Ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte toegewezen, niet verkrijgen van exploitatievergunning komt voor rekening van de huurder

Huurder (gedaagde) huurt van verhuurder (eiser) een bedrijfsruimte voor 5 jaar. Deze ruimte is casco verhuurd. De huurder heeft een huurachterstand. Verhuurder is een procedure gestart voor ontbinding van de huurovereenkomst bedrijfsruimte. Naast ontbinding vordert de verhuurder ook een vergoeding voor schade die hij heeft, nu de huurovereenkomst voortijdig wordt ontbonden. De reden dat deze huurovereenkomst van de bedrijfsruimte vroegtijdig door de huurder is ontbonden, is omdat hij van Stadsdeel niet de vergunningen voor het gebouw kreeg die hij nodig had. Hierdoor heeft hij de verhuurder gevraagd de huurovereenkomst bedrijfsruimte te beëindigen, echter is de verhuurder hier niet mee akkoord gegaan. De rechter oordeelt dat het voor risico en rekening van de huurder zelf komt dat hij de huurovereenkomst is aangegaan vóórdat hij beschikte over de juiste vergunningen. Hij is wel gewoon de huur verschuldigd. De huurachterstand is zo hoog dat ook de bedrijfsontruiming zal worden toegewezen. De huurder zal in de proceskosten worden veroordeelt en de ontbinding van de huurovereenkomst bedrijfsruimte zal worden toegewezen.

Datum: 12 juni 2015
Rechtbank: Rechtbank Amsterdam
Zaaknummer: 3796860 CV EXPL 15-1905

vonnis

Inzake

de stichting Eiser
gevestigd te
eiseres
kantoorhoudende te,
nader te noemen: Eiser
gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung (IntoCash)

tegen

Gedaagde
wonende te
gedaagde
nader te noemen: Gedaagde
gemachtigde: mr. A. Köker

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken zijn ingediend:

- de dagvaarding van 19 januari 2015 met producties inhoudende de vordering van Eiser;

- de conclusie van antwoord van gedaagde met producties.

Daarna is bij tussenvonnis van 27 maart 2015 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. De comparitie heeft plaatsgevonden op 27 mei 2015. Eiser is verschenen bij haar bestuurder J, M en haar gemachtigde. Gedaagde is verschenen bij L namens de gemachtigde.

Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekening gehouden van het ter comparitie verhandelde. Ten slotte is vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende:

1.1.            Gedaagde huurt van Eiser met ingang van 1 april 2014 de bedrijfsruimte. Het gehuurde is als casco verhuurd. De huur is aangegaan voor de periode van vijfjaar. De bestemming van het gehuurde is theehuis.

1.2.            In artikel 2.1 van de huurovereenkomst is bepaald: "Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (...) Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.

1.3.            In artikel 15.2 van de Algemene Bepalingen is bepaald: "Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle overige vereiste, niet onder 5.1 vallende, ontheffingen en vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen, die benodigd zijn voor het bedrijf dat door huurder in het gehuurde wordt uitgeoefend of zal worden uitgeoefend, dan wel in verband met de daaraan gegeven of te geven bestemming benodigd zijn. (...) Weigering of intrekking van een ontheffing of vergunning levert geen gebrek op."

1.4.            In artikel 15.7 van de Algemene Bepalingen is bepaald: "Huurder doet afstand van rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen."

1.5.            De huurprijs bedraagt thans € 1.665,00 per maand en dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.

1.6.            Gedaagde heeft een huurachterstand laten ontstaan.

vordering en verweer

2.   Eiser vordert Gedaagde bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te

veroordelen tot betaling van:

a.   € 8.325,00 wegens huurachterstand tot en met januari 2015, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 12 januari 2015;

b.   € 135,81 wegens wettelijke handelsrente tot 12 januari 2015;

c.   € 4.000,00 wegens vermogensschade;

d.   de proceskosten, inclusief de nakosten.

3.   Voorts vordert Eiser Gedaagde te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 1.665,00 voor iedere maand dat hij het gehuurde na 31 januari 2015 in gebruik houdt.

4.  Eiser stelt dat Gedaagde een huurachterstand heeft, die hij ondanks aanmaning en sommatie niet heeft voldaan.

5.   Tevens stelt Eiser dat op de huurovereenkomst de Algemene Bepalingen huur­overeenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing zijn. Nu door de wanprestatie van Gedaagde de huurovereenkomst, die is aangegaan tot 1 april 2019, voortijdig wordt ontbonden, lijdt Eiser vermogens­schade. Zij vordert terzake primair een bedrag van € 4.000,00 en subsidiair vordert zij een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

6.   Gedaagde voert verweer tegen de vorderingen. Hij voert aan dat de Algemene Bepalingen niet van toepassing zijn op de huurovereenkomst, omdat deze hem niet ter hand zijn gesteld.

7.   Op 22 april 2014 heeft Gedaagde een exploitatievergunning bij het Stadsdeel van de gemeente Amsterdam heeft aangevraagd. Eerst in oktober 2014 is hem gebleken dat het gemeentelijk Coördinatiebureau Bibob een negatief advies had gegeven. Bij beschik­king van 5 februari 2015 heeft de rechtbank het verzoek van Gedaagde om in afwachting van de beslissing van het Stadsdeel te mogen beginnen met zijn onderneming, afge­wezen. Daarop heeft Gedaagde direct contact met Eiser opgenomen om de huurovereenkomst te beëindigen. Eiser was daartoe echter niet bereid. Gedaagde verzet zich niet tegen een ontbinding van de huurovereenkomst per 5 februari 2015.

