Ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte, verhuurder niet in gebreke gesteld

De eisende partij (verhuurder) verhuurt aan de gedaagde (huurder) een bedrijfsruimte met woongedeelte. Er is een huurovereenkomst gesloten voor een periode van 5 jaren. Voorafgaand aan deze huurovereenkomst had de huurder het huis gehuurd van W, die het gehuurde toen huurde van de verhuurder. Na 2 jaar na aanvang van de huurovereenkomst heeft de huurder aan de verhuurder laten weten het huis te verlaten. De huurder heeft het bedrijfspand echter niet helemaal ontruimd en daarbij ook een huurachterstand van €28.920,96 laten ontstaan. De verhuurder vordert naast volledige ontruiming van de bedrijfsruimte ook dat de huurder veroordeeld wordt om de huurachterstand te betalen inclusief alle extra kosten. De huurder voert verweer en stelt dat het huis veel gebreken vertoonde. Door werkzaamheden van de gemeente heeft de huurder jaren tegen een bouwput aangekeken. Dit had volgens hem ook een negatief effect op de klanten. De rechter oordeelt dat aangezien de huurachterstand niet betwist wordt dat deze kan worden toegewezen. Gezien de extreem hoge huurachterstand zal de huurovereenkomst worden ontbonden en aangezien het bedrijfspand nog niet geheel ontruimd is zal dat ook worden toegewezen. Wel had de huurder zich kunnen beroepen op de gebrekenregeling zoals bedoeld in artikel 7:206 BW. De huurder had dus aan de verhuurder moeten vragen om eventuele gebreken aan de bedrijfsruimte te verhelpen en als hij dat niet deed herstel kunnen laten uitvoeren op kosten van de verhuurder. Dit had ontruiming van het bedrijfspand kunnen voorkomen.

Datum: 4 februari 2015
Rechtbank: Rechtbank Limburg
Zaaknummer: 2998073 \ CV EXPL 14-4772

Vonnis

in de zaak van:

Eiser,

wonend te, eisende partij,

gemachtigde mr. E.C.Y. Cheung,

tegen:

1.  Gedaagde 1,

2.  Gedaagde 2,

gedaagde partij, procederende in persoon.

 

1. De procedure

1.1.        Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding;
de conclusie van antwoord;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek.

1.2.        Ten slotte is vonnis bepaald.
 

2. De feiten

2.1.        Eisende partij verhuurt vanaf 1 juli 2012 aan gedaagde partij de bedrijfsruimte met woongedeelte. Per 14 april 2014 bedroeg de huurprijs € 2.344,03 per maand, die bij voorruitbetaling voor of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft moet zijn voldaan.

2.2.         De huurovereenkomst is gesloten voor een periode van 5 jaren, derhalve tot en met juni 2017.

2.3.        Voorafgaand aan de huurovereenkomst heeft op 26 juni 2012 een opname van de situatie bij aanvang huur van het gehuurde plaatsgevonden, waarvan een opnamerapport is gemaakt.

2.4.        Voorafgaand aan onderhavige huurovereenkomst met eisende partij heeft gedaagde partij het gehuurde vanaf november 2010 tot en met juni 2012 gehuurd van W, die het gehuurde huurde van eisende partij.

2.5.        Bij brief van 6 april 2014 heeft gedaagde partij aan eisende partij medegedeeld haar (horeca)activiteiten te staken en het gehuurde per 1 mei 2014 te verlaten.

2.6.        Gedaagde partij heeft het gehuurde verlaten, doch niet geheel ontruimd.

2.7.        Tot en met april 2014 bedraagt de huurachterstand € 28.920,96.

 

3.  Het geschil

3.1.         Eisende partij vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van gedaagde partij tot ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand ad € 28.920,96, de huur/schadevergoeding na april 2014 en de vermogensschade bestaande uit de restant maandelijkse vergoedingen tot einde huurovereenkomst, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.        Aan haar vordering legt eisende partij ten grondslag de door gedaagde partij onbetaald gelaten huurpenningen tot en met april 2014. De opgelopen huurachterstand van ruim dertien maanden rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast zijn partijen een overeenkomst voor de duur van vijfjaren aangegaan en loopt eisende partij bij ontbinding van de huurovereenkomst huurpenningen mis, waarvoor eisende partij een schadevergoeding vordert.

3.3.        Gedaagde partij voert verweer en stelt zich op het standpunt dat het gehuurde vele gebreken vertoonde. Door werkzaamheden door de gemeente heeft gedaagde partij drie jaar lang tegen een bouwput aangekeken, waardoor ook klanten wegbleven.

3.4.        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

 

4. De beoordeling

4.1.        Als onweersproken staat vast tot en met april 2014 een huurachterstand bestond van € 28.920,96. Eveneens staat vast dat gedaagde partij zijn onderneming inmiddels heeft beëindigd, het gehuurde heeft verlaten en het gehuurde niet geheel heeft ontruimd.

