagden c.s. worden veroordeeld in de proceskosten en dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.

Eisers c.s. baseren hun vorderingen, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, op de stelling dat Gedaagden c.s., ondanks aanmaningen en sommatie de huurachterstand niet betalen. Gedaagden c.s. moeten daarom ook de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente betalen.

Eisers c.s. stellen dat Gedaagden c.s. zich schuldig maken aan een zodanig ernstige herhaalde wanbetaling, dat van hen niet langer kan worden gevergd Gedaagden c.s. in het gehuurde te laten.

Bij conclusie van antwoord stellen Gedaagden c.s. zich primair op het standpunt dat een ontbinding van de huurovereenkomst gelet op de aard van de contractuele relatie en de gevolgen van de ontbinding, niet gerechtvaardigd is en dat de bijzondere aard van de tekortkoming meebrengt dat deze van een te geringe betekenis is. Subsidiair verzoeken zij de kantonrechter op grond van artikel 7:274 BW juncto artikel 7:280 BW een termijn te stellen om de achterstand aan te zuiveren.

Tijdens de comparitie van partijen stellen Eisers c.s. daartegenover dat Gedaagden c.s. drie maanden voordien een uitstel van betaling van één maand hebben gevraagd, maar dat er sindsdien nog geen enkele betaling is verricht. Daarnaast stellen zij zelf in financiële problemen te geraken door het uitblijven van de betalingen door Gedaagden c.s. Zij hebben ten behoeve van de comparitie een actueel overzicht over de huurachterstand overgelegd. De op dit overzicht genoemde huurachterstand van € 14.620,00 verminderen zij met € 40,00 nu Gedaagden c.s. in januari 2009 niet € 500,00 maar € 540,00 hebben betaald.

Gedaagden c.s. erkennen de huurachterstand grotendeels, maar zij betwisten een bedrag van € 30,00 per maand in verband met een huurverhoging. Deze is in rekening gebracht nadat de contractduur van de huurovereenkomst was verlopen. Eisers c.s. zouden een nieuw contract opstellen, maar hebben dit nooit gedaan. Zij zijn niet akkoord gegaan met de huurverhoging, omdat er sprake was van achterstallig onderhoud aan de woning, aldus Gedaagden c.s.

Eisers c.s. stellen een nieuwe overeenkomst te hebben opgesteld en aangeboden, maar deze kwam ongetekend retour. Zij beroepen zich met betrekking tot de huurverhoging op de algemene voorwaarden en zij betwisten het achterstallig onderhoud.

De beoordeling

Eisers c.s. hebben aan Gedaagden c.s. een woning ter beschikking gesteld, waarvoor Gedaagden c.s. een huurprijs verschuldigd zijn. Gedaagden c.s. komen hun verplichting tot betaling ondanks sommatie niet na. Uit het overzicht van de actuele huurstand blijkt zelfs dat Gedaagden c.s. meer dan 13 maanden niet meer betaald hebben. Van Eisers c.s. kan niet worden verwacht dat zij een woning ter beschikking stelt, waarvoor geen tegenprestatie wordt geleverd. Het verweer van Eisers c.s., dat de vordering van bijzondere aard is en van een te geringe betekenis is en dat de gevolgen van ontbinding deze niet rechtvaardigen, faalt dan ook.

Het verzoek van Gedaagden c.s. om aan hen een termijn te stellen om de achterstand aan te zuiveren, wijst de kantonrechter af. Gedaagden c.s. hebben in 13 maanden slechts één deelbetaling van € 540,00 verricht en Eisers c.s. hebben hun al eerder een uitstel van betaling verleend. Nu Gedaagden c.s. die mogelijkheid onbenut heeft gelaten, zal de kantonrechter hun niet nogmaals die gelegenheid bieden.

Over het verweer aangaande de huurverhoging overweegt de kantonrechter als volgt. Op grond van artikel 3.1 van de huurovereenkomst van 13 oktober 2007, is deze voor onbepaalde tijd door blijven lopen. Uit de overeenkomst en de algemene voorwaarden blijkt verder dat Eisers c.s. en Gedaagden c.s. een jaarlijkse huurverhoging dan wel indexering van de huurprijs zijn overeengekomen. Door Gedaagden c.s. is de geldigheid van deze huurovereenkomst niet gemotiveerd betwist. Evenmin is betwist dat Eisers c.s. op grond daarvan een huurverhoging mochten doorvoeren en dat de doorgevoerde huurverhoging in overeenstemming is met de geldende huurovereenkomst. De kantonrechter zal daar daarom vanuit gaan. De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer over het door Eisers c.s. betwiste achterstallige onderhoud, nu Gedaagden c.s. ook dit verweer niet nader hebben onderbouwd.

Op grond van vorenstaande wijst de kantonrechter de vordering in hoofdsom toe.

Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten, dat niet is betwist, is in overeenstemming met de gebruikelijke tarieven, zodat de kantonrechter deze toewijst.

De kantonrechter wijst de niet betwiste wettelijke rente toe als hierna vermeld.

De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, zodat ook dit deel van de vordering wordt toegewezen.

Gedaagden c.s. worden in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten dragen.

De beslissing

De kantonrechter

ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres te ;

veroordeelt Gedaagden c.s. om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning met alles wat van Gedaagden c.s. is en ieder die bij Gedaagden c.s. hoort, te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan Eisers c.s.;

veroordeelt Gedaagden c.s. aan Eisers c.s. te betalen een bedrag van € 15.413,00, vermeerderd met de wettelijke rente over de vervallen maandelijkse huurtermijnen vanaf de respectievelijke vervaldata tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt Gedaagden c.s. tot betaling van een bedrag van € 1.080,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat Gedaagden c.s. de woning vanaf 1 maart 2010 in gebruik hebben tot aan de ontruiming;

veroordeelt Gedaagden c.s. in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van Eisers c.s. begroot op € 85,98 aan dagvaardingskosten, € 208,00 aan vast recht en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. P.E.M. Messer-Dinnissen en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2010.