8.   Gedaagde betwist de hoogte van de gevorderde huurachterstand. Hij voert aan dat partijen zijn overeengekomen dat de huur van de maanden september tot en met december 2014 zou worden verrekend met de betaalde waarborgsom.

9.   Tevens voert Gedaagde verweer tegen de gevorderde schadevergoeding. Hij voert aan veranderingen aan het gehuurde ter waarde van € 15.000,00 te hebben aangebracht, waardoor de waarde van het gehuurde is toegenomen. Hij maakt aanspraak op een (gedeeltelijke) vergoeding van de door hem gemaakte kosten op grond van ongerechtvaardigde verrijking.

10. Eiser heeft naar aanleiding van het verweer gesteld dat er geen overeenstemming was over een verrekening van de waarborg met huurtermijnen. Voorts beroept zij zich op artikel 15.7 van de Algemene Bepalingen. Bovendien is er tussen partijen geen afspraak gemaakt over een vergoeding aan Gedaagde van verbouwingskosten bij het einde van de huurovereenkomst.

beoordeling

algemene bepalingen

11. De kantonrechter is van oordeel dat de Algemene Bepalingen van toepassing zijn op de huurovereenkomst tussen partijen. Immers, op pagina 1 en pagina 4 van de huurover­eenkomst heeft Gedaagde getekend voor de toepasselijkheid c.q. de ontvangst van deze algemene bepalingen.

huurachterstand/waarborgsom

12. Het verweer van Gedaagde dat partijen zijn overeengekomen dat de huur over de maan­den september tot en met november 2014 zou worden verrekend met de door Gedaagde betaalde waarborgsom faalt. Immers, Gedaagde heeft tegenover de uitdrukkelijke betwisting van deze afspraak door Eiser geen bewijs overgelegd dan wel aangeboden.

13. Voorts heeft Eiser gesteld dat de betaling van 12 december 2014 van een bedrag van € 2.000,00 door haar is verrekend met de op dat moment nog openstaande huur van augustus 2014 en de resterende huur ad 2 x € 165,00 van juni en juli 2014. Gedaagde heeft hiertegenover onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat deze verrekening heeft plaatsgevonden. Dat betekent dat een bedrag van € 5,00 teveel zou zijn verrekend. Nu Gedaagde de gevorderde huurachterstand voor het overige onvoldoende heeft betwist, zal terzake de huurachterstand tot en met januari 2015 dan ook in hoofdsom een bedrag van € 8.325,00 - € 5,00 = € 8.320,00 worden toegewezen.

14. Dat Gedaagde op 5 februari 2015 heeft aangegeven de huurovereenkomst te willen beëindigen wordt niet betwist, doch niet gebleken is dat partijen daarover over­eenstemming hebben bereikt. Het komt voor risico en rekening van Gedaagde dat hij de huurovereenkomst is aangegaan vóórdat hij beschikte over een exploitatievergunning en dat hem uiteindelijk een exploitatievergunning is geweigerd. Ook heeft Gedaagde het gehuurde niet leeg en met overhandiging van de sleutels aan Eiser opgeleverd. Dat betekent dat de huurovereenkomst nog immer doorloopt en Gedaagde de huurpen­ningen ook na januari 2015 tot de datum van ontruiming verschuldigd is.

15. De gevorderde wettelijke handelsrente is gegrond op de wet en toewijsbaar.

ontbinding en ontruiming

16. Het vorenstaande levert een zodanig ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen.

vermogensschade

17. De gevorderde schadevergoeding na de daadwerkelijke ontruiming is toewijsbaar tot een bedrag als hierna bepaald. Het eventueel meer gevorderde is thans niet toewijsbaar, omdat, gelet op de op Eiser rustende schadebeperkingsplicht, onvoldoende vast staat dat zij die schade daadwerkelijk zal lijden. De vordering wordt voor het meer gevorderde verwezen naar de schadestaatprocedure.

proceskosten

18. Gelet op de afloop van de procedure wordt Gedaagde veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van Eiser, inclusief de hieronder te vermelden nakosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

I.    ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de Insulindeweg 509 te (1095 CV) Amsterdam;

II.  veroordeelt Gedaagde om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte gelegen aan de Insulindeweg 509 te Amsterdam met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen van Eiser;

III.       veroordeelt Gedaagde tot betaling aan Eiser van:

€ 8.320,00 aan achterstallige huurpenningen tot en met januari 2015, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 12 januari 2015; € 135,81 wegens wettelijke handelsrente tot 12 januari 2015;

IV. veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen € 1.665,00 per maand vanaf 1 februari 2015 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, alsmede bij wijze van schadevergoeding vanwege de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst een bedrag gelijk aan drie maanden huur, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaats­gevonden, doch niet meer dan de daadwerkelijk door Eiser te lijden schade ingeval van verhuur binnen 3 maanden;

V.  veroordeelt Gedaagde tevens tot vergoeding van de overige - daadwerkelijk geleden - schade over de periode lopende vanaf drie maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

VI. veroordeelt Gedaagde in de proceskosten gevallen aan de zijde van Eiser, tot heden begroot op:

-griffierecht:

€ 466,00

-kosten dagvaarding:

€ 94,19

-salaris gemachtigde:

€ 600,00

totaal:

€ 1.160,19

één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief BTW;

VII. veroordeelt Gedaagde tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief BTW;

VIII.       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

IX.          wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. C. W. Inden, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 juni 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.