4.2.        De kantonrechter overweegt als volgt.

Het laten ontstaan van een huurachterstand met een dergelijke omvang levert een aan gedaagde partij toe te rekenen tekortkoming op op grond waarvan de huurovereenkomst zal worden ontbonden. De gevorderde ontruiming van het gehuurde zal eveneens worden toegewezen, nu vaststaat dat het gehuurde nog niet geheel is ontruimd. Gesteld noch gebleken is dat eisende partij eigenaar is van de zich thans nog in het gehuurde bevindende zaken. Dat deze zaken reeds in het gehuurde aanwezig waren op het moment dat gedaagde partij de bedrijfsruimte huurde van W maakt dit niet anders. Eisende partij stelt dat meubilair geen onderdeel van de huurovereenkomst uitmaakt en dit wordt door gedaagde partij niet weersproken. Gedaagde partij is derhalve verantwoordelijk voor de ontruiming en het bezemschoon opleveren van het gehuurde. Eisende partij zal daarbij een redelijke ontruimingstermijn van twee weken in acht moeten nemen.

4.3.         Nu de gevorderde huurachterstand niet is betwist zal deze aan eisende partij worden toegewezen, vermeerderd met rente. De kantonrechter is van oordeel dat gedaagde partij de verwijten die zij aan het adres van eisende partij maakt, op onvoldoende wijze onderbouwt. Eisende partij legt een opnamerapport d.d. 26 juni 2012 over. Een dergelijke beschrijving wordt geacht de staat van het gehuurde weer te geven waarin de huurder de zaak heeft aanvaard. Partijen hebben bij aanvang van de huurovereenkomst geen voorbehoud gemaakt voor uit te voeren herstelwerkzaamheden. Gedaagde partij heeft geen tegenvordering ingesteld dan wel zich beroepen op verrekening. Daarnaast had gedaagde partij zich kunnen beroepen op de gebrekenregeling zoals bedoeld in artikel 7:206 BW. Zij had eisende partij kunnen vragen eventuele gebreken te verhelpen en bij gebreke daarvan herstel kunnen laten uitvoeren door derden op kosten van eisende partij. Van dit alles is niets gebleken.

4.4.         Eisende partij vordert voorts een bedrag per maand voor iedere ingegane maand na april 2014 dat gedaagde partij met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijven en daarnaast een bedrag ad € 89.073,14 aan vermogensschade die eisende partij lijdt door het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter overlapt de ene vordering zich (mogelijk) met de andere. Toegewezen zal derhalve worden een bedrag van € 2.344,03 per maand vanaf mei 2014 (na april 2014) tot en met juni 2017, zijnde de expiratiedatum van de huurovereenkomst, zulks onder voorbehoud van eventuele huurverhogingen. Daarbij zal worden bepaald dat indien eisende partij het gehuurde weet te verhuren vóór juli 2017, gedaagde partij zal zijn bevrijd van haar verplichting tot voldoening van het bedrag per maand tot de door eisende partij van een derde te ontvangen huursom. Van toewijzing tot een bedrag ineens kan geen sprake zijn, nu thans niet vast te stellen is of eisende partij daadwerkelijk vermogensschade zal lijden tot een bedrag van

€ 89.073,14.

4.5.         De kantonrechter acht geen termen aanwezig gedaagde partij toe te laten tot nadere bewijslevering.

4.6.         Gedaagde partij zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van eisende partij worden begroot op:

-     dagvaarding                               77,52
-     griffierecht                                 462,00
-     gemachtigde salaris                  1.400,00 ( 2 x tarief € 700,00)
totaal                                          € 1.939,52

4.7.         De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 100,00.

4.8.         De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
 

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.         ontbindt de tussen partij bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte met woongedeelte,

5.2.         veroordeelt gedaagde partij om voormeld gehuurde met al de hunnen en het hunne binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van eisende partij te stellen,

5.3.         veroordeelt gedaagde partij hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen deugdelijk bewijs van kwijting aan eisende partij te betalen een bedrag van € 30.253,72, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 28.920,96 vanaf 9 april 2014 tot de dag der algehele voldoening, alsmede een bedrag van € 2.344,03 per maand vanaf mei 2014 tot en met juni 2017, onder voorbehoud van de eventuele (wettelijk) toegestane huurverhogingen, met dien verstande dat indien eisende partij onderhavige bedrijfsruimte met woongedeelte aan een derde verhuurt, gedaagde partij zal zijn bevrijd van haar verplichting tot voldoening van het bedrag per maand tot de door eisende partij van een derde te ontvangen huursom,

5.4.        veroordeelt gedaagde partij in de proceskosten aan de zijde van eisende partij gevallen en tot op heden begroot op € 1.939,52,

5.5.        veroordeelt gedaagde partij onder de voorwaarde dat deze niet binnen 2 weken na aanschrijving door eisende partij volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 100,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.6.       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.       wijst het meer of anders gevorderde af.